Mál nr. 26/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 26/2024

A

gegn

B og  C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B, og C, bæði til heimilis að D

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 10. nóvember til 31. desember 2023. 

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 9. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 13. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 22. mars 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 2. apríl 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 10. og 14. febrúar 2025, við fyrirspurn kærunefndar. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2023 til 31. ágúst 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E í Grindavík. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa þurft að yfirgefa Grindavík 10. nóvember 2023 vegna tilmæla frá Almannavörnum. Engu að síður hafi hún þurft að greiða fulla leigu vegna nóvember og 90.000 kr. í leigu vegna desember. Önnur leigufélög hafi afnumið greiðsluskyldu leigjenda sem lið í stuðningi við íbúa Grindavíkur. Í febrúar 2024 hafi orðið ljóst að ómögulegt hafi verið fyrir sóknaraðila og unga dóttur hennar að flytja þangað aftur og aðilar því komist að samkomulagi um uppsögn. Sóknaraðili og varnaraðili B hafi undirritað samkomulag um riftun hjá sýslumanni 28. febrúar 2024 og hann fengið íbúðina afhenda. Varnaraðili hafi þá tilkynnt að hann kæmi ekki til með að endurgreiða tryggingarféð og útskýrt að því yrði ráðstafað vegna ógreiddrar leigu. Hann hafi sagt að sóknaraðili væri bundin af leigusamningum. Varnaraðili hafi þó ekki efnt leigusamninginn, enda íbúðin ekki íbúðarhæf á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða að eftir rýminguna 10. nóvember 2023 hafi sóknaraðila verið boðið að rifta leigusamningum en hún hafi ekki viljað það þar sem hún og maki hennar hafi enn starfað í Grindavík og ætlað að koma til baka. Henni hafi verið boðið að greiða hálft leigugjald eða 90.000 kr. vegna desember og kæmi rýmingin til með að standa lengur yfir kæmi tryggingarféð til með að ná yfir eftirstöðvarnar, sem sóknaraðili hafi fallist á. Um miðjan febrúar 2024 hafi sóknaraðili viljað rifta samningum og varnaraðilar fallist á það vegna aðstæðna í Grindavík. Samningnum hafi því verið rift í lok þess mánaðar. Aðilar hafi rætt um það sama dag og samningum hafi verið rift að sóknaraðili þyrfti ekki að greiða leigu vegna þeirra tveggja mánaða sem tryggingarféð kæmi til með að ná yfir og hún verið sátt við það. Íbúðin hafi verið óþrifin þegar sóknaraðili hafi skilað henni 1. mars 2024. Einnig hafi komið í ljós skemmdir sem hafi ekki verið búið að upplýsa um, auk þess sem mikið af rusli hafi verið skilið eftir.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að leigusamningurinn hafi verið gerður 1. september 2023, en þær myndir sem varnaraðili kveði hafa verið teknar fyrir leigutíma hafi þó verið teknar löngu fyrir þann tíma. Hún hafi tilkynnt öðrum varnaraðila um tjón á hurðarhúnum við gerð leigusamnings við annan leigjanda, en þess utan hafi varnaraðili sagt að skemmdirnar hafi verið tilkomnar vegna aldurs. Borðplata í eldhúsi hafi við upphaf leigutíma verið í því ástandi sem fyrirliggjandi mynd sýni en ástæða þess sé sú að brúnir vasksins hafi ekki verið varðar með sílikoni með þeim afleiðingum að vatn hafi borist inn á helluna við uppvask og skemmt hana. Halli sé á fataskápshurðum þar sem lamir hafi losnað vegna mikilla jarðskjálfta en ekki vegna vanrækslu sóknaraðila. Ítrekað hafi verið tilkynnt um raka á baðherbergi en loftræsting hafi verið ófullnægjandi og ítrekað bilað. Viðskilnaður vegna sorpsins sé sóknaraðila að kenna en hún hafi ekki vitað af grenndargámum. Þá hafi íbúðin verið þrifin eftir bestu getu, en það hafi ekki verið rennandi vatn í bænum. Bærinn hafi verið rýmdur og lögum samkvæmt hafi húsnæðið því verið óíbúðarhæft. Allir þeir gallar sem varnaraðili hafi nefnt hafi verið til staðar við upphaf leigutíma eða komið til vegna jarðskjálfta eða lélegra þrifa sem hafi stafað af skorti á rennandi vatni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að þau hafi lagt til að samningnum yrði rift þegar eftir rýmingu en sóknaraðili neitað því. 

Sóknaraðili hafi ekki tilkynnt um brotinn hurðarhún á svölum heldur einungis um brotna gluggalæsingu. Hún hafi búið í íbúðinni frá ágúst 2021 og hafi hún talið þéttingu í borðplötu ábótavant hafi henni borið að tilkynna það til að koma í veg fyrir frekara tjón. Íbúðin hafi verið mjög óhrein við skil, en þrif hafi verið vanrækt í langan tíma og nægt vatn hafi verið í bænum í marga mánuði á undan. Fataskápurinn hafi ekki eyðilagst vegna jarðskjálfta, enda enginn annar fataskápur orðið fyrir skemmdum. Þá hafi ofn og gólfhiti virkað og íbúðin verið þurr og rakalaus.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili B kveður aðila hafa komist að samkomulagi um að tryggingarfénu yrði ráðstafað vegna leigu fyrir janúar og febrúar 2024. Einnig kveður hann skemmdir hafa orðið á hinu leigða á leigutíma. Sóknaraðili hafnar bótaskyldu vegna skemmda og fer fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Jafnframt krefst hún þess  að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 10. nóvember til 31. desember 2023. Fyrir liggur að sóknaraðili fékk sértækan húsnæðisstuðning á grundvelli laga nr. 94/2023 frá 1. febrúar 2024, en sú staðreynd hefur ekki áhrif á niðurstöðu málsins vegna þeirra forsendna sem síðar greinir.

Sérstökum ákvæðum var bætt við húsaleigulög nr. 36/1994 með breytingalögum nr. 94/2023 um sértækan húsnæðisstuðning vegna náttúruhamfara í Grindavíkurbæ, þar með talinn 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sem heimilar leigjanda að rifta leigusamningi í tilviki þar sem hann missir afnot af hinu leigða húsnæði um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæðið stendur, og 35. gr. sem kveður á um að leigusali skuli bæta leigjanda með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi þann afnotamissi sem leigjandi verður fyrir í slíkum aðstæðum. Breytingalögin tóku gildi 19. desember 2023, eða eftir gildistöku leigusamnings aðila og eftir að atvik málsins voru um margt um garð gengin. Til þess ber þó að líta að í nefndaráliti við meðferð frumvarpsins á Alþingi segir að efnisreglurnar sem lagðar séu til megi þegar leiða af almennum reglum kröfuréttar, en að breytingar séu lagðar til á lögunum til að skerpa á réttarstöðu leigjanda og leigusala við þær aðstæður þegar hið opinbera hefur gefið út fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði standi. Þótt ákvæðunum verði ekki beinlínis beitt með afturvirkum hætti um atvik sem voru um garð gengin þegar þau tóku gildi verður höfð hliðsjón af þeim eftir því sem tilefni er til, í ljósi þess að þau hafa að geyma áréttingu á gildandi rétti. Þá telur nefndin að nýmæli og reglur breytingarlaganna taki samkvæmt efni sínu til þeirra atvika sem áttu sér stað eftir gildistöku þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 1/2024.

Lögreglustjórinn á Suðurnesjum rýmdi Grindavíkurbæ í samráði við Almannavarnir 10. nóvember 2023 vegna jarðhræringa og samhliða því var neyðarstigi lýst yfir. Samkvæmt tilkynningunni, sem væntanlega byggðist á 23. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir, var íbúum skylt að rýma hús sín og yfirgefa bæinn. Almannavarnastig var svo fært yfir á hættustig 22. sama mánaðar þannig að íbúum Grindavíkur var veitt rýmri heimild til að gæta að verðmætum og huga að eignum sínum. Frárennsli var ekki virkt í bænum og ekkert rennandi vatn. Samkvæmt tilkynningu 24. nóvember 2023 voru heimildir íbúa í Grindavík rýmkaðar til flutninga á munum sínum, þar sem unnt var að fá heimild fyrir flutningabíl til að flytja eigur en sækja þurfti um það sérstaklega. Einnig var mögulegt að fá aðstoð við að nálgast og flytja eigur, bæði var boðið upp á flutningabíla og mannskap til aðstoðar. Neyðarstigi var síðan aftur lýst yfir 18. desember 2023 vegna eldgoss við Sundhnjúka sem var fært niður á hættustig 22. sama mánaðar. Í tilkynningu Almannavarna 30. desember 2023 segir að Lögreglustjórinn á Suðurnesjum hafi ákveðið að banna ekki dvöl í Grindavík en að hann legðist engu að síður gegn henni. Þá var tilkynnt 13. janúar 2024 að embætti ríkislögreglustjóra hafi ákveðið að beita heimild skv. 24. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir er varði fyrirmæli um brottflutning íbúa frá Grindavík og banna alla dvöl og starfsemi þar. Gert var ráð fyrir að fyrirmælin giltu næstu þrjár vikurnar. Almannavarnastig var svo fært á ný yfir á neyðarstig 14. janúar 2024 vegna eldgoss á Reykjanesi. Samkvæmt tilkynningu Almannavarna 25. janúar 2024 var unnið að skipulagi svo íbúar Grindavíkur gætu vitjað eigna sinna. Fram kom að næsta dag yrði lagt mat á hvort íbúar vestan Víkurbrautar gætu vitjað eigna sinna. Vegna veðurs töfðust áform um að hleypa íbúum í bæinn en tekið var fram að áfram yrði unnið að því að skipuleggja framkvæmdina með það að markmiði að íbúar fengju jöfn tækifæri til að huga að eignum sínum, athuga með skemmdir og sækja nauðsynjar. Með tilkynningu 28. janúar 2024 var upplýst að aðgengi að bænum yrði stýrt og að þegar allir íbúar hefðu fengið færi á að vitja eigna sinna kæmi sá tími sem íbúar hafi innan bæjar til með að lengjast og yrði þá einnig hægt að sækja um að fara með stærri bíla og flutningabíla inn á svæðið samkvæmt skipulagðri dagskrá. Með tilkynningu 12. febrúar var upplýst að niðurstaða áhættumats væri sú að hægt yrði að opna fyrir aukið aðgengi að Grindavík. Fyrirmælum um brottflutning var síðan aflétt 19. sama mánaðar og tilkynnt að Grindvíkingum og þeim sem starfi í Grindavík væri heimilt að dvelja þar og starfa allan sólarhringinn á eigin ábyrgð og með vitneskju um ástand bæjarins sem var nánar útlistað í tilkynningunni.

Samkvæmt því sem rakið er hér að framan voru í gildi ýmist opinber fyrirmæli um að óheimilt væri að dvelja í bænum yfir höfuð, heimilt væri að dvelja þar í skemmri tíma til að huga að eignum eða að heimilt væri að dvelja í bænum en að yfirvöld mæltust engu að síður gegn því, frá því að bærinn var rýmdur 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024. Þessi fyrirmæli eiga stoð í lögum nr. 82/2008 um almannavarnir og er öllum skylt að hlíta þeim. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að sóknaraðila var ómögulegt að nýta húsnæðið í samræmi við umsamin not á nefndu tímabili vegna þeirra atvika sem lýst hefur verið hér að framan. Af sömu ástæðum gat varnaraðili hvorki tekið vörslur húsnæðisins og hagnýtt það, né leigt það út til annarra. Verður því ekki séð að hagsmunir varnaraðila fari forgörðum ef fallist er á að greiðsluskylda sóknaraðila falli með öllu niður á umræddu tímabili. Sama niðurstaða leiðir af 35. gr. húsaleigulaga, sem í núverandi horfi tók gildi eftir gildistöku leigusamnings aðila en fól í sér áréttingu á gildandi rétti um að leigjandi þurfi ekki að greiða húsaleigu á meðan umsamin afnot eru með öllu ómöguleg. Jafnframt má leiða þessa niðurstöðu af dómi Hæstaréttar í máli nr. 33/2023 þar sem segir að verði leiguhúsnæði ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika falli skylda leigjanda til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er húsnæðið verður ónothæft. Einnig er tekið fram í dómnum að leigusali eigi ekki rétt á leigugjaldi fyrir þann tíma sem leigjandi hefur ekki haft not af hinu leigða af framangreindum sökum. Er því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 10.–31. desember 2023. Krafa varnaraðila vegna nóvembermánaðar nam 180.000 kr. og ber honum því að endurgreiða sóknaraðila 120.000 kr. vegna þess mánaðar, ásamt 90.000 kr. sem hann innheimti vegna desembermánaðar eða samtals 210.000 kr.

Verður þá tekið til skoðunar hvort varnaraðilum hafi verið heimilt að halda eftir tryggingarfénu. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðilar telja sér heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila vegna leigu fyrir janúar og febrúar 2024, en einnig byggja þau þessa kröfu sína á því að viðskilnaði sóknaraðila hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Aðilar komust að samkomulagi um riftun leigusamningsins 28. febrúar 2024 og skilaði sóknaraðili varnaraðilum íbúðinni 1. mars sama ár. Líkt og að framan greinir telur nefndin að frá 19. febrúar 2024 hafi sóknaraðila verið mögulegt að tæma hið leigða og þá var henni jafnframt mögulegt að hagnýta það frá sama tíma. Að mati nefndarinnar bar henni því að greiða leigu frá 20. febrúar 2024 fram að þeim tíma sem hún skilaði varnaraðilum íbúðinni 1. mars 2024, eða 68.276 kr. Er varnaraðilum því heimilt að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingarfénu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Aftur á móti styðja engin gögn það að varnaraðilar hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð vegna viðskilnaðar sóknaraðila innan þeirra tímamarka sem greinir í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðilum því að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins eða 251.724 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 1. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 210.000 kr. vegna tímabilsins 10. nóvember til 31. desember 2023.

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 251.724 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. mars 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson