Mál nr. 1/2021
Árið 2021, 18. maí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 1/2021 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 25. janúar 2021, kærðu X, kt. [] og Y, kt. [], [], Garðabæ, álagningu fasteignaskatts ársins 2021 vegna fasteignar þeirra að Suðurgötu [], íbúð nr. [], Reykjavík, fastanúmer [].
Með tölvupósti, dags. 1. febrúar 2021, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Umsögn Reykjavíkurborgar barst þann 19. apríl 2021. Umsögnin var send kærendum til kynningar og var þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
Málið var tekið til úrskurðar 18. maí 2021.
I. Málavextir
Kærendur eru eigendur íbúðar nr. [] að Suðurgötu [], Reykjavík, fnr. []. Kærendur hafa síðastliðin ár leigt íbúðina til [] ehf. sem hefur endurleigt hana í skammtímaleigu til ferðamanna. Á því tímabili sem íbúðin hefur verið nýtt til skammtímaleigu til ferðamanna hefur fasteignaskattur vegna eignarinnar verið ákvarðaður samkvæmt ákvæði c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga.
Þann 4. nóvember 2020 ákváðu kærendur að losa ehf. undan leigusamningi um fasteignina frá og með þeim degi og a.m.k. þar til markaður yrði að nýju fyrir skammtímaleigu íbúða til ferðamanna. Var þetta tilkomið vegna þeirra miklu áhrifa sem Covid-19 farsóttin hefur haft á komu ferðamanna til landsins, en að sögn kærenda hafði [] ehf. engar leigutekjur af íbúðinni frá því í mars 2020.
Kærendur sendu bréf til heilbrigðiseftirlits, byggingarfulltrúa og fjármálaskrifstofu Reykjavíkur þann 4. nóvember 2020 þar sem þeim var tilkynnt að íbúðin yrði ekki leigð til [] ehf. á árinu 2021 og þar af leiðandi ekki nýtt á því ári til útleigu fyrir ferðamenn. Í ljósi þess var óskað eftir því að fasteignin yrði skattlögð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 við álagningu fasteignaskatts á árinu 2021 og vísuðu kærendur í því sambandi til úrskurða yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 3/2013 og 4/2013.
Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur sendi kærendum tölvupóst þann 4. nóvember 2020 þar sem fram kom að ef [] ehf. væri að hætta rekstri að Suðurgötu [], Reykjavík væri rétt að hafa samband við embætti sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu og tilkynna embættinu að félagið væri hætt rekstri frá 1. janúar 2021. Heilbrigðiseftirlitið kvaðst jafnframt ógilda starfsleyfi vegna gistileyfis fyrir [] ehf. að Suðurgötu [], Reykjavík.
Þann 5. nóvember 2020 gerðu kærendur leigusamning við fimm einstaklinga um leigu á íbúð kærenda að Suðurgötu [], Reykjavík til sex mánaða, þ.e. til 4. maí 2021.
Kærendum var tilkynnt um álagningu fasteignagjalda vegna íbúðar þeirra að Suðurgötu [], Reykjavík með álagningarseðli fasteignagjalda ársins 2021, dags. 23. janúar 2021. Í þeirri tilkynningu kom fram að álagning fasteignaskatts vegna fasteignarinnar væri samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.
Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun Reykjavíkurborgar og hafa því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kærenda
Kærendur gera þá kröfu að felld verði úr gildi ákvörðun Reykjavíkurborgar um álagningu fasteignaskatts fyrir íbúð þeirra að Suðurgötu [], Reykjavík, fnr. [], vegna ársins 2021 og að ákvarðað verði að fasteignagjöld eignarinnar skuli vera í samræmi við lög þar um, þ.e. samkvæmt gjaldflokki a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 enda sé íbúðin í langtímaleigu.
Kærendur vísa til þess að þeir hafi síðastliðin ár leigt íbúð þeirra að Suðurgötu [], Reykjavík til [] ehf. en það félag hafi endurleigt fasteignina til skammtímaleigu til ferðamanna. Meðan á þeirri leigu stóð hafi fasteignaskattur verið greiddur af íbúðinni eins og um atvinnuhúsnæði væri að ræða, þ.e. samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Frá og með mars 2020 hafi [] ehf. hins vegar engar leigutekjur haft af íbúðinni vegna samdráttar sem rekja megi til Covid-19 farsóttarinnar þar sem ferðamenn hafi hætt að koma til landsins og ekki sjái fyrir endann á þeim ósköpum. Kærendur hafi því ákveðið að losa [] ehf. undan leigusamningi um íbúðina frá og með 4. nóvember 2020 og eigi það við a.m.k. þar til ferðamenn fari að ferðast aftur á milli landa og markaður verði að nýju fyrir leigu íbúða til ferðamanna. Frá og með 5. nóvember 2020 hafi íbúðin verið í langtímaleigu og hún einungis nýtt með þeim hætti en ekki til útleigu til ferðamanna eins og áður hafi verið.
Vísa kærendur til þess að þeir hafi í samræmi við úrskurði yfirfasteignamatsnefndar, m.a. úrskurð nefndarinnar nr. 11/2017, sent tilkynningu til Reykjavíkurborgar um að íbúðin yrði ekki nýtt til ferðamannaleigu á árinu 2021 og jafnvel lengur. Yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að sveitarfélögum sé heimilt að leggja á fasteignaskatt samkvæmt gjaldflokki c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 á frístundahús sem nýtt séu hluta úr ári sem gististaðir til ferðamanna á grundvelli tilskilinna rekstrarleyfa samkvæmt lögum nr. 85/2007. Álagning samkvæmt fyrrgreindum gjaldflokki skuli í slíkum tilvikum taka mið af þeim dagafjölda á ári hverju sem eignin sé nýtt fyrir ferðaþjónustu en eigendum beri að tilkynna fyrir fram um það tímabil innan hvers árs sem þeir ætli að nýta eignina með fyrrgreindum hætti.
Þrátt fyrir áðurnefnda tilkynningu kærenda til Reykjavíkurborgar hafi sveitarfélagið ákveðið, þvert á úrskurðarframkvæmd yfirfasteignamatsnefndar, að haga álagningu fasteignaskatts á eignina samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrir árið 2021 en ekki samkvæmt a-lið sama lagaákvæðis.
III. Sjónarmið Reykjavíkurborgar
Reykjavíkurborg bendir á að samkvæmt landnotkunarkafla aðalskipulags Reykjavíkur sé fasteign kærenda á svæði sem skilgreint hafi verið sem blönduð miðborgarbyggð en innan þess svæðis séu heimilaðir gististaðir í flokki I – III samkvæmt ákvörðun í deiliskipulagi. Um gististaði gildi reglugerð nr. 1277/2016 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald en flokkar gististaða komi fram í 3. gr. reglugerðarinnar. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald skuli afla rekstrarleyfis sýslumanns áður en starfsemi gististaðar hefst. Handhafa slíks rekstrarleyfis beri samkvæmt 12. gr. laganna að tilkynna leyfisveitanda verði breyting á rekstri leyfishafa. Þá séu gististaðir einnig starfsleyfisskyldir og ber að afla slíks leyfis frá viðkomandi heilbrigðisnefnd áður en starfsemi hefst, sbr. fylgiskjal 1 við reglugerð nr. 941/2002 um hollustuhætti.
Athygli sé vakin á því að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi með í höndum skráningu fasteigna innan lögsagnarumdæmis Reykjavíkur, sbr. 1. mgr. 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Þá sé breytt skráning fasteigna jafnframt í höndum byggingarfulltrúa. Kærendur hafi verið í samskiptum við embætti byggingarfulltrúa áður en þeir sendu kæru til yfirfasteignamatsnefndar. Með tölvupósti þann 25. mars 2021 hafi kærendum verið leiðbeint um að afla þyrfti staðfestingar sýslumanns á því að leyfi til reksturs gististaðar hafi verið fellt niður þar sem forsenda fyrir breytingu á skráðri notkun fasteignarinnar sé að leyfi hafi verið fellt niður. Meðan leyfi til reksturs gististaðar sé fyrir hendi hafi byggingarfulltrúi ekki tök á því að sannreyna að ekki sé rekinn gististaður í fasteigninni þó svo að eignin sé skráð sem íbúðarhúsnæði. Að mati byggingarfulltrúa breyti engu í þessu sambandi þótt framvísað sé leigusamningi því allt að einu sé í gildi rekstrarleyfi til reksturs gististaðar í eigninni. Kærendur hafi svarað leiðbeiningum byggingarfulltrúa samdægurs en þar hafi komið fram að gististarfsemi yrði ekki hætt heldur hafi krafa um breytta skráningu eignarinnar verið rökstudd með vísan til ástandsins í þjóðfélaginu. Krafa byggingarfulltrúa um niðurfellingu rekstrar-leyfis sem forsenda fyrir breyttri skráningu hafi síðan verið ítrekuð í tölvupósti til kærenda þann 2. apríl sl.
Ítrekað sé af hálfu Reykjavíkurborgar að ekki séu forsendur fyrir breyttri skráningu í samræmi við kröfu kærenda nema til komi niðurfelling á gistileyfi. Meðan slíkt leyfi sé í gildi sé það afstaða byggingarfulltrúa að fram fari gististarfsemi í fasteigninni og því sé skráning hennar samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, rétt skráning. Ef byggingarfulltrúa berist staðfesting á niðurfellingu rekstrarleyfis verði erindi kærenda tekið fyrir að nýju.
IV. Niðurstaða
Kærendur gera kröfu um að álagning Reykjavíkurborgar varðandi fasteignaskatt af fasteign þeirra að Suðurgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2021, verði felld úr gildi og að fasteignaskattur eignarinnar verði að öllu leyti ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Vísa kærendur til þess að fasteignin hafi ekki og verði ekki nýtt fyrir ferðaþjónustu á árinu 2021, heldur verði eignin í langtímaleigu til einstaklinga og hafi heilbrigðiseftirliti, byggingarfulltrúa og fjármálaskrifstofu Reykjavíkurborgar verið tilkynnt um þá tilhögun í byrjun nóvember 2020.
Kveðið er á um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna er það í höndum sveitarstjórna að ákveða fyrir lok hvers árs skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a til c í ákvæðinu. Þá er það í höndum byggingarfulltrúa að ákveða hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka þegar það á við, sbr. 6. gr. sömu laga.
Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 sem fjallar meðal annars um íbúðarhúsnæði er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar sömu greinar. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að lagður sé fasteignaskattur allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum utan þeirra fasteigna sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b. Í dæmaskyni eru þar meðal annars tilgreind „iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu“. Þá er sveitarstjórnum veitt heimild í 4. mgr. 3. gr. laganna til að hækka um allt að 25% álagningu á þær eignir sem falla undir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna.
Samkvæmt lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald teljast gististaðir vera staðir þar sem boðin er gisting að hámarki í 30 daga samfleytt í senn gegn endurgjaldi, s.s. á hótelum, gistiheimilum, gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga. Sá sem hyggst stunda starfsemi sem fellur undir gististaði samkvæmt flokkum II – IV sbr. 3. gr. laganna skal hafa til þess tilskilið rekstrarleyfi útgefið af sýslumanni, sbr. 1. mgr. 7. gr. laganna. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna skal leyfishafi tilkynna leyfisveitanda þegar í stað um fyrirhugaðar breytingar sem varða hina leyfisskyldu starfsemi.
Í 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1277/2016 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald kemur fram að gisting sé leiga á húsnæði gististaðar til gesta gegn endurgjaldi í að hámarki 30 daga samfleytt í senn. Þá kemur fram í fyrrgreindu ákvæði að samfelld leiga til lengri tíma til sama gests falli undir ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. reglugerðarinnar skal leyfishafi tilkynna leyfisveitanda, þ.e. viðkomandi sýslumanni, þegar í stað um fyrirhugaðar breytingar sem varða hinu leyfisskyldu starfsemi svo og ef leyfishafi hyggst eða hefur hætt starfsemi. Þá er leyfisveitanda heimilt að fella niður rekstrarleyfi berist honum tilkynning um að sannanlega sé hafin önnur eða umfangsmeiri starfsemi í húsnæðinu en rekstrarleyfið kveður á um, sbr. 2. mgr. 27. gr. reglugerðarinnar.
Óumdeilt er að íbúð kæranda að Suðurgötu [], Reykjavík hefur á umliðnum árum verið nýtt til ferðaþjónustu og hefur fasteignaskattur vegna eignarinnar verði ákvarðaður í samræmi við þá nýtingu, þ.e. samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þá liggur það einnig fyrir að [] ehf., sem hafði íbúðina á leigu fram til 4. nóvember 2020 og endurleigði hana til ferðamanna, hefur tilskilin leyfi til reksturs gististaðar í eigninni í samræmi við ákvæði laga nr. 85/2007. Af gögnum málsins verður jafnframt ráðið að [] ehf. hafi ekki tilkynnt embætti sýslumanns um breytingu á hinni leyfisskyldu starfsemi félagsins, þ.e. að félagið hafi ekki fyrrgreinda fasteign kærenda lengur til útleigu sem gististað.
Yfirfasteignamatsnefnd hefur í fyrri úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 gildi þegar leiga eða önnur afnot húsnæðis gegn gjaldi miðast við lengri tíma en viku í senn en þá hefur leigusamningur legið til grundvallar sem ótvírætt sýndi að um væri að ræða leigu samkvæmt þeim lögum, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2015. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að húsaleigulögum nr. 36/1994 kemur meðal annars fram að með skammtímaleigu sé átt við leigusamband sem ætlað er að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði.
Þá hefur yfirfasteignamatsnefnd jafnframt talið að heimilt sé að skipta álagningu fasteignaskatts milli einstakra gjaldflokka innan hvers gjaldárs. Hefur í því sambandi m.a. verið vísað til 6. gr. laga nr. 4/1995, þar sem fram kemur að ef afnot fasteignar sem metin eru sem ein heild séu með þeim hætti að greiða skuli fasteignaskatt af eigninni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna þá skuli byggingarfulltrúi ákveða hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2015.
Í málum yfirfasteignamatsnefndar nr. 3/2014 og 4/2014 var tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar meðal annars álitaefni. Í forsendum fyrrgreindra úrskurða kemur fram að til þess að unnt sé að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega til heilbrigðiseftirlits viðkomandi sveitarfélags fyrir fram. Þá hefur einnig í fyrri úrskurðum nefndarinnar verið komist að þeirri niðurstöðu að sveitarfélögum sé heimilt að leggja á fasteignaskatt samkvæmt gjaldflokki c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 á fasteignir sem nýttar eru hluta úr ári sem gististaðir til ferðamanna á grundvelli tilskilinna rekstrarleyfa samkvæmt lögum nr. 85/2007. Skal álagning samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 í slíkum tilvikum taka mið af þeim dagafjölda á ári hverju sem eignin er nýtt fyrir ferðaþjónustu en eigendum ber að tilkynna fyrir fram um það tímabil innan hvers árs sem þeir ætla að nýta eignina til eigin nota, sbr. m.a. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 18/2015 og nr. 1/2016.
Kærendur tilkynntu það sérstaklega til heilbrigðiseftirlits, byggingarfulltrúa og fjármálaskrifstofu Reykjavíkur þann 4. nóvember 2020 að breyting yrði á nýtingu fasteignar þeirra að Suðurgötu [], Reykjavík. Þar kom m.a. fram að eignin yrði ekki leigð til [] ehf. á árinu 2021 auk þess sem tekið var fram að eignin yrði ekki nýtt til útleigu til ferðamanna heldur eingöngu til eigin nota. Í ljósi fyrrgreindra upplýsinga verður að telja að fyrir liggi ótvíræð yfirlýsing eigenda fasteignarinnar um að eignin verði að óbreyttu ekki nýtt til ferðaþjónustu á árinu 2021. Þá liggur einnig fyrir í málinu ljósrit af tímabundnum leigusamningi kærenda um leigu á fyrrgreindri fasteign þeirra til fimm einstaklinga, þar sem eignin er leigð til sex mánaða frá og með 5. nóvember 2020. Sú leiga fellur undir ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 en ekki undir ákvæði laga nr. 85/2007, og er ekki leyfisskyld.
Samkvæmt framansögðu verður að telja að kærendur hafi tilkynnt fyrir fram með fullnægjandi hætti til heilbrigðiseftirlits þá ákvörðun sína að nýta fasteignina að Suðurgötu [], Reykjavík á árinu 2021 til eigin nota og þá sem íbúðarhúsnæði í skilningi a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki til ferðaþjónustu samkvæmt c-lið sömu málsgreinar. Breytir engu í því sambandi þó fyrri leigutaki eignarinnar, [] ehf., hafi enn gilt rekstrarleyfi til reksturs gististaðar í eigninni, þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 12. gr. laga nr. 85/2007, enda ber að ákvarða fasteignaskatt af eigninni í samræmi við raunverulega nýtingu hennar, sbr. m.a. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið skal álagður fasteignaskattur ársins 2021 vegna íbúðar kærenda að Suðurgötu [], Reykjavík, fnr. [] ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. sömu laga.
Úrskurðarorð
Álagður fasteignaskattur vegna Suðurgötu [], Reykjavík, fnr. [], skal ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga fyrir árið 2021.
___________________________
Björn Jóhannesson
___________________________ __________________________
Axel Hall Valgerður Sólnes