Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 41/2019 - Álit

Ákvörðunartaka: Breyting á sameiginlegum rýmum í kjallara.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 41/2019

 

Ákvörðunartaka: Breyting á sameiginlegum rýmum í kjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 25. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. maí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 13. maí 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. maí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júní 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 18 eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er lögmæti ákvörðunar húsfundar um að breyta sameiginlegum rýmum í kjallara hússins í lokaðar geymslur.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

  1. Að viðurkennt verði að ekki liggi fyrir lögmætt samþykki fyrir að útbúa uppsetningu lokaðra geymslna í sameiginlegum rýmum í kjallara hússins.
  2. Sé ekki fallist á kröfu hennar um að ákvörðun húsfundar hafi verið lögmæt krefst hún þess að viðurkennt verði að hún eigi rétt á stærri geymslu en hún hafi fengið úthlutað miðað við hlutfallstölu eignar hennar í sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram að samþykkt hafi verið á aðalfundi 27. mars 2019 með einföldum meirihluta að byggja 18 jafn stórar geymslur í tveimur rýmum í kjallara hússins. Annað rýmið hafi áður verið notað sem ruslageymsla en sé nú nýtt sem hjólageymsla og geymsla fyrir eigur húsfélagsins. Hitt rýmið sé opið óskipt rými sem hafi inntaksrými fyrir rafmagn og vatn.

Álitsbeiðandi telji að ólöglega hafi verið staðið að þessari samþykkt þar sem aðeins 11 af 18 íbúum hafi samþykkt tillöguna. Í öðru lagi kveði tillagan á um 18 jafn stórar geymslur. Samkvæmt eignaskiptasamningi séu tvær íbúðir, þar á meðal íbúð álitsbeiðanda, með 7,8% eignarhlutfall af sameign. Aðrar íbúðir séu með 5,3-5,4%. Í 4. tölul. 15. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segi að sé sameign skipt þá skiptist hún eftir hlutfallstölum. Álitsbeiðandi telji að hún eigi rétt á stærri geymslu sé miðað við hinar íbúðirnar samkvæmt eignaskiptasamningi. Í byggingarreglugerð segi að stærð sérgeymslu skuli vera í hlutfalli við stærð íbúðar.

Í greinargerð gagnaðila segir að á húsfund 27. mars 2019 hafi fulltrúar 13 íbúða verið mættir. Þegar húsið hafi verið tekið í notkun árið 2001 hafi eitt rými í kjallara verið ætlað sem almennt geymslurými fyrir allar 18 íbúðir þess. Að auki hafi geymslurými í kjallara verið ætlað undir sorpgáma en sorprennur hafi verið frá öllum fimm hæðum hússins. Það geymslurými hafi jafnframt verið áætlað fyrir áhöld húsfélagsins. Frá bílastæði niður í geymslurými séu 14 tröppur. Fljótlega hafi verið samþykkt að setja upp 18 jafnstórar hillusamstæður sem séu tveir metrar að hæð með þremur hillum, 55x85 að flatarmáli.

Eins og teikningar og eignaskiptayfirlýsing beri með sér hafi ekki verið nein reiðhjólageymsla eða geymsla fyrir barnavagna og slíka hluti í húsinu. Nokkrum árum áður en gagnaðili hafi flutt í húsið árið 2015 hafi sorphirðuaðilar gert alvarlegar athugasemdir við sorpgeymsluna í kjallaranum og erfiðleikana við að koma sorpgámum upp 14 tröppur. Því hafi verið ákveðið að smíða utan um sorpgáma við norð-austurhorn hússins og loka sorprennum.

Á jarðhæð hússins inn af forstofu sé fundarsalur sem alla tíð hafi verið lítið sem ekkert notaður, aðallega undir stjórnar- og aðalfundi. Á jarðhæð stigahússins sé geymslusvæði sem aldrei hafi neitt verið gert með og gagnaðili því lagt til á umræddum aðalfundi að reiðhjól í notkun fengju aðstöðu í fundarherberginu og þau sem ekkert hafi verið notuð yrðu geymd á jarðhæð stigahússins. Þessi tillaga hafi verið samþykkt með 11 atvikum gegn 2. Þar sem þessi tillaga hafi verið samþykkt hafi tillaga gagnaðila um að koma upp lokuðum geymslum fyrir allar íbúðir í báðum geymslusvæðum í kjallara hússins verið tekin til umræðu og atkvæðagreiðslu. Tillagan hafi verið samþykkt með 11 atkvæðum gegn 2.

Gagnaðili hafi kynnt hugmyndir sínar um að nýta gömlu sorpaðstöðuna til að koma upp lokuðum geymslum fyrir allar íbúðir í báðum sameignarrýmum í kjallara hússins. Þessar geymslur yrðu byggðar upp með léttum grindum og klæddar þannig að það loftaði um þær, bæði við gólf og loft, en að öðru leyti yrðu þær lokaðar. Stærð hverrar geymslu yrði 1,25 fermetri og væri þá geymsluaðstaðan fullnýtt. Engin breyting yrði á því fyrirkomulagi að geymslurnar yrðu hluti óskiptrar sameignar.

Gagnaðili telji að 19. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við þar sem talað sé um að ráðstafa sameign sem sé ekki tilfellið. Þá telji hann að ekki sé um breytta hagnýtingu að ræða. Allir fái lokaða geymslu og stærri í stað hillurekka og allir fái geymslu fyrir reiðhjól sín þótt á öðrum stöðum sé. Hvað reiðhjólin varði þá verði þau samkvæmt tillögunni á jarðhæð í stað þess að eigendur þeirra hafi þurft að fara með þau upp og niður 14 tröppur. Í raun sé um að ræða minniháttar breytingu sem bæti aðstöðu allra íbúa.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús teljist sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki sé ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. sömu laga. Þá sé einnig vísað í eignaskiptayfirlýsingu hússins þar sem vísað sé í sameiginlega eign og þar sé einnig vísað í 45. gr. laganna sem fjalli um sameiginlegan kostnað vegna sameignarhluta. Þess vegna telji gagnaðili að krafa um stærð geymslu í hlutfalli við stærð íbúðar komi ekki til greina þar sem fyrirhugaðar geymslur verði sameign allra þar sem hver íbúð fái eina geymslu til afnota. Þá megi benda á að hingað til hafi álitsbeiðandi haft til umráða hillurekka af sömu stærð

Byggingarreglugerðin sem álitsbeiðandi hafi vísað til fjalli um geymslur sem séu séreign en í þessu verði ekki um það að ræða. Einungis sé verið að bæta úr óásættanlegu ástandi í þolanlegra og engin tilraun gerð til að breyta sameign í séreign hvers íbúðareiganda fyrir sig.

III. Forsendur

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins frá mars 2001 segir um sameign að í kjallara hússins sé sorpgeymsla, geymsluherbergi og lyftuhús ásamt útitröppum. Þá segir að á 1. hæð sé samkomusalur, stigahús, lyfta og lyftuhús.

Á aðalfundi húsfélagsins, sem haldinn var 27. mars 2019, var borin upp tillaga um að sorpgeymsla og geymsluherbergi í kjallara hússins, yrðu gerð að geymslurými þar sem útbúnar yrðu 1,25 fermetra geymslur þannig að hver eignarhluti fengi eina geymslu til afnota. Á sama fundi var borin fram tillaga um að eigendur fengju sérstaka aðstöðu í húsinu fyrir reiðhjól. Þannig yrðu þau ekki lengur geymd í kjallara heldur yrðu þau geymd á jarðhæð, þ.e. í fundarherbergi og á jarðhæð stigahússins.

Fundargerð umrædds aðalfundar liggur ekki fyrir meðal gagna málsins en óumdeilt er að 13 eigendur af 18 voru mættir á fundinn og samþykktu 11 þeirra framangreindar tillögur.

Í 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Með vísan til þessa ákvæðis telur álitsbeiðandi að tillagan sé ólögmæt. Í máli þessu er þó ekki um það að ræða að húsfélag hafi ráðstafað sameign með samningi og þar af leiðandi telur kærunefnd að ákvæðið eigi ekki við um ágreining þessa máls.

Til þess ber þó að líta að í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Sé um framkvæmd að ræða sem ekki geti talist veruleg nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Þótt ekki hafi verið gert ráð fyrir lokuðum geymslum fyrir eigendur í umræddum rýmum í upphafi eða á samþykktum teikningum af húsinu þá kemur fram í gögnum málsins að sorpgeymslan er ekki lengur notuð sem slík og að þegar séu til staðar hillur í geymsluherberginu, ein fyrir hvern eignarhluta. Kærunefnd telur að sú framkvæmd að setja upp og klæða léttar grindur til að útbúa lokaðar geymslur í stað geymsluhillna sé smávægileg breyting þannig að samþykki einfalds meirihluta nægi.

Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að hún eigi rétt á stærri geymslu en aðrir í húsinu þar sem hlutdeild hennar í sameign sé stærri en annarra. Ákvæði 3. mgr. 34. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og allir eigendur hafi jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 24. júní 2019

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira