Mál nr. 50/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 50/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun hins leigða húsnæðis sem orðið hafi á leigutíma, samtals að fjárhæð 1.226.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 380.000 kr. og að varnaraðila beri að greiða honum eftirstöðvar tjónsins að öðru leyti.

Vegna gagnkæru varnaraðila, dags. 17. september 2024, gerir sóknaraðili kröfu um málskostnað á grundvelli 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili gerir eftirfarandi kröfur:

1. Að viðurkennt verði að úttekt á hinu leigða frá 30. apríl 2024 sé ólögmæt og að dómkvaddur verði matsmaður til að endurskoða íbúðina og ákveða viðeigandi bótafjárhæð.
2. Að viðurkennt verði að neitun sóknaraðila um að hlutlaus úttekt verði gerð á hinu leigða hafi verið ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að hækkun á leigu 28. júní 2023 úr 206.000 kr. í 250.000 kr. hafi verið ólögmæt.
4. Að viðurkennt verði að skoðun sóknaraðila á hinu leigða 4. september 2023 hafi verið ólögmæt. Vegna þessa fer varnaraðili fram bætur að fjárhæð 1.000.000 kr.
5. Að viðurkennt verði að 27. nóvember 2023 og 25. október 2023 hafi sóknaraðili með ólögmætum hætti reynt að fá aðgengi að hinu leigða. Vegna þessa fer sóknaraðili fram á bætur að fjárhæð 2.000.000 kr.
6. Að viðurkennt verði að uppsögn leigusamningsins hafi verið ólögmæt. Vegna ólögmætrar uppsagnar gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða honum andlag leigunnar, 206.000 kr. fyrir hvern mánuð frá 1. maí 2024 til 1. júní 2025. Þá gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða honum andlag leigunnar, 206.000 kr., í eitt ár frá 1. júní 2025, í bætur vegna missis varnaraðila af forgangsrétti til áframhaldandi leigu.
7. Að viðurkennt verði að sóknaraðili hafi vanefnt skyldur sínar til þess að sinna nauðsynlegu viðhaldi og viðgerðum á leigutíma. Vegna þessa krefst varnaraðili bóta að fjárhæð 500.000 kr. vegna tafa á viðgerðum á svalahurð og að fjárhæð 900.000 kr. vegna tafa á viðgerðum á holu í vegg íbúðarinnar, auk endurgreiðslu 90% leigunnar frá 19. janúar 2024 til 1. maí 2024.
8. Að viðurkennt verði að aðfararmál höfðað til útburðar varnaraðila hafi verið ólögmætt.
9. Að viðurkennt verði að sóknaraðili hafi brotið gegn dómssátt aðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. maí 2024.

Kæra varnaraðila dags. 7. júlí 2024.

Kæra varnaraðila, dags. 17. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 2. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 19. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 14. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2022 til 30. maí 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur aðila er margþættur en snýst í meginatriðum um bótakröfu sóknaraðila vegna viðskilnaðar varnaraðila á hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt varnaraðila íbúð sína frá 1. febrúar 2022 en þann dag hafi upphaflegur samningur verið gerður. Samningurinn hafi verið framlengdur 10. mars 2023 en samkvæmt honum hafi trygging verið ákveðin 380.000 kr. í formi ábyrgðaryfirlýsingar útgefinni af Arion banka/Leiguskjóli ehf. Ástandsskoðun hafi verið framkvæmd af hálfu beggja aðila samkvæmt úttektarblaði, dags. 29. janúar 2022. Þar hafi komið fram að íbúðin væri að mestu leyti í góðu lagi, enda hafi hún þá nýlega verið keypt. Merktur hafi verið galli við gólf í hjónaherbergi og að brotið gler væri á viftu í eldhúsi en ekki hafi aðrar athugasemdir verið gerðar. Báðir aðilar hafi undirritað ástandsskoðunina. Þá hafi sóknaraðili jafnframt tekið ljósmyndir af eigninni í aðdraganda þess að hún hafi verið auglýst til leigu en hún hafi verið nýmáluð þegar varnaraðili hafi tekið við henni.

Nokkuð hafi gengið á í leigusambandi aðila. Sóknaraðila hafi grunað í nokkurn tíma að varnaraðili hafi ekki farið nægilega vel með íbúðina. Gluggar hafi yfirleitt verið lokaðir og dregið fyrir en af því hafi getað skapast rakavandamál og mygla. Í upphafi leigutíma hafi sóknaraðili fengið aðgang að íbúðinni og þá haft uppi athugasemdir um framangreint. Þegar liðið hafi á leigusamninginn hafi sóknaraðili óskað eftir aðgengi að hinu leigða til eftirlits, meðal annars vegna ástands eignarinnar við fyrri skoðanir, en varnaraðili hafi neitað sóknaraðila um aðgengi. Það hafi endað með því að sóknaraðili hafi höfðað aðfararmál til útburðar á varnaraðila, í því skyni að takmarka meint tjón sitt. Undir rekstri málsins hafi verið gerð réttarsátt þar sem meðal annars hafi verið kveðið á um að varnaraðili skyldi rýma hið leigða 1. maí 2024 og að hið leigða yrði ekki skoðað með tilliti til eftirlits eða viðhalds fram að því tímamarki. Varnaraðili skyldi án undandráttar gera sóknaraðila viðvart kæmu upp atriði sem kynnu að þarfnast nauðsynlegrar úttektar og viðgerðar. Varnaraðila hafi verið óheimilt að ráðast í viðgerðir á eigninni án samráðs við sóknaraðila. Þá hafi komið fram að við lok leigu 1. maí skyldi úttekt gerð á hinu leigða, af óháðum skoðunarmanni sem valinn skyldi í samráði aðila. Þá hafi varnaraðili skuldbundið sig til greiðslu alls fjártjóns án athugasemda, sem skoðunarmaður teldi að rekja mætti til hans á leigutíma að svo miklu leyti sem slíkt teldist ekki afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins eða sem hafi stafað af atvikum sem væru gagnaðila sannarlega óviðkomandi. Aðilar hafi verið sammála um að smávægilegt slit hafi verið á gólfi og myndi sóknaraðili ekki gera athugasemdir að því leyti.

Í samræmi við framangreint hafi aðilar komið sér saman um ástandsskoðun og varnaraðili samþykkt skoðunarmann, enda hafi hann verið óháður báðum aðilum. Ákveðið hafi verið að skoðunin færi fram 30. apríl og skyldi framkvæmd þannig að skoðunarmaður myndi skoða íbúðina með varnaraðila fyrstu 15-30 mínúturnar en síðan með sóknaraðila næstu 15-30 mínúturnar. Sóknaraðila gruni að þessi tilhögun hafi verið til þess gerð að varnaraðili þyrfti ekki að svara fyrir það ástand sem hann hafi komið íbúðinni í. Í niðurstöðu skoðunarmanns, dags 3. maí 2024, hafi komið fram að ástandi íbúðarinnar væri verulega ábótavant. Þar hafi komið fram að nefndir ágallar í skýrslunni hafi verið þess eðlis að geta ekki talist eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins. Af niðurstöðum hennar hafi verið ljóst að varnaraðili hafi ekki aðeins gengið illa um íbúðina og þannig valdið tjóni á henni, heldur hafi hann einnig ráðist í ófullnægjandi plástraviðgerðir hér og þar, sem eingöngu hafi verið til þess að auka á tjón hins leigða. Skoðunarmaður hafi meðal annars talið miklar rakaskemmdir á baðherbergi og hurðum og karmi herbergisins, búið hafi verið að mála yfir skemmdir á sturtustöng og rakaskemmdir verið á baðherbergisinnréttingu með óásættanlegum plástraviðgerðum. Sjáanlegar skemmdir hafi verið víða á eldhúsinnréttingu. Í herbergi hafi verið skemmd skápahurð með óásættanlegri viðgerð. Þá hafi skoðunarmaður talið mjög víða skemmdir á parketi, í raun og veru um alla íbúð. Gólflistar væru víða skemmdir og þyrfti því að endurnýja bæði parket og gólflista. Í gluggum hafi verið ráðist í sparsl- og málningarviðgerðir af hálfu varnaraðila sem hafi verið metnar óásættanlegar og skafa þyrfti glugga, slípa og svo endurmála. Veggir hafi víða verið óhreinir og sjáanlegir taumar á þeim. Skoðunarmaður hafi talið að þrífa þyrfti veggina og mála þá svo. Samandregið hafi það verið mat skoðunarmanns að ráðast þyrfti í viðgerðir samkvæmt nánar tilgreindri sundurliðun að fjárhæð 1.226.000 kr.

Krafa í trygginguna hafi verið send varnaraðila og ábyrgðaraðila með tölvupósti 8. maí 2024. Í kjölfarið hafi varnaraðili haft uppi athugasemdir og ásakanir við skoðunarmann með tölvupósti, þar sem hann hafi ekki talið skoðunina hlutlausa. Auk þess hafi varnaraðili hafnað kröfu sóknaraðila um skaðabætur. Jafnframt hafi komið fram í tölvupósti varnaraðila að hann teldi skoðunarmanninn hafa verið hlutdrægan og því væri það skilningur varnaraðila að engin skoðun hefði farið fram. Sóknaraðili hafi svarað því að ekkert samband eða tengsl hafi verið á milli skoðunarmanns og sóknaraðila eða umboðsmanna hans í aðdraganda skoðunar. Varnaraðila væri velkomið að fá skoðun gerða á ný með öðrum skoðunarmanni en kostnað vegna þess yrði hann að bera sjálfur. Einhver samskipti hafi verið milli aðila en svo hafi virst sem varnaraðili hafi ekki ætlað sér að láta framkvæma nýja skoðun þrátt fyrir þær ótalmörgu og röngu staðhæfingar sem hann hafi haft eftir skoðunina.

Skaðabótakrafan sé byggð á niðurstöðum fyrrnefndrar úttektar við lok leigutíma. Ástand íbúðarinnar hafi ekki verið í samræmi við ástandsskoðun sem gerð hafi verið við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi á engan hátt sýnt fram á að tjón eða skemmdir hafi ekki verið að rekja til hans eða að um væri að ræða ágalla sem sé eðlileg afleiðing venjulegrar eða hefðbundinnar notkunar, svo sem með öflun annarrar ástandsskoðunar. Varnaraðili hafi eingöngu haldið því fram að ástandsskoðunin væri að engu hafandi vegna einhverra óútskýrðra og meintra tengsla skoðunarmanns við sóknaraðila. Með yfirlýsingu skoðunarmanns, dags. 14. 2024, hafi verið ljóst að hann sé óvilhallur báðum aðilum og hafi framkvæmt ástandsskoðun eftir sinni bestu kunnáttu. Ástandsskoðunin hafi verið ákveðin og framkvæmd í samræmi við réttarsátt aðila og beri því að fara eftir niðurstöðum hennar, sbr. 65. gr. húsaleigulaga. Þá hafi ekki verið um að ræða hefðbundið slit. Við mat á því hvort húsnæði hafi spillst eða rýrnað á leigutíma þurfi að hafa hliðsjón af þeim ákvæðum sem snerti viðhalds- og tilkynningarskyldu beggja aðila leigusamnings, svo sem 16. gr. húsaleigulaga. Verði því almennt að ganga út frá því að engar verulegar skemmdir eða gallar hafi verið á íbúðinni við upphaf leigutíma, en varnaraðili hlyti annars að beita ákvæðinu fyrir sig til þess að fá þá galla skoðaða og eftir atvikum lagaða.

Með vísan til alls framangreinds verði að telja að varnaraðili beri óskerta bótaábyrgð á því hvernig komið sé fyrir hinu leigða. Sóknaraðili hafi í einu og öllu farið eftir lögum og reglum til þess að sýna fram á tjón sitt og haldið varnaraðila á öllum stigum inni í þeim málum. Jafnframt hafi sóknaraðili farið eftir undirritaðri réttarsátt aðila. Hið sama sé ekki hægt að segja um varnaraðila, en hann hafi ábyrgst greiðslu alls fjártjóns sem ástandsskoðun við lok leigu leiddi í ljós, gegn því skilyrði að eignin yrði ekki skoðuð af hálfu sóknaraðila á leigutíma samkvæmt nánar tilgreindu efni sáttarinnar. Varnaraðili hafi þverbrotið gegn ákvæðum sáttarinnar. Það sé óumdeilt miðað við gögn málsins að það ástand sem hinu leigða hafi verið komið í sé fyrir tilstuðlan varnaraðila. Á leigutíma hafi ástand eignarinnar orðið slíkt að óforsvaranlegt sé að leigja hana út áður en gerðar verði umtalsverðar úrbætur. Kostnað vegna úrbótanna verði gagnaðili að bera.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í gagnkæru sinni lýsir varnaraðili því að áður en upphaflegur leigusamningur frá 1. febrúar 2022 hafi verið undirritaður hafi verið gerð úttekt á hinu leigða 29. janúar 2022 þar sem ýmsir gallar hafi komið í ljós. Aðeins sumir þeirra hafi verið skráðir skriflega en aðrir viðurkenndir munnlega. Í mars 2023 hafi leigusamningurinn verið endurnýjaður, leiga hafi verið hækkuð í samræmi við vísitölu og leigutími framlengdur til 30. maí 2025. Á þeim tímapunkti hafi íbúðin þegar verið skoðuð sex sinnum af sóknaraðila. Í júní 2023 hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila að til stæði að hækka leiguna úr 206.000 kr. í 250.000 kr., og jafnframt að felldi varnaraðili sig ekki við hækkunina myndi hann þurfa að yfirgefa hið leigða 1. janúar 2024. Þessu hafi sóknaraðili fylgt eftir með tölvupósti næsta dag. Með tölvupósti 5. júlí 2023 hafi varnaraðili hafnað hækkuninni á þeim grundvelli að ekki væri lögmætt að hækka leiguna vegna fjárhagserfiðleika sóknaraðila. Í kjölfar þess að varnaraðili hafi hafnað hækkuninni hafi sóknaraðili farið fram á það 13. júlí 2023 að fá að skoða hið leigða, en varnaraðili hafi hafnað því þar sem hann hafi verið í fríi. Varnaraðili hafi lagt til að íbúðin yrði skoðuð 7. ágúst 2023 þegar hann yrði kominn heim. Eftir viðræður hafi aðilar sammælst um að íbúðin yrði skoðuð 4. september 2023. Í kjölfar skoðunarinnar hafi sóknaraðili ásakað varnaraðila um að ganga illa um og farið fram á frekari skoðun á íbúðinni sem varnaraðili hafi hafnað. Þann 26. nóvember 2023 hafi varnaraðili tilkynnt að lás á svalahurð væri brotinn, sem sóknaraðili hafi ekki brugðist við og varnaraðili þurft að gera við sjálfur. Sóknaraðili hafi farið fram á að komast í íbúðina 27. nóvember 2023 sem varnaraðili hafi neitað. Sóknaraðili hafi þá bankað á hurð varnaraðila í tíu mínútur. Þetta hafi valdið varnaraðila miklum óþægindum. Sóknaraðili hafi svo tilkynnt um uppsögn 11. desember 2023. Varnaraðili hafi tilkynnt með tölvupósti 29. desember 2023 að hann undi ekki uppsögninni. Sóknaraðili hafi óskað eftir aðgengi að íbúðinni 19. janúar 2024 fyrir viðgerðarmann, sem hafi átt að gera við leka. Varnaraðili hafi hleypt honum inn en hann hafi skilið eftir stórt gat á vegg. Í sömu viku hafi sóknaraðili höfðað aðfararmál til útburðar fyrir héraðsdómi. Að endingu hafi varnaraðili upplifað sig þvingaðan til þess að skrifa undir réttarsátt við sóknaraðila.

Í aðdraganda þess að varnaraðili skyldi rýma hið leigða 1. maí 2024 hafi hann farið fram á það að úttekt við skil yrði framkvæmd af hlutlausum aðila, eins og samið hafi verið um í réttarsátt aðila. Þá hafi varnaraðili lagt til að úttektin yrði framkvæmd 1. maí 2024, en lögmaður sóknaraðila 30. apríl þar sem 1. maí væri frídagur. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila um að íbúðin yrði ekki að öllu leyti tóm og þrifin 30. apríl en sóknaraðili hafi fallist á þær aðstæður.

Niðurstaða úttektarinnar hafi legið fyrir 7. maí 2024 en skoðunarmaður hafi hvorki farið eftir ákvæðum húsaleigulaga né verið hlutlaus þrátt fyrir að hafa lýst því yfir að vera það. Til að mynda hafi skoðunarmaður hætt samskiptum við varnaraðila en átt í áframhaldandi samskiptum við sóknaraðila. Þetta misræmi í samskiptum hafi grafið undan sanngirni skoðunarinnar. Þá hafi skoðunarmaðurinn verið bókaður af sóknaraðila. Skoðunarmaðurinn hafi ekki átt í neinum samskiptum við varnaraðila, hvorki fyrir né eftir úttektina, og því hafi aðilar ekki haft jöfn tækifæri til þess að koma upplýsingum á framfæri. Varnaraðili hafi óskað upplýsinga um skoðunarmanninn 19. apríl en sóknaraðili hafi vísvitandi veitt upplýsingarnar 26. apríl, rétt fyrir skil íbúðarinnar. Þessi töf hafi skert möguleika varnaraðila til að sannreyna skoðunarmanninn eða leggja annan til. Í úttektarskýrslunni hafi mikilvægum atriðum verið sleppt, þannig hafi hún algjörlega virt að vettugi fyrra ástand íbúðarinnar, og geti skýrslan því ekki gefið heildarmynd af ástandi íbúðarinnar. Sem dæmi sé í skýrslunni gerð krafa að fjárhæð 490.000 kr. vegna endurnýjunar parkets, en í réttarsátt aðila séu sérstaklega viðurkenndir gallar á parketi sem þá hafi verið til staðar. Þetta sýni fram á hlutdrægni skoðunaraðila í garð sóknaraðila. Þá hafi skoðunarmaður hunsað athugasemdir varnaraðila og ekki sett þær í skýrsluna, þrátt fyrir að í henni hafi komið fram athugasemdir sóknaraðila. Skoðunarmaðurinn hafi til að byrja með neitað að afhenda honum afrit af skýrslunni. Þá séu kostnaðarmöt í skýrslunni ýkt. Skoðunarmaður hafi hvorki tekið upp athugasemdir varnaraðila varðandi holu í vegg sem hafi komið til eftir viðgerð á leka né lyktarvandamál.

Varnaraðili hafi hafnað skýrslunni vegna efasemda sinna um að hún væri hlutlaus, upplýst skoðunarmann um þá afstöðu sína sem og óskað eftir nýrri úttekt. Á grundvelli úttektarinnar hafi lögmaður sóknaraðila farið fram á við Leiguskjól að tryggingin yrði greidd út en því hafi varnaraðili mótmælt. Varnaraðili hafi farið fram á það við sóknaraðila að önnur úttekt yrði framkvæmd, af hlutlausum aðila, sem sóknaraðili hafi hafnað.

Sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti hækkað leiguna, sbr. framangreint. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila um bilaðan lás og svalahurð og kvartað undan holunni í veggnum. Viðgerð á lásnum hafi vísvitandi verið frestað í tíu vikur, sem hafi stofnað heilsu varnaraðila í hættu. Þá hafi sóknaraðili verið meðvitaður um gatið í veggnum, án þess að hafa gripið til aðgerða. Þetta hafi einnig haft áhrif á heilsu varnaraðila og föður hans sem hafi búið hjá honum, en úr gatinu hafi komið ólykt, mygla og óhreinindi. Viðmót sóknaraðila hafi breyst eftir að varnaraðili hafi hafnað hækkun leigunnar og aðgerðir sóknaraðila í framhaldinu verið hefndaraðgerðir.

IV. Greinargerð sóknaraðila

Í greinargerð sóknaraðila segir meðal annars að kröfu varnaraðila um að dómkvaddur verði matsmaður til þess að endurmeta ástand íbúðarinnar sé hafnað. Heimild sé í 65. gr. húsaleigulaga til þess að krefjast þess að úttektaraðili skuli fenginn til þess að meta tjón ef leigusali og leigjandi koma sér ekki saman um bótafjárhæð. Geti aðili svo krafist dómkvadds matsmanns um bótafjárhæð innan átta vikna frá því að aðila hafi verið kunn niðurstaða úttektaraðila. Niðurstöður úttektar hafi verið sendar varnaraðila 8. maí 2024 og hafi hann haft frest til 3. júlí sama ár til að fá dómkvaddan matsmann. Varnaraðila hafi verið boðið að fá aðra úttekt gerða á sinn kostnað. Þessi úrræði hafi varnaraðili ekki nýtt sér og sé hann því bundinn af niðurstöðu matsins.

V. Greinargerð varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir meðal annars að framkoma skoðunarmanns og meðferð sóknaraðila við úttektir hafi verið skýrt mörkuð af hlutlægni og verið í andstöðu við lög og því geti úttektarskýrslan ekki verið samþykkt í samræmi við réttarsátt aðila. Því hafi engin úttekt farið fram í samræmi við réttarsáttina. Þá sé fullyrðing sóknaraðila um að ástand íbúðarinnar hafi komið sér á óvart í ósamræmi við að varnaraðili hafi áður framvísað myndböndum af ástandi hennar á árunum 2023 og 2024, sem og að í réttarsátt aðila séu viðurkenndir fyrirliggjandi gallar. Fyrirkomulag úttektarinnar hafi verið ákveðið í samráði beggja aðila og sóknaraðili ekki gert athugasemdir við það á sínum tíma.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 380.000 kr. fyrir milligöngu Leiguskjóls ehf. Bótakrafa sóknaraðila nemur í heildina 1.226.000 kr. og fer hún fram á að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að allri bankaábyrgðinni og að varnaraðila verði gert að greiða henni eftirstöðvarnar af bótakröfunni eða 846.000 kr. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar innan tilskilins frests frá höfnun varnaraðila á kröfu hennar, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Kveðið er á um í 63. gr. húsaleigulaga að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis við upphaf og lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra. Samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins skulu leigjandi og leigusali koma sér saman um úttektaraðila.

Samkvæmt 2. gr. réttarsáttar aðila, dags. 4. mars 2024, komust þau að niðurstöðu um að varnaraðili rýmdi hið leigða 1. maí 2024. Einnig að hið leigða yrði ekki skoðað með tilliti til eftirlits eða viðhalds af sóknaraðila eða mönnum á hans vegum fram að því tímamarki. Á grundvelli 4. gr. réttarsáttarinnar skyldi gerð úttekt á hinu leigða 1. maí 2024, sem valinn yrði í samráði aðila, sbr. 1. og 5. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Einnig kemur fram að varnaraðili hafi skuldbundið sig til greiðslu alls fjártjóns, án athugasemda, sem skoðunarmaður teldi að rekja mætti til hans á leigutíma að svo miklu leyti sem slíkt teldist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru varnaraðila sannanlega óviðkomandi. Tekið er fram að aðilar séu sammála um að smávægilegt slit hafi verið á gólfi og við eldhúsvask og að sóknaraðili muni ekki gera athugasemdir við nefnd atriði við lokaúttekt að því leyti.

Til stuðnings kröfum sínum hefur sóknaraðili lagt fram úttekt sem framkvæmd var 29. janúar 2022, við upphaf leigutíma og úttekt sem framkvæmd var 30. apríl 2024 á grundvelli réttarsáttar aðila. Ágreiningur er um niðurstöður seinni úttektarinnar en varnaraðili hefur í málatilbúnaði sínum dregið hlutleysi skoðunarmannsins í efa. Samkvæmt samskiptum aðila fyrir úttektina komu aðilar sér saman um skoðunarmann og samþykkti varnaraðili tilhögunina með tölvupósti 13. maí 2024. Var val á skoðunarmanni því í samræmi við 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga og að mati kærunefndar er að öðru leyti ekkert fram komið sem bent gæti til þess að úttektin hafi verið framkvæmd í andstöðu við 69. gr. húsaleigulaga eða 4. gr. réttarsáttar aðila. Þá hefur skoðunarmaður lýst því yfir að hann sé óvilhallur aðilum. Þess utan hafnaði varnaraðili því að önnur úttekt yrði gerð á hans kostnað og þá nýtti hann ekki rétt sinn til dómkvaðningar matsmanns, sbr. 65. gr. húsaleigulaga. Þykir því rétt að leggja úttekt frá 30. apríl 2024 til grundvallar við úrlausn málsins og verður því að hafna kröfum varnaraðila í liðum I og II.

Niðurstaða úttektarskýrslu frá 30. apríl 2024 var sú að tjón á íbúðinni vegna sýnilegra ágalla sem ekki gætu talist sem eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðis væri þannig að umfangi að ráðast þyrfti í viðgerðir og gert var ráð fyrir að heildarkostnaður vegna þeirra næmi 1.226.000 kr. Gerðar voru athugasemdir vegna hurðar og karms, sturtustangar, baðherbergis- og eldhúsinnréttingar, sem og skápahurðar. Telur nefndin að ekkert í gögnum málsins gefi tilefni til að vikið verði frá kröfu á hendur varnaraðila vegna þessara þátta, enda ekki um að ræða slíkar skemmdir samkvæmt úttektinni og þeim myndum sem henni fylgja að ætla megi að geti verið tilkomnar sem eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar íbúðarinnar. Nefndin telur það sama gilda um kröfu vegna ástands á gluggum og veggjum. Þá gerir skoðunarmaður athugasemdir við ástand parkets og gólflista, en gert er ráð fyrir að kostnaður við rif, förgun og endurnýjun á parketi og gólflistum nemi 490.000 kr. Samkvæmt úttekt við upphaf leigutíma var gólf í svefnherbergi haldið ágalla og líkt og að framan greinir segir í úttektinni frá 29. apríl 2024 að aðilar séu sammála um að smávægileg slit hafi verið á gólfi við upphaf leigutíma. Þrátt fyrir að þær myndir sem fylgja úttektinni sem gerð var á grundvelli sáttarinnar sýni einhver slit á gólfi telur nefndin að sóknaraðili verði að bera hallann af því orðalagi sem kemur fram í sáttinni og að ekki sé unnt að leggja niðurstöðu og myndir úttektarinnar því til grundvallar að gólfefnið verði allt endurnýjað á kostnað varnaraðila. Er það því niðurstaða kærunefndar að þessi hluti kröfu sóknaraðila að fjárhæð 490.000 kr. skuli koma til frádráttar.

Með vísan til fyrrnefndrar réttarsáttar aðila og að með henni hafi varnaraðili skuldbundið sig til greiðslu alls fjártjóns sem skoðunarmaður teldi að rekja mætti til hans á leigutímabilinu, verður fallist á aðrar kröfur sóknaraðila. Sóknaraðila er því heimilt að fá greiddar 380.000 kr. úr tryggingu varnaraðila og ber varnaraðila að greiða sóknaraðila til viðbótar 356.000 kr. í bætur vegna tjóns á hinu leigða.

Kröfur varnaraðila

Varnaraðili krefst viðurkenningar á því að fyrirhuguð hækkun sóknaraðila á leigunni hafi verið ólögmæt. Sú hækkun kom ekki til framkvæmda og því ekki tilefni til að taka þessa kröfu til úrlausnar og ber að hafna henni. Í kröfuliðum IV og V gerir varnaraðili kröfu um miskabætur á þeim grundvelli að skoðanir sóknaraðila á íbúðinni sem áttu sér stað 4. september, 25. október og 27. nóvember hafi verið ólögmætar. Engin ákvæði í húsaleigulögum gera ráð fyrir bótum af slíkum toga og ber því að hafna þessum kröfum. Í kröfulið VI gerir varnaraðili kröfu um viðurkenningu á því að uppsögn sóknaraðila á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt. Samkvæmt réttarsátt aðila, dags. 4. mars 2024, komust þau að samkomulagi um að leigutíma lyki 1. maí sama ár. Aðilar eru bundnir af þessari sátt og er því ekki tilefni til að taka þessa kröfu til úrlausnar. Ber þegar af þeirri ástæðu að hafna henni. Þá gerir varnaraðili kröfu um í lið VII að viðurkennt verði að sóknaraðili hafi vanefnt skyldur sínar til viðhalds á leigutíma og að hann eigi því rétt á endurgreiðslu leigu sem og bótum úr hendi sóknaraðila. Leigutíma er lokið og hefur varnaraðili þegar skilað íbúðinni. Engin gögn styðja það að sóknaraðili hafi valdið varnaraðila bótaskyldu tjóni í þessu tilliti. Verður því að hafna þessari kröfu varnaraðila. Þá geta ákvæði húsaleigulaga ekki tekið til krafna varnaraðila í liðum VIII og IX og ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þeim.

Í 8. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994 segir að ef kæra er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Hefur sóknaraðili gert kröfu um að sér sem varnaraðila vegna gagnkæru varnaraðila verði greiddur málskostnaður. Í máli þessu er augljós ágreiningur milli aðila og því er að mati nefndarinnar ekki unnt að fallast á að kæra varnaraðila hafi verið bersýnilega tilefnislaus. Er kröfu um málskostnað því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 380.000 kr.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila til viðbótar 356.000 kr. í bætur.

Kröfum varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson