Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 6/2019

Árið 2019 28. nóvember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 6/2019 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 26. júlí 2019, sem móttekið var 5. september 2019, kærði X., kt. [], ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um endurmöt fasteignamats fasteignarinnar að Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árin 2019 og 2019.

Með bréfi, dags. 10. september 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu, Hafnarfjarðarkaupstað, vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 10. október 2019 og með bréfi, dags. 25. september 2019, tilkynnti Hafnarfjarðarkaupstaður að sveitarfélagið gerði engar athugasemdir vegna kærunnar.

Umsögn Þjóðskrár var send kæranda til kynningar með bréfi, dags. 11. október 2019, og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 18. október 2019.

Málið var tekið til úrskurðar 28. nóvember 2019.

I.                         Málavextir

Kærandi er eigandi geymsluhúsnæðis í Hafnarfirði, annars vegar að Gjáhellu [] og hins vegar að Steinhellu []. Í apríl 2015 fór að beiðni kæranda fram úttekt Þjóðskrár Íslands á báðum fasteignunum en kærandi vildi sýna fram á að eignirnar væru byggðar á nýjan hátt sem væri frábrugðinn hefðbundnu atvinnuhúsnæði. Í kjölfar skoðunar gaf Þjóðskrá Íslands út fasteignamat fyrir árið 2016 sem kærandi undi. Kærandi undi einnig fasteignamati eignanna fyrir árin 2017 og 2018.

Um mitt ár 2018 gaf Þjóðskrá Íslands út nýtt fasteignamat Gjáhellu [] fyrir árið 2019. Fasteignamat fasteignarinnar árið 2019 skyldi vera kr. 93.900.000. Fasteignamat fasteignarinnar árið 2018 var kr. 67.300.000, þannig að um var að ræða tæplega 39,5% hækkun milli ára.

Þann 26. september 2018 óskaði kærandi eftir endurmati á fasteignamati Gjáhellu [] vegna ársins 2019 með rafrænum hætti á heimasíðu Þjóðskrár Íslands. Fór kærandi fram á að fyrirhugað fasteignamat yrði lækkað verulega og að hækkun matsins yrði sambærileg við aðrar eignir á svæðinu. Með bréfi, dags. 20. júní 2019, tilkynnti Þjóðskrá Íslands kæranda að endurskoðun á fasteignamati Gjáhellu [] vegna ársins 2019 hafi að mati stofnunarinnar ekki gefið tilefni til matsbreytinga. Kærandi óskaði í kjölfarið eftir rökstuðningi fyrir ákvörðuninni með tölvubréfi, dags. 1. júlí 2019. Rökstuðningur Þjóðskrár Íslands barst svo kæranda með bréfi, dags. 8. júlí 2019.

Í júní 2019 óskaði kærandi eftir endurmati á fasteignamati Gjáhellu [] fyrir árið 2020. Þjóðskrá Íslands svaraði erindinu með bréfi, dags. 8. júlí 2019, þar sem fram kom að endurskoðun á fasteignamati Gjáhellu [] vegna ársins 2020 hafi að mati stofnunarinnar ekki gefið tilefni til matsbreytinga. Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurðum Þjóðskrár Íslands frá 20. júní og 8. júlí 2019 og hefur því kært úrskurðina til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.


 

II.                      Sjónarmið kæranda.

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 20. júní og 8. júlí 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árin 2019 og 2020, verði felldir úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina bæði árin.

Kærandi vísar til 27. gr. laga nr. 6/2001 og þess að samkvæmt ákvæðinu beri að miða við markaðsverðmæti byggt á nokkrum þáttum. Kærandi bendir á að Gjáhella [] nýtist aðeins sem geymsluhúsnæði og hafi því mjög takmarkaða nýtingarmöguleika. Þessa takmörkun telur kærandi rýra verðmæti húsnæðisins um 35-40%. Húsið sé byggt með algjörum lágmarkskröfum og skilgreint sem húsnæði með starfsemi undir 18 gráðu hita, en fasteignin falli því í flokk með fjósum og öðrum gripahúsum. Í húsinu sé ekki búnaður til að styðja við viðveru starfsfólks, vinnu og framleiðslu svo sem innréttingar, rennandi vatn, frárennsli, vinnurafmagn, stýranleg hitun né lyfta, en kærandi telur slíkan búnað nema 33% af kostnaðarverði hvers húsnæðis. Kostnaður við bygginguna sé því óvenju lágur og ekki samanburðarhæfur við annað atvinnuhúsnæði, en kærandi hafi byggt  Gjáhellu [] sjálfur og viti að byggingarkostnaður hafi verið 35-40% lægri en byggingarkostnaður hefðbundins atvinnuhúsnæðis. Kærandi tilgreinir að engin sérstök hlunnindi, nátturúfegurð eða sambærilegir þættir standi til hækkunar á verði.

Kærandi bendir á að yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum í máli nr. 4/2014 úrskurðað um sérstöðu geymsluhúsnæðis af því tagi sem hér um ræðir. Í þeim úrskurði sé tekið á eigninni Steinhellu [] sem sé í eigu systurfélags X,  Y. Steinhella [] sé hrátt og innréttingalaust geymsluhúsnæði og að allri eðlisgerð eins og Gjáhella [], utan þess að fyrrgreinda húsnæðið sé búið stórri 1500 kg. vörulyftu. Yfirfasteignamatsnefnd hafi í málinu talið Þjóðskrá Íslands hafa ofmetið geymsluhúsnæðið og úrskurðað að stofnunin skyldi endurmeta Steinhellu [].

Kærandi vísar til þess að í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sé sérstaklega tekið fram að ekkert hafi breyst varðandi matsforsendur, heldur sé einungis um markaðslega hækkun að ræða á matssvæði 42, sem sé Hafnarfjörður – Vellir. Þar sem fasteignamat Gjáhellu [] hafi verið kr. 67.350.000 fyrir árið 2018 en kr. 93.900.000 fyrir árið 2019 hafi markaðsleg hækkun samkvæmt Þjóðskrá Íslands verið 39,42%. Kærandi telur öllum dagljóst að slík markaðsleg hækkun sé langt frá raunveruleikanum, hækkunin byggi ekki á raunhæfum gögnum heldur sé um að ræða útreiknaða niðurstöðu. Kærandi hafi sjálfur verið að kaupa og selja atvinnuhúsnæði í hverfinu á tímabilinu 2016-2019 og viti því að verðlag hafi ekki hækkað um 39,42% á tímabilinu. Kærandi telur rökstuðning Þjóðskrár Íslands um að aðeins sé um markaðslega hækkun að ræða rangan og fer fram á að stofnunin sýni sannanlega fram á slíka markaðslega hækkun á milli áranna 2018-2019.

Kærandi tilgreinir að fasteignamöt fyrir árin 2016, 2017 og 2018 hafi þótt rétt og eðlileg og verið í eðlilegri framvindu og á pari við markaðshækkanir. Þjóðskrá Íslands verði að rökstyðja afdráttarlaust nákvæmlega hvers vegna fasteignamat hafi á árinu 2019 hækkað um tæp 40%. Ljóst sé að aðferðarfræði stofnunarinnar gangi gegn meðalhófi og kippi fótum undan fyrirsjáanleika og forsendum rekstrar.

Í tengslum við forsendur útreiknaðs mats Þjóðskrár Íslands nefnir kærandi að hann viti fyrir víst að ekki séu til kaup- eða sölugögn fyrir sambærilegar eignir á matssvæði 42. Kærandi þekki svæðið mjög vel og sína eigin atvinnugrein, útleigu á geymslum, enn betur. Því viti kærandi til þess að aðeins séu þrjú raunveruleg geymsluhúsnæði á matssvæði 42 og eigi hann þau öll sjálfur. Sambærilegt húsnæði hafi því ekki gengið kaupum og sölum á svæðinu án vitundar kæranda. Af þessum orsökum hafi því, eins og fram komi í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands, verið tekið á það ráð að bunka saman 47 kaupsamningum á gerólíku atvinnuhúsnæði og meðalverð lagt af því en það meðalverð geti ekki verið annað en ósamanburðarhæft. Fyrir það fyrsta komi fram orðrétt í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að  bunkað sé saman atvinnu- og geymsluhúsnæði, sem sé óboðlegt þar sem eðli og verðmæti slíkra húsnæða sé gjörólíkt. Í öðru lagi sé ekkert raunverulegt geymsluhúsnæði í þessum 47 fasteigna viðmiðunarbunka. Það þýði að um sé að ræða hreint meðaltal af miklu eðlisdýrara atvinnuhúsnæði sem síðan sé heimfært upp á mun eðlisódýrara geymsluhúsæði með einhverjum eftirfarandi afslætti. Kærandi telji því Þjóðskrá Íslands hafa sett upp og notað óraunhæfar forsendur og reiknað sig síðan til baka frá þeim röngu forsendum að rangri niðurstöðu. Sé þetta gert án þess að reynt sé að rökstyðja hvernig 39,42% hækkun á milli 2018 og 2019 geti hafa átt sér stað. Kærandi telur einnig koma skýrt fram hjá Þjóðskrá Íslands að samkvæmt aðferðarfræði stofnunarinnar þá sé alls ekki verið að finna út markaðslega hækkun í prósentum milli áranna 2018 og 2019, eins og haldið sé fram, heldur búi Þjóðskrá Íslands til útreiknað meðalverð sem metið sé eftir 2019 án nokkurs samanburðar við fyrirliggjandi fasteignamat frá 2018.

Kærandi telur ljóst að vegna þess að engin gögn séu til um sambærilegt geymsluhúsnæði hafi Þjóðskrá Íslands brugðið á það ráð að leggja huglægt og persónulegt mat á hvaða eignir séu sambærilegar og í framhaldinu sé lagt út frá þeirri huglægu ágiskun. Kærandi segir hugsanlega hægt að áætla fasteignamat á þennan hátt fyrir 95% eigna en hins vegar verði að beita öðrum aðferðum við þau 5% eigna sem eftir standi. Í þessu samhengi telur kærandi aðalatriðið vera að í þeim  tilvikum sem ekki sé auðvelt að finna raunréttan, sanngjarnan eða sannanlegan viðmiðunarpunkt beri stjórnvöldum að beita meðalhófi og láta greiðanda njóta vafans. Í máli kæranda sé þessari gullnu reglu snúið á hvolf. Þjóðskrá Íslands sem stjórnvaldi beri undantekningarlaust að láta eiganda húsnæðis njóta vafans og í öllu falli taka fullt mark á því þegar bent er á utanliggjandi (outlier) gagnapunkt frá meðaltalinu og leiðrétta fasteignamat til samræmis. Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands hafi beitt ónákvæmum aðferðum við að finna meðalverð og stofnunin hafi síðan reiknað sig til baka frá þessu ranga meðalverði í stað þess að beita þeirri algildu aðferð að finna út raunhækkun fasteignaverðs á svæðinu og hækka fasteignir um þá hækkunarprósentu á milli 2018 og 2019. Kærandi telur þá framkvæmd Þjóðskrár Íslands, að hækka fasteignamat um tæp 40% milli ára og 48% á milli tveggja ára frá 2018 til 2020, fela í sér brot gegn meðalhófi. Ljóst sé að stofnunin geti ekki og megi ekki láta það bitna á fasteignaeigendum ef ekki finnast gögn yfir nógu sambærilegt húsnæði til að mynda raun rétt fasteignamat. Húseigandi eigi alltaf að njóta vafans í þeim tilvikum.

Kærandi vísar til þess að geymsluhúsnæði að Steinhellu [] sé einnig í hans eigu. Um sé að ræða 1.455 fermetra efri hæð með stórri vörulyftu. Húsið sé einfalt, án innréttinga, hólfað niður í litlar geymslueiningar og eins að allri gerð og Gjáhella [] og Steinhella []. Sá eini munur sé á milli eignanna að lokaúttekt hafi ekki farið fram á Steinhellu []. Húsnæðið sé þó fullbúið og Þjóðskrá Íslands fullkunnugt um að svo sé þar sem skoðunarmenn stofnunarinnar hafi skoðað húsnæðið nokkrum sinnum, nú síðast í janúar 2019. Kærandi telur lokaúttekt ekki hafa áhrif á hækkanir á milli áranna 2018 og 2019 þar sem Steinhella [] hafi verið án lokaúttektar bæði árin. Fasteignamat Steinhellu [] fyrir árið 2018 hafi verið kr. 113.800.000 og fyrir árið 2019 kr. 126.600.000 sem þýði 11,29% hækkun á milli ára. Í ljósi þessa blasi við sú mótsögn að eign á sama svæði (í sömu götu) og í nákvæmlega sömu notkun, auk þess að vera mun yngri, hækki um 11% á meðan Gjáhella [] og Steinhella [] hækki um tæp 40% á milli ára. Telur kærandi fyrrgreindu hækkunina mun nær markaðslegum raunveruleika. Kærandi leiðir af framangreindu þá niðurstöðu að engar forsendur séu fyrir því að sumt geymsluhúsnæði á matssvæðinu hafi hækkað um tæplega 40% á meðan annað geymsluhúsnæði hafi hækkað um 11%. Ætlast kærandi til að jafnræði ríki í mati og hækkunum fasteigna, en öll gögn og forsendur leggi til að mun raunverulegra sé að miða við hækkun Steinhellu [] á milli ára.

Kærandi tilgreinir að sjálfur hafi hann undir höndum gögn yfir breytingar á söluverði fasteigna á matssvæði 42 milli áranna 2018 og 2019. Um sé að ræða kaupsamninga á eignum í Steinhellu [] sem kærandi keypti og seldi á tímabilinu. Þann 1. mars 2018 hafi félag í eigu kæranda, Y, keypt bil nr. 27 í Steinhellu [] á kr. 14.500.000. Þann 4. maí 2018 hafi Y selt sama bil á kr. 17.900.000. Salan hafi farið fram eftir að búið var að bæta töluverðu við bilið, s.s. flísum á gólf, hurðaopnara, spörslun og málningu sem kostað hafi kr. 1.100.000, nýtanlegu millilofti, lýsingu o.fl. Hafi heildarkostnaður við viðbætur numið kr. 2.600.000. Þann 7. febrúar 2019 hafi Y keypt bil nr. 12 í Steinhellu [] á kr. 14.000.000 sem enn sé í eigu félagsins. Af þessum tölum sem kærandi hefur undir höndum telur hann algjörlega sannað að ekki sé um að ræða tuga prósenta hækkanir á milli áranna 2018 og 2019. Kærandi vísar jafnframt til vitneskju sinnar um að sölur frá árinu 2017 séu á svipuðu róli. Að auki bendir kærandi á að Steinhella [] sé beint á móti Steinhellu [], í þar næstu götu við Gjáhellu [], og sé í sama geymslurekstri. Húseignirnar séu því allar á sama svæði og í samskonar notkun og rekstri.

III.                   Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 10. október 2019, er vísað til þess að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Slíkt endurmat byggi á öllum þeim gögnum sem aðgengileg séu hverju sinni. Enn fremur geti eigandi fasteignar krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið.

Þjóðskrá Íslands áréttar að árlega sé allt fasteignamat endurmetið, skv. 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat 2019 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2018. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnunin skuli skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segi að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar.  Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27 gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Líta verði til þess að Þjóðskrá Íslands hafi víðtækar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

Þjóðskrá Íslands vísar til þess að fasteignamat fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með tekjumatsaðferðinni. Fasteignamat á grundvelli tekjumats miði, líkt og fasteignamat á grundvelli annarra aðferða, að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerðinni. Matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Kynning á þessari matsaðferð hafi verið mikil af hálfu Þjóðskrár Íslands þegar hún var tekin upp 2014 fyrir mat vegna ársins 2015. Benda megi á úrskurð yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015, þar sem segi:

„Eins og áður hefur verið gerð grein fyrir er kveðið á um fasteignamat og framkvæmd þess í 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Í 2. mgr. 27. gr. laganna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, eru tilgreind nánar þau atriði sem hafa áhrif á matsverð fasteigna sé gangverð ekki þekkt. Meðal þessara atriða eru þær tekjur sem hægt er að hafa af fasteignum, nýtingamöguleikar, aldur og staðsetning eigna svo dæmi séu nefnd. Ljóst er af fyrrgreindu lagaákvæði að taka ber m.a. tillit til tekna af fasteign við mat á gangverði hennar sé það ekki þekkt. Í samræmi við áðurnefnt lagaákvæði hefur Þjóðskrá Íslands líkt og að framan greinir notast við ákveðnar matsaðferðir sem allar hafa það sama markmið að ákvarða gangverð fasteigna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Ein þessara matsaðferða er áðurnefnd tekjuaðferð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar fer hin fyrrgreinda matsaðferð ekki gegn ákvæðum 77. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 enda er heimilt í 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að taka tillit til tekna af eignum sé gangverð fasteignar ekki þekkt. Lagaheimild er því til staðar líkt og áskilið er samkvæmt ákvæði 77. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt framansögðu er um að ræða skýra og ótvíræða lagaheimild fyrir beitingu fyrrgreindrar matsaðferðar við ákvörðunar á matsverði fasteignar.“

Þjóðskrá Íslands bendir einnig á dóm Hæstaréttar frá 25. febrúar 2016, í máli nr. 477/2015, þar sem stofnunin var dæmd til að beita tekjumatsaðferðinni við útreikning á fasteignamati Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss. Telur Þjóðskrá Íslands því óumdeilt að það sé í fullu samræmi við lög að beita tekjumatsaðferð við fasteignamat. Fyrir árið 2018 hafi verið notuð sömu leigulíkön og árið 2017 en þó hafi grunnstuðull þeirra verið endurskoðaður ásamt því að matssvæðisstuðlar hafi verið endurskoðaðir með hliðsjón af nýlegum kaupsamningum. Í forsendum fyrir tekjumatsaðferðinni segi að breytingum á matsaðferðum hafi verið ætlað tvennt, annars vegar að laga skekkju milli gangverðs og fasteignamats og hins vegar að tryggja jafnræði þannig að samskonar eignir á sama stað hefðu sambærilegt fasteignamat.

Umræddar fasteignir, Steinhella [] og Gjáhella [], sem eru í eigu kæranda, telur Þjóðskrá Íslands vissulega sérstakar rétt eins og yfirfasteignamatsnefnd nefnir í úrskurði dags. 17. desember 2014 í máli nr. 4/2014 um Steinhellu []. Þó svo að fasteignir teljist sérstakar leiði það ekki sjálfkrafa til þess að mat viðkomandi fasteigna skuli vera lægra en á öðrum fasteignum á viðmiðunarsvæði. Sérstaða fasteigna gæti allt eins leitt til þess að verðgildi þeirra væri hærra en á öðrum fasteignum á viðmiðunarsvæði, enda tekjuöflun mögulega meiri.

Þjóðskrá Íslands vísar til að fram komi í kæru að kærandi búi persónulega yfir kaupsamningum þar sem félag í hans eigu hafi keypt hluta fasteignarinnar að Steinhellu []. Í mars 2018 hafi hann keypt eignarhluta númer 27, fnr. [], á kr. 14.500.000. Í maí 2018  hafi hann selt þann eignarhluta á kr. 17.900.000 eftir töluverðar endurbætur. Þá hafi sama félag í eigu kæranda keypt í febrúar 2019 eignarhluta númer 12 að Steinhellu [], fnr. [], á kr. 14.000.000. Þegar fasteignamat þessara eignarhluta er skoðað þá má sjá að það er umtalsvert undir kaup- og söluverði sem kærandi gefur upp. Fasteignarmat 2019 á eignarhluta númer 12, fnr. [], sem félag í kæranda keypti í febrúar síðastliðinn, sé kr. 9.660.000 og fyrirhugað fasteignamat þess fyrir árið 2020 sé kr. 10.450.000. Sama fasteignamat í krónum talið sé  fyrir eignarhlut númer 27, fnr. [], fyrir fasteignamat 2019 og 2020. Ljóst sé að fasteignamat þessara eignahluta sé töluvert undir kaup- og söluverði. Í þessu samhengi megi velta fyrir sér hvort Steinhella [] sé ekki einfaldlega alltof lágt metin. Það sé eitthvað sem Þjóðskrá Íslands verði að skoða einmitt til þess að gæta samræmis í matsstörfum og tryggja jafnræði þannig að eins fasteignir séu metnar á sama hátt. 

Þjóðskrá Íslands bendir á að geymsluhúsnæði teljist til atvinnuhúsnæðis. Einnig bendir stofnunin á að það liggi í eðli slíks húsnæðis að vera einfalt að gerð og sé Gjáhella [] ekki einstakt húsnæði hvað það varðar heldur séu svo til allar fasteignir sem byggðar eru til slíkra nota einfaldar að gerð og margar hverjar án ljóss og hita. Gjáhella [] sé á engan hátt annars eðlis að gerð en önnur geymsluhúsnæði sem Þjóðskrá Íslands leggi mat á og flokkist til atvinnuhúsnæðis. Rétt sé að geta þess að kærandi hafi ekki lagt fram afrit leigusamninga né yfirlit yfir leigutekjur sem kærandi hafi haft af útleigu geymslna að Gjáhellu [], eða öðru geymsluhúsnæði í hans eigu, en slíkar upplýsingar séu nauðsynleg forsenda vilji eigandi sýna fram á að fasteignir hans skili mun minni leigutekjum en annað geymsluhúsnæði og sé af þeim sökum verðminna.

Þjóðskrá Íslands tilgreinir að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat  ráðist  meðal annars af því matssvæði sem fasteign tilheyri. Meðaltals hækkun eða lækkun fasteignamats milli ára sé mismunandi eftir matssvæðum og tegund atvinnuhúsnæðis. Ekki sé því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna geti, eðli máls samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum.

Meðaltalshækkunin á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis á matssvæði 42, Vellir, sem sé það matssvæði sem fasteignin að Gjáhellu [] tilheyri, hafi á milli áranna 2018 og 2019 verið 39,4%. Fasteignamat Gjáhellu [] hafi hækkað milli sömu ára um 38,5% sem sé undir meðaltalshækkuninni fyrir matssvæði 42.

Þjóðskrá Íslands vísar til þess að kaupsamningar um iðnaðar- og geymsluhúsnæði á matssvæðinu frá 1. janúar 2017, sem eru 47 talsins, gefi meðal fermetraverð upp á kr. 197.919 og miðgildi upp á kr. 209.117 á fermetra. Í því ljósi sé fasteignamat 2019 á Gjáhellu [] síst of hátt. Fasteignamat á iðnaðarhúsnæði á matssvæðinu sé fyrir árið 2019 að meðaltali kr. 174.567 á fermetra og miðgildið er kr. 199.620 á fermetra.

Því er mótmælt af hálfu stofnunarinnar að slæmar samgöngur séu á svæðinu og aðgengi að fasteigninni slæmt af þeim sökum. Búið sé að opna götu sem liggi undir Reykjanesbrautina og auðveldi allt aðgengi að iðnaðarsvæðinu þar sem Gjáhella [] sé staðsett.

Þjóðskrá Íslands telur, með vísan til ofangreinds, að fasteignamat fasteignarinnar að Gjáhellu [] sé hvorki óraunhæft né of hátt og að fasteignamat fasteignarinnar sé ákvarðað með sama hætti og fasteignamat fyrir annað iðnaðar- og geymsluhúsnæði á sama matssvæði. 

Er það mat Þjóðskrár Íslands að fasteignamat fasteignarinnar að Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], sé réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við fasteignamat sambærilegra fasteigna á matssvæðinu og töluvert lægra en kaupsamningar um sambærilegar fasteignir á svæðinu og skuli matið því standa óbreytt.

Að öðru leyti vísar Þjóðskrá Íslands til gagna málsins

 

 

IV.                   Frekari athugasemdir kæranda

Með bréfi, dags. 18. október 2019, kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum við umsögn Þjóðskrár Íslands.

Kærandi tiltekur að skýrt komi fram í kæru hans til yfirfasteignamatsnefndar að hann óski eftir að Þjóðskrá Íslands endurvinni mat sitt á Gjáhellu [] með tilliti til verulegrar lækkunar.

Kærandi vitnar í úrskurði Þjóðskrár Íslands vegna beiðni hans um endurmat fasteignamats fyrir Gjáhellu [] fyrir árin 2019 og 2020. Í úrskurði Þjóðskrár Íslands vegna endurskoðunar á tilkynntu fasteignamati vegna ársins 2019, dags. 20. júní 2019, segi:

„Fasteignamat 2019 skal endurspegla staðgreiðsluverð fasteignar miðað við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2018, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þegar talað er um gangverð fasteignar er ekki átt við söluverð einstakrar fasteignar eða hvað einstakir leigusamningar um fasteignir gefa af sér, né heldur verðmat fasteignasala, heldur hvað almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði er á markaði.“

Í úrskurði Þjóðskrár Íslands vegna endurskoðunar á tilkynntu fasteignamati vegna ársins 2020, dags. 8. júlí 2019, segi:

„Lög kveða á um að fasteignamat á hverjum tíma skuli endurspegla markaðsverðmæti (staðgreiðsluverð) fasteignar.“

Einnig (tilvísun Þjóðskrár Íslands til 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001): „ Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að fasteignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð….“

Kærandi vísar til þess að af framangreindu hafi hann talið liggja ljóst fyrir að forsendur fasteignamats Þjóðskrár Íslands hafi byggst á markaðsverði fasteigna og breytingum á því á milli ára. Kærandi hafi því í kæru beint rökum að nákvæmlega þeim markaðsforsendum sem Þjóðskrá Íslands setti fram í tvígang. Þar hafi kærandi bent á að hækkun markaðsverðs Gjáhellu [] um 39,4% milli ára hafi ekki staðist. Kærandi hafi einnig í kæru óskað eftir því að Þjóðskrá Íslands rökstyddi hækkunina skýrlega með gögnum.

Kærandi bendir á að rökstuðningur Þjóðskrár Íslands í umsögn stofnunarinnar hafi byggst á tekjumatsaðferð. Telur kærandi í þessu felast að stofnunin hafi breytt málatilbúnaði sínum frá markaðsaðferð yfir í tekjumatsaðferð eftir að kæruferli hófst. Af þeim sökum telur kærandi sig þurfa að byrja upp á nýtt og hrekja með rökum nýtilkomna tekjumatsaðferð.

Kærandi vísar til umfjöllunar Þjóðskrár Íslands um tekjumatsaðferð í umsögn sinni, en kærandi telur aðferðina haldna verulegum annmörkum. Nýtilkomin tekjumatsaðferð virðist hafa komið til skoðunar í örfáum og öfgafullum tilvikum þegar húsnæði er svo stórfenglega sérstakt að hefðbundnar aðferðir séu algjörlega ónothæfar, svo sem í tilviki Hörpu. Telur kærandi um hörmulegt fordæmi að ræða ef yfirgefa eigi hefðbundnar aðferðir við mat á einföldu geymsluhúsnæði í Gjáhellu [] vegna samlíkingar við svo sérstakt tilfelli sem Harpa er, einkum þegar það eina sem taka þurfi tillit til séu eðliseiginleikar fasteignarinnar. Kærandi telur hefðbundna aðferðarfræði hafa dugað vel fram til ársins 2019. Kærandi telur Þjóðskrá Íslands ekki hafa forsendur til beitingar tekjumatsaðferðar vegna Gjáhellu [] þar sem stofnunin búi ekki yfir upplýsingum um raun leigutekjur, að teknu tilliti til tilboða og afslátta, nýtingarhlutfall húsnæðisins né innheimtuhlutfall leigutekna. Einnig sé tekjumyndun óviss og flöktandi eftir tímabilum og ástandi efnahagsmála.

Kærandi tilgreinir að Þjóðskrá Íslands reyni í umsögn sinni að skauta fram hjá tvíþættri sérstöðu Gjáhellu [] sem leiða eigi til verulegrar lækkunar á fasteignamati.  Annars vegar sé Gjáhella [] óvanalega sérhæft húsnæði, þó ekki eins sérhæft og Harpa. Sérhæfnin dragi úr sveigjanleika og nýtingarmöguleikum sem útiloki fjölmarga tekjumöguleika sem færir séu þegar kemur að öðru atvinnuhúsnæði. Þetta hafi í raun þá þýðingu að ef sú eina starfsemi sem mögulegt sé að rækja í húsinu gangi ekki þá sé húsið nánast ónothæft. Þjóðskrá Íslands verði að átta sig á að þessi sérstaða sé til verulegrar lækkunar en ekki hækkunar. Hins vegar sé Gjáhella [] mjög hrátt og einfalt húsnæði, lítið í það lagt, ódýrt í byggingu og allri gerð, fábreytt, gróft, innréttingalaust og styðji ekki við neina starfsemi innanhúss. Bara það að húsnæðið sé skilgreint fyrir starfsemi undir 18 gráðum setji það niður um heila vídd frá öðru hefðbundnu atvinnuhúsnæði sem Þjóðskrá Íslands byggi meðaltöl sín á. Þjóðskrá verði að átta sig á að þessi sérstaða liggi alls ekki til hækkunar heldur þvert á móti til verulegrar lækkunar. Telur kærandi að Þjóðskrá Íslands ætti að innleiða nú þegar frekari flokkun á húsnæði.

Kærandi segir Þjóðskrá Íslands hafa misst algjörlega af aðalatriði þeirra raka sem komu fram í kæru hans. Þau rök hafi verið að kærandi eigi sjálfur nokkra kaupsamninga sem hrindi úrskurði og rökstuðningi Þjóðskrár Íslands um 39,4% hækkun. Um sé að ræða kaupsamninga vegna fasteigna í sömu götu og af þeim sé ljóst að fjarri sé að verðlag hafi hækkað um 39,4% á milli 2018 og 2019. Þrátt fyrir ákall í kæru um sönnun af hendi Þjóðskrár Íslands fyrir umfangi hækkunarinnar hafi stofnunin hvorki í rökstuðningi sínum frá 8. júlí 2019 né athugasemdum sínum frá 10. október 2019 sinnt því ákalli.

Kærandi heldur fram að í umsögn sinni snúi Þjóðskrá óhrekjanlegum staðreyndum, sem kærandi setur fram um verðbreytingar á milli ára, upp í hótun um verulegt endurmat upp á við vegna Steinhellu []. Téð húsnæði að Steinhellu [] hafi þó þegar verið úrskurðað með fasteignamat í réttum takti af yfirfasteignamatsnefnd í  desember 2014. Það húsnæði fylgi raunverulegum markaðshækkunum á milli ára, öndvert við Gjáhellu [], en munurinn þar á milli geri augljóst hversu út úr korti matið á Gjáhellu [] sé. Augljóst sé að komi til sérstakrar hækkunar á Steinhellu [] muni slík ákvörðun verða borin undir yfirfasteignarmatsnefnd. Opinberu hlutverki Þjóðskrár Íslands fylgi mikil ábyrgð og skyldur og ákvarðanir stofnunarinnar hafi áhrif á líf og afkomu borgaranna. Þegar af þeirri ástæðu sé óviðunandi og óásættanlegt ef stofnunin gegni ekki þessu mikilvæga hlutverki af fullkominni fagmennsku og hæfni. Óboðlegt sé því að Þjóðskrá Íslands hangi á vafasamri afstöðu í málinu, þrjóskist við að viðurkenna offar sitt gagnvart kæranda og endi svo á að beita hótunum.

Kærandi segir Þjóðskrá Íslands hafa misskilið rök sín um mismun á geymsluhúsnæði og atvinnuhúsnæði almennt. Rök kæranda hafi ekki byggst á að geymsluhúsnæðið að Gjáhellu [] væri frábrugðið öðru geymsluhúsnæði heldur verulega frábrugðið öðru almennu atvinnuhúsnæði. Í kæru hafi verið bent á að í almennu atvinnuhúsnæði væri undantekningarlaust gert ráð fyrir starfsemi vinnandi fólks sem kallaði á verulegan búnað. Frágangur innréttinga frá tilbúnu undir tréverk að fullbúnu sé 33% af heildar byggingarkostnaði, en það eitt ætti að gefa góða mynd af mismun á fasteignamati Gjáhellu [] og fasteignamati hefðbundins innréttaðs atvinnuhúsnæðis. Sem dæmi um þennan mun vísar kærandi til samanburðar á verslunarhúsnæði og geymsluhúsnæði. Kærandi hafi í kæru sinni bent á að af hinum 47 kaupsamningum á svæðinu sem Þjóðskrá Íslands tók mið af hafi ekki einn kaupsamningur verið vegna raunverulegs geymsluhúsnæðis heldur hafi verið um að ræða samninga vegna annars iðnaðar- og verslunarhúsnæðis. Því hafi kærandi haldið fram að fráleitt væri að stytta sér leið með að búa til meðalverð af iðnaðar eða verslunarhúsnæði og heimfæra það yfir á geymsluhúsnæðið að Gjáhellu [].

Kærandi bendir á að fasteignamatshækkun Gjáhellu [] hafi verið 39,4% á milli áranna 2018 og 2019 en sé í umsögn Þjóðskrár Íslands sögð vera 38,5%. Meðaltalshækkun á fasteignamati á svæðinu Vellir 42 sé sögð vera 39,4% en eigi sennilega að vera 38,5%. Þá komi fram í umsögn Þjóðskrár Íslands að hækkunin sé á fasteignamati en ekki raun markaðsverði eða söluverði. Ítrekar kærandi beiðni eftir gögnum sem sanni tæplega 40% hækkun eigna á svæðinu og segist kærandi þar ekki eiga við mat Þjóðskrár Íslands sem byggist á áætlun fasteignamats heldur rauntölur.

Kærandi telur Þjóðskrá Íslands hafa misskilið ábendingu sína um að Gjáhella [] sé nokkuð langt úr alfaraleið. Ábendingin hafi ekki lotið að aðgengi að hverfinu heldur að því að Gjáhella [] sé djúpt inni í iðnaðarhverfi á stað sem er nokkuð langt frá megin samgöngum. Telur kærandi þetta leiða til lægra markaðsvirðis.

Kærandi vísar að lokum til þess að helstu rök Þjóðskrár Íslands, og í raun þau einu, fyrir mati stofnunarinnar á Gjáhellu [], séu að fermetraverð geymsluhúsnæðisins eigi að fylgja hækkun á vegnu meðaltali 47 kaupsamninga á matssvæði 42. Þessi aðal og einu rök Þjóðskrár Íslands haldi augljóslega ekki vatni því á sama tímabili og á sama matssvæði hafi samskonar geymsluhúsnæði að Steinhellu [] aðeins hækkað um 11,29%. Samkvæmt rökstuðningi stofnunarinnar og umsögn eigi allt geymsluhúsnæði á matssvæði 42 að taka 39,4% meðaltalshækkunum á milli ára en einungis hluti geymsluhúsnæðis fylgi þeirri höfuðreglu. Framangreindri framkvæmd sé hafnað og augljóst megi teljast að sérstaða Steinhellu [] sé rétt metin af Þjóðskrá Íslands en samskonar sérstaða Gjáhellu [] sé hins vegar ekki metin með réttum hætti. Kærandi áréttar máli sínu til stuðnings að hann eigi eftirfarandi nánar tilgreindar fasteignir að Steinhellu [], sem séu atvinnuhúsnæði en ekki geymsluhúsnæði, utan eign nr. 7,  og fasteignamat þeirra hafi þróast með eftirfarandi hætti.

1.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 7.074.000, fasteignamat 2019 7.880.000,   hækkun 11,39%.

2.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 8.550.000, fasteignamat 2019 kr. 9.515.000, hækkun 11,28%.

3.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 8.550.000, fasteignamat 2019 kr. 9.515.000, hækkun 11,28%.

4.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 8.550.000, fasteignamat 2019 kr. 9.515.000, hækkun 11,28%.

5.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 7.065.000, fasteignamat 2019 kr. 7.875.000, hækkun 11, 46%.

6.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 7.065.000, fasteignamat 2019 kr. 7.875.000, hækkun 11, 46%.

7.       Steinhella [], fnr. [], fasteignamat 2018 kr. 113.800.000, fasteignamat 2019 kr. 126.000.000, hækkun 11,29%.

Kærandi telur í ljósi þess sem hefur verið rakið að Þjóðskrá Íslands hafi farið offari við hækkun á fasteignamati Gjáhellu [] milli áranna 2018 og 2019 og framkvæmdin samrýmist hvorki meðalhófs- né jafnræðisreglu.

 

V.                      Niðurstaða

Kærandi gerir þá kröfu að úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 20. júní og 8. júlí 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árin 2019 og 2020, verði felldir úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina bæði árin.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands beitt tekjuaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Þannig eru upplýsingar úr kaupsamningum nýttar eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu í fyrri úrskurðum sínum að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Fasteign kæranda að Gjáhellu [], Hafnarfirði, er atvinnuhúsnæði og telur yfirfasteignamatsnefnd að tekjuaðferðin gefi góða mynd af gangverði fasteignarinnar. Verður ekki annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum en að þeirri matsaðferð hafi verið beitt af Þjóðskrá Íslands við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda.

Þegar stuðst er við almenn matslíkön verður að hafa í huga að einstakar eignir geta verið of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Því er mikilvægt að skoða sérstaklega hvort samræmi sé á milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum, s.s. hvað varðar aðgengi og aðstöðu, og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Í þriðja lagi skiptir miklu að nákvæm skoðun hafi farið fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Í málinu liggja fyrir myndir af fasteign kæranda að Gjáhellu [], Hafnarfirði. Telur yfirfasteignamatsnefnd að þær staðfesti að ástand eignarinnar sé gott miðað við aldur og gerð. Hefur eigninni verið skipt upp í litlar geymslur sem leigðar eru út.

Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna getur, eðli málsins samkvæmt, verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 361 eignar sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði, líkt og fasteign kæranda, og eru á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 42 (Vellir). Fasteignamat á fasteign kæranda að Gjáhellu [] fyrir árið 2019 er kr. 93.900.000, eða kr. 130.889 á hvern fermetra. Mat fasteignarinnar fyrir árið 2018 var kr. 67.350.000 og er því um að ræða 39,4% hækkun á milli ára. Fasteignamat iðnaðarhúsnæðis á matssvæði 42 hækkaði almennt um 39,4% á milli ára og er árshækkun fasteignamats á eign kæranda því algjörlega í samræmi við hækkun iðnaðarhúsnæðis á téðu matssvæði. Meðalfasteignarmat iðnaðarhúsnæðis á matssvæði 42 fyrir árið 2019 er kr. 174.567 á fermetra og miðgildið er kr. 199.620 á fermetra. Því er ljóst að fasteignamat fasteignar kæranda er lágt miðað við aðrar eignir á svæðinu.

Mynd 1. Fasteignamat 361 eignar sem skráðar eru sem iðnaðarhúsnæði á matssvæði 42 (Vellir) raðað upp miðað við mat á fermetra. Fasteign kæranda að Gjáhellu [] er merkt sérstaklega með rauðum punkti

Mynd 1. Fasteignamat 361 eignar sem skráðar eru sem iðnaðarhúsnæði á matssvæði 42 (Vellir) raðað upp miðað við mat á fermetra. Fasteign kæranda að Gjáhellu [] er merkt sérstaklega með rauðum punkti.

Eins og áður segir eru tölfræðilíkön ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Af gögnum málsins telur yfirfasteignamatsnefnd ljóst að ástand umræddrar eignar sé gott og að ekkert bendi til þess að skráning eignarinnar gefi með einhverjum hætti ranga mynd af henni í samanburði við aðrar eignir í sama flokki. Því er ekkert sem bendir til þess að beiting tekjuaðferðar við ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir fasteign kæranda sé úr línu við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði né heldur matsvirði sem birtist í kaupsamningum.

Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna áranna 2018 og 2019 sé of hátt eða að ekki hafi verið rétt staðið að ákvörðun þess af hálfu Þjóðskrár Íslands.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað kröfu kæranda um að úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 20. júní og 8. júlí 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árin 2019 og 2020, verði felldir úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina bæði árin.

Úrskurðarorð

Úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 20. júní og 8. júlí 2019 varðandi fasteignamat Gjáhellu [], Hafnarfirði, fnr. [], fyrir árin 2019 og 2020, eru staðfestir.

 

 

__________________________________

Áslaug Árnadóttir

 

______________________________                       ________________________________

                  Axel Hall                                                                           Ingi Tryggvason

 

 

 

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira