Mál nr. 65/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 65/2024
Uppsögn ótímabundins leigusamnings.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. júní 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili. Umboðsmaður álitsbeiðanda er C lögmaður, en umboðsmaður gagnaðila er D lögmaður.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. júlí 2024, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 7. október 2006, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að E. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til sex mánaða, en 1. nóvember 2007 var samningnum breytt í ótímabundinn samning. Ágreiningur er um uppsögn gagnaðila á leigusamningnum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að uppsögn gagnaðila á leigusamningnum sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðanda hafi borist bréf frá gagnaðila í júní 2023 þar sem tilkynnt hafi verið um uppsögn leigusamningsins, sem tæki gildi 1. júlí 2023 en uppsagnarfrestur væri 12 mánuðir. Álitsbeiðandi kveður gagnaðila starfa á grundvelli laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga. Í reglum sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði sé fjallað um útfærslu þjónustu þeirrar sem veitt skuli vegna félagslegs húsnæðis. Í 4. gr. reglnanna komi fram þau skilyrði sem umsækjandi þurfi að uppfylla til að eiga rétt á að vera á biðlista fyrir félagslegt leiguhúsnæði. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. sömu reglna sé heimilt að fella umsókn af biðlista, uppfylli almennur umsækjandi ekki lengur skilyrði 4. gr. reglnanna. Þá sé heimilt, samkvæmt 8. og 9. mgr. 19. gr. reglnanna að afturkalla ákvörðun um úthlutun uppfylli umsækjandi ekki skilyrði 4. gr. eða fari ekki að ákvæðum húsaleigusamnings eða húsaleigulaga nr. 36/1994 og þá skuli umsækjandi hafa lögheimili í leiguhúsnæðinu óslitið á leigutíma.
Í leigusamningi aðila komi fram að uppfylli leigjandi ekki lengur skilyrði til leiguréttar, hafi gerst brotlegur við húsaleigulög eða húsaleiga sé komin í vanskil, sé heimilt að segja samningnum upp. Þá sé vísað til XI. kafla laga nr. 36/1994 varðandi heimildir til uppsagnar. Í tilkynningu gagnaðila til álitsbeiðanda um uppsögn leigusamningsins hafi verið byggt á og vísað í reglur sveitarfélagsins um úthlutun og búseturétt í félagslegu leiguhúsnæði. Segir álitsbeiðandi að ekki sé heimilt að segja upp félagslegu leiguhúsnæði nema samkvæmt skilyrðum reglna sveitarfélagsins um félagslegt húsnæði. Að mati álitsbeiðanda sé ljóst að öllum skilyrðum reglnanna hafi verið fullnægt allan leigutímann, álitsbeiðandi hafi ekki brotið skilmála leigusamningsins né gert nokkuð sem leitt hafi getað til uppsagnar.
Ástæða uppsagnarinnar hafi verið sögð verulegar endurbætur á húsnæðinu og að það yrði ekki leiguhæft á meðan endurbótum stæði. Uppsögnin sé þó sögð byggja á fyrrgreindum reglum sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði en engin heimild sé þar til uppsagnar leigusamnings vegna viðhalds. Gagnaðili hafi vísað til þess að endurbæturnar væru nauðsynlegar með vísan til mygluprófs og skýrslu sem hafi verið unnin af verkfræðistofu. Í þeirri skýrslu hafi einungis komið fram að þrífa þyrfti vegna myglu og sérstaklega að þrífa þyrfti loftræstikerfi. Að mati álitsbeiðanda verði því ekki séð að nokkur stoð sé fyrir hinum meintu nauðsynlegu endurbótum og geti þetta ekki talist raunverulegur grundvöllur uppsagnar leigusamnings. Þá hafi hvorki legið fyrir hvaða framkvæmdir gagnaðili hafi talið nauðsynlegar né verkáætlun. Komi í ljós að endurbætur séu nauðsynlegar sé ljóst að gagnaðila og félagsþjónustunni sé skylt að útvega annað húsnæði fyrir álitsbeiðandi á meðan endurbótum standi, sbr. 21. gr. laga nr. 36/1994 og þau sjónarmið sem fram hafi komið í áliti umboðsmanns Alþingis nr. 5544/2008. Í því áliti hafi komið fram að skylt sé að koma til móts við leigjanda vegna afnotamissis, sama á hvaða grundvelli það sé. Þá hafi gagnaðili sett ítrekuð fordæmi fyrir því að útvega annað húsnæði á meðan á endurbótum hafi staðið að Leirubakka 3. Þar hafi viðkomandi leigjendur þurft á tilfærslu í annað húsnæði að halda á meðan framkvæmdum hafi staðið en hafi síðan flutt aftur í sínar íbúðir um leið og hægt hafi verið. Gagnaðila beri skylda til að gæta jafnræðis og bjóða álitsbeiðanda tilfærslur telji hann framkvæmdir nauðsynlegar og að álitsbeiðandi þurfi að flytja út á meðan þeim standi.
