Mál nr. 62/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 23. janúar 2025
í máli nr. 62/2024
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A
Varnaraðili: B
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að neita sóknaraðilum um áframhaldandi leigu íbúð í eigu varnaraðila. Þá er það krafa sóknaraðila að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða 250.000 kr. sem sóknaraðili hafi kostað til málningarvinnu í íbúðinni, sem og að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár sóknaraðila..
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 10. júní 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 28. júní 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. júlí 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 15. júlí 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2020 til 30. apríl 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um ákvörðun varnaraðila að endurnýja ekki leigusamninginn við sóknaraðila, um útlagðan kostnað sóknaraðila vegna málunar á hinu leigða og endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa gert skriflegan leigusamning við varnaraðila um leigu á íbúð í eigu þeirrar síðarnefndu frá 1. maí 2020 til 30. apríl 2021, en samkvæmt munnlegu samkomulagi hafi átt að endurnýja samninginn að gildistíma loknum þannig að hann hafi verið ætlaður til langtíma. Samkvæmt samningi aðila hafi sóknaraðili átt að fá íbúðina afhenta spartlaða og tilbúna til málunar en sóknaraðila hafi verið gert að mála íbúðina við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi látið mála íbúðina og greitt 250.000 kr. fyrir, og kveður sóknaraðili að það hefði hún ekki gert yrði samningurinn aðeins til eins árs.
Þann 31. janúar 2021 hafi sóknaraðili fengið tölvupóst frá varnaraðila þar sem sú síðarnefnda hafi boðið henni áframhaldandi leigu. Nýr leigusamningur hafi verið meðfylgjandi og varnaraðili tilkynnt um 12% hækkun á leigu. Þann 3. febrúar sama ár hafi sóknaraðili tjáð varnaraðila að henni þætti þetta mikil hækkun og óskað eftir skýringum á því enda hafi hækkunin ekki verið í samræmi við HMS. Þann 7. febrúar hafi sóknaraðili beðið varnaraðila um að mæta sér á miðri leið, en varnaraðili hafi ekki verið til í það. Þar sem sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi þvælst mikið á leigumarkaði hafi verið ákveðið 11. febrúar 2021 að ganga að skilmálum varnaraðila. Þann 15. febrúar hafi sóknaraðila borist tölvupóstur varnaraðila þar sem fram hafi komið að vegna breyttra aðstæðna myndi varnaraðili ekki framlengja leigusamninginn og sóknaraðili þyrfti að skila íbúðinni samkvæmt þáverandi samningi 30. apríl 2021. Sama dag hafi maður varnaraðila hringt í sóknaraðila og tjáð henni að vegna skilnaðar í fjölskyldunni þyrftu þau íbúðina fyrir konu í fjölskyldunni.
Sóknaraðila og hennar fjölskyldu hafi verið verulega brugðið við þetta og hafi þurft að flytja í alltof dýrt húsnæði í hverfinu svo börnin þyrftu ekki að skipta um skóla.
Eftir skil á íbúðinni hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að 74.818 kr. yrði haldið eftir af tryggingafénu vegna þess að þrifum hafi verið ábótavant og sólbekkur skemmdur. Varnaraðili hafi tjáð sóknaraðila að við úttekt á íbúðinni hefði sést greinilega að þrifum væri mjög ábótavant, gluggar, bakaraofn og fleira hafi verið mjög skítugt. Því hafi varnaraðili þurft að fá flutningsþrif sem hafi kostað 45.000 og dragist frá tryggingunni. Sóknaraðili hafi aldrei fengið kvittun fyrir flutningsþrifum þrátt fyrir óskir þar um. Hvað varði sólbekk hafi sóknaraðili ekki vitað að hann væri skemmdur en bólga hafi verið í viðnum ef vel væri gáð. Þegar eiginmaður varnaraðila hafi tekið húsnæðið út 30. apríl 2021 hafi hann gengið rakleiðis að sólbekknum og greinilega vitað að þar væri eitthvað skemmt. Varnaraðili hafi lýst því yfir að efnið í sólbekkinn kostaði 4659 kr. meterinn og sólbekkurinn væri 2,2 metrar, og þá kostaði sögun hjá versluninni 5.500 kr. Varnaraðili hafi sagt að viðgerð myndi fara fram síðar og að þau myndu taka á sig þann kostnað, og því myndi hún halda eftir alls 74.818 kr. af tryggingafénu.
Sóknaraðili hafni því að hafa skemmt sólbekk og kveður að íbúðin hafi verið tandurhrein við skil, en þau hafi bæði vandað sig við þrifin og notið aðstoðar fjölskyldumeðlima við þau. Varnaraðili hafi við úttektina ekki getað bent á hvað það hafi verið sem væri svo skítugt, hann hafi m.a. bent á nýþrifinn bakaraofn og sagt hann óhreinan en þegar honum hafi verið bent á að ofninn hefði verið þrifinn hafi hann sagst bara hafa sýnst hann vera óhreinn. Þá hafi hann sagt margskúrað parket óhreint.
Þar sem sóknaraðilar hafi látið mála íbúðina hafi eiginmaður varnaraðila beðið um að fá að eiga afgangana af málningunni sem sóknaraðilar hafi kostað, og hafi hann fengið að eiga þá.
Daginn sem úttektin hafi verið framkvæmd hafi sóknaraðili lent í vandræðum við að ná lími eftir led ljós í barnaherbergi. Hún hafi tjáð varnaraðila að hún þyrfti að koma daginn eftir og laga það. Þá hafi örfáir hlutir verið eftir í íbúðinni. Þegar sóknaraðili hafi komið að húsinu hafi eiginmaður varnaraðila verið fyrir utan og meinað sóknaraðila um inngöngu. Sóknaraðila hafi brugðið mjög við þetta og ekki áttað sig á því fyrr en síðar að leigusamningurinn hafi verið í íbúðinni. Sóknaraðili hafi því ekki haft leigusamninginn undir höndum sem sé ástæðan fyrir því að sóknaraðili hafi ekki leitað fyrr til kærunefndar.
Sóknaraðili óski því eftir að kærunefnd skeri úr um lögmæti uppsagnarinnar en sóknaraðili telji eðlilegt að bætt verði fyrir það tjón sem fylgi sviknum samning um áframhaldandi leigu og því að hafa gert henni að yfirgefa íbúðina með litlum fyrirvara. Þá fari sóknaraðili fram á að bætt verði fyrir þá fjármuni sem hún hafi kostað vegna málningarvinnu og að eftirstöðvar tryggingarinnar verði greiddar henni með vöxtum.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa gert samning við sóknaraðila um leigu íbúðarinnar árið 2020. Samkvæmt samningi aðila skyldi íbúðin afhendast spörtluð og tilbúin til málningar sem sóknaraðili hafi samþykkt eftir að hafa skoðað íbúðina. Varnaraðili hafi verið opin fyrir langtímaleigu, enda hafi hún og fjölskylda hennar haft hug á því að vera búsett á landsbyggðinni næstu árin. Leigusamningurinn hafi til að byrja með verið gerður til eins árs til að tryggja möguleikann á því að framlengja ekki kæmi til þess að samstarf við sóknaraðila gengi ekki. Eftir því sem tímanum hafi liðið hafi varnaraðili farið að efast um hvernig sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi hugsað um íbúðina og það orðið til þess að leigusamningurinn hafi ekki verið endurnýjaður.
Þá kveður varnaraðili að mágur hennar, sem hafi verið búsettur nálægt íbúðinni, hafi aðstoðað þegar upp hafi komið vandamál í íbúðinni. Hann hafi lýst einu slíku skipti þannig að gólf hafi verið skítug og ekki gerð krafa um að hann færi úr skóm við inngöngu. Varnaraðili kveðst ekki ætla að dæma það enda sé umgengni fólks mismunandi. Sóknaraðili hafi nefnt að ofnar hefðu verið óvirkir í nokkurn tíma og hafi loftið því verið rakamettað og gluggar ekki opnir til að halda hitanum inni. Það sem hafi þá þurft að gera hafi verið að hreyfa við pinna í ofnum til að losa uppsöfnun á kalki og hafi mágur varnaraðila lagað það fyrir sóknaraðila.
Árið 2019 hafi þakið á húsinu verið tekið í gegn þar sem það hafi lekið og niður í íbúðir. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila mynd af leka í horni á herbergi og hafi varnaraðilli þá talið mögulegt að þak væri farið að leka aftur og því hafi hún fengið múrararmeistara til að taka út lekann 11. febrúar 2021. Hann hafi tjáð varnaraðila að sóknaraðili og fjölskylda hennar væru ekki að lofta nægilega þannig að mikill raki hafi myndast í íbúðinni og orðið til þess að veggirnir væru að gráta. Einnig hafi vatn legið í gluggum vegna þessa. Eftir úttektina hafi verið ákveðið að framlengja ekki leigusamninginn, til þess að koma í veg fyrir meiri skemmdir.
Sama dag, 11. febrúar 2021, hafi sóknaraðili tjáð varnaraðila að hún hygðist skrifa undir nýjan samning. Vegna framangreindra upplýsinga frá múrarameistaranum hafi varnaraðili ákveðið eftir umhugsun að svara sóknaraðila því þann 15. febrúar 2021 að leigusamningurinn yrði ekki framlengdur.
Við úttekt á íbúðinni hafi aðkoman að henni verið óásættanleg, hún hafi verið mjög illa þrifin og augljóslega óhrein. Gluggar hafi verið með svartri slikju og eldhús hafi verið skítugt. Nýi leigjandinn hafi ekki viljað taka við íbúðinni í því ásigkomulagi, en hafi þurft að flytja inn í íbúðina og því hafi ekki verið tími til að fá flutningsþrif. Því hafi verið tekin ákvörðun um að nýi leigjandinn myndi fá einstakling til að þrífa íbúðina og hafi 45.000 kr. verið dregið frá tryggingarfé sóknaraðila vegna þess. Sömu upphæð hafi hinn nýji leigjandi fengið í afslátt á móti.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að eins og varnaraðili hafi nefnt í greinargerð sinni hafi það verið sameiginlegur skilningur þeirra að um langtímaleigu væri að ræða. Sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi verið spennt að mála nýju íbúðina í fallegum litum enda hafi ástand veggjanna verið slæmt. Veggir í stofu hafi verið svartir og allir veggir spartlaðir. Íbúðin hefði verið óíbúðarhæf hefði hún ekki verið máluð. Sú vinna sé of dýr fyrir einungis árs leigu. Á leigutímanum hafi sóknaraðili ekki fengið neinar kvartanir um umgengni og sóknaraðili sé fullviss um að lífsvenjur hennar og fjölskyldu hafi ekki valdið rakavanda í veggjum. Þau hafi hugsað vel um íbúðina, loftað út og þrifið hana reglulega. Fullyrðing varnaraðila um að sóknaraðili sé ábyrg fyrir rakaskemmdum eigi ekki við rök að styðjast.
Þegar sóknaraðili hafi rætt við eiginmann varnaraðila hafi hann sagt að ástæðan fyrir því að leigusamningurinn yrði ekki framlengdur væri sú að það væri skilnaður í fjölskyldunni og að einhver þyrfti íbúðina vegna þess. Sóknaraðila skiljist að það sé ólöglegt að framlengja ekki samning við leigjanda til þess að taka við nýjum leigjanda, en hún hafi ekki vitað það á þeim tíma. Það hafi því komið sóknaraðila í opna skjöldu að varnaraðili hafi sagt í greinargerð sinni að ástæða þess að samningurinn hafi ekki verið framlengdur sé sú að sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi gengið illa um íbúðina, það hafi hún ekki heyrt áður.
Fullyrðing varnaraðila um að íbúðin hafi verið óhrein þegar hún var tekin út, sé ósönn. Varnaraðili og fjölskylda hennar hafi notið aðstoðar vina og ættingja við að þrífa allt hátt og lágt. Þrátt fyrir að eiginmaður varnaraðila hafi sagt að íbúðin væri ekki nógu hrein hafi hann átt í vandræðum með að benda á hvað væri óhreint. Sóknaraðili hafi beðið hann að sýna sér hvað væri ekki nógu hreint svo hún gæti þrifið það betur en hann hafi ekki getað það. Sóknaraðila og eiginmanni hennar hafi liðið eins og eiginmaður varnaraðila hafi mætt með slæman ásetning og þetta hafi fengið á þau. Sóknaraðili og fjölskylda hennar haldi hreint heimili og segi yfirlýsingar varnaraðila um annað svívirðilegar. Þá séu myndir þær sem varnaraðili hafi lagt fram ekki í samræmi við ástand íbúðarinnar þegar henni hafi verið skilað og sóknaraðili velti fyrir sér hvenær þær hafi verið teknar. Það hafi ekkert rusl verið á parketinu þegar hún hafi yfirgefið húsnæðið. Hins vegar megi einnig sjá myndir af lími á vegg sem til hafi staðið að fjarlægja eins og fram hafi komið í kæru sóknaraðila, en henni hafi ekki verið hleypt inn til að klára það verk.
V. Athugasemdir varnaraðila
Ákvörðun um að framlengja ekki leigusamning við sóknaraðila hafi verið tekin eftir heimsókn múrarameistara 11. febrúar 2011, og röð atvika. Eftir að sú ákvörðun hafi verið tekin hafi varnaraðili heyrt af fjölskyldumeðlim sem hafi vantað húsnæði fljótlega og hafi þeim fjölskyldumeðlim verið boðið að leigja húsnæðið þegar það hafi losnað. Þannig hafi varnaraðili fengið tryggan leigjanda og sloppið við að auglýsa eignina aftur. Ákvörðunin um að endurnýja samninginn ekki hafi ekki verið tekin fyrir þann fjölskyldumeðlim heldur til þess að tryggja að íbúðin yrði ekki fyrir frekari skemmdum. Myndir sem fylgi athugasemdum séu frá 30. apríl eftir að íbúðinni hafi verið skilað. Nýi leigjandinn hafi komið að skoða 1. maí og komið sér fyrir, og því hafi nýi leigjandinn séð um þrif samhliða því að flytja inn.
VI. Niðurstaða
Leigutíma aðila lauk 30. apríl 2021. Ágreiningur er um ástand hins leigða við skil en varnaraðili hélt eftir 74.818 kr. af tryggingarfé sóknaraðila vegna skemmda á sólbekk og þrifa. Aðilar tóku húsnæðið saman út við skil húsnæðisins en ber ekki saman um ástand þess. Sóknaraðili hefur gert kröfu um að eftirstöðvar tryggingarfjárins verði endurgreiddar sem og að varnaraðili greiði sér 250.000 kr. vegna kostnaðar hennar af því að mála hið leigða. Þá er ágreiningur um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að synja sóknaraðila um áframhaldandi leigu húsnæðisins.
Að mati kærunefndar hefur tómlæti mikil áhrif á sviði leiguréttar og telur kærunefndin að strangari kröfur megi gera til aðila hér um en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í ýmsum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða rifta samningi.
Af gögnum málsins má ráða að sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila í tryggingarféð 10. maí 2021 og var ágreiningi þar um ekki beint til kærunefndar fyrr en með kæru 10. júní 2024 eða rúmum þremur árum síðar. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili hafi gert kröfu um greiðslu 250.000 kr. vegna málunar hins leigða fyrr en með kærunni til nefndarinnar. Kærunefnd telur, í ljósi þess hve seint kæran kom fram, að varnaraðili hafi mátt ætla að sóknaraðili hefði samþykkt bótakröfu hans og fallið frá kröfu sinni um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Af þeim sökum er krafa sóknaraðila fallin niður sökum tómlætis. Hið sama gegnir um kröfu sóknaraðila um áframhaldandi leigu eignarinnar.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Kröfum sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 23. janúar 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson