Mál nr. 13/2020

Árið 2021, 14. maí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 13/2020 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 25. desember, 2020, kærði Ragnar Þ. Jónasson, lögmaður, fyrir hönd X ehf., kt. [], [], Reykjavík, úrskurði Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fasteignar kæranda að Silfursléttu [], Reykjavík, fnr. [].

Með bréfi, dags. 5. janúar 2021, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 26. febrúar 2021.

Með tölvubréfi, dags. 26. febrúar 2021, var fyrrgreind umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 12. mars 2021.

Með tölvubréfi, dags. 9. apríl 2021, fór yfirfasteignamatsnefnd þess á leit við kæranda að fá sent afrit af álagningarseðlum vegna fasteignagjalda fyrir lóðina á tímabilinu 2015 - 2020. Umbeðin gögn bárust frá kæranda þann 12. og 13. apríl 2021.

Með tölvubréfi, dags. 9. apríl 2021, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands vegna málsins, nánar tiltekið um hvernig markaðsleiðréttu kostnaðarmati hefði verið beitt við ákvörðun um fasteignamat lóðar kæranda. Upplýsingar bárust frá Þjóðskrár Íslands 5. maí 2021 og voru þær sendar kæranda til kynningar þann 6. maí 2021. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með tölvubréfi, dags. 7. maí 2021.

Málið var tekið til úrskurðar 14. maí 2021.

1. Málavextir

   Kærandi er eigandi lóðarinnar að Silfursléttu [], Reykjavík. Reykjavíkurborg mun hafa úthlutað lóðinni til kæranda með úthlutunarbréfi, dags. 16. febrúar 2006, og greiddi kærandi fyrir hana nánar tilgreind gjöld. Í kjölfar bankahrunsins á árinu 2008 mun kærandi hafa farið þess á leit við Reykjavíkurborg að hann fengi að skila lóðinni en því var hafnað. Lóðarleigusamningi milli kæranda og Reykjavíkurborgar mun ekki hafa verið þinglýst fyrr en í september 2018, eftir að Reykjavíkurborg hafði þinglýst stofnskjali fyrir lóðina. Fram til þess tíma var Reykjavíkurborg skráður lóðarhafi. Engar framkvæmdir munu hafa átt sér stað á lóðinni og telur kærandi að lóðin hafi fyrst orðið nýtingarhæf í mars 2021 því af hálfu Reykjavíkurborgar hafi dregist að ljúka við gerð deiliskipulags á svæðinu og skila inn lóðar- og hæðarpunktum vegna lóðarinnar, sem sé forsenda þess að unnt sé að sækja um byggingarleyfi.

   Í september 2017 barst kæranda krafa frá Reykjavíkurborg um greiðslu fasteigna- og lóðarleigugjalda fyrir lóðina vegna gjaldáranna 2015 - 2017, sem kærandi innti af hendi 2. maí 2018 með skriflegum fyrirvara þess efnis að hann hygðist krefjast endurgreiðslu kröfunnar fyrir dómstólum. Fasteignagjöld 2018 mun kærandi jafnframt hafa staðið skil á til Reykjavíkurborgar samkvæmt sérstökum reikningi frá eignasjóði Reykjavíkurborgar. Frá og með gjaldárinu 2019 mun kærandi hafa verið krafinn um fasteignagjöld samkvæmt álagningarseðlum fasteignagjalda.

   Hinn 19. febrúar 2020 leitaði kærandi til Þjóðskrár Íslands og krafðist endurmats á fasteignamati lóðarinnar fyrir árin 2015 - 2020 með vísan til 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þá nam fasteignamat lóðarinnar 235.400.000 krónum. Vísaði kærandi til þess að samanburður við fasteignamat nánar tilgreindra lóða á sama matssvæði gæfi til kynna að endurmats væri þörf.

   Með úrskurði Þjóðskrár Íslands, dags. 8. apríl 2020, var fasteignamat lóðarinnar 2020 endurmetið og nýtt fasteignamat ársins 2020 ákveðið að fjárhæð 115.050.000 krónur en ekki var tekin afstaða til kröfu kæranda um að endurmeta fasteignamat lóðarinnar afturvirkt, þ.e. vegna fyrri ára. Kærandi óskaði eftir rökstuðningi fyrir fyrrgreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands. Rökstuðningur Þjóðskrár Íslands barst kæranda þann 22. júní 2020, þar sem m.a. kom fram að fasteignamat lóðarinnar hefði áður verið ákveðið með svokölluðu handmati en því hefði nú verið breytt og fasteignamatið ákveðið með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Sú breyting hefði í för með sér verulega lækkun á fasteignamati lóðarinnar. Þá kom fram í rökstuðningnum að kröfu um afturvirkt endurmat væri hafnað þar sem slíkt væri einungis gert ef um misritun væri að ræða eða villu í skráningargögnum. Þá væri kærufrestur vegna fasteignamats fyrri ára liðinn. Mun kærandi í kjölfarið hafa farið fram á frekari rökstuðning frá Þjóðskrá Íslands og með tveimur bréfum stofnunarinnar, dags. 25. september 2020, var fasteignamat lóðarinnar 2020 endurmetið á ný, nú að fjárhæð 118.850.000 krónur, með vísan til breytingar Reykjavíkurborgar á lóðarmörkum, en áréttað að hafnað væri að endurmeta fasteignamat lóðarinnar afturvirk.

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurðum Þjóðskrár Íslands frá 8. apríl 2020 og 25. september sama ár og hefur því kært þá til yfirfasteignamatsnefndar.

    

2. Sjónarmið kæranda.

   Kærandi gerir þá kröfu að ákvarðanir Þjóðskrár Íslands, dags. 8. apríl 2020 og 25. september 2020, vegna lóðarinnar að Silfursléttu [], verði felldir úr gildi. Þá krefst kærandi þess að lagt verði fyrir Þjóðskrá Íslands að miða endurmat fasteignarinnar við lóðina að Vesturlandsvegi [], sem óútvistuðu landi, allt til þess tíma er lóðin verði hönnunar- og byggingarhæf en eftir þann tíma verði fasteignamat eignarinnar miðast við eignir á sama svæði. Að lokum krefst kærandi þess að lagt verði fyrir Þjóðskrá Íslands að endurmeta fasteignina fyrir hvert ár 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 og 2020.

   Kærandi byggir fyrsta og annan lið kröfugerðar sinnar á því að mat Þjóðskrár Íslands á lóðinni Silfursléttu [] standist vart miðað við fyrirliggjandi gögn sem lögð hafi verið fyrir Þjóðskrá Íslands, þ.e. skráningarupplýsingar um eignina, fjárhæð fasteignamats vegna lóðarinnar auk þess sem reikniformúlu og rökstuðningi fyrir ákvörðunum Þjóðskrár Íslands kunni að vera ábótavant.

   Bent sé á að í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 9. júní 2020, sé vísað til ákvæða 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um að fasteignamat skuli á hverjum tíma endurspegla markaðsverðmæti (staðgreiðsluverð) fasteignar, þ.e. gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands hafi m.a. komið fram að lóðin að Silfursléttu [] hafi áður verið í „handmati“ en nú verið sett í „markaðsleiðrétt kostnaðarmat“.

   Kærandi byggir á því að endurmatsvirði lóðarinnar að Silfursléttu [] sé augljóslega allt of hátt miðað við heimila og mögulega nýtingu hennar. Helgist það af því að Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg hafi verið í þeirri villu að til lóðarinnar hafi verið stofnað með réttum hætti lögum samkvæmt. Í ljósi þessa telur kærandi að meta ætti lóðina á sama hátt og lóðina að Vesturlandsvegi [] sem liggur til móts við lóð kæranda.

   Kærandi bendir á að í úthlutunarbréfi frá árinu 2006 komi fram að lóðin sé byggingarhæf. Þá hafi hann verið krafinn um fasteignagjöld af lóðinni á árinu 2017 vegna áranna 2015-2017 þrátt fyrir að lóðarleigusamningur hafi aldrei verið gerður. Síðar hafi komið í ljós að lóðin hafi aldrei verið stofnuð í þinglýsingabókum líkt og lög geri ráð fyrir sem hafi leitt til þess að þinglýsingarstjóri í Reykjavík hafi hafnað að þinglýsa lóðarleigusamningi um mitt ár 2018. Samningnum hafi ekki verið þinglýst fyrr en í septembermánuði árið 2018 eftir að Reykjavíkurborg hafði þinglýst stofnskjali um lóðina. Lóðin hafi þá tekið breytingum vegna hringtorgs á mörkum lóðarinnar og nágrannalóðarinnar að Gullsléttu 1. Nýju deiliskipulagi vegna hringtorgsins á lóðarmörkum hafi ekki verið þinglýst fyrr en tekið var að líða á árið 2020. Þrátt fyrir töluverðan eftirrekstur hafi Reykjavíkurborg ekki enn skilað inn nýjum lóðar- og hæðarpunktum fyrir lóðina. Af þeim sökum sé ómögulegt að hanna mannvirki á lóðinni sem sé forsenda þess að hægt sé að sækja um byggingarleyfi.

   Kærandi telur sig því ekki hafa á nokkrum tímapunkti haft yfir að ráða lóð sem hann hafi getað nýtt sér að neinu leyti. Í samræmi við skýr ákvæði 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 telur kærandi að fasteignamat lóðarinnar verði að endurspegla þá takmörkuðu notkun sem honum hafi verið heimil. Hann bendi sérstaklega á að handhöfn úthlutunarbréfs lóðarinnar frá árinu 2006 veiti engin réttindi til nýtingar og verði ekki jafnað við lóðarleigusamning enda hafi hann á hvaða tíma sem var mátt búast við því að Reykjavíkurborg afturkallaði úthlutunina í samræmi við úthlutunarskilmála.

   Kærandi telur að við endurmat fasteignamats lóðarinnar beri Þjóðskrá Íslands að nota sama matsgrunn og notaður sé vegna lóðarinnar að Vesturlandsvegi [] að minnsta kosti fram að þeim tímapunkti þegar lóðin verði sannarlega afhent í hönnunar- og byggingarhæfu ástandi.

   Af mati kæranda verði jafnræði að gilda um ákvörðun fasteignagjalda. Beiðni kæranda um endurmat fasteignamats lóðarinnar frá 19. febrúar 2020 hafi verið rökstudd með vísað til tölulegra upplýsinga um fasteignamat átta nærliggjandi lóða. Sá samanburður sýni að lóðarmat Silfursléttu [] sé alltof hátt, hvort heldur sem horft sé til lóðarinnar við Vesturlandsveg [], sem kærandi telji sambærilega í ljósi skráningar og takmarkaðra möguleika á nýtingu, eða annarra nánar tilgreindra lóða á svonefndu Esjumelasvæði, þar sem munurinn sé að vísu minni en samt umfram það sem eðlilegt megi telja. Þessi samanburður og þá eftir endurmat á fasteignamati lóðar kæranda þann 8. apríl 2020, gefi til kynna að að munurinn á fasteignamati miðað við fermetraverð sé ennþá töluverður, þ.e. allt frá því að vera tífaldur og niður í að vera 31% hærri en á öðrum samanburðarlóðum. Kærandi telji að þessi mismunur geti ekki staðist og í ljósi þess sé ekki óeðlilegt að fasteignamat lóðarinnar að Silfursléttu [] sæti enn frekari lækkunar. Kærandi bendi sérstaklega á að Silfursléttu 7 og 9 séu fasteignir sem væntanlega auki verðmæti viðkomandi lóða.

   Kærandi telur að samkvæmt úthlutunarbréfi sé nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,4 en ekki 0,5 miðað við byggingarmagn eins og miðað sé við í bréfi Þjóðskrár Íslands frá 25. september 2020. Þá bendir kærandi á að Þjóðskrá Íslands miði stærð lóðarinnar við nýtt deiliskipulag frá árinu 2020 en ekki verði betur séð en að niðurstaða stofnunarinnar um lækkun fasteignamats taki ekki gildi fyrr en á árinu 2021.

   Þá bendir kærandi enn fremur á þann mikla mun sem sé á fermetraverði lóða samkvæmt fasteignamati á þeim lóðum sem séu í næsta nágrenni við lóð kæranda og séu sambærilegar. Kærandi fái ekki séð að þessar eignir séu metnar með sömu stuðlum að virtum þeim mismun sem virðist benda til þess að einhver og jafnvel veruleg skekkja sé í gögnum Þjóðskrár Íslands um matsvæðið. Telji hann því óhjákvæmilegt að gera fyrirvara um þá stuðla sem Þjóðskrá Íslands beiti í mati sínu vegna þessa matsvæðis. Þar sem hann hafi ekki aðgang að þeim gögnum sem Þjóðskrá Íslands noti sé honum ókleift að leggja mat á það hvað valdi þessum óútskýrða mismuni á milli eigna, þ.e. fjárhæð mats á hvern fermeter.

   Kærandi telur að það fáist heldur ekki staðist að lóð hans sé metin á matsstiginu „fullgerð eign“ líkt og fram komi í tilkynningu um nýtt fasteignamat, dags. 8. apríl 2020.

   Kröfu sína um að lagt verði fyrir Þjóðskrá Íslands að endurmeta fasteignamat lóðarinnar afturvirkt fyrir árin 2015 – 2020, byggir kærandi á því að fordæmi séu fyrir því að Þjóðskrá Íslands beiti afturvirkri aðferð með samþykki yfirfasteignamatsnefndar enda sé ekkert því til fyrirstöðu að lögum þvert á það sem haldið sé fram í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 25. september 2020. Jafnvel þótt taka mætti að einhverju marki tillit til þess rökstuðnings sem fram kemur í fyrrnefndu bréfi Þjóðskrár Íslands þá telur kærandi að horfa verði til hvers máls sérstaklega og tryggja að fasteignaeigendur geti fengið endurmat aftur í tímann til að þeim sé mögulegt að krefjast endurgreiðslu oftekinna gjalda líkt og lög geri ráð fyrir. Í öllu falli séu atvik þessa máls svo sérstök að taka verði tillit til kröfu kæranda um endurmat aftur í tímann frá og með árinu 2015 enda liggi fyrir að hann hafi þurft að greiða Reykjavíkurborg fasteignagjöld frá því ári þrátt fyrir að hafa ekki skrifað undir lóðarleigusamning fyrr en um mitt ár 2018. Þjóðskrá Íslands hafi hafnað kröfu kæranda um afturvirkt endurmat með þeim rökum að slíkt yrði einungis gert ef um misritun væri að ræða eða villur í skráningargögnum, sbr. 23. gr. stjórnsýslulaga en jafnframt er vísað til þess að kærufrestur árlegs fasteignamats renni út 31. desember ár hvert. Að mati kæranda er augljóst að villur hafi verið í skráningu lóðarinnar. Sýslumaður hafi á sínum tíma neitað að þinglýsa lóðarleigusamningi vegna lóðarinnar þar sem hún hafði ekki verið stofnuð með réttum hætti í þinglýsingarkerfi. Lóðin hafi því ekki verið formlega stofnuð í kerfinu fyrr en í september 2018 eftir að Reykjavíkurborg hafði þinglýst stofnskjali vegna lóðarinnar. Reykjavíkurborg hafði hins vegar forskráð lóðina í Landskrá fasteigna og af einhverjum orsökum hafi lóðin fengið fasteignamat þrátt fyrir að vera ekki byggingarhæf þvert á það sem fram hafi komið í úthlutunarbréfi. Þessi handvömm hafi óhjákvæmilega leitt til þess að fasteignamat lóðarinnar hafi verið rangt enda ekki hægt að nýta lóðina með neinum hætti frá árinu 2006 þegar henni var úthlutað þar til að lóðarleigusamningi var þinglýst og reyndar heldur ekki þá sökum breytinga á deiliskipulaginu á árinu 2020 og skorts á útgáfu lóðar- og hæðarpunkta. Kærandi telji því að atvik málsins leiði til þess að líta beri svo á að þau jafnist á við að villa hafi verið í skráningargögnum frá árinu 2006 allt fram til þess að lóðarleigusamningi hafi verið þinglýst og stofnað var til lóðarinnar með réttum hætti.

   Kærandi mótmælir því að Þjóðskrá Íslands geti ekki orðið við beiðni um að endurmeta fasteignir aftur í tímann. Ekki verði horft framhjá því að kærandi hafi engin tækifæri haft til að verja sig fyrir fasteignamati á eigninni fyrr en á árinu 2020 þegar hann var búinn að fá upplýsingar um að það væri mun hærra en á mörgum eignum í næsta nágrenni. Málsatvik séu mjög sérstök því Reykjavíkurborg hafi krafið kæranda um greiðslu fasteignagjalda, þ.e. fasteignaskatts og lóðarleigu, fyrir árin 2015-2017 áður en lóðarleigusamningur var undirritaður. Kröfunni hafi verið mótmælt og hún greidd með fyrirvara. Kærandi hafi engar forsendur haft fyrir þann tíma til að átta sig á lóðarmati eignarinnar enda hafi hann talið sig eingöngu vera með handhöfn úthlutunarbréfs fyrir óútvistuðu landi í samræmi við upplýsingar á vef Þjóðskrár Íslands. Þá verði ekki horft framhjá því hve mikil skekkja hafi verið í lóðarmatinu miðað við fyrirliggjandi niðurstöðu Þjóðskrár Íslands frá 8. apríl 2020.

   Kærandi telur að ekki verði horft framhjá þeirri staðreynd að fasteignamat sé stofn til álagningar fasteignaskatts samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga sem og fleiri opinberra gjalda. Af þeim sökum hvíli sú skylda á Þjóðskrá Íslands að sjá til þess að allar upplýsingar, sem eigi við og máli skipta, liggi fyrir áður en ákvörðun sé tekin og að sama skapi skuli gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti við úrlausn mála, sbr. t.d. 10. og 11. gr. stjórnsýslulaga. Að sama skapi telur kærandi að Þjóðskrá Íslands sé ekki eingöngu heimilt heldur skylt að leiðrétta mistök sem leitt hafi til þess að handhafar fasteigna hafi verið krafðir um mun hærri gjöld en efni stóðu til. Í málinu liggi fyrir að fasteignamat lóðarinnar að Silfursléttu [] hafi verið að lágmarki tvöfalt hærra vegna áranna 2015 - 2020 heldur en efni stóðu til með þeim afleiðingum að kærandi hafi verið krafinn um opinber gjöld langt umfram það sem honum hefði borið að greiða hefði fasteignamat lóðarinnar verið rétt og í samræmi við sambærilegar eignir. Því megi telja ljóst að kærandi hafi á liðnum árum á grundvelli rangs fasteignamats verið ofkrafinn um fasteignagjöld og lóðarleigu vegna lóðarinnar svo nemi allverulegri fjárhæð á síðustu fjórum árum, jafnvel á annan tug milljóna.

   Kærandi vísar jafnframt til þess að samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 150/2019 um innheimtu opinberra skatta og gjalda beri stjórnvöldum að endurgreiða oftekna skatta og gjöld ásamt vöxtum og dráttarvöxtum eftir því sem við eigi og þeim beri samkvæmt lögunum að hafa frumkvæði að endurgreiðslu þegar þeim er ljóst að það hafi verið ofgreitt. Krafa um endurgreiðslu fyrnist á fjórum árum frá því að greiðsla átti sér stað eða inneign myndaðist.

   Þá liggi fyrir að ákvörðun fasteignagjalda byggi alfarið á skráðu fasteignamati Þjóðskrár Íslands samkvæmt lögum nr. 4/1995. Gera megi ráð fyrir að sveitarfélög hafni hvers kyns endurkröfum nema fyrir liggi endurmat Þjóðskrár Íslands aftur í tímann fyrir viðkomandi ár. Greiðendur fasteignagjalda hafi því að líkindum takmörkuð úrræði, ef nokkur, til að ná fram rétti sínum um endurheimt ofkrafinna gjalda nema Þjóðskrá Íslands leiðrétti rangt fasteignamat að lágmarki aftur til þess fjögurra ára frests sem kveðið sé á um í 7. mgr. 8. gr. laga nr. 150/2019.

   Bent er á að samkvæmt 21. gr. laga nr. 6/2001 getur Þjóðskrá Íslands hvenær sem hún telur þörf á látið endurskoða upplýsingar sem liggja fyrir um einstakar fasteignir og ber skyldu til þess að slík endurskoðun fari fram ef sýnt er að upplýsingar í fasteignaskrá gefi ekki rétta lýsingu á fasteign eða fasteignum sem um ræði. Stofnuninni eru engin tímamörk sett um það hve langt aftur í tímann slík endurskoðun geti átt sér stað. Þjóðskrá Íslands hafi því fullar heimildir og beri að líkindum skylda til þess að endurskoða mat sitt í ljósi þeirra fjárhagslegu hagsmuna kæranda sem séu undir í málinu og í ljósi þess hve skakkt matið hafi verið í samræmi við niðurstöðu stofnunarinnar og í samanburði við sambærilega eignir á sama matssvæði.

   Kærandi telur að það standist vart skoðun að opinbert stjórnvald, Þjóðskrá Íslands, geti komið í veg fyrir að einstaklingar og lögaðilar geti nýtt sér lögmæltan rétt sinn til að krefjast endurgreiðslu oftekinna gjalda með því að neita að endurmeta fasteignir. Slík niðurstaða myndi vart samræmast ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944, sbr. sérstaklega ákvæði 72. og 77. gr. laganna. Önnur stjórnvöld hiki ekki við að nýta heimildir sínar til endurmats gjalda í samræmi við heimildir sínar óháð kærumöguleikum hvort heldur sé til ívilnunar eða íþyngingar, sbr. t.d. skattayfirvöld sem endurákvarða skatta 6 - 10 ár aftur í tímann eftir því sem við eigi hverju sinni.

   Máli sínu til frekari stuðnings vísar kærandi til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017. Í niðustöðukafla þess úrskurðar sé rakið að eldri matsaðferðir vegna viðkomandi eignar hafi ekki verið nothæfar sem grundvöllur fyrir fasteignamati eignarinnar. Af þeim sökum hafi Þjóðskrá Íslands borið að beita nýrri aðferð við endurmat fasteignarinnar og hafi hinni nýju aðferð verið beitt afturvirkt á árinu 2017 vegna áranna 2011-2017. Yfirfasteignamatsnefnd hafi staðfesti það mat Þjóðskrár Íslands að meta skyldi eignina aftur í tímann frá árinu 2011 en taldi þó að borið hefði að beita öðrum matsstuðli en gert var í því máli. Kærandi þess máls vísaði sérstaklega til niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 477/2015 um að við ákvörðun á fasteignamati beri að gæta jafnræðis og samræmis gagnvart sambærilegum eignum. Fullur samhljómur sé að þessu leyti með kæranda í því máli sem hér sé til úrlausnar sbr. þó að kærandi nýtur ekki jafnræðis á við aðra fasteignaeigendur á svæðinu nema að lóðin verði endurmetin frá og með árinu 2015.

   Með vísan til framangreinds telur kærandi að Þjóðskrá Íslands sé ekki eingöngu heimilt heldur skylt að endurmeta fasteignamat lóðarinnar að Silfursléttu [] aftur í tímann að minnsta kosti frá og með árinu 2015 í samræmi við kröfugerð kæranda og í ljósi málavaxta allra en fyrir liggur að Reykjavíkurborg krafði kæranda um greiðslu fasteignagjalda frá þeim tíma þótt að lóðarleigusamningur hafi ekki verið undirritaður fyrr en á árinu 2018.

    

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

   Í umsögn Þjóðskár Íslands er vísað til þess að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001. Árlega sé allt fasteignamat endurmetið, skv. 32. gr. laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat 2020 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2019. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

   Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnunin skuli skv. 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Meginregluna um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt ákvæðinu skuli matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segi að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. laganna en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27 gr. þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða skuli matsverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Skuli tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna vera ráðandi við matið en forðast skuli að beita huglægu og órökstuddu mati.

   Þjóðskrá Íslands bendir á að lóðin að Silfursléttu [] hafi verið metin með svokölluðu handmati sem framkvæmt hafi verið af sérfræðingi stofnunarinnar. Handmat sé aðferð sem sé notuð þegar lítið sé um upplýsingar um kaupsamninga á því matssvæði sem umrædd fasteign sé staðsett. Hafi þannig verið stuðst við aðrar hliðstæðar lóðir við að finna mat umræddrar fasteignar og hafi allar óbyggðar lóðir á þessu svæði verið metnar á sínum tíma með fyrrgreindri matsaðferð. Ekki sé því um að ræða villu í matinu heldur sé þetta matsaðferð sem hafi verið viðurkennd sem slík þegar ekki sé hægt að reiða sig á upplýsingar um kaupsamning, sbr. einnig 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

   Þjóðskrá Íslands vísar til þess að stofnunin endurmeti skráð matsverð allra fasteigna 31. maí hvert ár og taki það mat gildi frá og með 31. desember sama ár til jafnlengdar næsta árs, nema sérstök matsgerð komi til, sbr. 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001. Eigandi hafi um sex mánuði frá því tilkynning um nýtt fasteignamat hafi verið birt til þess að óska eftir endurmati fasteignamats eða gera athugasemdir við umrætt mat. Samkvæmt gögnum stofnunarinnar hafi engin slík athugasemd eða beiðni um endurmat borist stofnuninni frá eiganda lóðarinnar að Silfursléttu [] fyrr en 19. febrúar 2020. Þjóðskrá Íslands líti svo á að kærufrestur vegna fasteignamats fyrri ára sé runninn út. Lögin séu skýr hvað varði frest til athugasemda og beiðni um endurmat fasteignamats. Kærandi hafi fyrst verið skráður umráðandi fasteignarinnar í fasteignaskrá þann 30. júlí 2018 sem þýði að kæranda hafi verið í lófa lagið að koma að athugasemdum vegna fasteignamats eignarinnar fyrir árin 2019 og 2020 en athugasemd kæranda hafi ekki borist fyrr en þann 19. febrúar 2020. Þjóðskrá Íslands geti ekki fallist á beiðni kæranda um afturvirkt endurmat þar sem ekki sé um að ræða misritun eða villu í skráningargögnum heldur hafi kæranda láðst að gera athugasemdir við fasteignamat eignarinnar fyrir 31. desember.

   Hvað varði þá staðhæfingu kæranda að stofnunin hafi ekki gætt jafnræðis í útreikningi fasteignamats sams konar fasteigna á sama matssvæði bendir Þjóðskrá Íslands á að verð á hvern fermetra á Silfursléttu [] sé kr. 4.732. Meðalverð á óbyggðum lóðum á svæðinu sé kr. 4.258 og nýtingarhlutfall þeirra algengast 0,4. Nýtingarhlutfall Silfursléttu [] sé samkvæmt deiliskipulagi sem samþykkt var í skipulags og samgönguráði Reykjavíkur 1. júlí 2020 og í borgarráði 2. júlí 2020, 0,4 - 0,6. Í fasteignaauglýsingu Valhallar fasteignasölu fyrir viðkomandi lóð sé tekið fram að heimilt sé að byggja 15.000 fermetra hús á lóðinni sem gefi nýtingarhlutfall 0,58. Þá sé ekki hægt að horfa til Vesturlandsvegar [] sem sams konar lóðar við útreikning fasteignamats vegna þess að sú lóð sé utan skipulagssvæðis og skilgreind sem „annað land“.

   Þá bendir Þjóðskrá Íslands á að í kæru gagnrýni kærandi að fasteignin hafi verið til í fasteignaskrá þar sem hún hafi ekki verið til í þinglýsingakerfi sýslumanna. Lóðin hafi ekki verið formlega stofnuð fyrr en í september 2018 en þrátt fyrir það hafi lóðin verið með fasteignamat frá og með árinu 2012. Telur kærandi að þar með sé ljóst að villur séu í skráningu lóðarinnar enda hafi lóðin ekki verið byggingarhæf, sbr. úthlutunarbréf Reykjavíkurborgar. Ekki hafi verið hægt að nýta lóðina með neinum hætti og fasteignamat lóðarinnar því verið rangt. Þjóðskrá Íslands vísar til þess að á árinu 2012 hafi allar óbyggðar lóðir fengið í fasteignanúmer í fasteignaskrá en fyrir þann tíma hafi landnúmerið verið notað sem þinglýsingarandlag þess konar fasteigna. Ástæðan fyrir þessari breytingu hafi verið sú að rétthafar skv. lóðarleigusamningi hafi ekki verið að birtast í fasteignaskrá. Fasteignaskrá hafi verið þannig uppbyggð að rétthafar leigusamninga birtust ekki nema mannvirki væri skráð á lóð. Með þessu hafi því ákveðin leiðrétting á skráningu óbyggðra lóða átt sér stað í fasteignaskrá og þar með jafnræðis gætt í skráningu fasteigna. Reykjavíkurborg forskráði lóðina í fasteignaskrá árið 2004 og við þá skráningu hafi stofnunin mátt ætla að umrædd lóð hafi verið tilbúin til nýtingar í samræmi við skipulagsskilmála svæðisins. Hlutverk Þjóðskrár Íslands sé að verðmeta fasteignin og það hafi verið það sem stofnunin framkvæmdi á sínum tíma, sbr. ofangreint. Stofnuninni hafi ekki borist frekari upplýsingar um lóðina. Til að mynda hafi Reykjavíkurborg verið skráður eigandi lóðarinnar allt fram að gerð lóðarleigusamnings aðila sem undirritaður var 2. maí 2018 sem varð til þess að eigendabreyting var gerð í fasteignaskrá þann 30. júlí sama ár við afskráningu Reykjavíkur.

   Þá telur Þjóðskrá Íslands að einnig megi ráða af kæru kæranda að Reykjavíkurborg hafi krafið kæranda um greiðslu lóðarleigu- og fasteignagjalda fyrir árin 2015 - 2017, áður en lóðarleigusamningur hafi verið undirritaður. Það er mat stofnunarinnar að beiðni kæranda snúist fyrst og fremst um gjaldskyldu frekar en að gjaldstofni fasteignamats. Þjóðskrá Íslands telur það ekki vera eitt af hlutverkum stofnunarinnar að breyta fasteignamati eignar afturvirkt með þeim hætti sem óskað sé eftir á þeim grundvelli að sveitarfélag hafi innheimt lóðarleigu- og fasteignagjöld fyrir tímabil þar sem kærandi gat ekki nýtt lóðina og á þeirri staðreynd að lóðarleigusamningur aðila hafi ekki verið gerður fyrr en 2. maí 2018. Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 skeri yfirfasteignamatsnefnd úr ágreiningi aðila um gjaldskyldu. Þjóðskrá Íslands sé því ekki unnt að svara nánar fyrir þennan lið í kæru kæranda.

    

4. Athugasemdir kæranda

Með bréfi, dags. 12. mars 2021, kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum við umsögn Þjóðskrár Íslands.

Að mati kæranda koma takmarkaðar viðbótarupplýsingar fram í umsögn Þjóðskrá Íslands um lykilatriði málsins, þ.e. upplýsingum sem stofnunin hafi ein yfir að ráða, t.d. um það hvernig stofnunin hafi komist að niðurstöðu um fasteignamat á eigninni og hvaða gögn liggi að baki þeirri ákvörðun að lóðarmat á fermetra eigi að vera hærra en meðalverð á fermetra á samanburðarlóðum á svæðunum þrátt fyrir að lóðin hafi ekki verið hæf til nýtingar enda ekki réttilega til hennar stofnað í þinglýsingabókum. Þá sé því ekki svarað, hvers vegna stofnunin telji sér heimilt að endurmeta fasteign mörg ár aftur í tímann í einu máli en ekki í þessu máli. Að mati kærandi hafi stofnunin verið upplýst um það frá því að beiðni um endurákvörðun barst henni í febrúar 2020, að kærandi hafi í raun verið tilneyddur til að skrifa undir lóðarleigusamning og gert að greiða fasteignagjöld nokkur ár aftur í tímann fyrir útgáfu samningsins. Því hafi Þjóðskrá Íslands mátt vera ljóst að kærandi hafi haft takmarkaða möguleika á því að verja hendur sínar en rangt og alltof hátt fasteignamat lóðarinnar hafi þau áhrif að fasteignagjöld af lóðinni hafi verið margfalt hærri en réttlætanlegt geti talist.

Kærandi fái ekki annað séð en að svör Þjóðskrár Íslands staðfesti grun hans um að fasteignamat á viðkomandi svæði, svonefndu Esjumelasvæði, sé í allnokkurri óreiðu. Vandséð sé hvað annað valdi því að svo mikill munur sé á verði á hvern fermetra lóða á svæðinu eins og fram komi í kæru, sbr. það að ónothæf lóð, Silfurslétta [], hafi verið metin á mun hærra verði á fermetra en lóðir í næsta nágrenni, þ. á m. lóðir sem hýsi tekjuskapandi atvinnustarfsemi. Þá sé vakin athygli á texta handbókar Fasteignamats ríkisins frá árinu 2003 þar sem segi berum orðum að fasteignir verði fyrst metnar við fokheldi enda megi leiða að því líkum að ekki sé ennþá orðið tímabært að meta lóðina fasteignamati þar sem ekki hafi enn verið reist atvinnuhúsnæði á lóðinni að Silfursléttu [].

Kærandi bendir á að Þjóðskrá Íslands hafi ítrekað lýst því yfir að lóðin að Silfursléttu [] hafi á sínum tíma verið metin með svokölluðu „handmati“, sem virðist hafa verið ráðandi alla tíð frá upphaflegu mati á eigninni þrátt fyrir að betri upplýsingar ættu síðar að liggja fyrir eftir því sem matsverð hafi legið fyrir um aðrar eignir á svæðinu við uppbyggingu í hverfinu. Þjóðskrá Íslands telji að ekki hafi verið um að ræða villu í mati á eigninni þar sem handmatsaðferð hafi verið viðurkennd á sínum tíma. Þá telji Þjóðskrá Íslands heldur ekki að um hafi verið að ræða misritun eða villu í skráningargögnum sem leiði til þess að kærandi eigi ekki rétt til að fara fram á að fasteignamatið verði endurákvarðað nokkur ár aftur í tímann. Þessi málflutningur Þjóðskrár Íslands vekur furðu í ljósi þess að staðreyndir málsins séu óumdeildar. Óumdeilt sé að mistök hafi verið gerð við stofnun lóðarinnar þar sem Reykjavíkurborg hafi láðst að þinglýsa stofnskjali um hana. Af þeim sökum átti með réttu ekki að vera hægt að meta eignina til verðs í fasteignamati á árunum 2012 - 2013 enda hafi hún ekki verið til. Það breyti engu þótt að Þjóðskrá Íslands eða fyrirrennari hennar hafi ekki staðið með beinum hætti að skráningunni heldur Reykjavíkurborg. Villan við skráningu sé staðreynd og hún hafi leitt til þess að stofnunin mat lóðina nýtingarhæfa. Jafnvel þótt fallist yrði á það með Þjóðskrá Íslands að mögulegt hafi verið að meta lóðina í fasteignamati þá verði að telja ljóst að verðmatið hafi verið rangt enda hafi það byggst á þeirri röngu forsendu að nýta hafi mátt lóðina með því að byggja á henni atvinnuhúsnæði og hefja starfsemi á henni.

Til stuðnings röksemdum kæranda um að ekki hafi réttilega verið stofnað til lóðarinnar á sínum tíma, vísar kærandi m.a. til handbókar Fasteignamats ríkisins frá árinu 2003 þar sem fram komi að stofnskjal sé grundvöllur skráningar nýrrar fasteignar í Landskrá fasteigna. Ekki sé hægt að stofn fasteign án þinglýsingar stofnskjals. Þá er vísað til yfirlits frá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2018 þar sem ítrekað var að þinglýsa þyrfti stofnskjali fyrir lóðina áður en hægt væri að þinglýsa lóðarleigusamningi. Skjöl málsins gefi til kynna að stofnskjal lóðarinnar hafi verið gefið út á eftir lóðarleigusamningnum. Því til viðbótar sýni skjöl um breytingu lóðarmarka o.fl. að nauðsynlegt hafi verið að gera breytingar á lóðinni þannig að hún yrði nýtingarhæf en um sé að ræða einhliða breytingar af hálfu Reykjavíkurborgar. Hæðarpunktar fyrir lóðina hafa ekki enn verið gefnir út en þeir séu forsenda þess að hægt sé að teikna atvinnuhúsnæði á lóðinni.  Kærandi telur að þau mistök sem urðu við stofnun lóðarinnar geti tæplega leitt til annarrar niðurstöðu en þeirrar að ekki hafi átt að meta lóðina í fasteignamati fyrr en við útgáfu fokheldisvottorðs óháð þinglýsingu stofnskjals. Í það minnsta hafi lóðin ekki verið stofnuð fyrr en eftir þinglýsingu stofnskjals í september 2018. Þó svo að litið yrði framhjá þessum annmörkum varðandi stofnun lóðarinnar liggi fyrir að ekki var unnt að nýta lóðina til eins eða neins vegna annmarka í þinglýsingu.

Þá mótmælir kærandi sérstaklega þeirri málsástæðu Þjóðskrár Íslands að hann hafi sýnt af sér tómlæti með því að fara ekki fram á endurmat á fasteignamati lóðarinnar fyrr en í ársbyrjun 2020 og sé því utan kærufresta vegna fyrri ára. Í fyrsta lagi bendir kærandi á að bæði kærandi og lögmaður hans hafi allt frá árinu 2018 og þar til beiðni um endurmat lóðarinnar var lögð fram í febrúar 2020, verið í samskiptum við starfsmenn Þjóðskrár Íslands vegna lóðarinnar, m.a. til að fá upplýsingar um skráningarsögu hennar, ákvörðun fasteignagjalda og fleira. Það hafi ekki verið fyrr en kærandi fór að fá reglulegar rukkanir á fasteignagjöldum á árinu 2019 að hann hafi farið að gruna að fasteignamat lóðarinnar væri mun hærra en á öðrum lóðum í nágrenninu. Þegar líða tók á árið 2019 hafi kærandi safnað saman gögnum um aðrar lóðir og þá fyrst fengið grun sinn staðfestan. Í kjölfarið hafi úrvinnsla gagnanna hafist sem hafi endað með því að ítarleg beiðni um endurákvörðun fasteignamats hafi verið lögð fram í febrúar 2020. Hann hafi því komið á framfæri svo fljótt sem auðið var ítarlegri og rökstuddri beiðni um endurákvörðun fasteignamats lóðarinnar og ekki sýnt af sér tómlæti í þeim efnum. Þá telur kærandi rétt að upplýsa að allar greiðslur fasteignagjalda til Reykjavíkurborgar hafi verið inntar af hendi með fyrirvara um betri rétt allt frá gerð lóðarleigusamnings svo að kærandi tapi ekki rétti vegna fyrri greiðslna. Það skipti því kæranda verulegu máli að fá niðurstöðu í málið vegna alls tímabilsins sem sé undir frá árinu 2015 og fram til þessa dags.

Kærandi bendir á að Þjóðskrá Íslands hafi í engu svarað því hvers vegna stofnunin telji sig ekki geta nýtt sér heimild 21. gr. laga nr. 6/2001 um að endurskoða upplýsingar um Silfursléttu [] aftur í tímann. Hin sérstaka forsaga málsins hafi verið rakin í kæru en kærandi hafi verið handhafi úthlutunarbréfs lóðarinnar frá árinu 2006. Honum hafi verið gert ókleift að skila lóðinni í bankahruninu sökum neitunar Reykjavíkurborgar og hann hafi enga hugmynd haft um að lóðin hafði verið metin í fasteignamati árin 2012 - 2013 enda hafi Reykjavíkurborg verið skráður eigandi lóðarinnar í kerfi Þjóðskrár Íslands. Á árinu 2018 hafi hann í raun verið þvingaður til að taka við lóðinni enda hafi Reykjavíkurborg hafið innheimtu fasteignagjalda nokkur ár aftur í tímann, þ.e. fyrir undirritun lóðarleigusamnings. Kærandi telur að Þjóðskrá Íslands geti ekki vikist undan því að horfa til þessarar forsögu við mat á því hvort að beita skuli þessari heimild.

Þá svari Þjóðskrá Íslands engu um það af hverju hún telji fordæmi, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2017 og dóm Hæstaréttar í máli 477/2017, ekki eiga við. Mál hljóti ekki sömu meðferð ef það megi í einu máli endurákvarða mörg ár aftur í tímann en ekki í öðru og því sé brotið gegn jafnræði aðila án nokkurra málsvarna eða skýringa af hálfu Þjóðskrár Íslands.

Því til viðbótar telur kærandi að Þjóðskrá Íslands svari engum öðrum röksemdum í kæru sem styðji afturvirkni ákvörðunar, endurákvörðunarheimildir stofnunarinnar til samræmis við aðra opinbera aðila, rétt borgaranna til að fá bersýnilega rangar ákvarðanir stjórnvalda sem leiði til óréttmætrar gjaldtöku endurmetnar o.s.frv.

Svo virðist sem Þjóðskrá Íslands telji að jafnræðis sé gætt við mat á fermetraverði lóðarinnar að Silfursléttu [] miðað við aðrar lóðir á svæðinu eftir endurákvörðun fasteignamats á árinu 2020 þar sem verð á hvern fermetra lóðarinnar sé nú kr. 4.732.- en meðalverð á fermetra á öðrum lóðum á svæðinu sé kr. 4.258.-. Þarna muni rétt tæpum kr. 500 á fermetra, kæranda í óhag, og eigi hann erfitt með að skilja hvernig stofnunin telji að þessi rök styðji málflutning um að jafnræðis sé gætt. Munurinn sé ennþá meiri ef lóðin við Vesturlandsveg [] sé notuð til viðmiðunar líkt og kærandi telji eðlilegt enda hafi hvorug lóðin verið nýtt á árunum 2015 - 2020 eða fyrr.

Í öllu falli geri Þjóðskrá Íslands ekki neina tilraun til að rökstyðja þann verðmun sem sé á fasteignamati á fermetra á óbyggðum lóðum á svæðinu eða þess þá heldur af hverju lóðir með tekjuskapandi atvinnustarfsemi séu metna lægra verði heldur en lóðin að Silfursléttu []. Ekki séu lagðar fram nákvæmar upplýsingar um verð á lóðum né því svarað hvað skýri þann verðmun á fermetra á lóðum sem kærandi hafi sérstaklega talið upp í kæru. Slíkar upplýsingar hafi verið lagðar fram í öðrum málum, m.a. í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 18/2016, þar sem Þjóðskrá Íslands hafi lagt fram yfirlit/mynd fasteignamats 63 eigna í matshverfi 15, eða þessu sama matssvæði. Kærandi telur að auðvelt hafi verið að leggja fram sambærilegt yfirlit í þessu máli um fasteignamat óbyggðra lóða á sama matssvæði.

Þá kjósi Þjóðskrá Íslands að líta alfarið framhjá upplýsingum um að nýtt deiliskipulag vegna hringtorgs, tafir með þinglýsingu lóðarleigusamnings og tregða Reykjavíkurborgar til að leggja fram lóðar- og hæðarpunkta hafi áhrif á möguleika kæranda til að nýta lóðina og framselja hana ef svo bæri undir. Allt þetta hafi áhrif á nýtingarmöguleika lóðarinnar auk fleiri atriða sem hafi áhrif á verðmat hennar skv. 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001. Kærandi hafi fengið fasteignasala til að auglýsa lóðina til sölu á verði í samræmi við eldra fasteignamat Þjóðskrár Íslands en engin fyrispurn hafi komið um lóðina meðan hún var á söluskrá.

Kærandi telur óljóst til hvaða liðar í kæru hans Þjóðskrá Íslands sé að vísa til þegar því sé haldið fram að kæran snúi fremur að gjaldskyldu fasteignagjalda en gjaldstofni fasteignamats. Kærandi kveður kæruna eingöngu snúa að því að fá endurmetna ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Silfursléttu [] vegna ársins 2020 svo og að fá snúið við ákvörðun stofnunarinnar um að hafna því að endurmeta fasteignamat lóðarinnar aftur í tímann eða frá árinu 2015. Kæran snúi því alfarið að gjaldstofninum, þ.e. fasteignamati lóðarinnar.

V.      Niðurstaða

I.

Mál þetta varðar úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 8. apríl 2020, þar sem fasteign kæranda að Silfursléttu [] í Reykjavík sætti endurmati vegna ársins 2020, og úrskurð Þjóðskrár Íslands 25. september sama ár, þar sem fasteign kæranda sætti á ný endurmati vegna ársins 2020. Í báðum úrskurðum var hafnað að taka til endurmats fasteign kæranda vegna áranna 2015 - 2019. Kærandi krefst þess að úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 8. apríl 2020 og 25. september sama ár um fasteignamat fasteignar kæranda verði felldir úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að miða endurmat fasteignarinnar við fasteignina að Vesturlandsvegi [], sem óútvistaðs lands, allt til þess tíma sem fasteign kæranda verði hönnunar- og byggingarhæf, en eftir það tímamark skuli fasteignamatið miðast við eignir á sama svæði. Þá er þess krafist að Þjóðskrá Íslands verði gert að taka til endurmats fasteignamat vegna fasteignar kæranda fyrir árin 2015 - 2019.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Þjóðskrá Íslands skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.

Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar. Með breytingum sem gerðar voru á lögum nr. 6/2001 með lögum nr. 83/2008 var lögfest að eigandi fasteignar hafi rétt til að skjóta öllum ákvörðunum um endurmat matsverðs til æðra stjórnvalds í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga. Þannig sæta allar ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um endurmat hvort heldur um er að ræða endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. eða 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001, kæru til yfirfasteignamatsnefndar samkvæmt 1. mgr. 34. gr. sömu laga.

Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að engar athugasemdir hafi borist frá kæranda innan þess frests sem hann hafði til að gera athugasemdir við árlegt endurmat Þjóðskrár Íslands samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 vegna fasteignamats fasteignar hans að Silfursléttu [], Reykjavík fyrir árin 2015 -2020. Til þess er og að líta að kærandi mun hafa staðið skil á fasteignagjöldum fyrir árin 2015 - 2018 fyrir milligöngu Reykjavíkurborgar, enda var kærandi ekki skráður lóðarhafi fasteignarinnar fyrr en síðla árs 2018 svo sem áður var rakið. Þegar kærandi sendi erindi til Þjóðskrár Íslands þann 19. febrúar 2020 þar sem óskað var eftir endurmati, var lögbundinn frestur kæranda til að gera athugasemdir við áður kynnt fasteignamat eignarinnar fyrir árin 2015 - 2020 liðinn, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 8/2019.

III.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur í fyrri úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að lög nr. 6/2001 komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku mála, þ.m.t. samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda sé fullnægt lagaskilyrðum til að mál geti verið endurupptekin, sbr. t.d. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 7/2014, 9/2014, 16/2015, 4/2018 og 8/2019.

Með hliðsjón af því að Þjóðskrá Íslands ákvað að taka erindi kæranda frá 19. febrúar 2020 til efnislegrar meðferðar að því er varðar ákvörðun um fasteignamat fasteignar kæranda að Silfursléttu [], Reykjavík fyrir árið 2020, verður ekki annað séð en að Þjóðskrá Íslands hafi metið það svo að fullnægt væri lagaskilyrðum til endurupptöku á fyrri ákvörðun stofnunarinnar um fasteignamat fasteignar kæranda fyrir árið 2020. Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. apríl 2020 var í formi tilkynningar um nýtt fasteignamat vegna leiðréttingar á fasteignamati. Þar kemur fram að nýtt fasteignamat fyrir árið 2020 sé ákveðið 115.050.000 krónur en jafnframt að fyrir breytinguna hafi fasteignamatið numið 235.400.000 krónum. Með bréfi Þjóðskrár Íslands til kæranda 9. júní 2020 var þessi breyting rökstudd með svofelldum hætti:

„Þjóðskrá Íslands yfirfór matið á þessum tveimur lóðum. Þessar tvær lóðir sem eru mjög stórar höfðu verið í handmati en það er mat sem sérfræðingur setur á út frá viðmiðun við aðrar lóðir á sínum tíma. Þetta var ekki óalgeng matsaðferð á sínum tíma þegar lítið var e.t.v. um upplýsingar um kaupsamninga á matssvæðum. Í raun má segja að handmat sé svipað og mat hjá fasteignasölum, menn reyna út frá samanburði við aðrar seldar eignir að finna eðlilegt mat. Þessar tvær lóðir voru núna settar í markaðsleiðrétt kostnaðarmat en við útreikning lóðarmats þeirra eigna sem metnar eru með markaðsleiðréttu kostnaðarmati er lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld og tekið mið af stærð húsnæðis. Einnig er tekið tillit til frágangs bílastæða og lágmarks kostnaðar vegna frágangs lóðarinnar sjálfrar og við lóðarmörk hennar. Jafnframt er margföldunarstuðlum beitt til að ná fram staðsetningaráhrifum og taka þeir mið af verðmæti lóðar eftir svæðum.“

Með bréfi Þjóðskrár Íslands 25. september 2020 til kæranda var breyting á fasteignamati enn fremur m.a. rökstudd svo:

„[...] Fasteignamatið lækkaði við fyrrgreinda aðferð vegna þess að í dag eru til betri upplýsingar um fasteignir á sama matssvæði, þ.e. fleiri kaupsamningar sem hægt er að styðjast við, við útreikninga fasteignamats. Rétt er að geta þess að matið var í eðli sínu ekki rangt þó svo að það hafi tekið lækkun eins og og áður segir. Þá er ekki um að ræða mistök af hálfu Þjóðskrár Íslands eða misritun eða villu í skráningargögnum sem gerir það að verkum að leiðrétta eigi fasteignamat fasteignarinnar fjögur ár aftur í tímann hið minnsta sbr. beiðni þinglýsts eiganda.“

Í seinni úrskurði Þjóðskrár Íslands í máli kæranda frá 25. september 2020 kemur fram að nýtt fasteignamat fyrir árið 2020 sé ákveðið 118.850.000 krónur og m.a. tilgreint í því samhengi að lóðin hafi beðið staðfestingar hjá sýslumanni vegna stækkunar úr 24.900 fermetrum í 25.736 fermetra. Hafi fasteignamatið hækkað við þessa stærðarbreytingu úr 115.050.000 krónum í 118.850.000 krónur.

IV.

Sem fyrr greinir hefur yfirfasteignamatsnefnd talið að lög nr. 6/2001 komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku mála, þ.m.t. samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda sé fullnægt lagaskilyrðum til að mál geti verið endurupptekin.

Í 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga kemur fram að ef beiðni um endurupptöku komi ekki fram innan þeirra tímamarka sem þar eru tilgreind skuli mál ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá þeim tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að stjórnsýslulögum kemur fram hvert meginmarkmið ákvæðis 2. mgr. 24. gr. er, en þar segir:

„Í 2. mgr. 24. gr. er að finna skilyrði sem sett eru til þess að viðhalda hæfilegri festu í stjórnsýsluframkvæmd og er ætlað að koma í veg fyrir að verið sé að endurupptaka mjög gömul mál sem erfitt getur verið að upplýsa. Markmiðið með ákvæðum 2. mgr. er að stuðla að því að mál séu til lykta leidd svo fljótt sem unnt er. Telji aðili þörf á endurupptöku máls ber honum að bera fram beiðni þar að lútandi án ástæðulauss dráttar.“

Af ákvæðum 32. gr. a. laga nr. 6/2001 og 31. gr. sömu laga, sem áður var lýst, verður ráðið að lögin hafa að geyma rúma endurupptökuheimild með tilliti til hagsmuna fasteignaeigenda. Fyrir liggur að kærandi gerði ekki athugasemdir, ef frá er talinn fyrirvari sem kærandi gerði við greiðslu fasteignagjalda 2. maí 2018 vegna áranna 2015 - 2017 til þriðja manns, Reykjavíkurborgar. Kærandi óskaði heldur ekki eftir endurmati fasteignamats fyrir árin 2015 - 2019. Lög nr. 6/2001 gera ráð fyrir að hægt sé að óska eftir endurmati á fasteignamati hjá Þjóðskrá Íslands en ekki kemur fram hve langt aftur í tímann endurmat getur náð, sbr. álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 6504/2011. Yfirfasteignamatsnefnd hefur hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls. Í því máli sem hér um ræðir liggur fyrir að meira en ár er liðið frá því að kæranda var tilkynnt um fasteignamat áranna 2015 - 2019. Samkvæmt síðari málslið 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga þurfa veigamiklar ástæður að mæla með því að mál verði tekið upp að nýju. Ársfrestur 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga er ekki fortakslaus þar sem víkja má frá honum ef veigamiklar ástæður mæla með því, sbr. álit umboðsmanns Alþingis nr. 4278/2004. Að mati yfirfasteignamatsnefndar getur tómlæti kærenda til að leita eftir endurupptöku þó ekki eitt og sér útilokað rétt þeirra til þess heldur verður að kanna það hverju sinni hverjar ástæður tómlætis eru.

Það er álit yfirfasteignamatsnefndar að hér verði að líta til þess að þótt kærandi hafi eignast fasteignina að Silfursléttu [] á grundvelli úthlutunarbréfs frá Reykjavíkurborg á árinu 2006 varð hann ekki skráður lóðarhafi fasteignarinnar samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi fyrr en síðla árs 2018 og til þess tíma greiddi hann fasteignagjöld vegna fasteignarinnar árin 2015 - 2018 fyrir milligöngu Reykjavíkurborgar. Þótt meira en ár hafi liðið frá því kærandi varð skráður lóðarhafi fasteignarinnar og þar til hann leitaði endurmats hjá Þjóðskrá Íslands er enn fremur til þess að líta sem áður greinir að heimilt sé að víkja frá ársfresti 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga standi veigamiklar ástæður til þess. Það er álit yfirfasteignamatsnefndar að sú breyting sem gerð hafi verið á fasteignamati fasteignar kæranda við endurmat á grundvelli úrskurða Þjóðskrár Íslands þann 8. apríl 2020 og 25. september sama ár, þegar fasteignin var færð úr svonefndu handmati í mat á grundvelli markaðsleiðrétts kostnaðarmats, sem leiddi til þess að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2020 lækkaði úr 235.400.000 krónum í 118.850.000 krónur, geti talist veigamikil ástæða í fyrrgreindum skilningi. Verður því talið að veigamiklar ástæður mæli með endurupptöku varðandi fasteignamat eignarinnar fyrir árin 2015 - 2019. Ber því að fallast á erindi kæranda um endurupptöku fyrrgreindra ákvarðana varðandi fasteignamat áranna 2015 – 2019 með vísan til 2. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga.

Það skal hins vegar áréttað að ágreiningsefni þessa þáttar málsins snýr einungis að því hvort formskilyrðum fyrir endurupptöku stjórnsýslumáls kæranda séu uppfyllt og hvort taka beri erindi kæranda til efnismeðferðar. Þar sem fallist hefur verið á af hálfu yfirfasteignamatsnefndar að fyrrgreindum formskilyrðum sé fullnægt ber Þjóðskrá Íslands m.a. að kanna, með hliðsjón af þeim upplýsingum sem nú liggja fyrir, hvort skilyrði séu til breytinga á fasteignamati áranna 2015 - 2019 vegna fasteignar kæranda. Að fenginni heildarendurskoðun á öllum atriðum málsins kann slíkt að leiða til þess að fyrri ákvarðanir verði felldar úr gildi, þeim breytt í heild eða að hluta eða komist að þeirri niðurstöðu að fyrri ákvarðanir stjórnvaldsins skuli standa óbreyttar.

V.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þær matsaðferðir sem Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst notað við mat á fasteignum hafa allar það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Val á matsaðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni. Af þeim upplýsingum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að beitt hafi verið markaðsleiðréttu kostnaðarmati við ákvörðun stofnunarinnar um fasteignamat ársins 2020 fyrir fasteign kæranda að Silfursléttu [] í Reykjavík.

Í bréfi Þjóðskrár Íslands 9. júní 2020 til kæranda kemur sem fyrr greinir fram að fasteign kæranda hafi nú verið metin samkvæmt markaðsleiðréttu kostnaðarmat og að við útreikning lóðarmats þeirra eigna sem þannig séu metnar sé lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld og tekið mið af stærð húsnæðis. Einnig sé tekið tillit til frágangs bílastæða og lágmarkskostnaðar vegna frágangs lóðarinnar sjálfrar og við lóðarmörk hennar. Jafnframt sé margföldunarstuðlum beitt til að ná fram staðsetningaráhrifum og taki þeir mið af verðmæti lóðar eftir svæðum. Í úrskurði Þjóðskrár Íslands 25. september 2020 er enn fremur greint frá því að í tilviki óbyggðra lóða á borð við fasteign kæranda að Silfursléttu [] sé stuðst við neðangreinda matsformúlu, þar sem m.a. sé tekið tillit til flatarmáls lóðar og nýtingarhlutfalls. Jafnan styðst við ákveðna matsstuðla sem snúi að gerð lóða, tegund húsnæðis og staðsetningu viðkomandi eigna:

Í úrskurði Þjóðskrár Íslands 25. september 2020 greinir einnig að við útreikning á grundvelli matsformúlunnar hafi verið miðað við nýtingarhlutfallið 0,5 og svæðisstuðul lóðar 0,5007 (04 Kjalarneshreppur, iðnaðarhús, lóðarstuðull). Miðað hafi verið við stærð lóðar eftir stækkun, samtals 25.736 fermetra. Þannig hafi fengist fasteignamat að fjárhæð 118.850.000 krónur. Þar kemur ennfremur fram að ekki séu tekin inn í matið gatnagerðar- og tengigjöld á ófrágenginni lóð og að í matinu séu ekki verð vegna frágangs bílastæða heldur einungis miðað við lágmarks frágang á lóð sem sé reyndar 20 ára gömul tala (1.800 krónur á fermetra). Lóðarmat sé alltaf ákveðið hlutfall af heildarfasteignamati og að Þjóðskrá Íslands sé alltaf með 5 ár í kaupsamningsgrunni og að út frá þeim upplýsingum geti stofnunin fundið út hver svæðisstuðullinn eigi að vera miðað við önnur svæði í Reykjavík. Þá sé stærð húsnæðisins ekki tekin beint inn í lóðarmatið á óbyggðri lóð heldur sé í lóðarmatinu miðað við nýtingarhlutfall, þ.e. hve mikið megi byggja á lóðinni. Loks kemur fram í tölvubréfi Þjóðskrár Íslands frá 5. maí 2021 til yfirfasteignamatsnefndar að við útreikning lóðarmats fyrir fasteign kæranda, sem metin hafi verið með markaðsleiðréttu kostnaðarmati, hafi verið lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld og tekið mið af stærð húsnæðis. Þá sé einnig tekið tillit til frágangs bílastæða og lágmarkskostnaðar vegna frágangs lóðarinnar sjálfrar og við lóðarmörk hennar. Margföldunarstuðlum hafi síðan verið beitt til að ná fram staðsetningaráhrifum og taki þeir mið af verðmæti lóðar eftir svæðum.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur áður fjallað um markaðsleiðrétt kostnaðarmat, t.d. í úrskurðum í málum nr. 17/2012 og 18/2012, máli nr. 1/2020 og máli nr. 9/2020. Í úrskurðum í málum nr. 17/2012 og 18/2012 var vísað til þess að mest allt atvinnuhúsnæði á landinu hefði áður verið metið með markaðsleiðréttu kostnaðarmati þar sem útreikningar byggðu á gagnasöfnun og ítarlegum rannsóknum á fasteignamarkaði. Hefði samanburður við aðrar sambærilegar eignir verið gerður í þeim tilgangi að sjá hvort niðurstaða matsins væri í takt við fasteignamat annarra eigna. Í fyrrgreindum úrskurðum taldi yfirfasteignamatsnefnd að beiting markaðsleiðréttrar kostnaðaraðferðar við mat fasteigna væri í fullu samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001. Í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 1/2020 er m.a. fjallað um þá stuðla sem matið byggir á. Þar segir um svonefndan svæðastuðul að sá stuðull eigi að lýsa staðsetningaráhrifum, þ.e. segja til um hlutfall mats á viðkomandi svæði miðað við höfuðborgarsvæðið. Um svonefndan hverfisstuðul segir svo að sá stuðull greini á milli einstakra hverfa innan svæða. Hafi þessir tveir stuðlar verið óbreyttir um nokkurt skeið. Þá var í úrskurði í máli nr. 9/2020 m.a. vísað til þess að markaðsleiðréttu kostnaðarmati væri einkum beitt við mat á fasteignum þegar um væri að ræða mjög sérhæfð not, svo og þegar ekki væri til staðar virkur markaður með þær eignir sem um ræddi.

Eins og öðrum matsaðferðum Þjóðskrár Íslands er markaðsleiðréttu kostnaðarmati ætlað að ákvarða gangverð viðkomandi eignar í samræmi við ákvæði 27. gr. laga nr. 6/2001. Mikilvægt er að þeir stuðlar sem notaðir eru í fyrrgreindri matsaðferð taki tillit til og endurspegli þá þætti sem fram koma í 2. mgr. 27. gr. laganna þannig að gangverð viðkomandi eignar sé rétt metið og í samræmi við fasteignamat sambærilegra eigna.

Fram er komið að við ákvörðun um fasteignamat vegna fasteignar kæranda fyrir árið 2020 studdist Þjóðskrá Íslands við markaðsleiðrétt kostnaðarmat. Gögn málsins skýra ekki hvers vegna þeirri aðferð hafi verið beitt við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda í stað tekjuaðferðar, né hvernig niðurstöður markaðsleiðrétts kostnaðarmats séu sambærilegar við niðurstöður tekjuaðferðar þar sem þeirri aðferð hafi verið beitt um sams konar eignir með svipaða staðsetningu, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 8/2020. Þá hefur af hálfu Þjóðskrár Íslands ekki komið fram með nægilega skýrum hætti hvernig fyrrgreindri matsaðferð hafi verið beitt í umrætt sinn. Samkvæmt Þjóðskrá Íslands styðst aðferðin við jöfnu sem áður var lýst. Að áliti yfirfasteignamatsnefndar er óvíst hvernig þeir stuðlar sem koma fram í jöfnunni, og fjallað er um í töflum 27 og 28 hér á undan, eru metnir og við það bætist að óvíst er hvort þeir hafi verið uppfærðir reglulega, en af þeim verður ráðið að þeir endurspegli einingaverð. Þá liggur fyrir eins og áður greinir að svæðastuðull og hverfisstuðull hafa verið óbreyttir um nokkurt skeið. Það er álit yfirfasteignamatsnefndar að ófært sé við þessar aðstæður að slá því föstu hvort markaðsleiðréttu kostnaðarmati hafi í tilviki fasteignar kæranda verið beitt í samræmi við áskilnað 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001, þess efnis að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. sömu laga skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og ákvarða sennilegt gangverð með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Samkvæmt framansögðu er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka til endurskoðunar matsforsendur fasteignar kærenda að Silfursléttu [] í Reykjavík.

Af því leiðir að Þjóðskrá Íslands ber m.a. að kanna, með hliðsjón af þeim upplýsingum sem nú liggja fyrir, hvort skilyrði séu til breytinga á fasteignamati fyrir árið 2020 vegna fasteignar kæranda. Að fenginni heildarendurskoðun á öllum atriðum málsins kann slíkt að leiða til þess að fyrri úrskurðir verði felldar úr gildi, þeim breytt í heild eða að hluta eða komist að þeirri niðurstöðu að fyrri úrskurðir stjórnvaldsins skuli standa óbreyttar.

VI.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið eru úrskurðir Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fasteignar kæranda að Silfursléttu [], Reykjavík, felldir úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka mál kæranda til meðferðar að nýju. Þá er jafnframt lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka fasteignamat eignarinnar vegna áranna 2015 – 2019 til endurmats.

Úrskurðarorð

Úrskurðir Þjóðskrár Íslands frá 8. apríl 2020 og 25. september 2020 varðandi fasteignamat fasteignarinnar að Silfursléttu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2020 eru felldir úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka fasteignamat Silfursléttu [], Reykjavík, fnr. [] vegna áranna 2015 – 2019 til endurmats.

                                                           _______________________________

Björn Jóhannesson

__________________________                                                                             ___________________________

            Axel Hall                                                                                            Valgerður Sólnes