Heimili hvers manns njóti friðhelgi skv. 71. gr. stjórnarskrárinnar sem og 8. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu og beri stjórnvöldum og þeim sem fari með vald til að taka stjórnvaldsákvarðanir að virða friðhelgi heimilis. Ekki hafi verið tekið tillit til réttar álitsbeiðanda til að njóta friðhelgi heimilis síns, enda verði ekki séð að réttmæt ástæða sé fyrir uppsögninni, né heldur að henni hafi ekki verið boðin tilfærsla, séu framkvæmdir í raun fyrirhugaðar og nauðsynlegar. Þá skuli gæta meðalhófs við aðgerðir á borð við uppsagnir á leigusamningi, sbr. dóm Mannréttindadómstóls Evrópu í máli McCann gegn Bretlandi frá 13. maí 2008. Það sé ljóst að meðalhófs hafi ekki verið gætt þar sem það geti ekki talist vægasta úrræði að segja upp leigusamningi, án þess að fyrir liggi að framkvæmdir standi til og þurfi, og teljist framkvæmdir nauðsynlegar yrði vægasta úrræðið að bjóða leigjanda tilfærslu á meðan á framkvæmdum standi. Fyrir liggi að álitsbeiðandi hafi átt í töluverðum samskiptum við gagnaðila vegna framkvæmda og atriða sem hafi verið ábótavant í tengslum við húsnæðið. Ljóst sé af fyrri samskiptum, sem óþarft sé að telja á þessu stigi máls, að gagnaðila hafi þótt nóg um og brugðið á það ráð að segja upp leigusamningnum til að losna undan þessum kvörtunum og kröfum um úrbætur. Ekki þurfi að hafa fleiri orð um lögmæti slíkra sjónarmiða til grundvallar töku stjórnvaldsákvarðana sem þessara.
Uppsögn gagnaðila sé hvorki byggð á lögmætum grunni né sjónarmiðum enda sé engin heimild í reglum sveitarfélagsins um félagslegt húsnæði til uppsagnar leigusamnings vegna endurbóta. Útleiga félagslegra leiguíbúða á grundvelli laga um félagsþjónustu sveitarfélaga sé á stjórnsýslulegum grunni, ekki einkaréttarlegum, og gildi bæði stjórnsýslulög nr. 37/1993 sem og hinar óskráðu meginreglur stjórnsýslunnar um slíka útleigu. Uppsögn leigusamningsins sé því stjórnvaldsákvörðun og sé litið á slíka ákvörðun sem afturköllun á útleigu á tilteknu félagslegu leiguhúsnæði, sbr. álit umboðsmanns Alþingis nr. 5544/2008. Þrátt fyrir að vísað sé til þess í leigusamningi að XI. kafli húsaleigulaga gildi um samninginn sé ljóst að ekki sé hægt að semja sig undan gildissviði bæði stjórnsýslulaga og laga um félagsþjónustu sveitarfélaga og því gildi sá kafli ekki skilyrðislaust um samskipti álitsbeiðanda og gagnaðila í þessu tilviki.
Að öllu framangreindu virtu sé ljóst að reglur stjórnsýslulaga og hinar almennu óskráðu reglur stjórnsýslunnar hafi ekki verið virtar við framkvæmd uppsagnar. Vísar álitsbeiðandi um það m.a. til þess að andmælaréttur hafi ekki verið virtur, ákvörðunin sé verulega óskýr og ekki hafi verið vísað til þeirra lagaákvæða sem stjórnvaldsákvörðunin hafi byggt á. Þá hafi uppsögninni ekki fylgt leiðbeiningar um kæruheimild né rökstuðningur fyrir ákvörðuninni. Meðalhófs hafi ekki verið gætt við ákvarðanatöku. Ákvörðunin gangi einnig gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga þar sem álitsbeiðanda hafi ekki verið veittur sambærilegur réttur á við aðra leigjendur hjá gagnaðila í sambærilegum tilvikum og ólögmæt sjónarmið hafi verið lögð til grundvallar. Þá stangist ákvörðunin einnig á við lögmætisreglu þar sem enginn grundvöllur sé fyrir uppsögn í reglum sveitarfélagsins um félagslegt húsnæði sem vísað sé til í tilkynningu um uppsögn með almennum hætti. Því telji álitsbeiðandi ljóst að uppsögn leigusamningsins sé ólögmæt og krefjist þess að hún verði afturkölluð án tafar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að leigusamningurinn hafi í upphafi verið til sex mánaða en verið breytt í ótímabundinn samning þann 1. nóvember 2007. Leigusamningurinn hafi byggt á ákvörðun velferðarsviðs sveitarfélagsins um úthlutun félagsleg leiguhúsnæðis. Allar íbúðirnar í stigagangi hússins séu í eigu gagnaðila og hafi frá árinu 2020 ítrekað komið fram áhyggjur íbúa húsnæðisins af myglu og raka í húsinu. Gagnaðila beri sem leigusala að taka slíkar ábendingar til skoðunar enda geti athafnaleysi leitt til bótaskyldu. Gerð hafi verið úttekt á fasteigninni í heild sinni sem og á einstökum íbúðum í janúar 2023. Verkfræðistofa hafi annast úttektina og hafi við framkvæmd hennar verið tekin sýni á völdum stöðum, þar á meðal í íbúð álitsbeiðanda. Niðurstöður greiningar á sýnum hafi leitt í ljós að magn örvera og sveppahluta í uppsöfnuðu ryki í íbúðinni hafi verið töluvert yfir viðmiðunarmörkun. Í kjölfarið hafi verið haldinn sameiginlegur fundur með íbúum hússins. Íbúar þeirra íbúða þar sem fram hafi komið athugasemdir frá úttektaraðilar hafi verið kallaðir á sérstaka fundi og eigi það við um álitsbeiðanda. Á fundi 6. mars 2023 hafi verið farið yfir niðurstöður með álitsbeiðanda og rætt um að nauðsynlegt væri að fara í nánari skoðun á eigninni og fara í nauðsynlegar framkvæmdir til að komast fyrir rakamyndun. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að álitsbeiðandi myndi ræða við ráðgjafa í miðstöð sveitarfélagsins um flutning í aðra íbúð svo unnt yrði að hefja framkvæmdir en tryggt yrði að hún fengi forgang.
Í álitsbeiðni hafi verið byggt á því að niðurstaða verkfræðistofunnar sé ekki nokkur stoð fyrir „meintum nauðsynlegum endurbótum“ og geti ekki verið raunverulegur grundvöllur uppsagnarinnar. Gagnaðili undrist nokkuð þá afstöðu álitsbeiðanda sem sé nokkuð á skjön við fyrri afstöðu hennar. Eftir að skýrsla verkfræðistofunnar hafði verið kynnt íbúum hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvubréf 19. mars 2023 þar sem hún hafi farið yfir og gert athugasemdir við niðurstöðurnar. Athugasemdir álitsbeiðanda hafi verið í samræmi við athugasemdir sem hún hafði gert við skýrsluna á fundi en í niðurlagi bréfsins hafi hún lýst yfir vantrausti á ferlinu og óskað eftir því að skýrslan yrði leiðrétt. Auk þess að gera athugasemd við ástand fasteignarinnar hafi hún jafnframt lýst þeirri afstöðu að fasteignin væri heilsuspillandi. Þannig hafi hún sagt í tölvubréfi til gagnaðila 11. apríl 2023 að íbúðin væri „rauðmerkt og heilsuspillandi“. Þá hafi komið fram í tölvubréfinu að ástandið væri svo slæmt að ekki ætti að koma til greiðslu leigu.
Álitsbeiðandi hafi þannig bæði gert athugasemdir við ástand fasteignarinnar og lýst því yfir að ástandið væri heilsuspillandi. Gagnaðili taki slíkar ábendingar og kvartanir alvarlega. Þannig hafi allar framangreindar athugasemdir álitsbeiðanda verið teknar til greina og talið nauðsynlegt að fara í framkvæmdir á fasteigninni. Hér sé því ekki aðeins um að ræða skýrslu frá verkfræðistofunni um nauðsynlegar framkvæmdir heldur einnig lýsingu álitsbeiðanda sjálfrar. Álitsbeiðandi virðist nú gera lítið úr eigin athugasemdum og telji skýrslu verkfræðistofunnar, sem hún hafði krafist lagfæringar á, ekki grundvöll þeirra framkvæmda sem til standi að fara í til að komast fyrir ástandið.
Þá sé á því byggt í álitsbeiðni að gagnaðili hafi ekki framvísað verkáætlun. Á áætlun gagnaðila sé að rannsaka byggingarhluta með því að opna inn í þá. Sú ráðstöfun ein feli í sér umtalsverða röskun og geti ekki átt sér stað nema tæma íbúðina, en byggingarefni verði ekki rofin, þar sem mygla greinist, án þess að tæma íbúðina áður. Gagnaðili telji nauðsynlegt að leita ástæðu þess að magn í DNA sýni mælist eins hátt og raun ber vitni í skýrslu verkfræðistofunnar. Jafnframt að kanna ástæður sprungumyndunar og útfellingum sem lýst hafi verið í athugasemdum álitsbeiðanda. Íbúð álitsbeiðanda sé á efstu hæð og snúi í suður. Athygli beinist að þeim hluta fasteignarinnar en talið sé að mygla sem greinst hafi í öðrum íbúðum tengist þessum hlutum fasteignarinnar. Ljóst sé að íbúðin verði ekki íbúðarhæf á meðan. Ekki sé unnt að gera nákvæma og endanlega verkáætlun fyrr en rannsakað hafi verið hverjar séu raunverulegar ástæður rakamyndunar og myglu sem og staðreyna hversu útbreidd hún sé. Að teknu tilliti til framangreinds hafi verið tekin ákvörðun um að segja upp leigusamningi um umrædda íbúð og álitsbeiðanda bent á að óska eftir milliflutningi. Gagnaðili veki á því athygli að hann geti ekki sem leigusali þvingað leigjanda til þess að fara úr húsnæði á meðan í gildi sé leigusamningur. Þegar umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir séu nauðsynlegar sé gagnaðila þannig almennt nauðsynlegt að fá full umráð fasteignarinnar. Gagnaðili hafi haldið því fram að annar háttur hafi verið hafður á í annarri fasteign í eigu gagnaðila en gagnaðili hafi aldrei átt umrædda fasteign sem álitsbeiðandi hafi vísað til. Þá sé útilokað að bera saman aðstæður hverju sinni enda sé hver og ein framkvæmd mismunandi í eðli og umfangi. Í því sambandi beri jafnframt að leggja áherslu á að ekki sé unnt að leggja að jöfnu annars vegar framkvæmd þar sem mygla hafi mælst vegna gruns um raka sem komi að utan og hins vegar framkvæmd þar sem aðeins sé um að ræða almennt viðhald svo dæmi sé tekið. Þannig sé mun auðveldara að meta verktíma og umfang verks þegar framkvæmdir tengjast aðeins almennu viðhaldi. Gagnaðili leggi sig fram við að afgreiða eins mál með sama hætti en sem fyrr segi kunni að vera erfitt að bera saman verkframkvæmdir.
Gagnaðili vilji árétta að hann beri ábyrgð á því að fasteign sé örugg og í leiguhæfu ástandi. Ef athugasemd komi fram af hálfu leigjanda um að fasteign sé ekki í leiguhæfu ástandi og jafnvel heilsuspillandi beri honum að taka slíkar ábendingar alvarlegar líkt og fyrr segi. Mat gagnaðila sé að fasteignin þarfnist lagfæringa sem endurspeglist í því að álitsbeiðandi hafi sjálf gert alvarlegar athugasemdir við hið leigða og þá hafi úttekt á eigninni staðfest að endurbætur séu nauðsynlegar. Í húsaleigulögum sé ekki fjallað um þær aðstæður þegar fara þurfi í verulegar framkvæmdir enda aðeins fjallað um minniháttar viðhald. Þannig komi fram að framkvæmdir eigi að hefjast innan fjögurra vikna eftir að athugasemdir komi fram og þeim lokið innan átta vikna, sbr. 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að teknu tilliti til þess að framkvæmdir muni taka lengri tíma og óvissa sé um hvaða framkvæmdir þurfi að fara í hafi verið tekin ákvörðun um að segja upp leigusamningnum með bréfi, dags. 21. júní 2023. Álitsbeiðanda hafi verið bent á að uppsögnin hefði engin áhrif á rétt hennar til félagslegs leiguhúsnæðis og henni bent á að sækja um milliflutning. Það hafi álitsbeiðandi gert, en síðar dregið umsókn sína til baka. Samkvæmt upplýsingum gagnaðila hafi álitsbeiðandi endurvakið beiðni sína sem bíði nú afgreiðslu og njóti hún forgangs við úthlutun vegna aðstæðna.
Gagnaðili leggi áherslu á að álitsbeiðandi sé með ótímabundinn leigusamning. Slíkum leigusamningum sé unnt að segja upp með þeim fyrirvara sem sé tiltekinn í húsaleigulögum. Gagnaðili hafi nýtt sér þá heimild 21. júní 2023, líkt og fyrr greini, þar sem leigusamningnum hafi verið sagt upp með 12 mánaða fyrirvara. Gagnaðili hafni þeim málatilbúnaði álitsbeiðanda að ekki sé heimilt að segja upp samningi um félagslegt húsnæði. Um uppsögn ótímabundins leiguhúsnæðis gildi 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 enda gildi lögin um leigusamninginn nema um annað sé samið. Það hafi verið á grundvelli þess ákvæðis sem leigusamningnum hafi verið sagt upp. Uppsögn samningsins hafi byggt á málefnalegum ástæðum og sé ekki háð því skilyrði að fjallað sé um uppsögn vegna framkvæmda í úthlutunarreglum sveitarfélagsins. Þó beri að árétta að í 22. gr. reglna sveitarfélagsins um félagslegt húsnæði sé skýrlega kveðið á um að ákvæði húsaleigulaganna gildi um réttarsamband leigutaka og gagnaðila. Þá sé auk þess rétt að árétta að ekki sé verið að afturkalla úthlutun félagslegs leiguhúsnæðis. Gagnaðila verði tryggt áframhaldandi félagslegt leiguhúsnæði. Reglur sveitarfélagsins geri ráð fyrir milliflutning við þessar aðstæður og sé leigjendum tryggður sérstakur forgangur. Milliflutningur sé hins vegar háður umsókn leigjanda sem sé ástæða þess að álitsbeiðanda hafi verið leiðbeint við uppsögnina um að óska eftir milliflutningi. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að gagnaðila sé skylt að útvega annað húsnæði á meðan framkvæmdum standi þannig að hún geti flutt aftur í íbúðina, með vísan til 21. gr. laga nr. 36/1994 og álits umboðsmanns Alþingis nr. 5544/2008. Gagnaðili mótmæli þessari túlkun og bendi á að ákvæði 21. gr. laga nr. 36/1994 fjalli um rask vegna framkvæmda undir leigusamningi en ekki framkvæmda eftir uppsögn. Ákvæðið eigi ekki við um það þegar leigjandi hafi ekki afnot fasteignar lengur. Gagnaðili hafi fulla heimild til að segja upp leigusamningi með lögbundnum uppsagnarfresti, m.a. þegar fara þurfi í umfangsmiklar eða ófyrirséðar framkvæmdir, til standi að selja fasteign eða jafnvel rífa. Um það vísi gagnaðili m.a. til dóms Hæstaréttar í máli nr. 389/2017 en í því máli hafi verið uppi ágreiningur vegna uppsagnar leigusamnings um félagslegt leiguhúsnæði sem víkja hafi átt vegna breytinga á deiliskipulagsins. Í forsendum dómsins hafi uppsögn leigusamningsins verið talin í samræmi við lög um húsaleigu, þ.e. hvað birtingu uppsagnar hafi varðað og tímafrest til að rýma húsnæðið.
Þá sé það mat gagnaðila að það sé ekki á forræði kærunefndar að meta hvort umfang framkvæmdanna hafi réttlætt uppsögn. Það mat verði að vera á hendi gagnaðila sem leigusala. Það sé mat gagnaðila að framkvæmdir muni standa yfir í nokkra mánuði og þá verði farið í annað nauðsynlegt viðhald í leiðinni vegna hefðbundins slits á fasteigninni. Við slíkar aðstæður miði gagnaðili almennt við það að við slíkar aðstæður verði ekki hjá því komist að segja upp leigusamningi og hvetja leigjendur til að sækja um milliflutning. Í því sambandi sé unnt að horfa að einhverju leyti til 7. tl. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga sem fjalli um forgangsrétt leigjanda við lok tímabundins leigusamnings. þar sé miðað við að slíkur falli niður leiði viðgerðir, endurbætur eða breytingar til þess að húsnæði sé óíbúðarhæft í lengri tíma en tvo mánuði. Nánar sé við það miðað í ákvæðinu að leigusala sé ekki skylt að leigja sama leigjanda að nýju séu framkvæmdir slíkar í umfangi að þær taki meira en tvo mánuði. Fyrir liggi að framkvæmdum við nefnda fasteign muni aldrei ljúka á tveimur mánuðum en fasteignin sé eign gagnaðila en ekki álitsbeiðanda. Ákvörðunarvald um framkvæmdir sé því alfarið hjá gagnaðila þó að leiguhúsnæðið teljist til heimilis sem njóti friðhelgi samkvæmt stjórnarskrá eða Mannréttindasáttmála Evrópu. Hvorki stjórnarskráin né Mannréttindasáttmáli Evrópu komi í veg fyrir að leigusamningi sé sagt upp með lögmætum hætti.
Með vísan til framangreinds sé byggt á því að uppsögnin hafi verið lögmæt enda hafi hinum ótímabundna leigusamningi verið sagt upp á grundvelli heimildar í húsaleigulögum og með þeim fyrirvara sem kveðið sé á um í lögum. Telji álitsbeiðandi að leigusamningnum verði ekki sagt upp vegna þess að úthlutunin sé byggð á félagslegum grunni megi ætla að henni hafi borið að bera málið undir úrskurðarnefnd velferðarmála en ekki kærunefnd húsamála. Í því sambandi beri að líta til þess að reglur sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði fjalli um útfærslu á þeirri þjónustu sem sveitarfélögum sé skylt að veita, m.a. á grundvelli laga um félagsþjónustu sveitarfélaganna nr. 40/1991. Í því ljósi beri að vísa kærunni frá kærunefnd húsamála telji nefndin að reglur sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði hafi hér þýðingu. Verði kærunni ekki vísað frá beri að hafna henni. Lögð sé áhersla á að gagnaðili hafi sem leigusali metið það svo að framkvæmdir séu nauðsynlegar og að þær muni taka langan tíma. Engin óeðlileg sjónarmið búi að baki þeirri ákvörðun. Þá sé því mótmælt að ákvörðun gagnaðila hafi skort lagagrundvöll en um leigusambandið gildi lög nr. 36/1994. Hafnað sé þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að uppsögnin hafi ekki verið rökstudd enda rökstudd skriflega auk þess sem fundir hafi verið haldinn með álitsbeiðanda sem leitt hafi til þess að hún hafi sótt um milliflutning.
III. Forsendur
Leigusamningur aðila tók fyrst gildi á árinu 2006 sem tímabundinn samningur en var breytt í ótímabundinn leigusamning hinn 1. nóvember 2007 og er kærunefndin því aðeins álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.
Deilt er um lögmæti uppsagnar gagnaðila á leigusamningnum. Kærunefnd telur ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 eiga við um samningssamband álitsbeiðanda við gagnaðila, sbr. 1. gr. þeirra sem og 22. gr. reglna sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði sem samþykktar voru 2. maí 2019 sem og ákvæði leigusamnings aðila þar um. Breyti engu í því sambandi þó vísað hafi verið til reglna sveitarfélagsins um úthlutun og búseturétt í félagslegu leiguhúsnæði í uppsagnarbréfi gagnaðila. Í 1. mgr. 55. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að uppsögn ótímabundins leigusamnings sé heimil báðum aðilum hans á leigutíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að uppsögn skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Í þágildandi 2. tölul. 56. gr. sagði meðal annars að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings íbúða væri sex mánuðir af beggja hálfu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skuli uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár.
Í málatilbúnaði álitsbeiðanda hefur komið fram að samkvæmt leigusamningi aðila sé uppsögn hans aðeins heimil uppfylli leigjandi ekki lengur skilyrði til leiguréttar, hafi gerst brotlegur við húsaleigulög eða húsaleiga komin í vanskil. Þá er vísað til XI. kafla laga nr. 36/1994 varðandi heimildir til uppsagnar. Kærunefnd telur að horfa þurfi til þess að leigusamningurinn var upphaflega tímabundinn og því hafi almennt verið óheimilt að segja honum upp nema sérstaklega hafi verið um það samið, sbr. 58. gr. laga nr. 36/1994. Að mati kærunefndar var umrætt ákvæði aðeins til áréttingar á atriðum sem kallað gætu á uppsögn á gildistíma hins tímabundna samnings, en samningurinn tiltekur tilvik sem yfirleitt gætu einnig kallað á riftun leigusamningsins. Samningnum var síðar breytt í ótímabundinn og þar með uppsegjanlegan samning og er uppsögn heimil báðum aðilum hans á leigutíma, sbr. 55. gr. laga nr. 36/1994. Að mati kærunefndar verður fyrrgreint ákvæði leigusamnings aðila ekki túlkað á þann veg að það hafi falið í sér þrengingu á þeim skýra rétti.
Með bréfi, dags. 21. júní 2023, sagði gagnaðili upp leigusamningi aðila. Uppsögnin tók gildi 1. júlí 2023 og var uppsagnarfrestur samkvæmt henni 12 mánuðir. Ástæða uppsagnarinnar voru fyrirhugaðar umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir sem gagnaðili hefur metið nauðsynlegar og þess eðlis að þær muni standa yfir í nokkra mánuði. Óumdeilt er að uppsögnin var móttekin af álitsbeiðanda og að gætt hafi verið að uppsagnarfresti í samræmi við framangreint lagaákvæði. Telur kærunefnd því að uppsögn gagnaðila uppfylli framangreind lagaskilyrði.
Að framangreindu virtu er það mat kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994 og því beri að hafna kröfum álitsbeiðanda.
Kærunefnd áréttar að um félagslegt íbúðarhúsnæði er að ræða og því kann að hvíla skylda á sveitarfélaginu að tryggja álitsbeiðanda nýtt húsnæði. Í greinargerð gagnaðila hefur komið fram að uppsögn leigusamningsins jafngildi ekki afturköllun á úthlutun félagslegs húsnæðis og að samkvæmt reglum sveitarfélagsins um félagslegt leiguhúsnæði sé leigutökum í aðstæðum sem þessum tryggður forgangsréttur um flutning í nýtt húsnæði. Það fellur þó utan valdsviðs nefndarinnar að fjalla sérstaklega um úthlutanir og/eða afturkallanir á félagslegu húsnæði.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt.
Reykjavík, 23. janúar 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson