Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 107/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 12. febrúar 2020

í máli nr. 107/2019 (frístundahúsamál)

 

A

gegn

B og C

 

Miðvikudaginn 12. febrúar 2020 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

 

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

 

Aðilar þessa máls eru:

 

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. […] með fastanúmer frístundahúss nr. […] í landi D. E lögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

 

Varnaraðilar: B og C eigendur lóðarinnar. F lögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að leigusamningur um lóð nr. […] með fastanúmer frístundahús nr. […] verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 31. október 2037.

 

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru sóknaraðila verði vísað frá. Til vara gerir varnaraðili kröfu um að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að úrskurðað verði að leigusamningurinn hafi liðið undir lok 31. október 2019 í samræmi við tilkynningu varnaraðila þess efnis til sóknaraðila, dags. 24. október 2018. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og úrskurðað verði að leigusamningurinn muni líða undir lok 31. október 2020 í samræmi við tilkynningu varnaraðila þess efnis til sóknaraðila, dags. 24. október 2018.

 

Með kæru, dags. 28. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. október 2019, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. desember 2019, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar þann 3. febrúar 2014. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 5. febrúar 2014, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. febrúar 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar þann 25. febrúar 2014, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Þann 4. ágúst 1970 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. […] með fastanúmer frístundahúss nr. […] í landi D. Aðilar njóta afleidds réttar af þeim samningi. Þá gerðu aðilar nýjan leigusamning um afnot lóðarinnar sem var innfærður til þinglýsingar 18. janúar 2018. Samkvæmt endurnýjuðum samningi var lóðin leigð tímabundið frá 1. nóvember 2017 til tveggja ára í senn.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Í kæru sóknaraðila kemur fram að þeir hafi afleiddan rétt í gegnum erfðir þar sem arfláti hafi setið í óskiptu búi eftir eiginmann sinn G. Upphaflegur leigusamningur milli þáverandi eiganda jarðarinnar og G hafi verið tímabundinn frá 4. ágúst 1970 til 4. ágúst 1980. Þó segi einnig í ákvæðinu: „… og verður lengur ef báðir erum sammála um áframhaldandi leigu“.

H hafi setið í óskiptu búi eiginmanns síns G og því haft afleiddan rétt samkvæmt þeim samningi. Verði þá að líta svo á að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða frá því að tímabundna samningum hafi lokið 4. ágúst 1980.

Gengið hafi verið frá skriflegum samningi 1. janúar 2018 milli arfláta, H, og varnaraðila. Umræddur leigusamningur skyldi vera tímabundinn samkvæmt orðanna hljóðan  eða frá 1. nóvember 2017 og til tveggja ára í senn. Síðan segi í sömu grein: „… að tilkynningar um uppsögn samnings eða leigulok skal senda til leigutaka eða leigusala sem við á. Tekur þá uppsögnin gildi að tveim árum liðnum frá uppsagnardegi.“

Þá sé vísað til tilkynningar um lok/uppsögn leigusamnings frá hendi varnaraðila, dags. 24. október 2018. Þar sé slegið föstu að leigusamningurinn muni ljúka 31. október 2019 og meðal annars vísað til þess að umrætt ákvæði, þar sem segi að uppsagnarfrestur geti enga þýðingu haft meðal annars þar sem það sé í mótsögn við skýrt ákvæði um að samningurinn sé tímabundinn til tveggja ára og því telji varnaraðilar að samningurinn falli niður við lok leigutíma 1. nóvember 2019.

Að sama skapi telji varnaraðilar ljóst að ákvæði laganna um uppsögn og lok samnings geti ekki gilt um leigusamninginn þar sem segi: „… enda liggur fyrir að samningurinn hvorki fellur undir gildissvið laganna skv. 1. gr. þeirra né uppfyllir þau lágmarksskilyrði um form og efni sem kveðið er a um í 3. gr. laganna uppsögn og lok samnings geta ekki gil um leigusamninginn.“

Einungis tveir möguleikar komi til greina í stöðunni. Í fyrsta lagi að líta svo á að téð ákvæði laganna gildi ekki um samninginn. Í öðru lagi að samningurinn sé ógildur frá upphafi þar sem hann fari í bága við skýr fyrirmæli laganna.

Því sé haldið fram í bréfi annars varnaraðila að einungis annar þeirra hafi skuldbundið sig í téðum leigusamningi og því hafi ekki komist á bindandi samningur.

Lög nr. 75/2008 hafi verið sett til að skýra ákveðnar línur í samskiptum lóðarleiguhafa- og sala. Lögin séu ófrávíkjanleg og samningar geti aðeins verið ótímabundnir eða tímabundnir. Sóknaraðili telji að samið hafi verið um tímabundinn lóðarleigusamning samkvæmt orðanna hljóðan. Með öðrum orðum hafi verið gengið frá samningi að lágmarki til 20 ára þegar skrifað hafi verið undir samning milli aðila 1. janúar 2018, þ.e. frá 1. nóvember 2017 og með 31. október 2037. Krafist sé viðurkenningar á því að samningurinn gildi til 31. október 2037 til að eyða óvissu sem fram komi í máli varnaraðila.

Ekki verði fallist á þá skoðun varnaraðila að samningurinn skuli víkja þar sem hann sé ekki í samræmi við gildandi rétt. Verði aftur á móti fallist á þá niðurstöðu þá liggi fyrir að sóknaraðili hafi afleiddan rétt frá fyrri tíma þar sem við hafi tekið ótímabundinn lóðarleigusamningur þegar skriflegum samningi hafi lokið 4. ágúst 2008, og muni honum því ekki ljúka fyrr en 24. október 2020, að telja eða tveimur árum frá uppasagnardegi í samræmi við 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008.

Þá verði ekki séð með hvaða hætti samningurinn hafi ekki gildi þar sem einungis annar eigandi lóðarinnar hafi undirritað samninginn. Ekki verði betur séð en að báðir varnaraðilar hafi undirritað lóðarleigusamninginn.

Uppsögnin orki tvímælis með tilliti til þess sem að framan greini. Fyrir liggi að það séu varnaraðilar sem standi að gerð samningsins og undirstriki í texta að um tímabundinn samning sé að ræða og verði samkvæmt orðanna hljóðan að uppfylla þar með það ófrávíkjanlega skilyrði að samningurinn sé þá skilgreindur til 20 ára, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008.

Hvað sem öllu líði þá hafi sóknaraðili og niðjar hans réttmætar væntingar til þess að fá áframhaldandi leigu á landinu sé málið sett í stærra samhengi. Ekkert hafi bent til þess að uppsögn á landinu væri það sem vænta mætti. Erfingjar sóknaraðila séu miklum tilfinningaböndum bundin landinu, sögu þess og ræktun allt frá árinu 1970. Í reynd sé sumarhúsið, jarðræktin og allar þær frístundir sem fjölskyldan hafi átt þarna allt frá árinu 1970 verið hluti af sögu fjölskyldunnar bundið við góðar minningar í tæpa hálfa öld.

Því sé gerð krafa um viðurkenningu á því að hinn tímabundni leigusamningur gildi í 20 ár frá 1. nóvember 2017 að telja. Verði ekki fallist á þá kröfu sé ljóst að hinn ótímabundni lóðarleigusamningur falli ekki niður fyrr en 24. október 2020, og áskilji sóknaraðili sér allan rétt til í beinu framhaldi til að beita þeim ákvæðum laga sem í boði séu í framhaldinu þar sem ekki hafi verið gætt tímamarka og þeirra úrræða sem varnaraðilar hafi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila segir að í gildi hafi verið tímabundinn leigusamningur um lóðina frá 4. ágúst 1970 til 4. ágúst 1980. Eftir að hann hafi runnið sitt skeið á enda hafi samkomulag verið með þáverandi leigutaka og leigusala, sem hafi verið faðir annars varnaraðila, um áframhaldandi veru leigutaka á lóðinni.

Fyrir fáeinum árum hafi I óskað eftir því við varnaraðila að lóðin yrði hnitsett og skráð og formlegur leigusamningur gerður um lóðina. Varnaraðilar hafi farið í þá vinnu að hnitsetja lóðina og rætt við son H heitinnar, sem hafði komið fram fyrir hennar hönd vegna lóðarinnar, um gerð skriflegs leigusamnings. Úr hafi orðið að hann hafi boðist til að útbúa drög að leigusamningi fyrir lóðina enda hafi varnaraðilar hvorki haft þekkingu né forsendur til þess að útbúa slíkt skjal og treyst viðsemjenda sínum enda fyllilega til þess að útbúa samning sem endurspeglaði þá skilmála leigunnar sem hafi verið samið um að leggja til grundvallar. Varnaraðilar hafi lýst sig reiðubúna til að gera tímabundinn leigusamning til tveggja ára í senn enda hafi verið skýrt af þeirra hálfu að þau hafi ekki viljað setja lóðina á leigu til lengri tíma í senn.

Á þessum grundvelli hafi fyrrgreindur fulltrúi sóknaraðila útbúið leigusamninginn. Varnaraðilar hafi ekkert séð athugavert við samninginn enda þar komið skýrt fram að hann væri tímabundinn til tveggja ára í senn. Þá hafi þar verið gert ráð fyrir að tilkynnt skyldi um leigulok eða uppsögn með tveggja ára fyrirvara. Hafi varnaraðilum því verið ljóst af efni samningsins að leigutímanum myndi að hámarki ljúka tveimur árum eftir að ákvörðun þar um væri tekin af þeim. Hafi því verið gengið frá undirritun samningsins af hálfu varnaraðila C, en á hafi skort að eini stjórnarmaður varnaraðila B undirritaði samninginn.

Stuttu síðar þegar varnaraðilar hugðust ræða málefni lóðarinnar við fyrrgreindan fulltrúa sóknaraðila hafi hann hafi gert að því skóna að leigusamningurinn væri í reynd til lengri tíma en aðilar höfðu sammælst um og skrifað í leigusamninginn, með tilvísunum til ákvæða laga nr. 75/2008. Hafi varnaraðilum jafnframt verið tjáð að samskipti skyldu eftirleiðis fara fram í gegnum lögfræðinga. Þetta hafi komið varnaraðilum í opna skjöldu enda engar skýringar fengið á þessu viðkvæði. Þá hafi þeir ekki skilið hvaðan meiningar um lengri leigutíma kæmu enda hafi aldrei verið rætt um annað en tveggja ára leigutíma og samningur þess efnis undirritaður.

Þegar ljóst hafi verið að ekki yrði hægt að ræða málin við fulltrúa sóknaraðila og fá skýringar á framangreindu hafi varnaraðili verið knúinn til að leita aðstoðar lögmanns. Úr hafi orðið að ekki hafi verið annað í stöðunni en að tilkynna sóknaraðila um lok/uppsögn leigusamningsins sem hafi verið gert með tilkynningu, dags. 24. október 2018. Vonir varnaraðila hafi staðið til þess að tilkynningin yrði til þess að það yrði hægt að ræða málin með eðlilegum hætti og komast að samkomulagi. Sú hafi ekki orðið raunin, en engin mótmæli eða viðbrögð hafi borist við tilkynningunni. Ríflega ári síðar hafi varnaraðilum óvænt borist kæra í máli þessu.

Því sé mótmælt að varnaraðilar hafi staðið að gerð samningsins og undirstrikað í texta að um tímabundinn samning væri að ræða, sem þurfi því að uppfylla það skilyrði að vera skilgreindur til 20 ára, sem sé jafnframt mótmælt. Það hafi verið fulltrúi sóknaraðila sem hafi alfarið séð um að útbúa samninginn og velja inn það orðalag hans, sem sé nú reynt að snúa á haus og nota til að knýja fram 20 ára samning, gegn betri vitund.

Leigusamningur og leigusamband aðila falli utan gildissviðs II. kafla laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þá liggi fyrir að lóðin sé ekki á frístundasvæði og því gildi III. kafli laganna ekki heldur um lóðina, sbr. 3. mgr. 1. gr. laganna. Kröfur sóknaraðila byggi á ákvæðum II. kafla laganna, en þar sem kaflinn gildi ekki um leigusamband aðila beri að vísa málinu frá nefndinni, eða verði ekki á það fallist, að hafna kröfum sóknaraðila og skera úr um tímamark loka leigusamnings. Af sömu ástæðu sé ljóst að leigusamningurinn geti ekki framlengst um 20 ár án tillits til kröfu sóknaraðila á grundvelli 4. eða 7. mgr. 12. gr. laganna.

Í 2. mgr. 1. gr. laganna sé tekið fram að skilyrði þess að II. kafli gildi um leigu á lóðum undir frístundahús séu tvö: að hin leigða lóð sé tveir hekrarar eða minni og að leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til að minnsta kosti 20 ára. Fyrir liggi að leigusamningurinn sé til tveggja ára, og sé síðara skilyrðið því ekki uppfyllt. Af því leiði að ákvæði II. kafla um framlengingu leigusamnings og önnur ákvæði kaflans gildi ekki um leigusamninginn. Því geti hvorki sóknaraðili byggt á þeim rétt né sé hægt að úrskurða um íþyngjandi réttaráhrif gagnvart varnaraðilum á grundvelli kaflans. Beri því að vísa málinu frá, sbr. 2. mgr., sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna, enda eigi sóknaraðili ekki málskotsrétt samkvæmt 12. gr. lagana, en ella hafna kröfum sóknaraðila.

Í þessu sambandi skuli bent á að hvoru tveggja 1. gr. upphaflegs frumvarps laganna um gildissvið og 10.-14. gr. frumvarpsins hafi sætt harðri gagnrýni umsagnaraðila, meðal annars hafi réttur leigutaka til framlengingar leigu þótt of afdráttarlaus og jafnræði milli leigutaka og leigusala ekki nægjanlegt, sbr. ummæli í nefndaráliti félags- og tryggingamálanefndar vegna frumvarpsins á þskj. nr. 1140. Í nefndarálitinu segi að sökum þessa leggi nefnin til umfangsmiklar breytingar hvað þessar reglur varði til að gæta meira jafnræðis milli samningsaðila, og breytingartillögunum sé ætlað að bregðast við þessu, með samningsfrelsið í fyrirrúmi. Meðal breytinga sem nefndin hafi lagt til og verið samþykktar hafi verið að bæta skilyrði um að leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til 20 ára við skilyrði 2. mgr. 1. gr.

Um breytingar á gildissviði laganna sem nefndin hafi lagt til og Alþingi samþykkt segi eftirfarandi í nefndarálitinu:

Stærð lóðar er samkvæmt frumvarpinu eina viðmiðið sem ákvarðar hvort lóðarleigusamningur fellur undir lögin. Nefndin telur ekki eðlilegt að leigusamningar til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin því leigutaki geti vart haft réttmætar væntingar um framlengingu lóðarleigusamnings þegar hann er gerður til styttri tíma. Leggur nefndin því til breytingar á 1. gr. um gildissvið, sem og 3. gr. sem kveður á um form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Með þessum breytingum er tekinn af allur vafi um það að leigusala og leigutaka sé heimilt að gera lóðarleigusamning til styttri tíma en að slíkir samningar falli þá ekki undir lögin.

Að teknu tilliti til framangreinds byggi varnaraðilar á því að ljóst sé að leigusamningurinn falli utan gildissviðs II. kafla laganna og að hin íþyngjandi ákvæði kaflans um málskotsrétt og framlengingu leigusamnings til 20 ára eigi því ekki við um samninginn. Lögin geri enda ráð fyrir að hægt sé að gera leigusamninga til styttri tíma en 20 ára sem falli þá ekki undir lögin, eins og hátti til um samning aðila.

Jafnvel þótt litið yrði svo á að ekki væri með lögmætum hætti hægt að gera leigusamning um lóð undir frístundahús til skemmri tíma en 20 ára eða sem uppfyllti annars ekki grundvallarformskilyrði laganna hefði það þau áhrif að slíkur samningur væri ógildur frá upphafi, fremur en að talið yrði að samningurinn væri í grundvallaratriðum annars efnis en samið hafi verið um. Hefði annað átt að gilda hefði löggjafinn þurft að taka það skýrt fram í texta laganna enda væri slík niðurstaða sérstaklega íþyngjandi fyrir samningsaðila sem í góðri trú ritaði undir samning. Þvert á móti séu bæði ákvæði laganna og vilji löggjafans skýr um hið öndverða eins og að framan sé rakið, en ákvæði 1. gr., 3. gr. og 10.-14. gr. laganna hafi einmitt komið inn í lögin í því formi sem þau séu í dag fyrir tilstuðlan félags- og tryggingamálanefndar.

Það sé engum vafa undirorpið að leigusamningurinn sé tímabundinn til tveggja ára, með möguleika á framlengingu til tveggja ára í senn. Það komi skýrt fram í 4. gr. samningsins, þótt greinin mætti að öðru leyti vera skýrari um tilhögun tilkynninga um framlengingu og uppsögn og/eða leigulok. Í því ljósi og þar sem leigusamningurinn eigi ekki undir lögin samkvæmt efni sínu beri að vísa málinu frá eða í öllu falli hafna kröfum sóknaraðila.

Í kæru sé aftur á móti byggt á því að leigusamningurinn hafi í reynd verið gerður til 20 ára að lágmarki, þrátt fyrir að hann segi berum orðum að leigutíminn sé til tveggja ára í senn. Raunar sé tekið fram að með því að skýra samninginn samkvæmt orðanna hljóðan hljóti hann að vera að lágmarki til 20 ára, með vísan til ákvæða laga nr. 75/2008. Þessari túlkun sóknaraðila sé mótmælt og telji varnaraðilar að hún standist ekki skoðun. Útilokað sé að túlka leigusamning aðila og eftir atvikum framangreind lög með þeim hætti að tímabundinn leigusamningur sem samkvæmt orðanna hljóðan sé gerður til tveggja ára geti verið túlkaður sem svo eða leitt til þess að samningur til 20 ára hafi í reynd komist á. Slík niðurstaða væri ekki í samræmi við lögskýringarreglur, meginreglur samningaréttar, grundvallarreglu réttarríkisins um að lög séu fyrirsjáanleg, markmið laga nr. 75/2008 og yfirlýst markmið þeirra að samningafrelsið skyldi haft að leiðarljósi.

Sóknaraðili hafi aldrei getað haft réttmætar væntingar til þess að sá tveggja ára samningur sem hann hafi fengið varnaraðila til að undirrita yrði breytt í 20 ára leigusamning.

Að teknu tilliti til framangreinds og skýrs orðalags 2. mgr. 1. gr. laganna um gildissvið II. kaflans sé engum vafa undirorpið að aðilar hafi gert leigusamning til tveggja ára, svo sem þeim hafi verið heimilt með samningsfrelsið að leiðarljósi.

Breyti það engu í þessu sambandi þótt í 4. gr. leigusamnings sé vísað til 10. gr. laga nr. 75/2008 sem fjalli um uppsögn samnings og tilkynningar um leigulok enda breyti það ekki skýrum ákvæðum samningsins. Auk þess sé aðilum samnings almennt frjálst að semja um skilmála slíks samnings að því marki sem lög leyfi og við geti átt. Nefnda tilvísun til 10. gr. laganna væri mögulega hægt að túlka með þeim hætti að efnisákvæði greinarinnar um uppsögn samnings og leigulok giltu um leigusamning aðila að því marki sem samræmist leigusamningnum. Á hinn bóginn, þar sem leigutíminn samkvæmt leigusamningnum sé aðeins tvö ár, liggi þó ljóst fyrir að ákvæði 3. mgr. 10. gr. laganna geti ekki gilt um samninginn í mótsögn við skýr ákvæði hans.

Tilvísun í 11. gr. leigusamningsins til þess að um ágreining fari samkvæmt ákvæðum laga nr. 75/2008, sbr. 25. gr. laganna hafi heldur engin áhrif í þessum efnum. Þannig undanskilji 2. gr. laganna um gildissvið ekki ákvæði 25. gr. um ágreining þegar um ræði tímabundinn leigusamning til skemmri tíma en 20 ára líkt og við eigi um II. kafla laganna. Auk þess sé aðilum heimilt að vísa ágreiningi til kærunefndar húsamála hvort heldur sem samningurinn fari eftir lögum nr. 75/2008 eða húsaleigulögum nr. 36/1994. Hafi aðilum því verið frjálst að semja sig undir nefndina hvað varði ágreining. Í öllu falli sé útilokað að nefndar tilvísanir til tveggja ákvæða laga nr. 75/2008 um afmörkuð efnisatriði geti falið í sér að lögin í heild eða allur II. kafli þeirra verði talin gilda um samninginn, þvert gegn skýrum ákvæðum laganna um takmarkað gildissvið þeirra, sem aftur fái stuðning í lögskýringargögnum.

Af framangreindu leiði að leigusamningurinn falli undir húsaleigulög, að minnsta kosti hvað varði atiði um leigutíma, uppsögn og lok leigusamnings, sbr. síðasti málsl. 2. mgr. 1. gr. laganna. Um það gildi 58. gr. laganna, sem kveði á um að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar aðila.

Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laganna séu ákvæði þeirra aðeins ófrávíkjanleg sé annað ekki tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls, en það sé einmitt tekið sérstaklega fram í 2. mgr. 1. gr. að lögin gildi ekki um tímabundna leigusamninga til styttri tíma en 20 ára. Ákvæði um ófrávíkjanleika laga geti eðli máls samkvæmt aðeins gilt um atriði sem falli undir lögin samkvæmt gildissviði þeirra.

Verði litið svo á að sóknaraðili geti byggt rétt á ákvæðum II. kafla og átt málskotsrétt byggi varnaraðilar í annan stað á því að sama hvernig leigusamningurinn og lögin séu túlkuð liggi fyrir að kæra sóknaraðila var ekki send inn á því sex mánaða tímabili sem leigutaki lóðar hefur til að skjóta máli til kærunefndarinnar samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laganna. Því sé ljóst að ekki geti verið til staðar málskotsréttur sóknaraðila og að kæran hafi borist utan tímafresta 12. gr. laganna. Beri því að vísa kærunni frá með vísan til 3. málsl. 2. mgr. 26. gr. laganna, en annars hafna kröfum sóknaraðila og úrskurða um lok samningsins.

Með hliðsjón af framangreindum málsástæðum sé ljóst að sóknaraðili hafi enga lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.

V. Niðurstaða

Með lóðareigusamningi, dags. 4. ágúst 1970, var komist að samkomulagi um leigu lóðar nr. […] undir sumarbústað tímabilið 4. ágúst 1970 til 4. ágúst 1980. Tekið var fram í samningnum að leigutími yrði lengri væru báðir aðilar sammála um áframhaldandi leigu. Sóknaraðili hélt áfram afnotum hins leigða eftir lok hins tímabundna samnings og verður því að líta svo á að þá hafi stofnast ótímabundinn samningur um afnot hans á lóðinni. Þá gerðu aðilar nýjan lóðarleigusamning, sem var innfærður til þinglýsingar 18. janúar 2018. Fram kemur í 4. gr. þess leigusamnings að hið leigða land sé leigt tímabundið, þ.e. frá 1. nóvember 2017, alltaf til tveggja ára í senn, sbr. lög um frístundabyggð og leigu lóða II. kafli 10. gr. laga nr. 75/2008. Tekið var fram að tilkynningar um uppsögn samnings eða leigulok skuli senda til leigutaka eða leigusala hvort sem við eigi og uppsögnin tæki gildi að tveim árum liðnum frá uppsagnardegi.

Sóknaraðili krefst þess að samningurinn verði framlengdur um 20 ár frá 1. nóvember 2017. Varnaraðili hafnar því m.a. á þeim grunni að samningurinn falli ekki undir lög nr. 75/2008 þar sem hann sé aðeins til tveggja ára og lögin taki samkvæmt skýru ákvæði 2. mgr. 1. gr. þeirra aðeins til ótímabundna samninga eða samninga sem eru til að minnsta kosti tuttugu ára. Í 2. málsl. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 75/2008 segir aftur á móti að óheimilt sé að gera tímabundinn leigusamning um lóð undir frístundahús til skemmri tíma en 20 ára. Kærunefnd telur að þegar með vísan til þessa ákvæðis sé ekki unnt að leggja til grundvallar ákvæði samningsins um tímalengd hans. Telur kærunefnd því að samningur aðila sé ótímabundinn.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans og er uppsagnarfrestur slíks samnings eigi skemmri en tvö ár. Sóknaraðila barst uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila með bréfi, dags. 24. október 2018. Kærunefnd miðar því við að tveggja ára uppsagnarfrestur, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008, skuli talinn frá þeim degi og samkvæmt því lýkur leigusamningi 24. október 2020. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna er hægt að skjóta máli samkvæmt þeirri grein til kærunefndar húsamála ef frístundahús hefur staðið á lóð í það minnsta tvö ár áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr., eins og hér er raunin.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr.

Með hliðsjón af því að leigutíma lýkur 24. október 2020 og framangreindri 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 er ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var ekki fyrir hendi þegar kæra hans barst kærunefnd 29. október 2019. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila um framlengingu á leigusamningi aðila hafnað.

ÚRSKURÐARORÐ:

 

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 12. febrúar 2020

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira