Mál nr. 2/2019

Árið 2019, 29. ágúst, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2019 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 7. maí, 2019, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 8. febrúar 2019, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.

Með bréfi, dags. 14. maí 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu, Reykjavíkurborg, vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 7. júní 2019 en engin umsögn barst frá sveitarfélaginu.

Með tölvubréfi, dags. 12. júní 2019, var umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 2. júlí 2019.

Málið var tekið til úrskurðar 22. ágúst 2019.

1. Málavextir

   Þann 16. mars 2018 barst kæranda tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um nýtt fasteignamat fyrir árið 2018 vegna fasteignar hans að Korngörðum [], Reykjavík. Var fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 ákveðið kr. 457.550.000.- en hafði áður verið ákvarðað kr. 101.000.000.- fyrir sama ár. Í tilkynningunni kom fram að ástæða hækkunarinnar væri breytt skráning fasteignarinnar vegna nýskráningar mannvirkis. Breytt skráning eignarinnar væri byggð á upplýsingum sem hefðu borist frá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar.  Tekið var fram að hægt væri að óska eftir rökstuðningi innan 14 daga í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga og þá væri frestur til að óska eftir endurupptöku og endurmati samkvæmt 31. gr. laga nr. 6/2001 einn mánuður frá tilkynningu ákvörðunar, sbr. 3. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001.

   Kærandi óskaði eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands vegna fyrrgreindrar ákvörðunar. Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands kom m.a. fram að þann 12. janúar 2018 hafi borist tilkynning frá byggingarfulltrúa um skráningu á geymsluhúsnæði með skrifstofum á lóðinni að Korngörðum []. Fram að þeim tíma hafi ekkert mannvirki verið skráð á lóðina og því hafi ekkert nýtingarhlutfall verið skráð á hana. Skráð nýtingarhlutfall hafi fyrst komið með skráningu mannvirkis á lóðina og í samræmi við það hafi nýtt fasteignamat verið unnið fyrir eignina.

   Kærandi kærði áðurgreinda ákvörðun Þjóðskrár Íslands vegna breytts fasteignamats ársins 2018 til yfirfasteignamatsnefndar. Með úrskurði yfirfasteignamatsnefndar, dags. 21. desember 2018, í máli nefndarinnar nr. 9/2018, var kærunni vísað frá nefndinni.  Var í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar tekið fram að fasteignamat það sem hin kærða ákvörðun lyti að væri frummat samkvæmt 30. gr. laga nr. 6/2001 og að endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. sömu laga hefði ekki farið fram. Þar sem ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um frummat eigna sættu ekki kæru til yfirfasteignamatsnefndar bæri að vísa kærunni frá nefndinni.

   Í desember 2018 barst kæranda tilkynning frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019. Þann 28. desember 2018 kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum þar sem hann taldi matið vera of hátt. Þann 8. febrúar 2019 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda við fasteignamat eignarinnar. Niðurstaða Þjóðskrár Íslands var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2019 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið. Kom fram í úrskurðinum að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2019 gæfi ekki tilefni til matsbreytinga en fasteignamat 2019 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteignar miðað við verðlag í febrúar 2018, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Með staðgreiðsluverði væri ekki átt við staðgreiðsluverð einstakrar fasteignar heldur hvert væri almennt gangverð sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði.

   Með bréfi, dags. 19. febrúar 2019, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Þjóðskrá Íslands vegna fyrrgreinds úrskurðar frá 8. febrúar 2019. Þjóðskrá Íslands veitti umbeðin rökstuðning með bréfi, dags. 25. mars 2019. Þar kom m.a. fram að eingöngu væri um lóðarmat að ræða og að fasteignamat ársins 2019 hefði verið unnið með nákvæmlega sama hætti og eftir sömu forsendum og fasteignamat fyrri ára. Eina breytingin milli ára væri fjárhæð matsins og hefði sú hækkun byggst á hækkunum í matshverfinu.

   Með bréfi, dags. 19. mars 2019, fór kærandi þess á leit við yfirfasteignamatsnefnd að mál nefndarinnar nr. 9/2018 yrði endurupptekið með vísan til 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og var í því sambandi einkum vísað til 1. tl. þess lagaákvæðis. Taldi kærandi að röng forsenda hefði verið undirliggjandi í málinu sem hvorki Þjóðskrá Íslands né yfirfasteignmatsnefnd hefði tekið á. Yfirfasteignamatsnefnd hafnaði þann 14. maí 2019 beiðni kæranda um endurupptöku málsins.

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

2. Sjónarmið kæranda.

   Kærandi gerir aðallega þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019, um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.

   Kærandi vekur athygli á því að lóðin við Korngarða [] hafi lengi staðið auð en á árunum 2014-2015 hafi Faxaflóahafnir úthlutað lóðinni til [] ehf. Það félag hafi síðar verið sameinað kæranda. Kærandi bendir á að lóðin hafi verið hluti af deiliskipulagi sem nefndist ,,Skarfabakki, Klettasvæði, Korngarðar [], Korngarðar [] og Skarfagarðar []”, en  skipulagið hafi verið samþykkt og afgreitt 19. mars 2014 og birt í B-deild Stjórnartíðanda 1. apríl 2014. Í deiliskipulaginu komi fram að byggingarreitur lóðarinnar að Korngörðum [] sé stækkaður frá því sem áður var, en lóðin sé alls 18.680 fm., nýtingarhlutfall hennar sé 0,5 að grunnfleti en leyfilegt sé að fara með nýtingarhlutfallið í 0,6 með milligólfum í húsi, þannig að heildarbyggingarmagn á lóðinni verði 10.008 fm. Þannig hafi nýtingarhlutfall lóðarinnar legið fyrir allt frá árinu 2014 og lóðin margoft verið metin af Þjóðskrá Íslands til fasteignamats eftir það. Fyrrgreint deiliskipulag hafi verið öllum aðgengileg enda birt opinberlega og því megi ætla að Þjóðskrá Íslands hafi getað kynnt sér þau gögn sem lágu fyrir um eignina áður en ákvörðun um fasteignamat var tekið. Þjóðskrá Íslands hafi fyrst ákveðið fasteignamat fyrir lóðina á árinu 2016, eftir að henni hafði verið úthlutað og nýtingarhlutfall verið komið á hana samkvæmt fyrrgreindu deiliskipulagi. Það sé vissulega rétt að skipulagi lóðarinnar hafi síðar verið breytt og hafi sú breyting tekið gildi 6. janúar 2018, þegar nýtingarhlutfall lóðarinnar var aukið.

   Kærandi telur að það sé rangt sem fram hafi komið af hálfu Þjóðskrár Íslands, í umsögn stofnunarinnar til yfirfasteignamatsnefndar í máli nefndarinnar nr. 9/2018, að fram til janúar 2018 hafi ekki verið skráð nýtingarhlutfall á lóðina þannig að verðmæti hennar hafi verið óljóst og það hafi fyrst verið þegar gögn bárust frá byggingarfulltrúa í janúar 2018 sem það hafi legið fyrir hversu mikið mætti byggja á lóðinni. Bendir kærandi á að deiliskipulag fyrir lóðina hafi verið samþykkt í mars 2014. Nýtingarhlutfall lóðarinnar hafi því legið fyrir þegar fasteignamat lóðarinnar fyrir árið 2016 var ákveðið.

   Þá bendir kærandi á að þrátt fyrir rökstuðning og ábendingar hans hafi Þjóðskrá Íslands engar breytingar gert á fasteignamati lóðarinnar fyrir árið 2019 heldur þvert á móti hækkað fasteignamatið um 41% milli áranna 2018 og 2019. Fullyrt sé af hálfu Þjóðskrár Íslands að fasteignamat ársins 2019 sé unnið með nákvæmlega sama hætti og eftir sömu forsendum og fasteignamat fyrri ára. Þessi fullyrðing fáist hins vegar ekki staðist enda hafi fasteignamat lóðarinnar verið 91,6 milljónir króna fyrir árið 2016, 96,2 milljónir króna fyrir árið 2017 og 101 milljón króna fyrir árið 2018. Þjóðskrá Íslands hafi síðan ríflega fjórfaldað fasteignamatið með ákvörðun sinni í mars 2018. Því sé ljóst að fasteignamatið hafi ekki verið unnið með nákvæmlega sama hætti né eftir sömu forsendum og fasteignamat fyrri ára enda hafi fasteignamat lóðarinnar meira en sexfaldast á tveimur árum.

   Kærandi telur að grundvallarforsenda Þjóðskrár Íslands fyrir hækkun á fasteignamati lóðarinnar sé röng. Í rökstuðningi fyrir 41% hækkun milli áranna 2018 og 2019 sé vísað til þess að hverfisstuðull, grunnmatsverð og lóðarstuðull hafi hækkað með tilteknum hætti milli ára sem hafi leitt til hækkunar á fasteignamati ársins 2019. Kærandi bendir á að ekkert af þessum hugtökum séu skilgreind í lögum nr. 6/2001 né í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands og því vandséð með hvaða hætti stofnunin geti sett fram prósentuhækkun byggða á þessum hugtökum. Ómögulegt sé fyrir kæranda að átta sig á því hvernig slík hækkun sé metin, þannig sé t.d. afar óljóst hvað sé hvað og hver sé munurinn á hverfisstuðli og lóðarstuðli fyrir matshverfið, svo dæmi sé tekið, en ætla megi að sama hækkunin liggi þar til grundvallar.

   Kærandi ítrekar þó að helstu athugasemdir hans varðandi lóðarmat eignarinnar snúi að þeirri villu Þjóðskrár Íslands að telja að með breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar á árinu 2017 hafi fyrst fengist nýtingarhlutfall á lóðina. Deiliskipulag og nýtingarhlutfall lóðarinnar hafi lengið fyrir allan tímann og hafi lóðarmat fyrir eignina á árunum 2015 – 2018 verið á því byggt og telur kærandi að vinna eigi út frá þeim grunni, og þá eftir atvikum að teknu tilliti til hækkunar vegna aukins nýtingarhlutfalls á lóðinni.

   Kærandi bendir á að stjórnvöldum beri samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttar að beita skyldubundnu mat við hverja ákvörðun. Ekki verði séð að Þjóðskrá Íslands hafi uppfyllt þá skyldu sína þar sem stofnunin styðjist við afar ógegnsæjar formúlur sem ekki séu byggðar á lögum.

   Þá vekur kærandi athygli á því að enn sem komið er sé engin starfsemi á eigninni. Á lóðinni séu í gangi framkvæmdir við byggingu sem muni hýsa höfuðstöðvar [] ehf. og það sé fyrirsjáanlegt að framkvæmdir muni standa fram á árið 2020.

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

   Þjóðskrá Íslands bendir á að kæranda hafi verið sendar tvær tilkynningar vegna fasteignarinnar að Korngörðum [], þann 16. mars 2018. Önnur tilkynningin hafi verið um breytta skráningu fasteignar vegna nýskráningar mannvirkis en hin um nýtt fasteignamat vegna nýskráningar mannvirkis. Eins og fram komi í tilkynningunni um breytta skráningu fasteignarinnar þá hafi Þjóðskrá Íslands borist tilkynning frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík þann 12. janúar 2018 ,,um skráningu á nýju geymsluhúsnæði með skrifstofum á lóðinni Korngarðar []“. Þjóðskrá Íslands hafi fært þessar skráningarupplýsingar inn í fasteignaskrá eins og gert sé ráð fyrir í lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þegar grunnupplýsingar um stærð mannvirkis á lóðinni liggi fyrir og jafnframt hvert verði nýtingarhlutfall lóðarinnar, þá fyrst sé hægt að reikna fyrsta lóðarmat á lóðina miðað við samþykkta fyrirliggjandi notkun á henni.

   Bent er á að lóðin að Korngörðum [] sé 16.680 m² hafnarlóð á besta stað við Sundahöfn. Veitt hafi verið heimild fyrir samtals 15.055,3 m² byggingu á lóðinni. Verðmæti lóðar ráðist að miklu leyti af því hvað og hversu mikið megi byggja á henni. Með skráningargögnum frá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar sem bárust Þjóðskrá Íslands 12. janúar 2018 hafi komið í ljós hvað mætti byggja á lóðinni og hversu mikið byggingarmagn. Nýtingarhlutfall lóðarinnar hafi þá orðið þekkt og þá hafi reynst mögulegt að meta lóðina til verðs miðað við fengnar upplýsingar.

   Vegna röksemda kæranda um að Þjóðskrá Íslands megi ekki byggja mat sitt á stuðlum og reikniformúlum þá sé á það bent að í 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi fram að við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. laganna skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Tölfræði verði ekki beitt nema með útreikningum og þá formúlum. Til að finna tölfræðilega fylgni þurfi að beita formúlum og stuðlum þegar komi að staðsetningu. Lagaheimild fyrir beitingu slíkra aðferða sé skýr og þá hafi yfirfasteignamatsnefnd staðfest réttmæti slíka útreikninga, m.a. í máli nefndarinnar nr. 17/2012.

   Þjóðskrá Íslands bendir á að lóðarmat sé fundið sem hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ráðist af staðsetningu. Grunnmat sé þannig viðmiðunarverð fyrir lóðarmat. Grunnmatið tryggi að breytur háðar byggingum, s.s. aldur og ástand, hafi ekki áhrif á lóðarmatið. Dýrari svæði hafi hærri lóðarstuðul sem þýði að á dýrari svæðum ráðist hlutfallslega stærri hluti verðmætis af lóðarmati en á ódýrari svæðum. Svæðisstuðull fyrir Korngarða [] sem er á matssvæði 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey) sé 1,3879 og lóðarstuðull matssvæðisins 0,1608. Meðaltal lóðarmats á hvern fermetra fyrir atvinnulóðir á matssvæði 5 sé kr. 42.678.- og miðgildið sé kr. 44.070.-. Lóðarmat á hvern fermetra að Korngörðum [] sé kr. 42.779.-.

   Þjóðskrá Íslands telur samkvæmt framansögðu að fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [] sé ákvarðað með sama hætti og gert er fyrir sambærilegar fasteignir á sama matssvæði og sé í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu.

4. Athugasemdir kæranda

   Í athugasemdum kæranda, dags. 2. júlí 2019, er áréttað að fasteignin að Korngörðum [], sé enn sem komið er eingöngu með lóðarmat, þar sem framkvæmdir við nýtt húsnæði á lóðinni standi enn yfir. Því sé enn ranglega haldið fram af Þjóðskrá Íslands að nýtingarhlutfall fyrir lóðina hafi fyrst legið fyrir á árinu 2018 þrátt fyrir að nýtingarhlutfallið hafi komið fram í deiliskipulagi svæðisins á árinu 2014.

   Kærandi telur skýringar Þjóðskrár Íslands á hækkun lóðarmats fasteignar kæranda milli áranna 2018 og 2019 vera ófullnægjandi. Þjóðskrá Íslands vísi til langra stærðfræðiformúlna til að undirbyggja ákvarðanir sínar um miklar hækkanir en ekki sé skýrt hvað þar búi að baki. Hækkun matsstuðla hljóti að byggja á einhverri ástæðu, t.d. hækkandi lóðarverði eða öðru slíku. Þjóðskrá Íslands vísi ekki til ákveðinna ástæðna til stuðnings fyrrgreindri hækkun.

   Þá bendir kærandi á að ekkert sé lagt fram til stuðnings þeirri fullyrðingu Þjóðskrár Íslands að lóðin að Korngörðum [] sé hafnarlóð á besta stað í Sundahöfn. Hér sé um að ræða einhvers konar gildisdóm án nokkurs rökstuðnings.

   Kærandi vekur athygli á því að lóðarmat fasteignar hans að Korngörðum [] sé miklu hærra miðað við fermetra heldur en á nærliggjandi lóðum. Kærandi kveðst hafa tekið saman upplýsingar um lóðarmat á eignum við Korngarða og nágrenni. Af þeim upplýsingum megi glöggt sjá að lóðin að Korngörðum [] sé metin mun hærra en aðrar lóðir, t.d. lóðin við Korngarða [], sem sé að öllu leyti sambærileg. Þannig sé lóðarmat á hvern fermetra kr. 15.364.- fyrir lóðina að Korngörðum [], en kr. 38.612.- fyrir lóðina að Korngörðum []. Þá sé mat lóðarinnar við Skarfagarða [], kr. 26.950.- á hvern fermetra og kr. 17.177.- fyrir lóðina við Skarfagarða []. Þessi munur á lóðarmati kalli á mun ítarlegri skýringar og rökstuðning frá Þjóðskrá Íslands en fram hafi komið frá stofnuninni.

   Kærandi vísar til jafnræðisreglu 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga um að sambærileg mál eigi að fá sambærilega afgreiðslu. Fyrirliggjandi gögn staðfesti að lóðin að Korngörðum [] sé með mun hærra lóðarmat en aðrar sambærilegar lóðir í næsta nágrenni. Þó nýtingarhlutfall lóðarinnar kunni að vera hátt skýrir það á engan hátt þetta háa fasteignamat. Stærð þess mannvirkis sem byggt sé á lóðinni geti ekki verið úrslitaatriði varðandi verðmæti lóðarinnar en ætla megi að þegar fasteignamat verði lagt á húseignina, að loknum framkvæmdum, endurspegli stærð mannvirkisins hærra fasteignamat en t.d. fyrir minni eign.

   Kærandi gerir athugasemdir við þá aðferðarfræði og flokkun Þjóðskrár Íslands í matssvæði sem fasteignamat stofnunarinnar virðist byggja á. Þannig sé fasteignin að Korngörðum [] á sama matssvæði og Vogar og Örfirisey. Byggðin að Örfirisey sé hins vegar allt annars eðlis en svæðið við Korngarða, sem einkennist af stórum vörugeymslum og iðnaðarhúsnæði, á meðan Örfirisey hafi verið byggð upp með veitingastöðum, skrifstofum og ýmis konar verslunar- og þjónusturýmum þar sem matsforsendur séu allt aðrar og mun hærri.

   Kærandi telur að tilvísun Þjóðskrár Íslands í stuðla og reikniformúlur útskýri ekki 41% hækkun á fasteignamati lóðarinnar við Korngarða [] milli áranna 2018 og 2019. Ekki verði séð að breytingar hafi orðið í umhverfinu, t.d. breytt skipulag eða veruleg hækkun á lóðaverði milli ára sem geti réttlætt slíka hækkun.

   Kærandi bendir jafnframt á að í ljós hafi komið að ástand jarðvegs á lóðinni sé mun lakara en búist hafði verið við. Það hafi reynst nauðsynlegt að styrkja undirstöður verulega með því að reka súlur niður á fast þar sem ekki var unnt að treysta á burðarhæfni jarðvegarins líkt og hefðbundið sé. Hafi þetta verið afar kostnaðarsöm aðgerð fyrir kæranda.

5. Niðurstaða

I.

Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.

II.

Kærandi byggir á því að það sé rangt hjá Þjóðskrá Íslands að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Korngörðum [] hafi fyrst legið fyrir á árinu 2018. Vísar kærandi til þess að nýtingarhlutfall fyrir lóðina hafi legið fyrir allt frá árinu 2014 þegar samþykkt var deiliskipulag fyrir lóðina og næsta nágrenni. Sú breyting sem hafi orðið á árinu 2017 hafi einungis tekið til þess að nýtingarhlutfall lóðarinnar hafi verið aukið frá því sem áður hafði verið ákveðið á árinu 2014.

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands hlutast til um að allar nýjar og breyttar eignir, sem upplýsingar berast um samkvæmt 19. gr. sömu laga, séu metnar frummati innan tveggja mánaða frá því að upplýsingar um þær bárust Þjóðskrá Íslands nema sérstakar ástæður hamli. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar skal nýtt matsverð þegar skráð í fasteignaskrá og gilda með þeim almennu breytingum sem á því geta orðið eða þar til því er hrundið með nýju mati.

Af fyrirliggjandi gögnum má ráða að Þjóðskrá Íslands hafi þann 12. janúar 2018 fengið tilkynningu frá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar um breytingar er vörðuðu nýskráningu mannvirkis á lóðinni að Korngörðum [], Reykjavík. Þessi tilkynning hafði það í för með sér að nýtingarhlutfall lóðarinnar var í fyrsta sinn skráð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Í samræmi við fyrrgreint ákvæði 1. mgr. 30. gr., sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001, var fasteignin að Korngörðum [] tekin til frummats af Þjóðskrá Íslands í mars 2018 og þá með hliðsjón af þeim nýju upplýsingum sem stofnuninni höfðu borist um eignina í janúar sama ár.

Þó svo að upplýsingar um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Korngörðum [] hafi komið fram í deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2014 þá liggur fyrir að það var fyrst með tilkynningu byggingarfulltrúa til Þjóðskrár Íslands í janúar 2018 sem upplýsingar um nýtingarhlutfall lóðarinnar og fyrirhugað mannvirki á lóðinni voru færðar inn í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Er það í samræmi við ákvæði 19. gr. laga nr. 6/2001 þar sem sérstaklega er vísað til upplýsingagjafar byggingarfulltrúa til Þjóðskrár Íslands í tengslum við framkvæmd fasteignaskráningar. Fyrrgreindar upplýsingar um fasteign kæranda höfðu í kjölfarið í för með sér breytingar á fasteignamati lóðarinnar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 30. gr. laga nr. 6/2001. Hins vegar verður ekki annað séð en að fasteignamat lóðarinnar á árunum 2016 og 2017 hafi tekið mið af þeim upplýsingum sem þá lágu fyrir hjá Þjóðskrá Íslands varðandi umrædda lóð.

Samkvæmt framansögðu er ekki fallist á það með kæranda að rangar upplýsingar og/eða forsendur hafi legið til grundvallar ákvörðunum Þjóðskrá Íslands varðandi fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík.

III.

Kærandi vísar kröfum sínum til stuðnings jafnframt til þess að ekki hafi verið færðar fram af hálfu Þjóðskrár Íslands fullnægjandi skýringar á ástæðum þess að fasteignamat fasteignar kæranda hækkaði um 41% milli áranna 2018 og 2019. Því til viðbótar megi einnig ráða af fyrirliggjandi gögnum að fasteignamat eignarinnar sé mun hærra en fasteignamat sambærilegra fasteigna í næsta nágrenni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár matsaðferðir hafa það sama markmið sem er að ákvarða gagnverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila eða mögulega nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Á síðustu árum hefur Þjóðskrá Íslands beitt tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis en sú  aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af fyrirliggjandi kaupsamningum. Á þessum grunni hefur Þjóðskrá Íslands útbúið tölfræðilíkön þar sem einstök áhrif ýmissa gæðaþátta, s.s. staðsetningar, tegundar, byggingarforms og fleira, birtist sem matstuðlar. Slíkt tölfræðimat er nákvæmasta leiðin til að verðmeta einstakar fasteignir, að því gefnu að nægilega mikið af gögnum sé til staðar. Allir matsstuðlar Þjóðskrár eru aðgengilegir í ársskýrslu stofnunarinnar og gagnsæis þannig gætt um áhrif einstakra gæðaþátta á matsniðurstöðuna. Er þetta jafnframt í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 þar sem fram kemur að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignar og skal sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Tölfræðilegum aðferðum skal þannig beitt við ákvörðun á matsverði fasteigna í þeim tilgangi að tryggja að samræmis sé gætt við mat sambærilegra eigna. Við beitingu slíkra aðferða er eðlilegt að sérstakir svæðis- og matsstuðlar séu notaðir m.a. til að svæðisbundin áhrif skili sér í matið.

Fasteignamat eignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík er enn sem komið er eingöngu lóðarmat. Lóðarmat á óbyggðum atvinnulóðum tekur m.a. mið af fyrirhuguðu byggingarmagni á viðkomandi lóð. Þegar byggingarleyfi er gefið út kemur í ljós hvert raunverulegt byggingarmagn verður á viðkomandi lóð og hvers eðlis sú bygging verður sem fyrirhugað er að reisa á lóðinni, þ.e. hvort um verslunar-, iðnaðar-, skrifstofu- eða geymsluhúsnæði er að ræða og þá hversu stór hluti hver tegund er. Þessar upplýsingar hafa m.a. þau áhrif að Þjóðskrá Íslands ákveður nýtt fasteignamat á lóðinni í samræmi við fyrrgreindar upplýsingar, sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001. Grunnmat fasteignamats er viðmiðunarverð fyrir lóðarmat á óbyggðum lóðum en grunnmat er sá hluti fasteignamatsins sem ekki er háður eiginleikum bygginga umfram stærð og tegund. Lóðarmat er ákvarðað sem hlutfall af grunnmati en hlutfallið ræðst af staðsetningu lóðar. Þannig hafa dýrari svæði hærri lóðarstuðul sem hefur það m.a. í för með sér að á dýrari svæðum ræðst hlutfallslega stærri hluti verðmætis af lóðarmati en á ódýrari svæðum. Fasteignamati lóða er hins vegar ætíð ætlað að endurspegla gangverð viðkomandi lóða umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

Við samanburð á fasteignamati lóða á hverju matssvæði fyrir sig er ekki alls kostar raunhæft að miða við stærð viðkomandi lóða heldur verður samkvæmt framansögðu við slíkan samanburð að taka mið af stærð þeirra mannvirkja sem reist hafa verið á viðkomandi lóðum eða fyrirhugað er að reisa á grundvelli þess byggingarleyfis sem gefið hefur verið út, þar sem tilgreint er fyrirhugað byggingarmagn lóðar þegar um óbyggðar lóðir er að ræða. Helgast þetta af þeirri staðreynd að lóðarmat tekur eins og áður segir að stórum hluta mið af stærð og gerð þeirrar byggingar sem reist er á viðkomandi lóð eða sem fyrirhugað er að reisa. Kærandi hefur í samanburði sínum á lóðarmati fasteignar kæranda og nærliggjandi lóða eingöngu miðað við stærð viðkomandi lóða en ekki tekið tillit til stærðar og gerðar þeirra mannvirkja sem eru eða verða á lóðunum. Slíkur samanburður tekur ekki, eins og áður segir, mið af öllum þeim þáttum sem ráða grunnmati og lóðarmati, þ.á.m. því mannvirki sem er á viðkomandi lóð eða áætluðu byggingarmagni samkvæmt útgefnu byggingarleyfi.

Þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því við viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 491 lóðar sem eru skráðar sem viðskipta- og þjónustulóðir líkt og lóð kæranda og eru á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey). Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara lóða raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kæranda sérstaklega merkt á myndinni með rauðum punkti. Tekið er mið af stærð viðkomandi mannvirkis, þ.e. byggingarmagni á viðkomandi lóð, en ekki fermetrastærð lóða.

Mynd 1. Fasteignamat á fermetra hjá 491 lóð á matssvæði 5 sem eru skráðar sem viðskipta- og þjónustulóðir. Fasteignamat á fermetra fyrir Korngarða [] (fnr. []) er merkt með rauðum punkti.

Fasteignamat fasteignar kæranda er nú samkvæmt ofangreindu kr. 42.779.- á hvern fermetra en meðaltal lóðarmats á hvern fermetra á þessu matssvæði er kr. 42.678 og miðgildið kr. 44.070.- Fasteignamat fasteignar kæranda er því sem næst meðaltalinu. Miðað við núverandi fasteignamat eru 350 eignir, eða 71% fyrrgreindra eigna á téðu samburðarsvæði, með hærra fasteignamat en fasteign kæranda miðað við fermetra en 141 eign með lægra.

Ef á hinn bóginn er litið til fasteignamats þeirra lóða sem eru í næsta nágrenni við Korngarða [] og teiknaðar eru upp hér að neðan á mynd 2, sést að lóðarmat Korngarða [] miðað við stærð þeirra mannvirkja sem eru á lóðunum eða fyrirhugað er að reisa á þeim, er á mjög svipaðri línu og jafnvel ívið lægra en þeirra lóða sem eru í næsta nágrenni.

Mynd 2. Fasteignamat á fermetra hjá 53 lóðum á matssvæði 5 sem eru skráðar sem viðskipta- og þjónustulóðir og hvers götuheiti endar á „görðum“. Fasteignamat á fermetra fyrir Korngarða [] (fnr. []) er merkt með rauðum punkti.

Eins og áður segir eru tölfræðilíkön ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Ekkert bendir til þess að fasteignamat fyrir fasteign kæranda sé í ósamræmi við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði.

Fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík hækkaði úr kr. 457.550.000.- fyrir árið 2018 í kr. 644.050.000.- fyrir árið 2019 eða um 40,7%. Þjóðskrá Íslands hefur fullyrt að fasteignamat þessara ára hafi verið unnið með sama hætti og eftir sömu forsendum. Þá hækkun sem hafi orðið á fasteignamatinu milli ára megi alfarið rekja til þeirra hækkana sem hafi orðið í matshverfinu. Þannig hafi hverfisstuðull hækkað um 19% milli ára, grunnmatsverð fasteigna um 5% og lóðarstuðull fyrir matshverfið um 12,6% milli ára. Þessar hækkanir hafi leitt til um 40% hækkunar fasteignamats lóða á matssvæðinu á milli áranna 2018 og 2019. Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði eftir staðsetningu. Fasteignamat fasteignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Fyrirliggjandi upplýsingar um fasteignamat fasteigna í matshverfi 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey) fyrir árin 2018 og 2019 gefa til kynna að meðaltalshækkun fasteignamats (mannvirki og lóð) í matshverfinu hafi verið 25% milli áranna en lóðarmat hafi hins vegar hækkað um 40% milli ára.

Með hliðsjón af því að lóðarmatið er ákveðið hlutfall af heildarmati húss og lóðar og þar sem því mannvirki, sem nú er verið að reisa á lóð kæranda við Korngarða [], hefur ekki enn verið ákvarðað sérstakt fasteignamat verður ekki annað séð en að eðlilegt sé að hækkun á fasteignamati eignarinnar milli áranna 2018 og 2019 taki alfarið mið af þeim breytingum sem urðu á lóðarmati sambærilegra eigna á sama matsvæði milli fyrrgreindra ára.

Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kærenda vegna ársins 2019 sé of hátt eða ofáætlað.

IV.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað aðalkröfu kæranda um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 varðandi fasteignamat Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Varakröfu kæranda um að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju er einnig hafnað.

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019, varðandi fasteignamat Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, er staðfestur.

__________________________________

Ásgeir Jónsson

______________________________                       ________________________________

              Björn Jóhannesson                                                           Valgerður Sólnes