Mál nr. 13/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 13/2024
Endurnýjun á sameiginlegum lögnum: Afleitt tjón í séreign. Greiðsluþátttaka. Bætur vegna afnotamissis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 24. janúar 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. febrúar 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 11. mars 2024, athugasemdir gagnaðila, dags. 25. mars 2024, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. apríl 2024, viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 14. apríl 2024, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. apríl 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara hússins en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna allra viðgerða og framkvæmda vegna ónýtra lagna í húsinu, sbr. yfirlit yfir reikninga og tímaskýrslur, sé sameiginlegur.
II. Að viðurkennt verði að afleiddur kostnaður, svo sem ný baðherbergisaðstaða vegna viðgerða og framkvæmda, sé sameiginlegur.
III. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna málunar af hálfu E ehf., sem gagnaðili hafi ekki greitt, sé sameiginlegur.
IV. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna skýrslu F sé sameiginlegur eða til vara að 70% af kostnaði sé sameiginlegur.
V. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna nýs gólfefnis í íbúð álitsbeiðanda að frádregnum bótum frá tryggingarfélagi fyrir gólfefni á 69 fermetra og á sama reikningsgrundvelli, sé sameiginlegur.
VI. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á hæfilegum bótum enda hafi viðgerðir og allar framkvæmdir vegna ónýtra lagna leitt til verulegs afnotamissis hans eða í fjórtán mánuði að frádregnum sex mánuðum sem búið sé að bæta í skilningi ákvæðis 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni segir að þegar í ljós hafi komið að vatnslagnir í gólfplötu hússins hafi verið farnar að leka og valda skemmdum og myglu í íbúð álitsbeiðanda hafi verið samþykkt að endurleggja vatnslagnir (þ.e. hita/ofnalagnir og veitulagnir). Upphaflega hafi þetta falið í sér að loka fyrir þær lagnir sem hafi legið í gólfplötunni og tengja vatn og hita eftir öðrum leiðum. Þegar liðið hafi á verkið hafi komið í ljós að einnig hafi þurft að endurnýja hluta lagna í veggjum þar sem þær hafi verið farnar að ryðga og leka auk þess sem ónýtar asbestlagnir hafi komið í ljós á framkvæmdatíma. Framkvæmdir hafi staðið yfir í rúmt ár og íbúð álitsbeiðanda verið óíbúðarhæf allan þann tíma. Lagnir fyrir austurhluta hússins hafi legið í gegnum baðherbergi og því hafi það verið svo gott sem fokhelt eftir framkvæmdirnar. Allar framkvæmdir hafi verið vegna ónýtra sameiginlegra lagna og allur kostnaður sé bein eða óbein afleiðing framkvæmdanna. Allar stærri ákvarðanir hafi verið teknar á húsfundum og/eða í samskiptum verktaka við gjaldkera. Í þeim ákvörðunum sem álitsbeiðandi hafi komið að hafi ávallt verið leitast við að fara hagkvæmustu leið og halda gagnaðila upplýstum. Forsvarsmaður gagnaðila hafi reynt að gera álitsbeiðanda einan ábyrgan fyrir því að framkvæmdir hafi farið töluvert fram úr upphaflegri áætlun bæði hvað tíma og kostnað hafi varðað, auk þess sem hún hafi tekið fyrir að gagnaðili tæki þátt í kostnaði við eðlilegan frágang. Á húsfundi 9. janúar 2024 hafi meirihluti gagnaðila hafnað greiðslu útistandandi reikninga við verktaka, að hluta til á þeirri forsendu að framkvæmdir hafi farið fram úr áætlun meira en eðlilegt þætti og að hluta til á þeirri forsendu að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna kyndingar íbúðar hans og framkvæmda í baðherbergi. Auk þess hafi meirihluti gagnaðila samþykkt að hafna þátttöku í greiðslu á frágangi/málun íbúðarinnar. Að lokum hafi meirihlutinn samþykkt að athuga hvort forsendur væru fyrir endurkröfu á hendur álitsbeiðanda vegna þess kostnaðar sem nú þegar hafi verið greiddur og tengist kyndingu íbúðarinnar. Ágreiningur snúist ekki síst um að ákveðið hafi verið að kynda kjallaraíbúðina með gólfhita fremur en að leggja ofnalagnir í gamla ofna. Verktaki, auk annars pípulagningameistara sem fenginn hafi verið til þess að leggja mat á verkið, hafi talið þessar tvær leiðir vera á pari hvað kostnað hafi varðað, auk þess sem minni óvissa hafi fylgt því að leggja gólfhita. Álitsbeiðandi hafi því valið þá leið við kyndingu sem hafi verið talin skynsamlegust og hagkvæmust af fagaðilum. Kostnaður við gólfhitann hafi verið hluti af upphaflegu verki, þ.e. að loka fyrir lagnir í gólfplötu og koma vatni og hita á íbúðir hússins eftir öðrum leiðum.
Kostnaðurinn sé sameiginlegur, enda hafi verið teknar löglegar ákvarðanir um hann, ýmist á húsfundum eða um sé að ræða ráðstafanir sem eigandi hafi haft heimild til að gera. Ráðist hafi verið í allar framkvæmdir að höfðu samráði við aðra eigendur. Framkvæmdirnar séu tilkomnar vegna ónýtra sameiginlegra lagna fyrir allt húsið. Ábyrgð eigenda sé hlutlæg. Langstærstur hluti framkvæmdanna hafi farið fram í íbúð álitsbeiðanda og hann og fjölskylda hans því hvorki getað búið í henni né leigt hana út tímabilið október 2022 fram í miðjan desember 2023. Afstaða annarra eigenda og stirð samskipti þeirra við verktaka hafi tafið verulega fyrir framkvæmdum. Álitsbeiðandi hafi þegar fengið bætta sex mánuði frá tryggingarfélagi. Árið 2022 fram að þeim tíma sem lekinn hafi orðið hafi numið 1.981.349 kr. Auk þess nýti álitsbeiðandi og fjölskylda hans, sem séu búsett erlendis, íbúðina töluvert sjálf þar sem þau vinni að hluta á Íslandi. Árið 2022 hafi þau verið í 132 daga á landinu.
Vegna kröfuliðar V sé áréttað að ekki hafi enn verið lagt gólfefni í íbúðinni að ráðleggingu verktaka meðan beðið sé eftir því að sjá hvort framkvæmdir á nýjum sameiginlegum lögnum hafi tekist sem skyldi. Engu að síður sé gerð krafa um að staðfest verði að um sameiginlegan kostnað sé að ræða.
Upphafleg verkáætlun hafi löngu hætt að standast enda komið í ljós skemmdir, mygla og asbest í sameiginlegum lögnum, sem ekki hafi verið þekkt þegar lekinn hafi orðið í október 2022.
Álitsbeiðandi hafi verið í fullum rétti að leita tilboðs vegna málningar- og frágangsvinnu sem óumdeilt hafi verið að ráðast þyrfti í, enda hafi öðrum eigendum verið kynnt tilboðin, ítrekað óskað eftir afstöðu þeirra og þeim boðið að afla annarra tilboða. Aðrir eigendur hafi staðfest að þeir myndu ekki tefja framkvæmdir, en fram hafi komið í tölvupóstsamskiptum að þau standi ekki í vegi fyrir því að þeir fletir sem séu skemmdir eftir framkvæmdir verði málaðir og að kostnaðinn yrði hægt að gera upp við gagnaðila þegar kostnaðarskiptamál liggi fyrir. Í þessu hafi falist samþykki þeirra.
Gagnaðili kveður að samþykkt hafi verið á húsfundi 4. apríl 2023 að ganga að áætlun pípulagningameistara um endurnýjun á neyslu- og ofnalögnum í húsinu og frágangi vegna þess. Áætlunin hafi hljóðað uppá 250-300 klukkustunda vinnu, að meðtalinni vinnu við að leggja gólfhita í hluta íbúðar álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi þegar greitt um 13,7 milljónir vegna þessarar vinnu. Hluti þessa kostnaðar, eða um 2,1 milljónir, hafi varðað gólfhitalagnir. Nánar tiltekið hafi gagnaðili þegar greitt allan kostnað við gólfhitalagnir í stofum, holi, einu herbergi og gangi kjallaraíbúðar (þ.e. vesturhluta kjallaraíbúðarinnar), jafnvel þótt álitsbeiðandi hafi samþykkt á húsfundi að hann myndi greiða umframkostnað við gólfhitann (samanborið við áætlaðar 1,5 milljónir við að endurleggja ofnalagnir). Ógreiddar séu kröfur í heimabanka gagnaðila frá verktakanum fyrir um 3,5 milljónir vegna vinnu sem hafi tengst gólfhitalögn í innri herbergjum kjallaraíbúðar (þ.e. í austurhluta íbúðarinnar) og sérframkvæmdum á baðherbergi í kjallaraíbúð. Ásteitingur sé við verktakann um greiðslu þessara krafna, og hafi gagnaðili samþykkt á húsfundi að hafna þeim meðal annars á grundvelli þess að a) um sérframkvæmd kjallaraíbúðar hafi verið að ræða, b) vinnan hafi aldrei verið borin undir eða samþykkt af gagnaðila, og c) vinnan sé ekki afleiðing af framkvæmdum við sameiginlegar lagnir, heldur meðal annars vegna galla á baðherbergi, svo sem vegna ónýts gifsveggs sem hafi þurft að rífa og leka frá baðkari sem hafi orsakað myglu og þurft að fjarlægja.
Til viðbótar séu ógreiddar kröfur í heimabanka gagnaðila frá verktakanum vegna endurlagna sameiginlegra vatnslagna og frágangs fyrir um 2,6 milljónir. Á húsfundi 9. janúar 2024 hafi meirihluti gagnaðila ákveðið að hafna greiðslu útistandandi reikninga frá verktakanum. Forsendur að baki þeirri ákvörðun séu meðal annars þær að kostnaður við heildarverkið sé í hrópandi ósamræmi við þá áætlun og vinnu sem gagnaðili hafi samþykkt, þann afslátt sem gagnaðila hafi verið boðinn af hálfu verktakans og vegna skorts á upplýsingagjöf til gagnaðila um framgang og kostnað verksins, jafnvel þótt á eftir því hafi verið gengið. Sá ágreiningur falli aftur á móti utan þessa máls. Álitsbeiðandi verði að gera upp við sig hvort hann greiði fyrirliggjandi reikninga verktakans í tengslum við lögn gólfhita í austurhluta íbúðar hans og sérframkvæmda á baðherbergi, en sá kostnaður sé gagnaðila óviðkomandi, meðal annars þar sem aldrei geti talist vera um nauðsynlegar framkvæmdir á sameign að ræða sem þjóni hagsmunum heildarinnar og ekki sé um að ræða eðlilegan kostnað við lagfæringar vegna sameiginlegra lagnaframkvæmda.
Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að forstofugólf íbúðar hans hafi verið þurrt eftir að skolplögn hafi stíflast við húsið og að talið sé víst að vandinn liggi í sameiginlegu lagnakerfi eða dreni. Ekki sé unnt að fullyrða að raki í gólfi hafi verið vegna sameiginlegra neysluvatnslagna. Bleyta hafi ýmist getað komið að utan (og inn um kattarlúgu) vegna stíflu eða upp um aflagt óþétt rör undir gólfi í forstofu í kjallara eftir baðherbergisframkvæmdir. Forstofugólfið hafi ekki verið þurrt, þótt álitsbeiðandi haldi nú öðru fram. Það tjón hafi síðar verið bætt af tryggingum gagnaðila.
Ekki hafi verið talin þörf á að fjarlægja gólfefnið þar sem ekki hafi fundist neinn raki þar á þessum tíma. Raki hafi fundist undir gólfefnum í svefnherbergi á síðari stigum og stafað frá baðherbergi við hlið svefnherbergis, þar sem hafi verið rakaskemmdir/leki frá baðkari sem hafi staðið upp við gifsvegg baðherbergis. Því sé alfarið hafnað að gagnaðili geti verið talið ábyrgur fyrir rakaskemmdum sem hafi orðið til þess að gólfefni hafi verið fjarlægt í austurhluta íbúðarinnar á seinni stigum framkvæmdanna.
Bæði hvað varði stofur og herbergi hafi gólfhitalagnir verið val álitsbeiðanda, en ekki nauðsyn. Þær þjóni ekki þörfum heildarinnar heldur eingöngu viðkomandi séreignar. Álitsbeiðandi hafi upplýst verktaka 21. apríl 2023 um að hann vildi kynda íbúðina með gólfhita og verktakinn þegar hafið þá vinnu.
Það að ýja að því að það sé gjaldkera um að kenna að verkinu hafi ekki verið lokið í júní og að þær tafir hafi komið álitsbeiðanda á óvart séu aðdróttanir. Ákvörðun um framkvæmdir í austurhluta, sem hafi verið sérframkvæmdir, hafi legið hjá álitsbeiðanda.
Maki álitsbeiðanda hafi gengið að heildartilboði frá málara án nokkurs samþykkis gagnaðila. Ekki hafi enn borist skýrsla frá matsmanni sem gagnaðili hafi ráðið til að kanna heildarkostnað verksins og hvort verktaki hafi uppfyllt upplýsingaskyldur sínar við gagnaðila.
Vegna kröfu í liðum I og II sé alrangt að gagnaðili hafi reynt að koma sér undan ábyrgð. Aftur á móti hafi álitsbeiðandi reynt að nýta sér þær aðstæður sem hafi skapast til að fara í sérframkvæmdir eins og gólfhita og endurgerð baðherbergis á kostnað gagnaðila. Gagnaðili hafi tekið ákvörðun um að ráðast í sameiginlegar framkvæmdir sem hafi falið í sér að aftengja járnlagnir í gólfum íbúðar á jarðhæð, og fæða allar íbúðir með heitu og köldu vatni (neyslu og ofna) með öðrum leiðum. Gera íbúðina tilbúna fyrir gólfefni og laga skemmdir á veggjum vegna lagnavinnu. Það sé rangt að verktakinn hafi upplýst að kostnaður við gólfhita væri á pari við að endurleggja ofnalagnir að ofnum sem hafi verið til staðar.
Gagnaðili hafi samþykkt umfram skyldu að taka þátt í kostnaði við gólfhita í um 70 fermetrum af íbúð álitsbeiðanda, upp að því marki sem áætlað hafi verið að hefði kostað að endurleggja ofnalagnir. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að greiða umframkostnað við gólfhitann.
Álitsbeiðandi hafi vitað frá upphafi að gagnaðili hafi eingöngu samþykkt kostnað við gólfhita í vesturhluta íbúðar, og þá að tiltekinni hámarksfjárhæð. Ekki hafi þurft að gera baðherbergið svo gott sem fokhelt vegna lagnaframkvæmda heldur hafi vatnslagnir að baðherbergi í austurhluta hússins á 1. hæð farið í gegnum geymslu annarra eigenda, sem staðsettar séu í kjallaranum, en ekki um baðherbergi kjallara.
Því sé alfarið hafnað að kostnaður við málningu á gólfum, hurðum og gluggum, eða sérhverjum fleti íbúðar álitsbeiðanda sem hafi verið ósnertur af sameiginlegum framkvæmdum geti talist sameiginlegur. Gagnaðili fallist á að greiða kostnað af málun þeirra flata sem hafi skemmst vegna lagnaframkvæmda, en gagnaðili hafi ekki fengið tækifæri til að leggja mat á nauðsynlegar framkvæmdir í því sambandi þótt eftir því hafi verið óskað.
Vegna kröfu IV sé því hafnað að kostnaður við mat á ástandi íbúðarinnar eftir framkvæmdir sé sameiginlegur, enda hafi álitsbeiðandi einhliða óskað eftir mati F.
Vegna kröfu V þá sé um að ræða aflagt rör síðan baðherbergi hafi verið fjarlægt inn af forstofu. Álitsbeiðandi hafi sagt að þannig hafi áður komið vatn í forstofu og nærliggjandi svæði í kjallaranum. Virðist hann hafa vanrækt að upplýsa aðra eigendur um þetta vandamál og vanrækt að athuga hvort fara þyrfti í framkvæmdir á séreign eða sameign. Aðrir eigendur hafi því ekki verið meðvitaðir um að vatn hefði áður verið vandamál í íbúðinni.
Álitsbeiðandi hafi haft milligöngu um að fá tiltekinn verktaka til verksins og meta orsakirnar. Í þeirri skoðun hafi hann brotið upp hluta gólfsins í forstofu álitsbeiðanda og þá komið í ljós gamlar lagnir sem hafi verið kominn tími til að endurnýja. Því sé aftur á móti hafnað að það vatnsmagn sem álitsbeiðandi hafi upplýst um að „flæddi yfir flísar í anddyri og áfram inn á parket í stofu“ hafi getað átt upptök frá þessum ferskvatnslögnum undir steyptu gólfinu. Því sé rangt að samþykkt hafi verið að endurleggja vatnslagnir vegna þess að þær væru „farnar að leka og valda skemmdum og myglu í kjallaraíbúð“. Hið rétta sé að ákveðið hafi að endurleggja þær þar sem þær hafi verið komnar á tíma vegna aldurs. Ekki sé því hægt að staðhæfa að sú mygla sem álitsbeiðandi hafi sagt að hefði fundist undir parketi nálægt forstofu hafi myndast vegna sameiginlegra lagna. Telja verði líklegra að myglan við forstofuna hafi myndast vegna aflagðs rörs sem ekki hafi verið frágengið í sérframkvæmdum á baðherbergi. Aðeins eigendur kjallaraíbúðar hafi haft vitneskju um þetta og borið ábyrgð á að grípa til aðgerða til að fyrirbyggja myglu.
Þegar baðherbergi hafi á sínum tíma verið fjarlægt inn af forstofu hafi salerni sem hafi verið innst í íbúðinni verið stækkað á kostnað svefnherbergis þar við hliðina á. Svo virðist sem ekki hafi verið fengið samþykki fyrir þessum breytingum á sínum tíma og ekki liggi fyrir teikningar á íbúðinni í samræmi við þetta skipulag. Veggir nýs og stærra baðherbergis hafi verið gerðir úr gifsi sem sé ekki mælt með að nota í votrýmum. Við skoðun nú í tengslum við framkvæmdir hafi komið í ljós leki frá baðkari við þennan gifsvegg, sem hafi hleypt bleytu undir gólfefni í svefnherberginu. Vegna rakaskemmda hafi gólfefni verið fjarlægt af herbergjum í austurhluta íbúðarinnar. Ekki sé því hægt að staðhæfa að sú mygla sem álitsbeiðandi hafi sagt að hefði fundist undir parketi í svefnherbergi hafi myndast vegna sameiginlegra lagna. Líklegra sé að mygla undir parketi í svefnherbergi hafi myndast vegna leka frá baðkari í aðliggjandi baðherbergi. Eingöngu eigendur kjallaraíbúðar hafi haft vitneskju um þetta og borið ábyrgð á að grípa til aðgerða til að fyrirbyggja myglu. Þessar framkvæmdir tengist því ekki framkvæmdum vegna sameiginlegra lagna.
Vegna kröfu VI þá hafi íbúðin ekki verið óíbúðarhæf í rúmt ár. Bleytuskemmdir á parketi við forstofu hafi orðið 19. september 2022 en ekki gert íbúðina óíbúðarhæfa. Byrjað hafi verið að fjarlægja gólfefni af hluta íbúðarinnar í kringum 11. nóvember 2022, en íbúðin verið íbúðarhæf. Verktakinn hafi ekki byrjað brotavinnu fyrr en í janúar 2023 og hann tilkynnt formlega í september 2023 að verki hans fyrir gagnaðila væri lokið. Íbúðin hefði ekki orðið óíbúðarhæf nema í skamman tíma, hefði ekki hefði verið fyrir myglu (vegna atriða sem séu ótengd gagnaðila) og þar sem lagður hafi verið gólfhiti, en hvoru tveggja sé á ábyrgð álitsbeiðanda.
III. Forsendur
Aðilar deila ekki um að gagnaðili beri bótaábyrgð gagnavart álitsbeiðanda vegna tjóns sem varð í íbúð hans vegna viðgerða á sameiginlegum lögnum sem þörf var á eftir að leki kom þar upp, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en ágreiningur snýr að umfangi tjónsins. Samkvæmt téðu ákvæði ber gagnaðili ábyrgð á því að koma íbúð álitsbeiðanda í samt horf og áður vegna viðgerða á biluðum lögnum.
Á húsfundi 4. apríl 2023 var áætlun verktaka samþykkt þar sem gert var ráð fyrir endurnýjun neyslu- og ofnalagna sem lágu í gólfplötu hússins og frágangi. Áætlunin gerði ráð fyrir að ofnalagnir yrðu fjarlægðar og gólfhiti þess í stað lagður í íbúðina að undanskildum svefnherbergjum og baðherbergi, sem eru í austurhluta íbúðarinnar. Bótaábyrgð vegna framkvæmda í vesturhluta íbúðarinnar er óumdeild en tryggingafélag hefur að auki viðurkennt bótaskyldu vegna þeirra þar sem upp kom skyndilegt vatnstjón. Eftir að framkvæmdir hófust upplýsti verktaki eigendur að lagnir í austurhluta væru illa farnar og að raki og mygla væri farin að myndast í kringum þær. Tryggingarfélagið viðurkenndi ekki bótaábyrgð vegna þessa þar sem um var að ræða þörf á viðhaldi en ekki skyndilegt vatnstjón. Gagnaðili óskaði eftir mati frá öðrum pípulagningarmeistara á kostnaði við kyndingu í kjallara eftir að framkvæmdir hófust. Mat hans, dags. 24. maí 2023, gerði ráð fyrir að óhjákvæmilegt væri að rífa upp gólfið í austurhlutanum, enda væri líklega mygla undir því en hann taldi að markmiðið væri að skemma ekki gólfefni í baðherbergi. Með tölvupósti maka álitsbeiðanda til gagnaðila 23. júní 2023 var upplýst að gólfefni hefði verið rifið í austurhluta og mikil mygla komið í ljós í kringum baðherbergi. Auk þess lægi að öllum líkindum asbest lögn frá baðherberginu upp í íbúðina fyrir ofan. Þá upplýsti verktakinn 27. sama mánaðar að það þurfi að einhverju leyti að endurnýja baðherbergi í kjallara og á 1. hæð. Einnig gerði hann tillögu sem gerði ráð fyrir að allar skolp- og neysluvatnslagnir yrðu endurnýjaðar.
Gögn málsins sýna að af hálfu álitsbeiðanda og verktakans var gagnaðili ítrekað upplýstur um gang mála og hvernig þörf á viðgerðum hafi orðið umfangsmeiri eftir því sem leið á verkið. Einnig að gagnaðila hafi verið kunnugt um þá verkþætti sem þurfti að bæta við þar sem þörf var á frekari viðgerðum, þ.e. sem voru umfram þá verkþætti sem nefndir voru í upphaflegri áætlun. Kærunefnd telur gögn málsins þannig sýna fram á að hann hafði tækifæri til að gæta hagsmuna sinna þegar ljóst var að umfang verksins yrði stærra og gerði hann það til að mynda með því að óska eftir mati frá öðrum pípulagningarmeistara, sbr. framangreint. Þörf fyrir endurnýjun á sameiginlegum lögnum er óumdeild en gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi hafi ráðist í sérframkvæmdir samhliða hinum sameiginlegu framkvæmdum, til að mynda á baðherbergi.
Krafa I
Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að kostnaður vegna allra viðgerða og framkvæmda vegna ónýtra lagna í húsinu, sbr. yfirlit yfir reikninga og tímaskýrslur, sé sameiginlegur. Ágreiningslaust er að kostnaður vegna hinna ónýtu lagna sé sameiginlegur, en gagnaðili telur hluta þess kostnaðar sem fallið hefur til vera sérkostnað álitsbeiðanda þar sem hann hafi ráðist í sérframkvæmdir samhliða hinum sameiginlegu framkvæmdum. Er því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda í lið I eins og hún er fram sett, enda varða seinni kröfur álitsbeiðanda ágreining aðila um kostnaðarþátttöku vegna einstakra verkþátta.
Krafa II
Krafa álitsbeiðanda í lið II varðar afleiddan kostnað vegna hinna sameiginlegu framkvæmda, svo sem kostnað vegna framkvæmda í baðherbergi. Hann kveður þær framkvæmdir eingöngu hafa komið til vegna sameiginlegra lagna sem hafi legið í gegnum gólfplötu og veggi, þar með talið vegg á baðherbergi og upp í efri íbúðir. Eftir að gólfefni hafi verið rifið af í vesturhluta íbúðarinnar hafi mygla komið í ljós í kringum baðherbergi. Einnig kveður hann gamla asbest lögn hafa legið frá baðherberginu upp í íbúðina fyrir ofan. Lagnir í austurhlið hafi því þurft að endurnýja í gegnum baðherbergið. Gagnaðili byggir aftur á móti á því að vatnslagnir að baðherbergi í austurhluta hússins á 1. hæð hafi farið í gegnum geymslur annarra eigenda í kjallara en ekki um baðherbergi álitsbeiðanda. Verktakinn staðfestir með tölvupósti 8. mars 2023 vegna fyrirspurnar maka álitsbeiðanda þar um að sameiginlegar lagnir fyrir vatn og skólp liggi í gegnum baðherbergi álitsbeiðanda en fram kemur í tölvupósti hans 8. nóvember 2023 að þær liggi jafnframt í gegnum þessar geymslur. Er þessi staðhæfing gagnaðila því ekki haldbær. Gagnaðili byggir einnig á því að raki hafi fundist undir gólfefnum í svefnherbergi á síðari stigum og stafað frá baðherbergi við hlið svefnherbergis, þar sem hafi verið rakaskemmdir/leki frá baðkari sem hafi staðið upp við gifsvegg baðherbergis. Álitsbeiðandi segir að við framkvæmdir á baðherbergi, sem áttu sér stað vegna hinna sameiginlegu lagna, hafi komið í ljós að gifsveggur við baðkar væri illa farinn. Því hafi þurft að rífa vegginn vegna lekra lagna í honum sem var að rekja til lélegs frágangs þegar fyrri eigendur tóku baðherbergið í gegn. Nefndin telur ekkert benda til þess að ófullnægjandi frágangur eftir fyrri baðherbergisframkvæmdir sé orsakaþáttur í þeirri bilun sem kom upp í hinum sameiginlegu lögnum. Fyrir liggur að upp kom bilun í hinu sameiginlega kerfi með þeim afleiðingum að leki kom upp í íbúð álitsbeiðanda og umfang viðgerðanna jókst eftir því sem leið á verkið, en gögn málsins staðfesta ekki annað en að endurnýjun hafi verið orðin tímabær. Kærunefnd telur að ekkert í gögnum málsins gefi til kynna að álitsbeiðandi hafi ráðist í sérframkvæmdir á baðherbergi heldur hafi þær verið hluti af því heildarverki að lagfæra sameiginlegar lagnir í húsinu sem þörf var á að endurnýja. Verður því að fallast á að kostnaður við að koma baðherberginu í samt horf eftir framkvæmdirnar falli á húsfélagið, sbr. 4. mgr. 26. gr. sem og einnig 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um hlutlæga bótaábyrgð húsfélags vegna bilunar á sameiginlegum lögnum.
Krafa III
Að framkvæmdunum afstöðnum aflaði maki álitsbeiðanda tilboðs frá málara og bar það undir aðra eigendur. Tilboðið gerði ráð fyrir heilmálun íbúðarinnar. Fram komu athugasemdir af hálfu gagnaðila um að tilboðið væri of hátt og lagði álitsbeiðandi þá til að þeir myndu afla annarra tilboða. Enginn þeirra gerði það en fram kom í samskiptunum að þeir teldu rétt að lágmarka kostnaðinn frekar, svo sem með því að hún gæti málað íbúðina sjálf. Maki álitsbeiðanda fékk tilboð frá öðrum málara sem hún óskaði eftir afstöðu gagnaðila til. Það var jafnframt mat hans að þörf væri á heilmálun. Eftir ítrekaða beiðni um afstöðu bárust að endingu svör þess efnis frá gagnaðila að ekki yrði staðið í vegi fyrir því að þeir fletir sem séu skemmdir eftir framkvæmdir yrðu málaðir. Þá óskuðu gagnaðilar eftir aðgengi að íbúð álitsbeiðanda til að unnt væri að leggja mat á það hvort þörf væri á heilmálun. Álitsbeiðandi féllst ekki á það heldur aflaði einhliða úttektar F í þessu miði. Niðurstaða fyrirtækisins var send gagnaðilum og var seinni málarinn ráðinn til verksins. Kærunefnd telur að horfa beri til þess að gagnaðili fékk ekki fullnægjandi tækifæri til að gæta hagsmuna sinna þar sem hann fékk hvorki að skoða íbúðina né vera viðstaddur skoðun F. Þá var íbúðin heilmáluð en ljóst er að lagnir liggja ekki um alla veggi og loft og má því ætla að álitsbeiðandi væri að nokkru leyti að hagnast ef fallist yrði á kröfuna að fullu. Telur nefndin því að eðlilegt sé að gagnaðili greiði ekki að fullu kostnað vegna þessa verkþáttar. Hæfilegt er að mati nefndarinnar að gagnaðili greiði 60% af reikningi málara.
Krafa IV
Maki álitsbeiðanda upplýsti gagnaðila með tölvupósti 6. nóvember 2023 að hún hefði fengið F til að taka út hvaða fletir væru skemmdir/óskemmdir eftir framkvæmdirnar með tilliti til þarfar fyrir málningarvinnu. Um er að ræða þjónustu sem álitsbeiðandi tók einhliða ákvörðun um að kaupa vegna ágreinings aðila um kostnaðarþátttöku vegna málningarvinnu. Ástandsskoðunin fór því alfarið fram án aðkomu gagnaðila, sem gat hvorki gætt hagsmuna sinna né komið sjónarmiðum sínum á framfæri. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna skýrslu F sé sameiginlegur.
Krafa V
Það var samdóma álit tveggja pípulagningarmeistara sem lögðu mat á stöðu sameiginlegra lagna í austurhluta íbúðarinnar að þær væru í slæmu ásigkomulagi og að þörf væri á endurnýjun þeirra, líkt og að framan greinir. Gögn málsins benda ekki til annars en að óhjákvæmilegt hafi verið að rífa gólfefni af austurhluta íbúðarinnar til þess að unnt væri að endurnýja þær. Nefndin telur að gögn málsins beri ekki annað með sér en að um hafi verið að ræða nauðsynlegar viðgerðir á sameiginlegum lögnum, sbr. það sem rakið er hér að framan. Þá eiga eigendur samhliða í ágreiningi við verktaka um umfang verksins, en nefndin telur gögn málsins ekki styðja að það sé á ábyrgð álitsbeiðanda að umfang verksins hafi aukist. Verður því fallist á að kostnaður við nýtt gólfefni sé sameiginlegur, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús.
Krafa VI
Álitsbeiðandi kveður íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa í fjórtán mánuði. Samkvæmt gögnum málsins er álitsbeiðandi búsettur erlendis ásamt fjölskyldu sinni og nýta þau íbúðina því aðeins hluta úr ári, eða í um þrjá til fjóra mánuði. Fyrir liggur að álitsbeiðandi hefur þegar fengið greiddar brottflutningsbætur frá tryggingarfélagi fyrir sex mánuði. Álitsbeiðandi nefnir að hann hafi stundum leigt íbúðina í gegnum Airbnb, sem honum hafi verið ómögulegt á framkvæmdatíma. Engin gögn liggja fyrir sem stutt geta tekjutap álitsbeiðanda, að minnsta kosti ekki umfram þær bætur sem hann hefur þegar fengið greiddar. Er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið II og V.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða 60% af reikningi vegna vinnu málara.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 23. janúar 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson