Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 39/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 39/2020

 

Ótímabundinn leigusamningur: Lögmæti uppsagnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.     

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. apríl 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. apríl 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. maí 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 12. ágúst 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2009. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar gagnaðila á leigusamningnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila sé ólögmæt. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð hjá gagnaðila í tæp 26 ár. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda áminningarbréf, dags. 10. júní 2015, þar sem fram hafi komið áminning vegna slæmrar hegðunar álitsbeiðanda gagnvart vaktmönnum í húsinu. Tekið var fram að kvartanir hefðu borist vegna dónaskapar og vanvirðingar af hálfu álitsbeiðanda gagnvart þeim. Annað áminningarbréf, dags. 5. júlí 2016, hafi verið sent þar sem tekið hafi verið fram að álitsbeiðanda væri veitt lokaáminning vegna slæmrar hegðunar, ella yrði samningi aðila sagt upp. Gagnaðili hafi svo sent uppsögn með bréfi, dags. 30. október 2019, þar sem fram hafi komið að uppsögnin tæki gildi frá 1. nóvember 2019 og uppsagnarfrestur væri 12 mánuðir. Því væri álitsbeiðanda gert að losa íbúðina og skila lyklum eigi síðar en 2. nóvember 2020.

Samkvæmt 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga sé uppsagnarfrestur 12 mánuðir hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en 12 mánuði, eins og eigi við í tilviki álitsbeiðanda.

Gagnaðili sé sjálfseignarstofnun. Hlutverk hans felist í að eiga og reka íbúðir fyrir öryrkja og eigi hann ríflega 810 íbúðir. Þeir sem leigi hjá gagnaðila séu öryrkjar og fatlað fólk. Álitsbeiðandi hafi orðið 75 ára á þessu ári. Hún sé með 75% örorku, með lítið stig þroskaheftunar og þurfi að styðjast við rafmagnsskutlu til að komast ferða sinna.

Þann 30. mars 2007 hafi Ísland undirritað samning Sameinuðu þjóðanna um réttindi fatlaðs fólks og fullgilt hann 23. september 2016. Hann hafi ekki verið lögfestur í heild sinni þegar þetta sé ritað. Það breyti því þó ekki að íslenska ríkinu og þeim aðilum sem búi og starfi á forráðasvæði þess beri að þjóðarrétti að fara eftir samningnum og taka mið af honum við túlkun og framkvæmd íslenskra laga. Í álitsbeiðninni er gerð nánari grein fyrir efni samningsins sem ekki þykir ástæða til að fjalla nánar um hér.

Nefnd hafi verið sem ástæða fyrir uppsögninni að aðrir leigjendur hefðu kvartað yfir dónaskap álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi mótmæli þessu. Hún hafi aldrei sýnt öðrum leigjendum dónaskap og telji að gagnaðili sé að vega að æru og orðstír hennar með óréttmætum hætti. Í áminningarbréfum gagnaðila sé ekki minnst á dónaskap gagnvart leigjendum. Þá hafi gagnaðili ekki lagt fram skrifleg gögn, til dæmis minnisblöð, sem leiði í ljós á hvern hátt álitsbeiðandi hafi sýnt umræddan dónaskap og hvaða einstaklingar hafi þurft að þola hann. Hún hafi óskað eftir því að slík gögn yrðu afhent en gagnaðila hefði verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun að þessu leytinu til.

Í tölvupósti gagnaðila, sendum álitsbeiðanda 30. janúar 2020, hafi einnig verið nefnt að ástæða uppsagnarinnar væri áralangt áreiti og ónæði sem vaktmenn hafi orðið fyrir. Í áminningarbréfunum sé nefnd slæm og óviðunandi hegðun gagnvart vaktmönnum sem og dónaskapur og vanvirðing gagnvart þeim. Álitsbeiðandi hafni því að hún hafi áreitt vaktmennina og ónáðað þá. Gagnaðili hafi ekki lagt fram skrifleg gögn, sem leiði í ljós að hún hafi sýnt slíka háttsemi, en hún hafi óskað eftir slíkum gögnum með tölvupósti, sendum 3. febrúar 2020. Því beri gagnaðili hallann af þessu.

Álitsbeiðandi dregur ekki dul á að það hafi verið samskiptaerfiðleikar á milli hennar og tveggja vaktmanna. Að mati álitsbeiðanda hafi gagnaðili aðeins tekið mark á kvörtunum frá þessum vaktmönnum en ekki hlustað á afstöðu hennar eða leitað eftir hennar sjónarmiðum. Upplýsingar og andmæli hefðu upplýst málið betur. Í þessu sambandi sé lögð áhersla á það að vaktmennirnir þekki ekki aðstæður álitsbeiðanda. Hún sé viðkvæm og þurfi lítið til að æsa hana upp eða að hún segi eitthvað sem hún hefði ekki átt að segja. Þess vegna sé mikilvægt að háttsemi vaktmannanna taki mið af þessum félagslegum aðstæðum hennar, en þeir hafi ekki gert það.

Í fyrrnefndum tölvupósti gagnaðila frá 30. janúar 2020 segi að ítrekað hafi verið rætt við álitsbeiðanda um að hún léti af hegðun sinni. Í tölvupósti hans frá 10. febrúar 2020 segi að annar vaktmannanna og aðrir starfsmenn hafi margreynt að tala við álitsbeiðanda án árangurs. Því sé alfarið vísað á bug að starfsmenn gagnaðila hafi ítrekað eða margreynt að tala við hana. Skorað sé á gagnaðila að leggja fram gögn til stuðnings þessari fullyrðingu.

Uppsögnin sé einnig á því byggð að álitsbeiðandi hafi fengið tvö áminningarbréf. Ekki sé unnt að reisa uppsögnina á áminningarbréfum sem séu dagsett 10. júní 2015 og 5. júlí 2016 en uppsagnarbréfið sé dagsett 30. október 2019. Því hafi liðið rúmlega þrjú og fjögur ár frá því að áminningarnar hafi verið veittar þar til leigusamningi hafi verið sagt upp. Með tilliti til þeirrar tímalengdar geti áminningarnar ekki verið réttmætur grundvöllur uppsagnarinnar.

Ákvörðun gagnaðila um uppsögnina sé verulega íþyngjandi í garð álitsbeiðanda, bæði með tilliti til aldurs og heilsu. Hún hafi orðið 75 ára á þessu ári, eigi erfitt með gang vegna verkja og styðjist því við rafmagnsskutlu þegar hún fari úr íbúð sinni. Hún sé búin að leigja hjá gagnaðila í tæp 26 ár, hafi liðið vel í húsinu og hafði væntingar um að vera þar til æviloka. Uppsögnin hafi valdið henni ótta og áhyggjum og leitt til þess að hún sé óörugg um hvað bíði hennar að liðnum uppsagnarfresti.

Gagnaðili hafi gengið lengra en nauðsyn hafi borið til. Í stað þess að grípa til uppsagnar hefði hann með hliðsjón af sjónarmiðum um meðalhóf átt að veita álitsbeiðanda kost á að fá aðra íbúð annars staðar.

Í tengslum við framangreint sé lögð áhersla á að gagnaðili leigi ekki út íbúðir á almennum markaði þar sem leiguverð taki aðeins mið af markaðs- eða viðskiptalegum forsendum heldur sé það hlutverk hans að eiga og reka íbúðir fyrir öryrkja samkvæmt upplýsingum á vefsíðu hans.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í leigusamningi aðila segi meðal annars að uppsögn skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsagnarfrestur teljist hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hafi verið send.

Uppsögnin hafi tekið gildi 1. nóvember 2019 og sé uppsagnarfrestur 12 mánuðir, sbr. 2. málsl. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga í XI. kafla húsaleigulaga. Uppsögnin hafi verið skrifleg og send álitsbeiðanda með sannanlegum hætti. Í þessu máli sé ekki dregið í efa að uppsögnin hafi borist álitsbeiðanda 30. október 2019.

Vísað sé til 55. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili leigi út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og því sé uppsagnarfrestur álitsbeiðanda tólf mánuðir samkvæmt ótímabundnum leigusamningi aðila. Réttilega hafi verið staðið að uppsögninni í einu og öllu af hálfu gagnaðila, rétt eins og mælt sé fyrir um í XI. kafla húsaleigulaga.

Vissulega hafi gagnaðili áminnt álitsbeiðanda skriflega í tvígang vegna slæmrar hegðunar, dónaskapar og vanvirðingar gagnvart vaktmönnum í húsinu. Henni hafi þá verið gerð grein fyrir því að léti hún ekki af þeirri háttsemi yrði leigusamningi sagt upp. Réttur til að segja upp leigusamningi sé lögbundinn og gagnkvæmur, sbr. 1. mgr. 55. gr. Ekki þurfi að tilgreina ástæður þess þegar húsaleigusamningi sé sagt upp eða rökstyðja uppsögnina sérstaklega. Þótt gagnaðili kunni að hafa veitt álitsbeiðanda tiltal eða áminningu í aðdraganda uppsagnar vegna óásættanlegrar háttsemi sé réttur til uppsagnar leigusamningins skilyrðislaus af beggja hálfu. Hann sé alveg óháður veittum áminningum og verði ekki vefengdur þótt ástæður fyrir uppsögninni hafi ekki verið tilgreindar eða rökstuddar. Þannig hafi fyrri áminningar hvorki þýðingu né áhrif á lögmætan rétt gagnaðila til uppsagnar.

Með uppsögninni hafi ekki verið brotinn réttur á álitsbeiðanda og hún njóti þess uppsagnarfrests sem tilgreindur sé í húsaleigulögum.

Ákvæði samnings Sameinuðu þjóðanna um réttindi fatlaðs fólks taki ekki til uppsagnarinnar á þeim leigusamningi sem hér um ræði. Í þessu máli hafi álitsbeiðandi notið í einu og öllu þess 12 mánaða uppsagnarréttar sem leigjendur almennt njóti við uppsögn leigusamninga samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Þannig hafi gagnaðila verið heimilt að segja upp leigusamninginum svo framarlega sem gætt væri gagnvart álitsbeiðanda að formi uppsagnarinnar, sbr. 1. mgr. 55. gr., og lengd uppsagnarfrests, sbr. 2. ml. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.

Því beri að hafna kröfu álitsbeiðanda um ógildingu uppsagnar á leigusamningi og staðfesta jafnframt lögmæti hennar. Til fordæma sé vísað til máls kærunefndarinnar nr. 35/2017.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún sé sammála því að ákvæði 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga geri ekki berum orðum kröfu um að uppsögn sé reist á tilteknum ástæðum. Þrátt fyrir það hafi gagnaðili ákveðið að tiltaka ástæður fyrir uppsögninni við álitsbeiðanda. Ástæðurnar hafi ekki komið fram í uppsagnarbréfinu 30. október 2019 heldur í tölvupóstsamskiptum við umboðsmann hennar.

Samkvæmt 2. gr. skipulagsskrár gagnaðila, sem sé frá 24. ágúst 2016, „má gagnaðili ekki leigja húsnæði öðrum en öryrkjum og stofnunum sem veita öryrkjum þjónustu“ nema sérstakar ástæður séu fyrir hendi. Samkvæmt sömu grein leitist gagnaðili við að leigja gegn eins hóflegu gjaldi og kostur sé. Samkvæmt þessu felist í starfsemi gagnaðila félagslegt stuðningsnet fyrir öryrkja. Eftir 5. gr. skipulagsskrárinnar tilnefni félagsmálaráðherra einn aðila sem stjórnarmann og annan til vara. Það sé því ljóst að íslensk stjórnvöld hafi aðkomu að starfsemi hans.

Málið snúist um hvort gagnaðili hafi ótakmarkað svigrúm á grundvelli 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga til að segja upp leigusamningi við fólk sem búi við skerta orku. Ekki sé hægt að horfa með sjálfstæðum hætti á orðalag ákvæðis 1. mgr. 55. gr. heldur verði að beita ákvæðum með hliðsjón af ákvæðum samnings Sameinuðu þjóðanna [um réttindi fatlaðs fólks], Mannréttindasáttmálanum og stjórnarskránni. Eðli málsins samkvæmt sé réttarstaða fatlaðs fólks (öryrkja) og fólks sem sé með óskerta orku ekki sú sama. Það sé meira svigrúm til að segja upp leigusamningi við síðarnefnda hópinn. Það stafi af eðli umræddra alþjóðasamninga og þeirri vernd sem þeir veiti sem og 1. mgr. 76. gr. stjórnarskrárinnar, en af þeirri grein verði ráðið að öryrkjar séu mikilvægur samfélagshópur sem beri að vernda. Í þessu sambandi verði að hafa í huga að ákvörðun gagnaðila um að segja upp leigusamningnum sé verulega íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda, bæði með tilliti til aldurs og heilsu.

Þá sé því hafnað að mál kærunefndarinnar nr. 35/2017 hafi fordæmisgildi.

Í athugasemdum gagnaðila segir að því sé hafnað að hann sé bundinn af þeim samskiptum eða ástæðum sem hann hafi gefið fyrir uppsögninni og beri þar af leiðandi sönnunarbyrði fyrir því sem haldið sé fram um háttsemi álitsbeiðanda sem hafi leitt til uppsagnarinnar en að öðrum kosti geti hún ekki talist gild. Þessi lögskýring eigi sér enga stoð í 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga eða fordæmum er lúti að uppsögn húsaleigusamninga.

Ýmsar ástæður geti legið að baki uppsögnum en stundum séu jafnvel engar skýringar þar að baki. Aftur á móti þurfi ekki að tilgreina í uppsögn ástæður eða ástæðuleysi hennar, hún verði gild eigi að síður svo framarlega sem gætt sé formreglna við uppsögn, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga.

Hlutverk gagnaðila sé að eiga og reka íbúðir fyrir öryrkja. Leigutakar gagnaðila séu viðkvæmur hópur einstaklinga, jafnt með líkamlegar sem geðrænar fatlanir, með mismunandi þarfir fyrir þjónustu. Mikilvægt sé að leigutakar geti treyst því að tekið verði á málum sem kunni að valda röskun á reglu eða friði í húsinu. Því hafi verið settar húsreglur og eftir því gengið að þær séu virtar. Gerist það ítrekað að leigutaki virði ekki eðlilegar samskipta- og/eða umgengnisreglur í nábýli við annað fólk geti leigutaki þurft að bregðast við með þeim úrræðum sem húsaleigulög bjóði til að tryggja hagsmuni heildarinnar. Verði ekki tekið mark á áminningum eða farið eftir þeim tímabundið áður en allt leiti síðan aftur í sama óásættanlega farið, geti reynt á annað tveggja úrræða leigusala samkvæmt húsaleigulögum, riftun eða uppsögn.

Svo virðist sem álitsbeiðandi vilji heimfæra skilyrði riftunarheimildar leigusala samkvæmt XII. kafla laga nr. 36/1994 yfir á skilyrðislausan rétt leigusala til uppsagnar samkvæmt XI. kafla. Hér sé um hvort sitt úrræðið að ræða og gildi um þau ólík skilyrði sem verði ekki blandað saman.

Ákvæði 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga sé skýlaus heimild til uppsagnar sem bjóði ekki upp á túlkun eða undantekningu af neinu tagi. Verði fallist á að bera mætti svo klára réttarreglu undir mat kærunefndar eða dómstóla myndi það opna fyrir fordæmalausa flóðgátt ágreiningsmála. Tilgangurinn með svo skýrri og afdráttarlausri réttarheimild eins og 1. mgr. 55. gr., sé til að fyrirbyggja þá réttaróvissu sem af slíku gæti hlotist.

III. Forsendur

Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2009 og því er kærunefndin aðeins álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Deilt er um lögmæti uppsagnar gagnaðila á leigusamningnum. Í 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að uppsögn ótímabundins leigusamnings sé heimil báðum aðilum hans. Í 2. mgr. sömu greinar segir að uppsögn skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

Í þágildandi 2. tölul. 56. gr. sagði meðal annars að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings íbúða væri sex mánuðir af beggja hálfu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skuli uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár. Með bréfi, dags. 30. október 2019, sagði gagnaðili samningi aðila upp og tók fram að íbúðinni skyldi skilað eigi síðar en 2. nóvember 2020. Óumdeilt er að uppsögnin var móttekin af álitsbeiðanda sama dag. Kærunefnd telur ljóst að uppsögn gagnaðila uppfyllir framangreind lagaskilyrði og virðist það raunar óumdeilt með aðilum. Hafa ber í huga að nefndin tekur aðeins afstöðu til þess hvort uppsögnin sé í samræmi við húsaleigulög en ekki önnur réttarsvið sem álitsbeiðandi byggir kröfu sína á.

Í 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga segir aftur á móti að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið sé falt til áframhaldandi leigu í að minnsta kosti eitt ár. Í 2. mgr. eru talin upp í 11 töluliðum þau tilvik þar sem forgangsréttur gildir ekki. Ákvæði 52. gr. kveður á um að vilji leigjandi nota sér forgangsrétt samkvæmt 1. mgr. 51. gr., skuli hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti að minnsta kosti þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður. Telji leigusali að leigjandi eigi ekki forgangsrétt skuli hann innan 14 daga frá því að hann fær tilkynningu samkvæmt 1. mgr. gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hverjar ástæður standi forgangsréttinum í vegi. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í leigusamningi eða uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn.

Álitsbeiðandi vísar til þess í málatilbúnaði sínum að ákvörðun gagnaðila um uppsögnina hafi verið á því byggð að kvartanir hefðu borist frá vaktmönnum hússins um háttsemi hennar. Gagnaðili hafi skorað á hana að taka upp betri siði með bréfi, dagsettu 10. júní 2015, og aftur með bréfi, dagsettu 5. júlí 2016. Hafi hún ekki fengið frekari áminningar eða kvartanir en gagnaðili hafi fyrirvaralaust sagt upp samningi þeirra 31. október 2019. Ekki hafi verið gefin sérstök skýring á uppsögninni en í tölvupósti til umboðsmanns álitsbeiðanda hafi gagnaðili vísað til samskiptavanda álitsbeiðanda og starfsfólks gagnaðila. Álitsbeiðandi sé öryrki sem standi höllum fæti og því hefði gagnaðili fremur átt að bjóða henni íbúð í öðru húsi á vegum gagnaðila sem vægara úrræði. Þannig gerir álitsbeiðandi athugasemdir vegna úrlausnar gagnaðila á meintum samskiptavandkvæðum.

Kærunefnd telur þannig rétt að benda álitbeiðanda á að hún kunni að eiga rétt til forgangs á leigu á íbúðinni beini hún tilkynningu þar um til gagnaðila áður en þrír mánuðir eru eftir af uppsagnarfresti hennar. Telur nefndin að gagnaðili beri sönnunarbyrði fyrir því að forgangsréttur álitsbeiðanda sé ekki gildur, telji hann svo vera, sbr. 2. mgr. 52.gr. laganna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt.

 

Reykjavík, 23. júní 2020

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira