Mál nr. 7/2023
Árið 2023, 30. október, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 7/2023 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með bréfi til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 29. júní 2023, kærði X, kt. [], [], Reykjavík, ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 27. september 2022 varðandi fasteignamat tveggja fasteigna hans við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. Y og Z.
Með tölvubréfi, dags. 7. júlí 2023, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kærunnar. Þann 25. ágúst 2023 var óskað eftir umsögn vegna málsins frá Reykjavíkurborg. Umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar barst yfirfasteignamatsnefnd með bréfi, dags. 31. ágúst 2023 og þá barst umsögn Reykjavíkurborgar með bréfi, dags. 7. september 2023.
Þann 31. ágúst 2023 og 11. september 2023 voru fyrrgreindar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 25. september 2023.
Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang 9. október 2023 og skoðaði fasteignir kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík, fnr. [] og [], í fylgd kæranda og fulltrúa frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og Reykjavíkurborg.
Málið var tekið til úrskurðar 9. október 2023.
I. Málavextir
Kærandi er eigandi fasteigna við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. [] og []. Sú fasteign kæranda sem er með fastanúmerið Y, rými 01-0114, er skráð í fasteignaskrá sem 229,4 fermetra geymsla. Eignin var byggð sem viðbygging við aðrar byggingar í matshluta 01 en þær voru upphaflega reistar sem jarðhús eða kartöflugeymslur. Fasteign kæranda með fastanúmerið Z, rými 02-0001, er skráð sem 771,6 fermetra geymsla. Eignin er undir bílaplani sem er framan við innganga að fasteignum í matshluta 01.
Þann 12. september 2022 skoðaði úttektarmaður byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrrgreindar fasteignir, sem þá voru báðar skráðar á byggingarstig 3. Niðurstaða þeirrar skoðunar var að báðar eignirnar væru að lágmarki komnar á byggingarstig 4, en það byggingarstig gefur til kynna að eignirnar séu orðnar fokheldar. Samkvæmt skýrslu úttektarmannsins var talið að sú fasteign sem er með fastanúmerinu Y væri komin á byggingarstig 5, þ.e. tilbúin til innréttinga, þar sem búið væri að loka fasteigninni og taka hana í notkun. Fasteignin sem er með fastanúmerið Z væri hins vegar að lágmarki komin á byggingarstig 4, þar sem búið væri að loka húsnæðinu með hurðum.
Þann 26. september 2022 sendi byggingarfulltrúinn í Reykjavík bréf til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar með ósk um að matsstigi fasteignar kæranda með fastanúmerið Y yrði breytt, þ.e. fært af matsstigi 3 yfir á matsstig 8 og að fasteign með fastanúmerið Z yrði færð af matsstig 3 yfir á matsstig 5. Þann 27. september 2022 varð Húsnæðis- og mannvirkjastofnun við fyrrgreindu erindi og breytti matsstigi fasteignanna í fasteignaskrá í samræmi við beiðni byggingarfulltrúans í Reykjavík. Kæranda var tilkynnt um breytt matsstig eignanna sem hafði í för með sér breytt fasteignamat eignanna fyrir árin 2022 og 2023.
Þann 18. október 2022 sendi kærandi bréf til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar sem fyrrgreindum breytingum á matsstigi og fasteignamati eignanna var mótmælt. Gerði kærandi kröfu um leiðréttingu til samræmis við rétt byggingarstig eignanna, sem kærandi taldi að væri byggingarstig 3, þ.e. að burðarvirki hefði verið reist.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi fyrirspurn til embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík þann 6. desember 2022 þar sem óskað var eftir nánari skýringum á beiðni embættisins um breytt matsstig eignanna. Embætti byggingarfulltrúa upplýsti að við skoðun á eignunum í september 2022 hefði komið í ljós að allar fasteignirnar við Rafstöðvarveg [] hefðu verið teknar í notkun og sumar hverjar án þess að lokaúttekt hefði farið fram.
Kærandi ítrekaði athugasemdir sínar með bréfi, dags. 17. febrúar 2023, og gerði kröfu um leiðréttingu á matsstigi og fasteignamati fyrrgreindra eigna. Vísaði kærandi til 3. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat þar sem fram kæmi að mannvirki eða einstakir hluta þess skyldi fyrst tekið til fasteignamats þegar eign teldist fokheld. Taldi kærandi að hvorug fasteignin væri fokheld þar sem þök þeirra hefði ekki verið klædd vatnsverju.
Þann 23. febrúar 2023 skoðaði starfsmaður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar fyrrgreindar fasteignir kæranda. Með tölvupósti, dags. 8. mars 2023, ítrekaði kærandi enn á ný athugasemdir sínar og óskaði eftir upplýsingum um hvaða gögn hefðu legið til grundvallar áðurnefndum breytingum. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vísaði kæranda á embætti byggingarfulltrúa varðandi þau gögn sem hefðu legið til grundvallar breytingum á mats- og byggingarstigi fasteignanna. Þá var kærandi einnig upplýstur um að byggingarfulltrúi hefði þann 22. febrúar 2023 tilkynnt um breytt byggingarstig eignanna af byggingarstigi 3 yfir á byggingarstig 5, þ.e. að eignirnar væru tilbúnar til innréttinga.
Þann 30. maí 2023 sendi kærandi rökstuðning til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vegna áður framkominna athugasemda og ítrekaði kröfum um leiðréttingu til fyrra horfs. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi kæranda rökstuðning fyrir ákvörðun sinni þann 16. júní 2023 og var þar m.a. vísað til þess að eignirnar hefðu verið teknar í notkun.
Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir kröfu um að yfirfasteignamatsnefnd felli úr gildi ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 27. september 2022 um að fasteign hans við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, með fasteignanúmerið Z skuli skráð á byggingar- og matsstig 5 og að fasteign hans við Rafstöðvarveg [], Reykjavík með fasteignanúmerið Y skuli skráð á byggingarstig 5 og matsstig 8 og að staðfest verði að báðar eignirnar skuli færðar aftur á byggingar- og matsstig 3 og húsmat þeirra verði fellt niður frá og með álagningardegi þess, þ.e. 27. september 2022.
Kærandi vísar til þess að fasteignin að Rafstöðvarvegi [], fastanúmer Z sé nýbygging sem sé staðsett undir bílaplani og á þaki hennar séu meira en 2/3 hlutar allra bílastæða fyrir aðrar byggingar á lóðinni. Útilokað sé að klæða þakið eignarinnar vatnsverju, þ.e. að bræða tjörudúk á þakið og gera það vatnshelt, eins og skilyrt sé á samþykktum byggingarnefndarteikningum, fyrr en um leið og endanlegt yfirborðsefni verður sett á bílaplanið og dúkurinn þar með varinn. Þannig sé frágangur á þaki, þ.e. lagning dúks sem vatnsverju, háður öðrum framkvæmdum sem falla undir sameiginlegar framkvæmdir eigenda annarra bygginga á lóðinni. Ástand þaksins í dag sé þannig að það haldi ekki vatni.
Kærandi vekur athygli á því að á heimasíðu Reykjavíkurborgar sé að finna upplýsingar um fokheldisvottorð en þar komi m.a. fram að fokheldi sé skilgreint í staðli ÍST-51 og sé byggingarstig 4 samkvæmt fyrrgreindum staðli. Ef bygging uppfyllir öll þau atriði sem talin eru upp i 4. kafla ÍST-51 gefur byggingarfulltrúi út vottorð um fokheldi og skráir byggingarstig 4 í fasteignaskrá.
Þann 22. febrúar 2023 hafi byggingarfulltrúinn í Reykjavík fært fyrrgreindrar byggingar af byggingarstigi 3 (burðarvirki reist) yfir á byggingarstig 5 (tilbúið til innréttinga). Hafi það verið gert án fokheldisúttektar eða annarrar skoðunar, enda útilokað að gefa út forheldisvottorð þar sem byggingarnar uppfylli ekki þau skilyrði fyrir fokheldi sem fram koma í ÍST-51:2001.
Í kafla 4.4. í ÍST-51:2001 komi fram skilgreiningar á þeim atriðum sem bygging þurfi að uppfylla til að teljast fokheld. Þar sé byggingarstigi 4 lýst sem ástandi þegar byggingu hafi verið lokað fyrir veðri og vindum. Þá skulu fráveitu-, regn- og þerrilagnir hússins tengdar aðallögum í götu. Í kafla 4.5. í fyrrgreindum staðli sé að finna skilgreiningar á þeim atriðum sem bygging þurfi að uppfylla til að vera skráð á byggingarstig 5 (tilbúin til innréttinga). Því byggingarstigi sé m.a. lýst með þeim hætti að sameign sé að fullu lokið og unnt sé að hefjast handa um innréttingu notkunareininga. Þá sé í heimasíðu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að finna skilgreiningu á matsstigi 4 (mannvirki fokhelt) og þar komi fram að; ,,mannvirki telst fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Við fokheldi reiknast verðmæti mannvirkis inn í fasteignamatið.”
Kærandi bendir á að sú fasteign sem er með fastanúmerið Z, og sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur að skrá skuli á byggingar- og matsstig 5, sé í dag hrár steinsteyptur kassi hulinn jarðvegi á þrjá vegu. Þakið, sem er óeinangrað, leki þar sem það hafi ekki verið klætt vatnsverju. Í byggingunni sé hvorki inntak fyrir heitt eða kalt vatn né rafmagn. Inntaksklefi fyrir þessar lagnir sé ófrágenginn, hurðarlaus og opinn fyrir veðri og vindum. Í byggingunni séu engar raf- eða vatnslagnir og þá eigi eftir að tengja frárennslislagnir við lagnir í götu og setja upp brunastiga í neyðarútgang. Byggingin, sem tilheyri matshluta 02, sé hönnuð og byggð sem lagerhúsnæði. Til að hægt sé að innrétta hana þurfi að klæða þakið með tjörudúk sem síðan þurfi að verja með endanlegu yfirborðsefni þar sem slík vatnsverja þoli hvorki hnjask né umferð ökutækja. Þó kærandi vilji ljúka framkvæmdum við þak byggingarinnar svo hægt verði að innrétta eignina og taka hana í notkun þannig að hafa megi af henni tekjur sé ákveðinn ómöguleiki til staðar þar sem girða þurfi þakið af til að hægt sé að leggja á það dúk. Þá girðingu sé hins vegar ekki hægt að taka niður fyrr en gengið verður frá endanlegu yfirborðsefni á bílaplan og aðkeyrslu.
Sú fasteign sem sé með fastanúmerið Y sé nýbygging við austurgafl eldri bygginga í matshluta 01, sem reistar voru sem kartöflugeymslur á árinu 1946. Þessi bygging hafi verið færð á byggingarstig 5 og matsstig 8 sem sé óskiljanlegt í ljósi þess að engin skoðun eða úttekt á eigninni hafi farið fram. Síðastliðið sumar hafi staðið til að klæða þakið tjörudúk sem vatnsverju og ganga frá því með varmaeiningum og trépalli. Þá fyrst sé hægt að ljúka öðrum framkvæmdum sem sé forsenda þess að hægt sé að taka eignina í notkun og hafa af henni tekjur. Frágangur á þaki eignarinnar telst til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús en flækjustig vegna margra eigenda hafi komið í veg fyrir að hægt sé að ráðast í þær framkvæmdir. Byggingin tilheyri matshluta 01 sem sé með inntaksklefa fyrir kalt og heitt vatn og rafmagn. Í trausti þess að þakið yrði klárað hafi verið ráðist í innréttingu á rýminu að hluta til, þar sem búið sé að múra og mála veggi og stúka af salernisaðstöðu ásamt ræstikompu. Engar neysluvatnslagnir hafi þó verið lagðar og salerni því ekki til staðar. Þá eigi eftir að setja upp brunastiga í flóttaleið og ganga frá rafmagnsrásum að aðaltöflu. Að mati kæranda uppfyllir byggingin ekki enn sem komið er þær forsendur sem gerðar séu fyrir fokheldisúttekt og því ekki skráningu á byggingar- og matsstig 4, hvað þá byggingarstig 5 og matsstig 8, eins og gert hafi verið 27. september 2002.
Kærandi kveður það rangt sem haldið sé fram í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að byggingin hafi verið tekin í notkun. Byggingin sem sé með óeinangraðu og óvatnsvörðu þaki uppfylli ekki skilyrði til fokheldisúttektar. Eðli málsins samkvæmt geti hún ekki fengið öryggisúttekt enda hafi slík úttekt ekki farið fram. Öryggisúttekt sé staðfesting á því að heimilt sé að taka mannvirki í notkun. Við skráningu öryggisúttektar í fasteignaskrá fari fram brunavirðing mannvirkisins. Engin athugasemd eða krafa um öryggisúttekt hafi borist frá byggingarfulltrúa enda forsendur til slíkrar úttektar ekki fyrir hendi þar sem mannvirkið nær ekki þeim áfanga að hægt sé að sækja um fokheldisúttekt. Byggingin hafi verið brunavirt þegar matsstigi hennar var breytt.
Kærandi telur mikilvægt að byggingar- og matsstig fasteigna sem skráð sé í opinbera gagnagrunna, sem séu öllum aðgengilegir, endurspegli rétt byggingar- og matsstig eigna.
III. Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar
Af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest þar sem matsstig og fasteignamat fasteigna kæranda við Rafstöðvarveg [], fnr. Y og Z, sé réttilega ákvarðað og eigi því að standa óbreytt.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeti fasteignamat allra fasteigna í landinu einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2023 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2022. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 beri Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Í 2. mgr. 27. gr. laganna komi fram að sé gangverð fasteigna ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.
Í reglugerð nr. 406/1978 um fasteignaskrá og fasteignamat sé tekið fram að meta skuli mannvirki í byggingu að jafnaði einu sinni á ári miðað við það ásigkomulag sem þau er þá í. Mannvirki eða einstaka hluta þess skuli taka í fasteignamat þegar þeir teljast fokheldir eða hafa verið teknir í notkun. Fokheldi fasteigna miðast við að þak hafi verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopum hafi verið gustlokað.
Ágreiningsefni þessa máls lúti ekki að matsaðferð eða fjárhæð fasteignamats heldur hvort byggingar- og matsstig umræddra fasteigna kæranda sé rétt skráð. Skráning byggingarstigs fasteigna sé í höndum byggingarfulltrúa sveitarfélags. Samkvæmt staðli ÍST-51:2002 séu byggingarstigin alls 7 og eru skilyrðin að baki þeim ítarleg og nákvæm. Tilgangur þeirra sé að lýsa framvindu byggingarframkvæmda. Á árinu 2007 hafi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (áður Þjóðskrá Íslands) tekið upp notkun matsstiga þar sem talið var nauðsynlegt að skrá framvindu mannvirkjagerðar með hliðsjón af gangverði þeirra eigna sem verið væri að byggja en ekki einungis út frá því hvort að stöðluð framkvæmdarviðmið væru uppfyllt. Þannig geti matsstig verið frábrugið byggingarstigi eigna.
Byggingarfulltrúar og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar nota sameiginlegt starfakerfi til þess að koma upplýsingum og tilkynningum á framfæri. Þegar byggingarfulltrúi tilkynnir um breytt byggingarstig fasteigna þá færir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar umbeðna breytingu inn í fasteignaskrá og oftar en ekki felur það í sér breytingu á matsstigi eignar. Þegar fasteign er færð á byggingarstig 4 fær hún fyrst húsmat sbr. 3. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Í því máli sem hér um ræðir hafi byggingarfulltrúi óskað eftir breytingu á matsstigi án þess að tilkynna um breytt byggingarstig. Fyrir því kunni að vera margvíslegar ástæður m.a. að tæknileg byggingaratriði séu ekki uppfyllt eða vandamál tefji uppfærslu og skráningu á byggingarstigi. Við breytingu á matsstigi eignanna hafi farið út til kæranda tilkynningarseðlar um fasteignamat eignanna. Síðar hafi byggingarfulltrúi tilkynnt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um breytt byggingarstig eignanna.
Bent sé á að fasteign kæranda með fastanúmerið Z (rými 02-0001) sé skráð sem geymsla. Eignin sé gluggalaus og á þaki hennar, sem sé steypt, sé gert ráð fyrir bílastæðum. Að innan hafi verið settur upp kaplastigi og búið sé að festa upp vinnuljós. Veggir, gólf og loft séu ómeðhöndluð steypa. Við skoðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á eigninni kom í ljós að hún var full af ferðatækjum og því hafi ekki gefist kostur á að sannreyna hvort steypt þakplata eignarinnar þjónaði hlutverki sínu sem vatnsverja. Sé tekið mið af núverandi notkun eignarinnar sem geymslurými fyrir ferðatæki verði að telja mjög líklegt að hún haldi vatni og vindum og sé því orðin fokheld í skilningi reglugerðar nr. 406/1978. Að teknu tilliti til gagna málsins sé það mat stofnunarinnar að eignin sé sannanlega orðin fokheld og matsstig eignarinnar sé því rétt skrá stig 5 (tilbúið til innréttinga).
Fasteign kæranda með fastanúmerið Y (rými 01-0114) sé einnig skráð sem geymsla. Einu gluggar húsnæðisins séu við inngang þess. Af þaki eignarinnar sé gengið inn í aðrar fasteignir í matshlutanum. Fasteignin sé byggð sem viðbygging við hinar fasteignirnar í matshlutanum og hafi verið settur dúkur yfir samskeyti þar sem þak viðbyggingar komi að eldri húsum. Enginn annar frágangur sé á þaki. Eignin hafi verið máluð að innan og festir leiðarar fyrir listaverk. Að öðru leyti sé eignin ókláruð. Eignin hafi verið notuð undir listsýningar. Við skoðun á eigninni hafi ekki sést ummerki eftir leka eða annað sem gæfi tilefni til að álykta annað en að steypt plata yfir rýminu gegndi hlutverki vatnsverju. Það sé því mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að eignin sé fokheld í skilningi reglugerðar nr. 406/1978. Sé tekið mið af núverandi notkun eignarinnar sem listasalur/geymsla þá verði að telja að eignin hafi verið tekin í notkun og matsstig eignarinnar rétt skráð sem stig 8.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ítrekar að skráning eignanna skipti verulegu máli varðandi breytingu á matsstigum þeirra á stig 5 og 8. Líta verði til þess um hvers konar húsnæði sé að ræða og notagildi þeirra. Með vísan til gagna málsins hafi kærandi tekið báðar eignirnar í notkun og að öllum líkindum skili þær leigutekjur. Vettvangsskoðun hafi leitt í ljós að eignirnar uppfylltu skilyrði reglugerðar nr. 406/1978 um fokheldi. Þak þeirra hafi verið klætt einhvers konar vatnsverju, þ.e. steypt plata, sem komi í veg fyrir óhindraða niðurkomu utanaðkomandi vatns. Þó ekki sé búið að leggja tjörudúk á þak eignanna þá sé búið að steypa plötu sem sé haldin þeim efnislegu gæðum að unnt sé að nota svæðið sem bílastæði og virðist einnig nýtast sem vatnsvörn. Þá hafi glugga- og dyraopum verið gustlokað.
Þó svo að vettvangsskoðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hafi ekki farið fram fyrr en í febrúar 2023 þá breyti það ekki niðurstöðu málsins. Eignirnar hafi verið teknar í notkun og a.m.k. komnar á byggingarstig 4, sbr. skýrsla byggingarfulltrúa, dags. 12. september 2022, og því komnar á matsstig 4.
IV. Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að um byggingarstig húsa fari eftir staðli ÍST-51:2021. Þegar bygging sé á byggingarstigi 3 þýði það að einungis burðarvirki mannvirkis hafi verið reist en ekki sé búið að loka byggingunni, t.d. með hurðum og gluggum. Þær fasteignir sem mál þetta snúist um séu mun lengra á veg komnar, þar sem búið sé að loka þeim með hurðum og gluggum. Báðar eignirnar hafi verið búnar að vera á byggingarstig 3 frá árinu 2010.
Vísað er til þess að úttektarmaður byggingarfulltrúa hafi skoðað eignirnar 12. september 2022 og komist að þeirri niðurstöðu að þær væru að lágmarki komnar á byggingarstig 4, þ.e. fokheldar. Við þá skoðun hafi ekki annað verið að sjá en að fasteignin með fnr. Y væri komin á byggingarstig 5, þ.e. tilbúin til innréttinga, þar sem búið hafi verið að loka eigninni og hún nýtt undir listasýningar. Því hafi verið búið að taka eignina í notkun. Í ljósi þess hafi verið send beiðni til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um uppfærslu á byggingarstig 5 og matsstig 8. Eignin hafi réttilega verið færð á matsstig 8 að beiðni byggingarfulltrúa en í því felst að mannvirkið sé ekki fullklárað en tekið í notkun.
Hvað varðar þá fasteign sem sé með fastanúmerið Z þá sé hún að lágmarki komin á byggingarstig 4 enda búið að loka rýminu með hurðum. Engu breyti þó ekki sé búið að tengja vatns- og rafmagnslagnir inn í eignina. Byggingarfulltrúi hafi ekki skoðað eignina að innan en enginn byggingarstjóri hafi verið á eignunum frá árinu 2009 og engar úttektir fram eftir það. Framkvæmdir við byggingarnar hafi verið stöðvaðar af byggingarfulltrúa 27. apríl 2009 í kjölfar þess að byggingarstjóri sagði sig af verkinu en engu að síður hafi framkvæmdum verið haldið áfram í leyfisleysi. Ekki sé heimilt að leggja bifreiðum á þakið ef byggingin væri á byggingarstigi 3.
Ekki sé hægt að fallast á þá röksemd kæranda að þar sem ekki sé búið að ganga frá vatnsverju á þök fasteignanna hafi verið óheimilt að breyta byggingar- og matsstigi þeirra þar sem skilyrði matsstigs 4 sé að búið sé að klæða þak með vatnsverju og þá teljist mannvirkið fokhelt. Bent sé á að bygging telst vera fokheld þegar búið sé að fullreisa hana og loka henni fyrir veðri og vindum. Með túlkun kæranda gæti hann dregið framkvæmdir við að ljúka vatnsvörn á þaki til þess eins að halda eignunum á byggingarstigi 3 og komast þannig hjá því að greiða lögboðin gjöld af þeim. Í tilviki fasteignar með fastanúmerið Y sé búið að setja dúk á samskeyti þar sem þakið kemur að eldra húsi þannig að ekki leki á milli þeirra. Ekki sé gerð krafa um sérstaka fokheldisúttekt í byggingarreglugerð en hægt sé að óska eftir slíkri úttekt.
V. Athugasemdir kæranda
Með bréfi, dags. 25. september 2023 kom kærandi á framfæri athugasemdum við umsagnir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og Reykjavíkurborgar.
Kærandi bendir á að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi ekkert samband haft við hann vegna skoðunar á fyrrgreindum fasteignum við Rafstöðvarveg []. Einungis hafi verið um utanhússkoðun að ræða og enginn viðstaddur af hálfu kæranda. Þær myndir sem teknar voru við úttektina sýni ekki ástand eignanna að innan en fjöldi mynda hafi hins vegar verið teknar inni í öðrum eignum á lóðinni sem og af eignunum að utan ásamt bílastæðum. Sjá megi að enn eigi eftir að ganga frá þaki bygginganna með vatnsverju. Byggingarnar hafi því ekki verið skoðaðar á þann hátt að hægt hafi verið að leggja mat á byggingar- og matsstig þeirra eins og gert hafi verið.
Niðurstaða byggingarfulltrúa varðandi ástand fasteignar með fastanúmerið Y virðist byggð á mynd sem tekin hafi verið af plakati sem var á hurð inn í umrætt rými, þar sem fram komu upplýsingar um lok listsýningar. Umrætt sýning hafi verið sett upp í tengslum við menningarnótt og einungis staðið í nokkra daga. Engin önnur not hafi verið af húsnæðinu á árinu 2022 og það sama eigi við um árið í ár. Ekki hafi náðst að klæða þakið vatnsverju svo hægt sé að einangra það, en báðir þessir verkþættir séu grunnforsenda þess að hægt sé að taka eignina í notkun og hafa af henni tekjur.
Kærandi gerir athugasemdir við þá verkferlalýsingu sem komi í umsögn Reykjavíkurborgar um að byggingarfulltrúi hafi sent beiðni til Húsnæðis- og mannnvirkjastofnunar um að uppfæra skráningu eignar með fastanúmer Y á byggingarstig 5 og matsstig 8. Þetta sé í mótsögn við málsatvikalýsingu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar sem fram komi að þann 26. september 2022 hafi stofnuninni borist beiðni um að breyta matsstigi eignarinnar í matsstig 8 en það hafi ekki verið fyrr en 22. febrúar 2023 sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi tilkynnt stofnuninni um að hann hafi fært byggingarstig eignarinnar á stig 5. Það sé umhugsunarvert að breyting á byggingarstigi eignarinnar skuli hafa verið gerð tæpum fimm mánuðum eftir að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fór að fyrirmælum byggingarfulltrúa um að breyta skráðu matsstigi eignarinnar.
Kærandi segir að byrjað hafi verið að leggja dúk á þak fasteignar með fastanúmerið Y, sem sé nýbygging aftan við austurgafl eldri húsa á lóðinni. Þak eignarinnar sé í sameign allra eigenda að matshluta 01 sem samanstandi af sjö eignarhlutum og nýtist þakið sem verönd þar sem gengið sé út á þakið af milliloft eldri bygginga en jafnframt sé um að ræða flóttaleiðir um neyðarútgang. Sá dúkur sem hafi verið settur á samskeytin til að stöðva leka inn í byggingarnar geti aldrei fullnægt þeirri kvöð að klæða þurfi allt þakið vatnsverju svo tryggt sé að það muni ekki leka. Að auki þurfi að einangra þakið að utan en einangrunin verður síðan varin með öðrum dúk og timburpalli.
Kærandi telur að embætti byggingarfulltrúa hafi kosið að líta framhjá þeirri staðreynd að enn eigi eftir að klæða þak fasteignar með fastanúmerið Z vatnsverju, sem sé forsenda þess að byggingin teljist fokheld, sbr. kafli 4 í IST 51:2001. Sé litið til þeirra upplýsinga sem fram komi á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé ljóst að skilyrði fyrir skráningu á matsstig 4 sé sambærilegt þeim skilyrðum sem gilda um byggingarstig 4, þ.e. að mannvirki teljist fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Kærandi vísar til samþykktra byggingarnefndarteikninga þar sem frágangi þaksins sé lýst, en þar sé tekið fram að þak skuli klætt þéttidúk.
Í umsögn Reykjavíkurborgar komi fram að um byggingarstig húsa fari eftir ÍST 51:2021. Þetta telur kærandi að sé rangt því að í ÍST 51:2021 eru byggingarstig húsa einungis fjögur en í ÍST 51:2001 séu byggingarstigin hins vegar sjö. Því sé augljóst að byggingarfulltrúinn í Reykjavík vinni eftir staðli ÍST 51:2001 þar sem hann færði byggingarstig eignanna á byggingarstig 5 sem ekki er til í ÍST 51:2021. Af umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar megi einnig ráða að unnið sé eftir ÍST 51:2001.
Varðandi afsögn byggingarstjóra á framkvæmdum við fasteign með fastanúmerið Z þá kveðst kærandi enga slíka tilkynning hafa fengið. Kærandi hafi orðið þinglýstur eigandi að þeirri fasteign þann 14. október 2014 og að fasteign með fastanúmerið Y þann 24. apríl 2015. Ásökunum um að framkvæmdum hafi verið haldið áfram í leyfisleysi af hálfu kæranda sé alfarið hafnað.
Kærandi telur að ráða megi af umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að stofnunin sé sammála kæranda um að fokheldi miðist við að þak hafi verið klætt vatnsverju og þá sé eign færð á byggingar-stig 4 og hún fái húsmat. Að mati kæranda geta vangaveltur stofnunarinnar um að 60 mm ásteypulag á holplötur nýtist sem vatnsvörn ekki verið grundvöllur til að falla frá þeim skilyrðum og kvöðum sem fram koma á samþykktum teikningum og frá þeim reglum sem stofnunin vísar til, um að fokheldi miðast við að þak hafi verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopun sé gustlokað. Kærandi telur að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík fari frjálslega með skráningu á byggingar- og matsstigi eignanna í þeim tilgangi að hægt sé að leggja á þær húsmat.
Kærandi mótmælir því að hagur hans felist í því að klæða þökin ekki vatnsverju þannig að ekki þurfi að greiða fasteignagjöld af húsmati eignanna. Hagsmunir hans felist í því að ljúka framkvæmdum við eignirnar svo þær geti skilað arði. Deiliskipulag lóðarinnar leggur þær kvaðir á eignirnar að í þeim verði starfsemi sem tengist hönnun og listum með verslunum og sýningarsölum ásamt veitingarekstri.
Lög um fjöleignarhús gilda um byggingarnar við Rafstöðvarveg [] en eignirnar eru nú í eigu fimm óskyldra aðila. Þak fasteignar með fastanúmerið Y sé í sameign og kostnaður við lagningu þéttidúks og annars frágangs ofan á honum sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda matshluta 01. Mikill umgangur frá starfsemi annarra eignarhluta um þak eignarinnar krefst þess að dúkurinn verði varinn og endanlega gengið frá þakinu. Þak fasteignarinnar með fastanúmerið Z sé hins vegar stór hluti af bílastæðum lóðarinnar og viss óvissa ríkir um hvort það telst sameign allra eða séreign eignarhlutans sem tilheyrir matshluta 02. Þakið sé ekki hannað til að þola þyngd malbikunarvéla og því þurfi að stífa þakið af að innan áður en malbikað verður yfir dúkinn. Þó svo að þakið yrði girt af og lokað fyrir bílaumferð til að klæða það vatnsverju væri ekki hægt að ráðast í frekari frágang innanhúss því þá væri ekki lengur hægt að stífa þakið af og malbikun því ekki lengur framkvæmanleg. Ákveðinn ómöguleika sé því til staðar en samstaða hefur ekki náðst í húsfélaginu um hvaða leið skuli farin. Engu að síður sé endanlegur frágangur lóðar mikið hagsmunamál fyrir alla starfsemi í húsunum þar sem ómalbikaður hluti lóðarinnar er til vandræða. Fullnaðarfrágangur lóðar verður ekki unninn að vetri til og þar sem ekki náðist að vinna verkið síðastliðið sumar verði komandi vetur nýttur til frekari undirbúnings svo hægt verði að ljúka lóðarfrágangi sumarið 2024.
Í ljósi skráningar eignar með fastanúmerið Z á matsstig 5 megi líta svo á að krafa um þéttidúk sé ekki lengur til staðar. Því megi velta því fyrir sér hver sé í raun ábyrgður fyrir tjóni sem af því kunni að hljótast. Það hljóti að vera skýlaus samfélagsleg krafa, ekki síður en réttur kæranda, að opinberar skráningar gefi raunsanna mynd af byggingarstigi eigna.
VI. Niðurstaða
I.
Álitaefni þessa máls snýr að ákvörðun á fasteignamati tveggja fasteigna kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. Y og Z fyrir árin 2022 og 2023. Telur kærandi að fyrrgreindar fasteignir eigi ekki að bera húsmat þar sem ástand þeirra sé með þeim hætti að þær eigi báðar að vera á matsstigi 3 (burðarvirki reist) í fasteignaskrá en húsmat í fasteignamati reiknist fyrst við matsstig 4 (fokhelt), sbr. 3. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Telur kærandi að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að færa fasteign með fastanúmerið Y á matsstig 8 og fasteign með fastanúmerið Z á matsstig 5 hafi verið röng þar sem ekki sé búið að setja vatnsverju á þök fasteignanna og þær því ekki fokheldar í skilningi gildandi reglugerða og staðla sem um byggingarnar gilda. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur hins vegar að matsstig eignanna hafi verið réttilega skráð með þeim breytingum sem gerðar voru þann 27. september 2022 og fasteignamat þeirra því rétt ákvarðað.
II.
Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.
Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar. Með breytingum sem gerðar voru á lögum nr. 6/2001 með lögum nr. 83/2008 var lögfest að eigandi fasteignar hafi rétt til að skjóta öllum ákvörðunum um endurmat matsverðs til æðra stjórnvalds í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þannig sæta allar ákvarðanir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um endurmat hvort heldur um er að ræða endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. eða 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001, kæru til yfirfasteignamatsnefndar samkvæmt 1. mgr. 34. gr. sömu laga.
Af gögnum málsins verður ráðið að þann 27. september 2022 hafi farið fram endurmat á fasteignum kæranda við Rafstöðvarveg [], fnr. Y og Z, samhliða því sem matsstigi eignanna var breytt. Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2021 tók endurmatið bæði til skráð matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs og var kæranda tilkynnt um nýtt fasteignamatsverð eignanna. Kærandi gerði í framhaldinu athugasemdir við endurmatið með bréfi, dags. 18. október 2022, sbr. ákvæði 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001.
III.
Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 6/2001 er viðkomandi sveitarstjórn ábyrg fyrir því að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fái upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, sem og öll ný mannvirki, breytingar á þeim og eyðingu þeirra. Undir það fellur meðal annars skráning byggingarstigs. Samkvæmt 21. gr. laga nr. 6/2001 er heimilt að endurskoða þær upplýsingar sem fyrir liggja um einstakar fasteignir, tegundir fasteigna eða fasteignir á tilteknum svæðum að frumkvæði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eða að kröfu eigenda eða annarra hagsmunaðila. Ennfremur skal slík endurskoðun jafnan fara fram ef sýnt er að upplýsingar í fasteignaskrá gefa ekki rétta lýsingu á fasteign eða fasteignum sem um ræðir, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga.
Með hliðsjón af framansögðu er það hlutverk sveitarfélaga að ákveða og tilkynna um breytingar á byggingarstigi til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hvort sem er til hækkunar eða lækkunar. Tilkynning um byggingarstig er ákvörðun viðkomandi sveitarfélags um skráningu fasteignar í samræmi við byggingarframkvæmdir tiltekinnar eignar en er hvorki þáttur í matsverði né ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um endurmat sem hagsmunaaðilar geta kært til yfirfasteignamatsnefndar, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2002. Ákvörðun um byggingarstig sætir því ekki kæru til yfirfasteignamatsnefndar og er kröfu kæranda um breytingar á byggingastigi eignanna því vísað frá nefndinni. Hins vegar liggur fyrir að matsstig fasteigna er ráðandi þáttur í fasteignamati og fellur því innan valdssviðs yfirfasteignamatsnefndar, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 2/2013, 9/2013, 10/2016 og 25/2016.
IV.
Við ákvörðun á fasteignamati hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun m.a. stuðst við svokölluð matsstig fyrir fasteignir. Matsstig er metið byggingarstig fasteigna af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og getur það verið frábrugið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Þannig getur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skráð framvindu mannvirkjagerðar með hliðsjón af gangverði þeirra eigna sem verið er að byggja en ekki einungis út frá því hvort stöðluð framkvæmdaviðmið séu uppfyllt.
Matsstig Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru alls níu. Þegar fasteign er á matsstigum 1 - 3 er fasteignamatið það sama og lóðarmat en frá og með matsstigi 4 samanstendur fasteignamat viðkomandi mannvirkis af húsmati og lóðarmati. Fasteignamat breytist síðan í samræmi við þær breytingar sem gerðar eru á matsstigi viðkomandi eignar allt þar til viðkomandi mannvirki telst fullbúið enda er gengið út frá því að gangverð mannvirkis hækki eftir því sem framkvæmdum við það miðar fram. Samkvæmt skilgreiningu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er mannvirki skráð á matsstig 3 þegar burðarvirki þess hefur verið reist og á matsstig 4 þegar mannvirkið er fokhelt, þ.e. þak klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokuð. Það er fyrst þegar mannvirki er komið á matsstig 4 (fokhelt) sem verðmæti þess er reiknað inn í fasteignamat sem húsmat. Þegar mannvirki er talið tilbúin til innréttinga er það skráð á matsstig 5. Fullgert mannvirki er skráð á matsstig 7 en á matsstig 8 þegar mannvirkið hefur verið tekið í notkun án þess að það sé fullklárað.
Samkvæmt 3. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, með síðari breytingum, skal að jafnaði meta mannvirki í byggingu einu sinni á ári miðað við það ásigkomulag sem þau eru þá í. Mannvirki eða einstaka hluta þess skal þá taka í fasteignamat þegar þeir teljast fokheldir eða hafa verið teknir í notkun. Samkvæmt 4. tölulið sama ákvæðis skulu hús og önnur mannvirki teljast fokheld þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopum verið gustlokað.
Skilgreining Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar i a-liðar gr. 3. gr. laga nr. 4/h falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaður-, skrifstofu- og verslunarhlið á matsstigi 4 er byggð á ákvæði 4. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978. Skilyrði staðalsins ÍST-51:2001 um fokheldi eru hins vegar mun ítarlegri en skilyrði 4. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 enda tilgangur þeirra ekki að öllu leyti hinn sami.
V.
Matsstig fasteignar kæranda með fastanúmerið Y var breytt þann 27. september 2022 í kjölfar erindis frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík þess efnis að ástæða væri til að breyta matsstigi eignarinnar. Fyrir breytinguna var fasteignin skráð á matsstig 3 (burðarvirki reist) en var fært yfir á matsstig 8 sem gefur til kynna að mannvirkið sé ekki fullklárað en það hafi verið tekið í notkun. Umrætt rými er í fasteignaskrá skráð sem 229,4 fermetra geymsla. Sú fasteign sem er með fastanúmerið Z, og skráð í fasteignaskrá sem 771,6 fermetra geymsla, var með fyrrgreindri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar færð af matsstigi 3 (burðarvirki reist) yfir á matsstig 5 (tilbúið til innréttinga). Ágreiningur málsins snýr fyrst og fremst að því hvort áðurgreindar fasteignir séu skráðar á rétt matsstig og þá m.a. með hliðsjón af núverandi ástand og nýtingu þeirra.
Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteignir kæranda við Rafstöðvarveg [], fnr. Y og Z, í fylgd kæranda og fulltrúa Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og Reykjavíkurborgar. Tilgangur með slíkri skoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteignirnar séu á einhvern hátt ranglega skráðar eða ástand þeirra eða aðrar aðstæður sem þær varða, gefi til kynna að þær sé ekki réttilega metnar samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Skoðun á fyrrgreindum fasteignum leiddi m.a. í ljós að gluggum og hurðaropum þeirra hefur verið lokað en ekki hefur verið gengið endanlega frá þökum eignanna í samræmi við þann frágang sem fram kemur í samþykktum teikningum. Þannig á enn eftir að einangra og setja þakdúk á þá fasteign sem er með fastanúmerið Y en þak eignarinnar er steinsteypt og ber ekki merki um leka. Veggir hafa verið múraðir og málaðir og þá er rafmagn komið í fasteignina. Salernisaðstaða er ófrágengin og það sama má segja um ræstiherbergi og neyðarútgang. Að sögn kæranda hefur húsnæðið ekki enn verið tekið í notkun en var nýtt í nokkra daga á árinu 2022 fyrir listsýningu. Þak þeirrar fasteignar sem er með fastanúmerið Z en ekki að fullu frágengið þar sem enn á eftir að setja dúk á þakið. Fasteignin er að mestu ófrágengin að innan, gólf og veggir er ómeðhöndluð steypa, vinnuljós er í eignina og er eignin nú nýtt sem geymsla undir ferðavagna.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar telst mannvirki fokhelt í skilningi 4. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 sbr. reglugerð nr. 95/1986, annars vegar þegar þak er þannig vatnsvarið að það kemur í veg fyrir óhindraða niðurkomu utanaðkomandi vatns, og hins vegar þegar hurðar- og dyraopum hefur verið lokað með einföldum aðferðum, t.d. með plasti, spónar- eða viðarplötum. Alla jafnan verður að telja að steinsteypt þak gegni hlutverki vatnsverju samkvæmt framansögðu þrátt fyrir að frekari frágangi við þakið kunni að vera ólokið.
Hurðar- og dyraop fyrrgreindra fasteigna kæranda hafa verið lokuð og í ljósi þess að þök beggja eignanna eru steinsteypt felst eins og áður segir í því slík vatnsverja að komið er í veg fyrir óhindraða niðurkomu utanaðkomandi vatns. Að mati yfirfasteignamatsnefndar uppfylla því báðar fyrrgreindar fasteignir kæranda skilyrði þess að teljast fokheldar í skilningi 4. tl. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 sbr. reglugerð nr. 95/1986 og eiga því að bera húsmat.
Yfirfasteignamatsnefnd telur hins vegar nokkurn vafa leika á því hvort fasteign kæranda með fastanúmerið Z uppfyllir að öllu leyti þau skilyrði sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gerir til fasteigna þannig að þær verði skráðar á matsstig 5. Er þá m.a. að líta til þeirra atriða sem snúa að frágangi lagna, þ. á m. neyslu- og raflagna. Hvað varðar þá fasteign sem er með fastanúmerið Y þá er óumdeilt að sú eign er ekki fullkláruð en Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ákvað hins vegar að færa eignina á matsstig 8 með vísan til þess að eignin hefði verið tekin í notkun þar sem hún hefði verið nýtt undir listsýningu á síðasta ári. Að mati yfirfasteignamatsnefndar geta slík takmörkuð notkun í fáa daga, ein og sér, ekki falið það í sér að eignin hafi verið tekin í notkun og þannig skráð á matsstig 8. Við mat á gangverð eignarinnar er að mati yfirfasteignamatsnefndar rétt að taka tillit til núverandi ástands hennar, skráðrar notkunar og þess matsstigs sem best fellur að þeim þáttum.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun felld úr gildi og lagt fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að endurskoða fasteignamat framangreindra fasteigna kæranda með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem rakin eru hér að framan.
VI.
Samkvæmt framansögðu er kröfu kæranda um breytingar á byggingarstigi fasteigna hans við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. Y og Z, vísað frá yfirfasteignamatsnefnd. Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 27. september 2022 um fasteignamat fyrrgreindra fasteigna kæranda er felld úr gildi og lagt fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum.
Úrskurðarorð
Kröfu kæranda um að breytingar verði gerðar á byggingarstigi fasteigna hans við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. Y og Z, er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.
Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 27. september 2022 varðandi fasteignamat fasteigna kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, fnr. Y og Z, er felld úr gildi og lagt fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að taka málið til meðferðar að nýju.
___________________________
Björn Jóhannesson
________________________ _________________________
Axel Hall Áslaug Árnadóttir