Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 4l8/2019 - Álit

Hagnýting séreignar.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2019

 

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 19. maí 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 17. júní 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. ágúst 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í húsinu. Ágreiningur er um hvort samþykki allra eigenda þurfi til þess að gagnaðila sé heimilt að starfrækja búsetuúrræði fyrir fötluð börn í eignarhluta sínum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að stöðva framkvæmdir við íbúð sína og koma á húsfundi og ræða við íbúa hússins.

     

  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að breyta eignarhluta sínum úr íbúðarhúsnæði í atvinnuhúsnæði nema með samþykki allra eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi nýlega keypt eignarhluta sinn og þegar fengið starfsleyfi til þess að breyta honum í sambýli fyrir börn sem þurfi sólarhringsumönnun. Gagnaðili hafi ekki rætt við aðra íbúa hússins um þessi áform sín og þar af leiðandi ekki fengið leyfi þeirra allra. Álitsbeiðandi hafi beðið gagnaðila um svör og fund án árangurs. Færa megi rök fyrir því að aðrir eigendur verði fyrir auknu ónæði þar sem sambýli fylgi mikil aukning bílaumferðar við vaktskipti starfsmanna og heimsókna til íbúa sambýlisins. Einnig sé hætta á auknum hávaða til íbúðanna sem séu við hlið hús gagnaðila.

Þar sem aðeins tvö bílastæði séu við íbúð gagnaðila séu miklar líkur á að bílum verði lagt út á götu sem blindi sýn annarra ökumanna og geri götuna hættulegri fyrir börn. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína hafi það verið vegna staðsetningar með tilliti til þess að umferð bíla sé lítil og börnin því öruggari úti.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi keypt eignarhluta sinn til að koma til móts við þarfir fatlaðs barns sem sé fætt árið X. Húsið sé hluti af raðhúsalengju. Ráðstöfun þessi hafi verið gerð á grundvelli 21. gr. laga um þjónustu við fatlað fólk með langvarandi stuðningsþarfir, nr. 38/2018, þar sem segi að þurfi barn þjónustu samkvæmt lögum þessum og því sé fyrir bestu að það búi utan heimilis fjölskyldu þess skuli eftir fremsta megni reyna að finna barninu annað heimili í nærsamfélagi þess og gera því kleift að viðhalda sambandi við upprunafjölskyldu sína. Þá komi fram í ákvæðinu að heimilt sé að útbúa sérstakt húsnæði fyrir fötluð börn með miklar þroska- og geðraskanir, enda hafi að mati sérfræðingateymis verið fullreynt að styðja barn á heimili fjölskyldu þess eða á öðru heimili í nærsamfélagi þess.

Íbúðin sé því ætluð til að vera heimili umrædds barns þar sem það fái alla þá lögbundnu þjónustu sem hægt sé að veita því með vísan til sértækra stuðningsþarfa þess. Það sé enda andi laga nr. 38/2018 að leggja af stofnanir fyrir fólk með fötlun, en þess í stað eigi fatlað fólk rétt á húsnæði í samræmi við þarfir þess og óskir sem geri því kleift að búa á eigin heimili sem stuðli að fullri aðlögun þess og þátttöku í samfélaginu, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga, nr. 38/2018.

Í reglugerð um búsetu fyrir börn með miklar þroska- og geðraskanir, nr. 1038/2018, segi jafnframt í 5. gr. að markmiðið sé að búa barni öruggt og barnvænt heimili með hliðsjón af einstaklingsbundnum þörfum, þroska, getu og aldri þess. Í sérstöku húsnæði skuli að jafnaði vera eitt barn á hverjum tíma, en að hámarki tvö. Skipuleggja skuli þjónustuna með tilliti til væntinga og þarfa barnsins.

Þann 20. maí 2019 hafi starfsmaður gagnaðila afhent eigendum hússins fundarboð þar sem tilkynnt hafi verið að búsetusvið myndi bjóða þeim á fund þar sem þeir yrðu upplýstir um nýjan íbúa í raðhúsinu. Fundurinn, sem hafi verið nefndur kaffiboð, hafi verið haldinn 22. maí 2019 og verið upplýsingafundur til að upplýsa eigendur og íbúa um heimili þessa barns. Eigendur tveggja eignarhluta hafi mætt og lýst yfir ánægju sinni með þessa tilhögun. Þá hafi annar eigandi lýst yfir jákvæðri afstöðu sinni símleiðis. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn.

Ákvæði 27. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við um álitaefnið og því þurfi ekki að halda húsfund til að greiða atkvæði um breytta hagnýtingu séreignar.

Þjónusta, sem umrætt barn hafi fengið á heimili sínu í húsinu, sé sams konar þjónusta og barnið hafi fengið þegar það hafi búið á heimili með foreldrum sínum, sé frá talið að sjá verði barninu fyrir þjónustu og umönnun yfir nótt. Barnið muni fara í skóla á skólatíma milli kl. 08:00 og 13:00. Alla jafna verði einn til tveir starfsmenn til að sinna þörfum barnsins á heimili þess milli kl. 13:00 og 20:00, en eftir það verði einn starfsmaður að sinna þörfum þess til kl. 08:00 um morguninn.

Ekki verði séð að umferð um húsið verði meiri en gengur og gerist við heimili. Umferð eins eða tveggja starfsmanna sem sinni þörfum barnsins geti ekki verið meiri en umferð íbúa þar sem að jafnaði búi einn til þrír íbúar. Barnið sé ekki með mál og sé í hjólastól og sé því háð því að aðrir flytji það úr stað. Það sé því ekki hætta á truflun af hendi barnsins.

Því verði ekki séð að hagnýting séreignarinnar hafi í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum eigenda eða að hagnýtingin hafi sérstök eða veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, svo að þeir eigi sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, eða að fyrir liggi samþykki allra.

Svæðið sé í aðalskipulagi skilgreint sem íbúðasvæði. Ljóst sé að heimili þessa fatlaða barns fylgi ekki meiri óþægindi en gengur og gerist á íbúðasvæðum og ekki meiri óþægindi vegna umferðar við verslun eða þjónustustarfsemi, leiksvæði eða hreinlegum iðnaði á skilgreindu íbúðasvæði. Sérstök athygli sé vakin á því að þarna sé talað um þjónustustarfsemi. Þótt lög nr. 38/2018 geri ekki lengur ráð fyrir að fatlað fólk búi á stofnunum, þá sé vísað til þess að leiki vafi á því hvort heimili barns sé heimili eða stofnun þá geri skipulagið ráð fyrir þjónustustofnunum.

Umrædd íbúð sé til búsetu barns með fötlun, sem þurfi þjónustu og umönnun svo að hægt sé að koma til móts við sértækar stuðningsþarfir þess. Börn með sams konar þarfir búi alla jafna á heimilum með foreldrum sínum, en í einstaka tilvikum sé það ekki mögulegt. Ekki verði séð að slíku heimili fylgi meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en gengur og gerist í sambærilegum húsum þar sem fólk haldi heimili.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í öllum sínum gögnum fjalli gagnaðili um búsetuúrræði fyrir einn dreng. Þeim hafi láðst að greina frá því að einn drengur hafi fasta búsetu í íbúðinni og annar drengur komi þar reglulega í dagvistun og skammtímavistun. Því sé ekki hægt að tala um einn til tvo starfsmenn og að það sé enginn bílastæðavandi.

Eftir að búsetuúrræðið hafi verið opnað hafi borið töluvert á því að starfsmenn leggi út á götu og á þannig hátt að það valdi öðrum ökumönnum óþægindum, auk þess að byrgja gangandi og hjólandi vegfarendum sýn, þá helst börnum. Álitsbeiðnin snúist á engan hátt um þá drengi sem hafi þarna aðsetur heldur einfaldlega að fá niðurstöðu um breytingu á hagnýtingu íbúðarinnar.

Í athugasemdum gagnaðila segir að í húsnæðinu sé búsetuúrræði fyrir eitt barn. Eitt annað barn geti á hverjum tíma einnig nýtt húsnæðið í skamman tíma í senn. Þessi viðvera annars barns samræmist umgangi venjulegs heimilis en á engum tíma muni tvö börn nýta húsnæðið til fastrar búsetu. Hvenær þetta annað barn nýti húsnæðið sé ekki hægt að segja til um fram í tímann nema skamman tíma í senn. Aldrei skuli fleiri en tvö börn vera í þjónustu í húsnæðinu á sama tíma.

Í upphafi opnunar heimilisins hafi töluvert verið um heimsóknir aðstandenda sem og innlit fólks sem hafi unnið með drengnum. Forstöðumaður hafi varið meiri hluta vinnutíma síns á staðnum í upphafi starfsins. Einnig hafi tímabundið verið meira um starfsfólk þar sem fleiri hafi verið að vinna að því að koma heimilinu á laggirnar, þ.e. sinna innkaupum og fleira. Þegar starfið verði komið í reglubundinn farveg muni einungis verða þörf á þeim bílastæðum sem ætluð séu fyrir íbúðina.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa eign sinni og hagnýta hana á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Hafi breytt hagnýting eignarhluta sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars:

Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.

Í eignarhluta gagnaðila er rekin starfsemi þar sem komið er til móts við þarfir fatlaðs barns sem þarfnast sólarhringsumönnunar og hefur það fasta búsetu í húsinu. Einnig er gert ráð fyrir að annað barn geti verið þar í skammtímavistun. Samkvæmt 5. gr. reglugerðar um búsetu fyrir börn með miklar þroska- og geðraskanir, nr. 1038/2018, geta að hámarki tvö börn búið í húsnæðinu. Starfsmenn sinna börnunum á vöktum og eru þeir að jafnaði tveir.

Fallast má á að með því að stunda leyfisskylda starfsemi í fjölbýlishúsi sé stundaður atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Starfsemi sem þessari getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Á hinn bóginn ber sérstaklega á það að líta að nýting íbúðarinnar sem slíkrar er sambærileg notkun annarra íbúa og umgengni gesta sambærileg annarri umgengni í venjulegu fjölbýlishúsi. Þarf að meta það hverju sinni hvort breyttri hagsnýtingu fylgi röskun á hagsmunum annarra eigenda hússins þannig að ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þeirri starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Álitsbeiðandi telur að samþykki allra eigenda sé þörf fyrir búsetuúrræðinu og vísar til aukinnar bílaumferðar vegna vaktskipta starfsmanna og heimsókna til íbúa. Þetta hafi í för með sér aukna hættu fyrir börn að leik og einnig sé hætta á auknum hávaða til nærliggjandi íbúa.

Íbúð gagnaðila fylgja tvö bílastæði og starfsmenn eru ýmist einn eða tveir. Ekki verður þannig séð að álitsbeiðandi verði fyrir ónæði af völdum aukinnar bílaumferðar en það atriði væri, eitt og sér, lítilvægt metið samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að hávaði stafi frá íbúð gagnaðila líkt og álitsbeiðandi heldur fram. Telur kærunefnd því að ekki sé uppfyllt skilyrði 1. mgr. 27. gr. um að hin breytta hagnýting hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur, og ekki þurfi þannig samþykki allra eigenda hússins.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að gagnaðila verði gert að koma á húsfundi og ræða við íbúa hússins. Í IV. kafla fjöleignarhúsalaga er að finna ákvæði um boðun húsfunda sem álitsbeiðandi getur nýtt sér en kærunefnd getur ekki skyldað eiganda til að mæta á húsfund. Er því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar um.

IV. Niðurstaða

Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

 

Reykjavík, 14. ágúst 2019

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira