Mál nr. 6/2023
Árið 2023, 20. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 6/2023 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 27. febrúar 2023, kærði X, kt. [], Borgarási [], Garðabæ, úrskurð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 17. nóvember 2022, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Borgarási [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023, skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með bréfi, dags. 27. febrúar 2023, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kærunnar. Umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar barst nefndinni þann 15. mars 2023.
Með tölvubréfi, dags. 15. mars 2023, var fyrrgreind umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með tölvubréfi, dags. 11. apríl 2023.
Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 24. maí 2023 og skoðaði fasteignina að Borgarási [], Garðabæ í fylgd kæranda og fulltrúa Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.
Málið var tekið til úrskurðar 20. júní 2023.
I. Málavextir
Í júní 2022 tilkynnti Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landinu fyrir árið 2023 sem taka ætti gildi 31. desember 2022. Í tilkynningu stofnunarinnar til kæranda kom fram að fasteignamat fasteignar hans að Borgarási [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023 yrði kr. 111.100.000.- en þar af væri lóðarmat kr. 31.400.000.-
Þann 14. október 2022 kom kærandi á framfæri við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun athugasemdum sínum við fasteignamat eignarinnar að Borgarási [], Garðabæ, þar sem hann taldi að fasteignamatið væri of hátt og endurspeglaði ekki raunverulegt verðmæti eignarinnar. Vísaði kærandi m.a. til þess að hann hefði keypt eignina á árinu 2021 og hefði kaupverðið verið langt undir fasteignamati eignarinnar auk þess sem eignin væri í slöku ástandi.
Starfsmaður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar skoðaði fasteignina 16. nóvember 2023 og lagði mat á ástand hennar. Þann 17. nóvember 2022 kvað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda við fasteignamat eignarinnar. Niðurstaða úrskurðarins var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2023 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hefði verið ákveðið. Kom fram í úrskurðinum að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar gæfi ekki tilefni til matsbreytinga, en fasteignamat 2023 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteigna miðað við verðlag í febrúar 2022, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Með gangverði fasteigna væri ekki átt við söluverð einstakra fasteigna eða hvað einstakir leigusamningar um fasteignir gæfu af sér, né heldur verðmat fasteignasala, heldur almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði.
Með tölvupósti, dags. 2. desember 2022, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna fyrrgreinds úrskurðar. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun veitti kæranda umbeðinn rökstuðning með bréfi, dags. 12. desember 2022.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir þá kröfu að úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 17. nóvember 2022 um fasteignamat fasteignar hans að Borgarási [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina.
Kærandi vísar til þess að hann hafi keypt fasteignina þann 21. apríl 2021 og hafi kaupverð hennar verið kr. 73.400.000.- en fasteignamat eignarinnar hafi þá verið kr. 93.950.000.-. Hann hafi óskað eftir endurmati þann 28. júní 2021 og gert kröfu um að fasteignamatið yrði fært niður í kaupverð eignarinnar. Þjóðskrá Íslands hafi með úrskurði sínum þann 20. september 2021 ákveðið að lækka fasteignamat eignarinnar niður í kr. 82.950.000.-. Fasteignamat ársins 2023 hafi síðan verið ákveðið kr. 111.100.000.- sem sé 34% hækkun frá fyrra ári.
Kærandi bendir á að ca. 70 fermetrar af fasteigninni séu fokheldir/tilbúnir undir tréverk. Þá sé ástandi eignarinnar mjög ábótavant, m.a. vanti allar innihurðir, innréttingar og skápa, gólfefni, lagnaefni fyrir rafmagn o.fl.
Því til viðbótar vísar kærandi til þess að hann hafi ekki fengið lán til kaupa á eigninni hjá viðskiptabanka sínum í apríl 2021 og hafi bankinn gefið þær skýringar að mikið misræmi væri milli fasteignamats og kaupverðs sem gæfi til kynna að ástand eignarinnar væri ekki gott. Þá hafi einnig komið fram á fasteignasöluvef við sölu eignarinnar að fasteignin þarfnaðist mikillrar endurnýjunar.
III. Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2023 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2022. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Í samræmi við ákvæði 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli Húsnæðis- og mannvirkjastofnun meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna skuli matsverð fasteigna vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði séu ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laganna skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignarinnar. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi samkvæmt framansögðu nokkuð rúmar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vísar til þess að skráningarupplýsingum og matsforsendum sé safnað saman úr fasteignaskrá fyrir þær eignir sem kaupsamningar fjalli um. Úr fasteignaskránni séu m.a. teknar upplýsingar um staðsetningu eignar. Flest allar íbúðir hafi verið hnitsettar og séu hnit þeirra skráð í staðfangaskrá en hnitin séu síðan notuð til að ákvarða staðsetningu eignar í mats- og undirmatssvæði. Matssvæði séu afmörkuð í landupplýsingakerfi stofnunarinnar út frá mati á markaðsaðstæðum. Matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ráðist því m.a. af því matssvæði sem hún tilheyri. Fasteign kæranda sé á matssvæði 500 – Garðabær. Meðaltalshækkun sérbýlis á þessu matssvæði á milli áranna 2022 og 2023 hafi verið 33,8%. Fasteignamat fasteignar kærenda að Borgarási [], hafi verið ákveðið kr. 111.100.000.- eða kr. 438.091.- á hvern fermetra. Meðalfermetraverð fasteignamats sambærilegra fasteigna á matssvæðinu sé kr. 618.685.- og miðgildið kr. 620.482.-. Af þessu megi ráða að fasteign kæranda sé nú þegar töluvert undir meðalfermetraverði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði.
Bent er á að kærandi hafi keypt fasteignina í apríl 2021 á kr. 73.400.000.- sem hafi verið þó nokkuð undir fasteignamati eignarinnar sem þá hafi verið kr. 93.900.000.- Eftir kaupin hafi kærandi óskað eftir endurmati fasteignamats til lækkunar vegna ástands eignarinnar. Fasteignamatið hafi þá verið tekið til endurskoðunar og matið lækkað úr kr. 93.900.000.- í kr. 72.400.000.-. Lóðarmatið hafi verið kr. 20.700.000.- en húsmatið kr. 51.700.000.-. Þegar fasteignamat eignar taki lækkun sem þessari sé matsforsendum í matskerfinu breytt þannig að tekið sé tillit til ástands eignarinnar. Til að mynda hafi mannvirkjastuðull eignarinnar verið lækkaður úr 1,0 niður í 0,705, þ.e. húsmatið sé 70,5% af því sem það gæti verið ef eignin væri í góðu ásigkomulagi.
Þegar kærandi hafi verið upplýstur um að ekki væri hægt að lækka fasteignamatið enn frekar þá hafi verið átt við, að miðað við ástand fasteignarinnar væri það mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að ekki væri hægt að eiga frekar við þá stuðla eða skoðunareiginleika sem nú væru til staðar í matskerfinu fyrir þessa fasteign og sem settir hafi verið á árinu 2021. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé þeirrar skoðunar að nú þegar hafi verið tekið tillit til ástands eignarinnar í fasteignamati ársins 2023. Fasteignamat eignarinnar væri kr. 144.500.000.- ef fyrrgreind áhrif væru ekki tekin inn í útreikning matsins.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur því að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2023 sé réttilega ákvarðað og skuli því standa óbreytt.
IV. Athugasemdir kæranda
Kærandi kveðst ósammála útreikningum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Ekki sé nægilegt að lækka mannvirkjastuðul eignarinnar í 0,705, frekari lækkun þurfi að eiga sér stað með hliðsjón af ástandi eignarinnar sem sé staðfest með ljósmyndum og ítarlegri ástandsskýrsla fyrir eignina sem unnin hafi verið af Þórði Árnasyni, húsasmíðameistara og matsfræðingi, í janúar 2021.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ætti hugsanlega að taka tillit til þess þegar fólk leggur á sig ómælda vinnu við að lagfæra fasteignir sem séu í niðurníðslu í góðum hverfum. Í tilviki kæranda sé um fimm ára verkefni að ræða sem sé bæði kostnaðarsamt og tímafrekt. Réttast væri að lækka fasteignamat eignarinnar þar sem mikið vanti upp á að eignin geti talist í góðu ástandi, eins og ljósmyndir og ástandsskýrsla fyrir eignina sýni glögglega. Þá megi benda á að eignin hafi verið í söluferli í 60 daga þar sem enginn áhugi hafi verið fyrir eigninni og hafi kærandi og eiginkona hans verið þau einu sem boðið hafi í eignina þrátt fyrir að mikil viðskipti hafi verið á fasteignamarkaði á þeim tíma.
Kærandi kveðst ekki skilja röksemdafærslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Þegar hann hafi keypt eigninni í apríl 2021 hafi fermetraverðið verið kr. 287.000.- en nú sé það kr. 438.091.-. Fyrir liggi að endurnýja þurfi vatns-, fráveitu- og raflagnir í fasteigninni, svo og glugga/gler og þak. Þá þurfi að brjóta upp öll gólf í eigninni og margt fleira. Fasteignamatið sé alltof hátt í ljósi þess gríðarlega kostnaðar sem sé nauðsynlegt að ráðast í til að koma eigninni í það horf að hún geti talist í góðu ástandi.
Þá áréttar kærandi að viðskiptabanki hans hafi neitað honum um fasteignalán til kaupanna á sínum tíma vegna lélegs ástands eignarinnar.
Kærandi kveðst óánægður með hversu há fasteignagjöld eignarinnar séu og telur mikilvægt að málið verði skoðað út frá sanngirni og að útreikningar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði endurskoðaðir til lækkunar á fasteignamati eignarinnar.
V. Niðurstaða
Kærandi krefst þess að úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 17. nóvember 2022 um fasteignamat fasteignar kæranda að Borgarási [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gerir þá kröfu að að úrskurður stofnunarinnar verði staðfestur.
Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem taki gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.
Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.
Með tilkynningu til kæranda í júní 2022 var upplýst um fyrirhugað fasteignamat fasteignarinnar að Borgarási [], Garðabæ sem taka ætti gildi 31. desember 2022 og gilda til 31. desember 2023. Var fyrrgreind tilkynning send í samræmi við ákvæði 2. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001.
Með símtali þann 14. október 2022, kom kærandi á framfæri við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun athugasemdum sínum varðandi fyrirhugað fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2023. Óháð því hvort sá frestur sem eigendur fasteigna hafa til að gera athugasemdir við árlegt endurmat fasteigna samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 kunni þá að hafa verið liðinn, liggur fyrir að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tók með hinum kærða úrskurði afstöðu til fyrirhugaðs fasteignamats eignarinnar fyrir árið 2023.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni. Við mat á íbúðarhúsnæði hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fyrst og fremst stuðst við markaðsaðferð en sú aðferð er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Er nú svo komið að um 98% af öllu íbúðarhúsnæði í landinu er metið með fyrrgreindri matsaðferð. Markaður með slíkar eignir er ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra.
Fasteign kæranda að Borgarási [], Garðabæ er 253,6 fermetra einbýlishús sem er staðsett á svæði þar sem tiltölulega margir kaup- og leigusamningar liggja fyrir. Við val á matsaðferð ber Húsnæðis- og mannvirkjastofnun eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð sem gefur sem bestu mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Telja verður að markaðsaðferðin eigi að gefa slíka mynd af gangverði fasteignar kæranda að Borgarási [], Garðabæ en þeirri matsaðferð var beitt við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar.
Til þess er hins vegar að líta að þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.
Við ákvörðun á fasteignamati íbúðarhúsnæðis er höfuðborgarsvæðinu skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið vera sambærilegt. Fasteignamat eignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er jafnframt greint á milli hækkunar eða lækkunar eftir tegund húsnæðis.
Við meðferð málsins aflaði yfirfasteignamatsnefnd upplýsinga frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um fasteignamat 1473 fasteigna sem skráðar eru sem sérbýli og eru á sama matssvæði og fasteign kæranda, þ.e. matssvæði 500 (Garðabær). Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna á árinu 2023 raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kæranda að Borgarási [], Garðabæ, sérstaklega merkt á myndinni með rauðum punkti.
.JPG?proc=600x315)
Mynd 1: Fasteignamat sérbýlis á matssvæði 500 (Garðabær) á árinu 2023.
Fasteignamat fasteignar kæranda að Borgarási [], Garðabæ á árinu 2023 var kr. 438.091.- á hvern fermetra. Meðalfasteignamat sérbýlis á matssvæði 500 á árinu 2023 var kr. 617.223.- á hvern fermetra og miðgildið kr. 619.924.-. Sé eingöngu miðað við húsmat sérbýlis á matssvæðinu var meðalfasteignamat á hvern fermetra kr. 500.836.- á árinu 2023 og miðgildið kr. 498.133.-. Húsmat Borgaráss [] á hvern fermetra var kr. 314.274.- á árinu 2023. Samkvæmt framansögðu var fasteignamat fasteignar kæranda að Borgarási [] umtalsvert fyrir neðan miðgildi og meðalfasteignamat sérbýlis á matsvæðinu á árinu 2023, hvort heldur miðað er við heildarfasteignamat húss og lóðar eða húsmat eingöngu. Einungis 14 fasteignir af fyrrgreindum viðmiðunareignum á matssvæðinu eru með lægra fasteignamat á hvern fermetra en fasteign kæranda að Borgarási [] og aðeins 9 eignir með lægra húsmat.
Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Borgarási [], Garðabæ í fylgd kæranda og fulltrúa Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Tilgangur með slíkri skoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteignin sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand hennar eða aðrar aðstæður sem hana varða gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir íbúðarhúsnæði. Vettvangsskoðunin staðfesti að nú standa yfir umfangsmiklar viðgerðir á fasteigninni, jafnt að utan sem innan. Miklar endurbætur standa yfir á eigninni. Að sögn kæranda hafa framkvæmdir staðið yfir frá kaupum á eigninni á árinu 2021. Öll gólf hafa verið brotin upp, settar gólfhitalagnir og ný múrílögn i gólf. Ekki hefur verið lokið við endurnýjun gólfefna. Þá vantar enn flest allar innihurðir og innréttingar, jafnt í eldhúsi, forstofu, baðherbergi og svefnherbergjum. Þá er viðbúið að komið sé að endurnýjun á gluggum og gleri en gluggar eru allir frá þeim tíma er fasteignin var byggð á árinu 1957. Þá stendur til að fara í sprunguviðgerðir utanhúss í þeim tilgangi að koma í veg fyrir leka sem er á nokkrum stöðum innanhúss. Lokið er að mestu við endurnýjun á tengibyggingu milli aðalhúss og bílskúrs. Bílskúr er að stórum hluta ófrágenginn. Endurbótum á lóð umhverfis húsið er að hluta til lokið en enn á m.a. eftir að ljúka frágangi á bílaplani/lóð við aðkomu að húsinu frá götu. Eignin er vel staðsett á grónum og eftirsóttum stað í Garðabæ.
Ekki verður annað ráðið en að núverandi ástand eignarinnar endurspeglist í fasteignamati hennar. Í því sambandi verður m.a. að líta til þess að á árinu 2021 var fasteignamat eignarinnar lækkað úr 93.960.000.- í kr. 72.400.000.-. Eftir þá breytingu var fasteignamat eignarinnar örlítið lægra en kaupverð eignarinnar í apríl 2021. Fyrrgreind lækkun á fasteignamati eignarinnar var m.a. gerð með því að lækka mannvirkjastuðul eignarinnar úr 1,0 niður í 0,705, þ.e. húsmatið á eigninni var þannig talið vera 70,5% af sambærilegu húsnæði í meðalgæðum. Ekki hafa verið gerðar breytingar á mannvirkjastuðli eignarinnar eftir það en þær breytingar sem síðan hafa orðið á fasteignamati eignarinnar annars vegar við árlegt endurmat fasteignamats ársins 2022 og hins vegar við fasteignamat ársins 2023 hafa að öllu leyti verið í samræmi við þær breytingar sem orðið hafa á fasteignamati sérbýlis á matssvæðinu. Með hliðsjón af því að fasteignamat eignarinnar er með því allra lægsta sem gerist varðandi sérbýli á matssvæðinu og langt undir meðaltali fasteignamats á hvern fermetra sérbýlis á svæðinu er ljóst að það er fyrst og fremst ástand eignarinnar sem skýrir það mat eignarinnar.
Eins og vikið hefur verið að hér að framan gefa fyrirliggjandi gögn til kynna að fasteignamat Borgaráss [], Garðabæ, miðað við fermetra sé með því lægsta af samanburðareignum á matssvæðinu og verður það að teljast eðlilegt með hliðsjón af aldri og ástandi eignarinnar. Ekki verður því séð að beiting markaðsaðferðar við ákvörðun á fasteignamat hennar, að teknu tilliti til þeirrar breytingar sem gerð hefur verið á mannvirkjastuðli eignarinnar, sé úr línu við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði né heldur markaðsvirði eigna svo sem það birtist í kaupsamningum fasteigna á viðkomandi matssvæði.
Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda, vettvangsgöngu yfirfasteignamatsnefndar sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignanefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2023, hafi ekki verið réttilega ákvarðað eða endurspegli ekki ætlað gangverð eignarinnar á gildistíma fasteignamatsins.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað kröfum kæranda, um að úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 17. nóvember 2022 varðandi fasteignamat Borgarás [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023 verði felldur úr gildi og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gert að ákvarða nýtt og lægra fasteignamat fyrir eignina vegna fyrrgreinds árs.
Úrskurðarorð
Úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 17. nóvember 2022, varðandi fasteignamat Borgaráss [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2023, er staðfestur.
_______________________
Björn Jóhannesson
_____________________ _______________________
Axel Hall Valgerður Sólnes