Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 39/2019 - Álit

Ákvörðunartaka: Losun stíflu í frárennslislögn.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 39/2019

 

Ákvörðunartaka: Losun stíflu í frárennslislögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. maí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. maí 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 31. maí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júní 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 38 en gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 42. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði sem þegar hefur fallið til vegna losunar á stíflu í frárennslögn.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í þeim kostnaði sem gagnaðili hefur þegar stofnað til án viðeigandi samráðs við aðra eigendur.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um kostnað sem gagnaðili hafi stofnað til og krafið aðra eigendur um greiðsluþátttöku í. Stofnað hafi verið til kostnaðarins án þess að boðað hafi verið til lögbundins húsfundar og því gengið fram hjá rétti annarra eigenda til að taka þátt í ákvörðun um framkvæmdirnar.

Álitsbeiðandi hafi séð gagnaðila skoða brunn fyrir utan eignarhluta hans dagana 10. og 11. janúar 2019, en hún hafi ekki verið upplýst um ástæðuna fyrir þeirri skoðun. Þann 12. janúar 2019 hafi gagnaðili haft samband við eigendur að húsi nr. 40 og upplýst að hann hygðist fá menn til vinnu en eigendunum verið með öllu óljóst um hvaða verk væri að ræða eða að gagnaðili hefði í hyggju að stofna til sameiginlegs kostnaðar. Ekki hafi verið rætt við álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi orðið vör við vinnu stíflubíla við brunn utan við hús gagnaðila 14. janúar 2019. Hún hafi upplýst verktakann um að sú vinna sem þar færi fram væri hvorki á hennar vegum né ábyrgð. Þann 15. janúar 2019 hafi álitsbeiðandi skoðað netpóst sinn og séð tölvupóst frá gagnaðila sem hafi verið sendur 12. janúar 2019 þar sem fram hafi komið: „Er búinn að vera að losa stíflu úr brunninum við vaskinn, án árangurs. Er búinn að fá samþykki frá 36 og 40 til að fá viðgerðarmann (sic) til að fara yfir lögnina og laga stýfluna (sic) og brunninn. Verð í sambandi við [verktaka] eftir helgi til að fá þá til að skoða og laga það sem þarf.“ Álitsbeiðandi sé á sjötugsaldri og ekki tölvufær. Hún noti sjaldan rafræn samskipti og skoði þar af leiðandi ekki tölvupósta daglega.

Þann 12. febrúar 2019 hafi álitsbeiðanda borist tölvupóstur frá gagnaðila þar sem þess hafi verið krafist að hún greiddi ¼ hluta af heildarreikningi verktakans eða tæpar 70.000 kr. Álitsbeiðandi hafi hafnað því með pósti sama dag. Henni hafi borist bréf frá lögmanni gagnaðila, dags. 8. apríl 2019, þar sem skorað hafi verið á hana að greiða hlutdeild í kostnaðinum.

Álitsbeiðandi telji að henni sé óskylt að taka þátt í þessum kostnaði þar sem reglum laga um fjöleignarhús hafi ekki verið fylgt. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameign, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skuli sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum húsfundi sem boðað sé til í samræmi við ákvæði laganna. Enginn húsfundur hafi verið boðaður vegna umræddra framkvæmda. Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög um fjöleignarhús mæli fyrir um sé viðkomandi óbundinn af ákvörðunum og framkvæmdum sem ráðist sé í án hans aðkomu, sbr. 40. gr. laganna.

Í bréfi lögmanns gagnaðila hafi því verið haldið fram að um hafi verið að ræða aðgerðir til að forða tjóni, sbr. 37. gr. laga um fjöleignarhús, sem feli í sér undantekningu frá 39. gr. laganna. Í bréfinu segi gagnaðili berum orðum að hann hafi kallað út verktaka eftir að búið hafi verið að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón og eftir að hann hafi sjálfur grafið niður á brunninn. Gagnaðili hafi því ekki haft fyrir því að tilkynna öðrum í húsfélaginu um neitt af framangreindu, sem fullt tilefni hefði verið til og auðsótt þar sem eingöngu sé um fjóra eignarhluta að ræða.

Áréttað sé að 37. gr. laga um fjöleignarhús sé undantekning frá meginreglu laganna um ákvarðanatöku varðandi sameiginlegan kostnað og beri í samræmi við það að beita henni með þröngum hætti eins og orðalag ákvæðisins beri með sér. Tjón þurfi að vera yfirvofandi og sé það skilyrði uppfyllt sé heimilt að grípa til aðgerða sem þó megi ekki ganga lengra en að afstýra yfirvofandi tjóni. Sönnun að um yfirvofandi tjón hafi verið að ræða, aðgerðir verið nauðsynlegar og að ekki hafi verið gengið lengra en nauðsyn hafi krafið, hvíli á gagnaðila. Við mat á því beri að horfa til þess að í bréfi lögmannsins hafi komið fram að búið hafi verið að forða tjóni áður en verktakar hafi verið kallaðir út og nokkrir dagar liðnir frá því að stíflunnar hafi orðið vart, að sögn gagnaðila, þar til óskað hafi verið eftir aðstoð verktaka. Jafnframt beri að horfa til þess að í tölvupósti gagnaðila til álitsbeiðanda hafi hvergi komið fram að um tjón eða yfirvofandi tjón hafi verið að ræða.

Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda og öðrum eigendum hússins beri að taka þátt í sameignarkostnaði sem hafi hlotist af framkvæmdum vegna losunar stíflu í sameiginlegri frárennslislögn, sem hafi komið upp í janúar 2019, að fjárhæð 279.522 kr.

Í janúar 2019 hafi sameiginleg frárennslislögn hússins stíflast rétt við brunn hennar við hús nr. 42. Stíflan hafi leitt til þess að vatn hafi flætt upp úr holræsum í íbúð gagnaðila við notkun neysluvatns í eldhúsi. Með snarræði hafi hann getað komið hlutunum svo fyrir að ekki hafi hlotist stórtjón af. Í framhaldinu hafi hann sjálfur grafið niður á brunn við lögnina til að athuga hvort hann gæti sjálfur lagfært stífluna. Þá hafi hann einnig gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að hafa samband við aðra eigendur og láta vita af þessu bráðatilfelli, ýmist með samtölum eða tölvupósti.

Gagnaðili hafi sent tölvupóst 12. janúar 2019 þar sem hann hafði ekki náð í álitsbeiðanda eftir öðrum leiðum. Í tölvupóstinum hafi hann upplýst að stífla væri í brunninum sem hann hafi reynt að losa án árangurs. Hann hafi fengið samþykki frá eigendum húsa nr. 36 og 40 til að fá viðgerðarmann til að fara yfir lögnina og laga stífluna og brunninn. Þá hafi gagnaðili haft samband við verktaka eftir helgi til þess að fá hann til að athuga þetta og laga það sem þyrfti.

Þegar gagnaðila hafi orðið ljóst að hann gæti ekki sjálfur lagfært stífluna og eftir að hafa gert allt það sem í hans valdi hafi staðið til að hafa samband við aðra eigendur í húsinu hafi hann kallað til verktaka til að grafa niður á brunninn við húsið og losa um stífluna. Iðnaðarmenn hafi komið með stíflubíl og gert við stífluna í frárennslislögninni fyrir utan húsið 14. janúar 2019. Í framhaldinu hafi gagnaðili fengið sendan reikning frá verktakanum, dags. 11. febrúar 2019, að fjárhæð 279.522 kr. Hann hafi sent öðrum eigendum afrit af reikningnum til að innheimta kostnaðarhlutdeild þeirra.

Álitsbeiðandi hafi svarað tölvupósti gagnaðila 15. febrúar 2019 og hafnað greiðsluskyldu með vísan til meginreglu 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús og 4. mgr. 39. gr. laganna. Jafnframt hafi hún upplýst að hún teldi sig óbundna af ákvörðun um þessa framkvæmd og því ekki skuldbundin til að greiða hlutdeild í reikningnum.

Gagnaðili hafni alfarið þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að hann hafi kallað til verktaka eftir að hafa komið í veg fyrir stórtjón. Fyrir hafi legið að við notkun neysluvatns í eldhúsi flæddi upp úr niðurföllum í íbúð hans og einnig að nauðsynlegt hafi verið að kalla til verktaka til að gera við stífluna í frárennslislögninni.

Gagnaðili taki undir að meginregla laga um fjöleignarhús sé sú að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina og sameiginleg málefni er varði sameignina beint eða óbeint. Þá komi einnig fram í ákvæðinu að taka skuli sameiginlegar ákvarðanir á húsfundum sem boðaðir séu í samræmi við ákvæði laganna, sbr. 1. og 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Þá leiði enn fremur af ákvæði 40. gr. laganna að íbúi sem ekki sé boðaður á fund til ákvarðanatöku um sameign sé að meginreglu óbundinn af ákvörðunum sem teknar séu.

Meginreglur þessar séu ekki án undantekninga. Þannig segi í 2. málsl. 4. mgr. 39. gr. laganna að einstakir eigendur hafi í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi séu fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Með öðrum orðum séu ráðstafanir einstakra eigenda sem teknar séu í samræmi við skilyrði 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús skuldbindandi fyrir aðra eigendur, þrátt fyrir að ekki hafi verið boðað til húsfundar um þær framkvæmdir. Ákvæði 1. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús fjalli um heimildir einstakra eigenda til að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þoli bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins. Kostnaður þessi teljist sameiginlegur samkvæmt ákvæðinu séu ráðstafanir ekki umfangsmeiri eða kostnaðarsamari en nauðsyn beri til.

Sú bráðaframkvæmd sem hér um ræði hafi verið viðgerð á stíflu sem hafi komið upp í sameiginlegri frárennslislögn. Fyrir hendi hafi verið neyðarástand þar sem vatn hafi flætt upp úr niðurföllum. Gagnaðili hafi þá kallað til verktaka, enda um að ræða brýna ráðstöfun til að hindra yfirvofandi tjón á séreign hans sem ljóslega hafi ekki þolað bið. Gagnaðili hafi þó haft samband við aðra eigendur og gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að láta alla vita af vandanum og gefa þeim þannig kost á að hafa áhrif á framvindu málsins.

Vísað sé til álita kærunefndar í málum nr. 42/2013 og 20/2015. Með vísan til þeirra sé á því byggt að þær aðstæður sem hér um ræði hafi verið fyllilega sambærilegar við þær aðstæður sem uppi hafi verið í umræddum málum. Þá liggi fyrir að frárennslislögnin sé sameiginleg með öllu húsinu, enda þjóni hún hagsmunum heildarinnar, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, og teljist því sameign.

Sú staðreynd að gagnaðili hafi að eigin frumkvæði reynt að lágmarka kostnað sameignarinnar með því að kanna aðstæður við brunninn firri álitsbeiðanda á engan hátt ábyrgð og skyldu til að taka þátt í þeim kostnaði sem af þessari bráðaviðgerð hafi hlotist. Aðgerðir gagnaðila hafi verið heimilar með vísan til 1. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús og almennra neyðarréttarsjónarmiða. Því sé um skuldbindandi ráðstöfun að ræða fyrir aðra eigendur og beri þeim því að greiða hlutdeild í kostnaði sem hafi hlotist eftir hlutfallstölum séreignarhluta álitsbeiðanda, þ.e. 24,84% í sameign, sbr. A-liður 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að gagnaðili hafi ekki tilkynnt öðrum eigendum um nefnt neyðarástand og í raun ekki gert það fyrr en álitsbeiðanda hafi borist bréf frá lögmanni 8. apríl 2019. Í tölvupósti sem hann hafi sent álitsbeiðanda hafi ekki verið minnst á yfirvofandi tjón eða neyðarástand.

Því sé hafnað sem ósönnuðu að ekki hafi verið unnt að ná sambandi við álitsbeiðanda umrædda daga. Þá sé mikilvægt að setja þetta mál í samhengi við fyrri samskipti aðila þar sem þetta sé ekki í fyrsta skiptið sem gagnaðili ráðist í framkvæmdir að öðrum eigendum forspurðum undir því yfirskyni að um neyðarráðstöfun hafi verið að ræða.

Það sé meginregla íslensks réttarfars að sönnunarbyrði hvíli á þeim sem haldi einhverju fram. Gagnaðili hafi enga tilraun gert til að sanna að um yfirvofandi tjón hafi verið að ræða, vatn hafi flætt upp úr holræsum eignarinnar, ráðstafanir hafi ekki þolað bið eða að ráðstafanir hafi ekki gengið lengra en nauðsyn hafi krafið.

Til þess að undantekning 37. gr. laganna eigi við verði að vera um þær aðstæður að ræða að mál þoli enga bið. Verulegur vafi sé á því að þær aðstæður eigi við í máli þessu þar sem gagnaðili hafi gefið sér rúman tíma til að grafa sjálfur niður á brunninn áður en hann hafi haft samband við aðra eigendur og áður en hann hafi ráðið verktaka til að losa stífluna.

Lagnateikning sýni bersýnilega að sú lögn sem umræddur brunnur geti haft áhrif á sé eingöngu eldhúsvaskur gagnaðila. Brunnurinn taki aðeins við affallsvatni sem renni úr eldhúsvaski hans, sem síðan renni í halla út á sameiginlegt bílaplan. Brunnurinn hafi því engin áhrif á holræsi eignarinnar, enda liggi þær lagnir á milli húsanna. Fullyrðingum gagnaðila um að flætt hafi upp úr holræsum hans, sem sé forsenda þess að neyðarréttur samkvæmt 37. gr. laga um fjöleignarhús eigi við, sé því harðlega andmælt.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að ekki hafi verið um það að ræða að skólp hafi flætt úr holræsum í baðherbergi íbúðarinnar heldur hafi verið um að ræða affallsvatn sem hafi flætt upp úr niðurföllum í eldhúsi. Líkt og teikningar sýni taki umræddur brunnur við affallsvatni úr eldhúsvaski gagnaðila. Framangreint staðfesti frásögn gagnaðila en hann hafni alfarið öllum hugleiðingum álitsbeiðanda um tæknilegan ómöguleika í tengslum við framangreint.

Þá hafi verktakinn staðfest að umrædd stífla hafi verið í aðallögn frárennslislagna hússins við hús nr. 42 en afleiðing stíflunnar hafi verið sú að aðallögnin hafi verið full af vatni og öðru tilheyrandi, sbr. töluvpóstur verktakans til gagnaðila frá 30. maí 2019. Þá segi í tölvupóstinum að stíflan hafi verið í aðallögninni en ekki sérlögnum hússins. Enn fremur sé það mat pípulagningarmeistara að hefði stíflan ekki verið hreinsuð hefði að öllum líkindum flætt inn í fleiri hús.

Þá hafni gagnaðili þeirri málsástæðu álitsbeiðanda sem sé á þá leið að aðstæður þar sem flæði upp úr niðurföllum teljist einungis falla undir 37. gr. sé brugðist við með kostnaðarsömum viðgerðum samdægurs. Gagnaðili hafi brugðist við í samræmi við hagsmuni allra með því að grafa sjálfur niður á brunninn í þeim tilgangi að athuga hvort stíflan væri þess eðlis að hann gæti sjálfur gert við hana og þannig komið í veg fyrir kostnaðarsamt útkall verktaka. Með þessu hafi gagnaðili gætt þess svo sem frekast hafi verið kostur að ráðstafnir yrðu ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn hafi krafið svo að vitnað sé beint í skilyrði 1. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús. Þegar ljóst hafi verið að nauðsynlegt reyndist að kalla út verktaka hafi gagnaðili gert það, enda hafi framkvæmdin verið nauðsynleg til að afstýra tjóni sem hefði hlotist af eðlilegri notkun vatnskrana í eldhúsi hans.

Þá hafni gagnaðili því að fyrri samskipti aðila í húsinu vegna annarra mála skipti nokkru máli við úrlausn þessa máls. Gagnaðili hafi aðra sögu að segja en álitsbeiðandi um samskiptin en hafni því alfarið að draga fyrri og óskyld mál inn í þetta mál.

III. Forsendur

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna losunar stíflu í frárennslislögn sem er í sameign. Ekki var tekin ákvörðun um framkvæmdina á húsfundi og á þeirri forsendu neitar álitsbeiðandi kostnaðarþátttöku.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.

Samkvæmt fyrirliggjandi teikningu tengist frárennslislögn hússins brunni sem staðsettur er framan við eignarhluta gagnaðila. Stíflan varð í brunninum en ljóst er að hann er hluti af sameignlegu lagnakerfi hússins og þar með í sameign.

Samkvæmt 37. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sé því að skipta. Skuli hann, svo sem frekast sé kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefji og teljist kostnaður þá sameiginlegur.

Gagnaðili upplýsti álitsbeiðanda með tölvupósti laugardaginn 12. janúar 2019 að hann væri árangurslaust búinn að reyna að losa stíflu úr brunni. Hann væri búinn að fá samþykki annarra eigenda til að fá viðgerðarmann til að fara yfir lögnina og laga stífluna. Hann sagði einnig að hann yrði í sambandi við verktaka eftir helgi til að fá hann til að skoða og laga það sem þyrfti.

Gagnaðili byggir á því að um brýna ráðstöfun hafi verið að ræða sem ekki hafi þolað bið þar sem flætt hafi upp úr niðurfalli í eldhúsvaski hans þegar skrúfað hafi verið frá krana í vaskinum. Ráðið verður af gögnum málsins að stífla hafi verið losuð af verktaka í umræddum brunni mánudaginn 14. janúar 2019. Í tölvupósti verktakans frá 30. maí 2019 segir að stíflan hafi verið í aðallögn að húsinu þannig að hún hafi verið full af vatni og öðru tilheyrandi. Einnig segir í tölvupóstinum að hefði ekkert verið gert hefði að öllum líkindum flætt inn í fleiri hús.

Kærunefnd telur að brýnt sé að losa um stíflur í lögnum sem geta valdið því að það flæði upp úr niðurföllum og að slíkar ráðstafanir þoli ekki bið. Með hliðsjón af því og atvikalýsingunni hér að framan er það niðurstaða kærunefndar að umrædd stíflulosun falli undir 37. gr. laga um fjöleignarhús, enda verður ekki séð að ráðstöfunin hafi verið umfangsmeiri eða kostnaðarsamari en nauðsyn krafði. Fram kemur á reikningi verktakans að hann sé aðeins vegna vinnu við stíflulosun á fráveitulögn. Þar að auki verður ráðið að gagnaðili hafi reynt að hafa samráð við aðra eigendur áður en að hann óskaði eftir aðstoð verktakans.

Að því virtu, sem að framan hefur verið rakið, er það niðurstaða kærunefndar að kostnaður við losun stíflunnar 14. janúar 2019 sé sameiginlegur, sbr. 37. gr. laga um fjöleignarhús, og að álitsbeiðanda sé óheimilt að neita kostnaðarþátttöku.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna vinnu við losun stíflunnar 14. janúar 2019 sé sameiginlegur.

 

Reykjavík, 24. júní 2019

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira