Hoppa yfir valmynd

Álit í máli 97/2020

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 97/2020

 

Forgangsréttur leigjanda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. september 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. september 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. október 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. október 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. janúar 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 12. ágúst 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2009. Leigutíma lauk 2. nóvember 2020 og snýst ágreiningur um hvort álitsbeiðandi eigi forgangsrétt á leigu að íbúðinni að leigutíma loknum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun gagnaðila um að álitsbeiðandi eigi ekki forgangsrétt að íbúð 304 í C að leigutíma loknum sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni er vísað til ákvæðis 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og segir að í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er hafi orðið að lögunum sé sérstaklega tekið fram að þar sé að finna meginreglu. Í 2. mgr. sömu greinar séu taldar upp í 12 töluliðum ástæður sem útiloki forgangsrétt leigjanda. Í fyrrnefndum athugasemdum komi fram að þar sem um undantekningar sé að ræða frá fyrrnefndri meginreglu beri að túlka 2. mgr. þröngt. Gagnaðili hafi ekki gætt að þessu lögskýringarsjónarmiði. Þá hafi hann ekki sýnt fram á með gögnum að skilyrði 9. og 10. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga séu uppfyllt og þar með að forgangsréttur álitsbeiðanda sé ekki gildur. Í þessu efni sé vísað til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 39/2020 þar sem fram hafi komið að nefndin teldi að gagnaðili bæri sönnunarbyrði fyrir því að forgangsréttur álitsbeiðanda væri ekki gildur, teldi hann svo vera, sbr. 2. mgr. 52. gr. húsaleigulaga. Af því leiði að gagnaðili beri hallann af sönnunarskorti um framangreind atriði.

Gagnaðili hafi haldið því fram að álitsbeiðandi hafi um árabil sýnt öðrum einstaklingum, sem búi í fjöleignarhúsi gagnaðila, dónaskap. Í bréfinu segi að henni bæri að fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki friði annarra íbúa eða valda þeim óþægindum og ónæði. Þessu sé harðlega mótmælt. Hún hafi aldrei sýnt öðrum leigjendum í húsinu dónaskap. Í áminningarbréfum gagnaðila hafi ekki verið minnst á dónaskap gagnvart leigjendunum og geti hann því ekki byggt á þessum bréfum. Þá hafi hann ekki lagt fram skrifleg gögn, til dæmis minnisblöð, sem leiði í ljós á hvern hátt álitsbeiðandi hafi sýnt umræddan dónaskap og hvaða einstaklingar hafi þurft að þola hann, en eftir því hafi verið óskað með tölvupósti 3. febrúar 2020. Því beri gagnaðili hallann af því. Honum hafi verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun að þessu leytinu til. Í bréfi gagnaðila, dags. 4. ágúst 2020, sé vísað til tölvupósts starfsmanns hans til umboðsmanns álitsbeiðanda frá 30. janúar 2020. Bent sé á að í tölvupóstinum segi aðeins að aðrir leigjendur hafi kvartað yfir dónaskap. Í tölvupóstinum séu hvorki nefnd nöfn þeirra leigjenda né hafi því verið lýst í hverju dónaskapurinn hafi verið fólginn.

Álitsbeiðandi sé ekki mikil félagsvera og blandi ekki geði að fyrra bragði við aðra leigjendur. Eins og fram komi í tölvupósti systur álitsbeiðanda til framkvæmdastjóra gagnaðila, dags. 14. ágúst 2020, sé álitsbeiðandi ómannblendin og eigi ekki marga að. Hún fari sjaldan á 1. hæð hússins þar sem sameiginleg aðstaða sé fyrir íbúa til að mæla sér mót við aðra íbúa eða tala við þá. Með það, sem hér sé rakið í huga, sé það hæpið af hálfu gagnaðila að byggja á því að álitsbeiðandi sé að raska friði annarra íbúa eða valda þeim óþægindum og ónæði. Sé gagnaðili að byggja á því að það stafi mikill hávaði frá íbúð álitsbeiðanda vegna tónlistar, skuli leiðrétt hér með að tónlistin komi ekki úr íbúð hennar heldur úr annarri íbúð á sömu hæð.

Gagnaðili hafi haldið því fram að álitsbeiðandi hafi sýnt vaktmönnum dónaskap og vanvirðingu af tilefnislausu þegar þeir hafi verið að sinna störfum sínum. Álitsbeiðandi hafi truflað og hindrað þá í störfum þeirra. Álitsbeiðandi hafni því að hafa sýnt slíka háttsemi. Gagnaðili hafi ekki lagt fram skrifleg gögn, til dæmis minnisblöð, sem leiði í ljós að hún hafi sýnt slíka háttsemi, en umboðsmaður hennar hafi óskað eftir að gögn yrðu afhent um það efni. Því beri gagnaðili hallann af því. Honum hefði verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun að þessu leytinu til. Í áminningarbréfunum tveimur sé hvorki útskýrt né rökstutt á hvern hátt álitsbeiðandi hafi sýnt framangreinda háttsemi.

Staðreyndin sé sú að samskiptaerfiðleikar hafi verið á milli álitsbeiðanda og tveggja vaktmanna en ekki allra. Annar þeirra sé tilgreindur starfsmaður gagnaðila á vefsíðu hans. Hinn sé sonur stjórnarformanns gagnaðila en hann sé ekki tilgreindur á vefsíðunni.

Eðli máls samkvæmt þurfi alltaf tvo til þegar um samskiptaerfiðleika sé að ræða. Gagnaðili hafi aðeins tekið mark á kvörtunum frá þessum vaktmönnum en ekki hlustað á afstöðu álitsbeiðanda eða leitað eftir sjónarmiðum hennar. Upplýsingar og andmæli frá henni hefðu getað upplýst málið betur. Í þessu sambandi sé lögð áhersla á að vaktmennirnir hafi ekki þekkt aðstæður hennar. Hún sé viðkvæm og lítið þurfi til að æsa hana upp eða að hún missi úr sér orð sem hún ætti ekki að segja. Það megi rekja til þess að hún hafi orðið fyrir miklu einelti í æsku. Um það sé vísað í bréf systur hennar frá 25. febrúar 2020 sem hafi staðfest eineltið. Þess vegna sé mikilvægt að háttsemi vaktmannanna taki mið af þessum félagslegum aðstæðum hennar, en þeir hafi ekki gert það. Þeir hafi með orðum og athöfnum gagnvart henni, til dæmis gríni og stríðni, valdið því að hún hafi brugðist illa við og sagt orð sem hún hefði ekki átt að segja. Í ljósi þessa og þess að hún sé minnimáttar eða standi höllum fæti verði að skýra atvik málsins henni í vil.

Af því sem rakið sé hér að framan leiði að gagnaðila hafi ekki verið lagalega stætt að byggja á því að álitsbeiðandi eigi ekki forgangsrétt að íbúðinni, enda hafi hann ekki sýnt fram á með gögnum að skilyrði 9. og 10. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga væru uppfyllt og þar með að forgangsréttur hennar væri ekki gildur.

Gagnaðili hafi einnig vísað til 1. og 2. tölul. 51. gr. húsaleigulaga. Bent sé á að samkvæmt orðanna hljóðan taki 1. tölul.  til einstaklingsherbergis. Álitsbeiðandi sé ekki að leigja herbergi heldur íbúð með tveimur herbergjum. Með þetta í huga sé fráleitt að byggja á rýmkandi lögskýringu eða lögjöfnun til stuðnings því að töluliðurinn eigi við. Eins og 2. tölul. sé úr garði gerður þá geri hann ekki kröfu um að leigusali hafi lögheimili í umræddu húsi heldur aðeins að hann búi þar. Af því leiði að gagnaðili geti ekki byggt á því að hann sé með lögheimili að C. Þá sé bent á að töluliðurinn eigi fyrst og fremst við um leiguhúsnæði í einbýlis- eða tvíbýlishúsi þar sem það varði leigusala miklu hver leigjandinn sé vegna óhjákvæmilegra samskipta þeirra.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi sagt leigusamningnum upp með 12 mánaða uppsagnarfresti og skyldi íbúðinni skilað eigi síðar en 2. nóvember 2020. Í áliti kærunefndar í máli nr. 39/2020 hafi uppsögnin verið talin lögmæt. Með bréfi, dags. 22. júlí 2020, hafi gagnaðila verið tilkynnt að álitsbeiðandi vildi nýta forgangsrétt samkvæmt 1. mgr. 52. gr., sbr. 51. gr. húsaleigulaga, að leigutíma liðnum. Hún hafi ekki átt forgangsrétt af þeim ástæðum sem greini í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga, einkum sbr. 9. og 10. tölul. Bréf þess efnis hafi verið sent umboðsmanni hennar í samræmi við 2. mgr. 52. gr. sömu laga.

Álitsbeiðandi hafi í tvö skipti verið áminnt skriflega vegna slæmrar hegðunar gagnvart vaktmönnum í húsinu. Fyrri áminningin, dags. 10. júní 2015, hafi varðað kvartanir sem höfðu borist vegna dónaskapar og vanvirðingar af hennar hálfu gagnvart þeim. Síðari áminningin, dags. 5. júlí 2016, hafi varðað efnislega það sama, þ.e. slæma hegðun gagnvart vaktmönnum, en einnig dónaskap og algjörlega óviðunandi hegðun gagnvart starfsmönnum gagnaðila. Þá hafi komið fram að yrði ekki látið samstundis af þessari hegðun yrði leigusamningi sagt upp.

Í tölvupósti starfsmanns gagnaðila, dags. 30. janúar 2020, segi meðal annars að ástæða uppsagnarinnar hafi verið áralangt áreiti og ónæði sem vaktmenn hefðu orðið fyrir. Einnig hafi aðrir leigjendur kvartað yfir dónaskap. Tvívegis hafi verið send áminningarbréf og ítrekað hafi verið rætt við álitsbeiðanda um að láta af þessari hegðun. Það hafi ekki skilað árangri og því hafi verið gripið til uppsagnar. Slíkt sé aldrei gert nema að vel athuguðu máli.

Áralöng óásættanleg hegðun álitsbeiðanda í garð starfsmanna og annarra íbúa, sem ekki hafi breyst til batnaðar þrátt fyrir áminningar, hafi verið brot sem hafi getað varðað riftun leigusamnings samkvæmt 8. tölul. 1. mgr. 61. gr., sbr. 9. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga. Sú skylda hvíli á leigjenda að halda góðri reglu og umgengni í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. sömu laga. Þar sé ekki síst átt við að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki friði annarra íbúa eða valda þeim óþægindum og ónæði. Með því að hafa sýnt öðrum íbúum dónaskap hafi álitsbeiðandi verið talin hafa brotið góða reglu og umgengni við aðra íbúa svo að það hafi getað varðað riftun. Þá hafi mátt jafna ítrekuðum dónaskap, vanvirðingu og slæmri hegðun hennar gagnvart vaktmönnum gagnaðila við persónulega meingerð gagnvart honum sem hafi getað varðað riftun, enda séu þeir starfsmenn hans, sbr. 8. tölul. 61. gr. húsaleigulaga.

Það sé ekki að ástæðulausu að starfandi séu vaktmenn í húsinu. Þar búi fjöldi fólks með ólíkar fatlanir og sé það meðal annars hlutverk þeirra að bregðast við gerist þörf á að tryggja öryggi íbúa eða að halda uppi reglu og friði í húsinu. Það sé því með öllu ólíðandi þegar þeim sé af tilefnislausu sýnd vanvirðing og dónaskapur þegar þeir vinni störf sín. Af þessum ástæðum verði að teljast eðlilegt að gagnaðili hafi ekki viljað halda áfram að leigja álitsbeiðanda íbúðina að leigutíma liðnum, sbr. 10. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga. Hún hafi ítrekað raskað þeirri reglu sem þurfi að vera til staðar í því stóra samfélagi sem sé búsett í húsinu og hafi bæði truflað og hindrað starfsmenn í störfum þeirra í þágu þessa samfélags. Íbúar eigi heimtingu á og kröfu um að þar ríki húsfriður og sé það gagnaðila að axla þá ábyrgð og tryggja að svo sé.

Því sé mótmælt að vaktmennirnir hafi með orðum og athöfnum gagnvart álitsbeiðanda valdið því að hún hafi brugðist illa við og sagt orð sem hún hefði ekki átt að segja. Hún hafi ekki lagt fram gögn sem færi sönnur á réttmæti þessarar staðhæfingar, til að mynda kvörtun til gagnaðila, bréf eða tölvupósta sem gætu gert þessa fullyrðingu sennilegri.

Fullyrt sé að dónaskapur og vanvirðing gagnvart starfsmönnum og íbúum hafi verið sjálfsprottin hegðum álitsbeiðanda. Starfsmennirnir hafi í störfum sínum umgengist íbúa af virðingu og tillitssemi. Þeir hafi við störf sín í engu gefið íbúum tilefni eða ástæðu til að bregðast við eins og álitsbeiðandi hafi ítrekað gert. Það hafi ekki verið af tilefnislausu sem gagnaðili hafi kosið að áminna hana. Það sé ekki uppspuni hjá gagnaðila þegar vísað sé til óásættanlegrar háttsemi hennar í garð starfsmanna og annarra íbúa. Það sé ekki tilbúningur þar sem segi að aðrir starfsmenn og íbúar hafi kvartað undan háttseminni. Áminningar gagnaðila tali sínu máli. Þær séu vissulega komnar til ára sinna en álitsbeiðandi hafi ekki mótmælt efni þeirra á sínum tíma og hafi aldrei gert. Þvert á móti hafi komið fram í kæru viðurkenning á óviðunandi hegðun og dónalegu orðfæri hennar.

Það geti varla talist lagaskilyrði samkvæmt 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga að leigusali afli sér sönnunar með því að taka upp háttsemi leigjanda í hljóði og mynd. Ekki heldur að gagnaðili afli staðfestra yfirlýsinga þeirra sem kvartað hafi undan háttsemi leigjanda eða vitnisburðar úr viðkvæmum hópi íbúa sem kvartað hafi við leigusala um óásættanlega hegðun leigjanda. Hjá gagnaðila ríki trúnaður um allar slíkar upplýsingar, kvartanir og tilkynningar sem berist frá íbúum, sem verði að geta látið vita án þess að eiga það á hættu að verða kallaðir til vitnis undir nafni. Það sem skipti máli sé að starfsmenn gagnaðila hafi kvartað undan hegðun og dónaskap álitsbeiðanda. Kvartanir starfsmanna og íbúa séu efnislega hinar sömu. Það sé gagnaðila að leggja mat á þessar kvartanir og bregðast við þeim, þyki ástæða til. Gagnaðila hafi þótt fullt tilefni til að veita áminningar vegna háttseminnar.

Ekki sé um málamyndaruppsögn að ræða heldur eðlilega ákvörðun sem miði að því að tryggja starfsfrið starfsmanna, vernda húsfrið og þann viðkvæma hóp leigjenda sem búi í húsinu. 

Þá megi einnig vísa til 1. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga þar sem segi að forgangsréttur gildi ekki um einstaklingsherbergi, en umrædd íbúð sé einstaklingsíbúð og mætti fyrir rýmkandi lögskýringu eða lögjöfnun fella hana undir þann tölulið. Þá sé gagnaðili með lögheimili að C en forgangsréttur gildi ekki þegar hið leigða húsnæði sé í sama húsi og gagnaðili búi í sjálfur, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga.

Forleiguréttur leigjanda sé ekki fortakslaus samkvæmt 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga. Hann takmarkist við að leigutaki geti talist húsum hæfur, virði nábýli annarra, virði þær húsreglur sem séu í gildi og fylgi þeim lagaskyldum sem á leigjendum hvíli. Á það hafi skort verulega hjá álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi sýnt henni langlundargeð en það hafi engu breytt til hins betra um hegðun hennar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hún sé ekki með tölvu og geti því ekki sent tölvupósta. Hún hafi ekki treyst sér til að leggja fram kvörtun eða senda bréf til yfirstjórnar gagnaðila vegna framferðis vaktmannanna. Það hafi stafað af því að hún hafi verið hrædd um að það myndi bitna á sér. Þá sé annar vaktmannanna sonur stjórnarformanns gagnaðila. Því hefði það ekki haft neina þýðingu þótt hún hefði lagt fram kvörtun út af háttsemi hans, enda vinni stjórnarformaður og framkvæmdastjóri gagnaðila náið saman og sitji framkvæmdastjórinn meðal annars stjórnarfundi, sbr. d-lið 2. gr. starfs- og siðareglna gagnaðila. Í ljósi þessara tengsla hefði ekki verið tekið mark á kvörtunum eða athugasemdum hennar vegna hegðunar hans. Lögð sé áhersla á það að í ljósi þess að hún sé minnimáttar eða standi höllum fæti og aðstöðumunar á milli aðila verði að leggja sönnunarbyrði á gagnaðila. Það standi honum nær að sýna fram á að starfsmenn hans hafi ekki hagað sér illa gagnvart henni.

Því sé harðlega mótmælt að hegðun álitsbeiðanda sé sjálfsprottin. Það blasi við henni að forráðamenn gagnaðila hafi ekki gert sér grein fyrir því hvaða menn vaktmennirnir hafi að geyma. Nánar tiltekið átti þeir sig ekki á því að vaktmennirnir kunni ekki að umgangast álisbeiðanda. Sérstaklega eigi það við um annan þeirra sem sé ungur að árum, tæplega þrítugur, og hafi litla reynslu af því að vera í samskiptum við fatlað fólk á borð við álitsbeiðanda eða takast á við þær áskoranir sem leiði af slíkum samskiptum, enda hafi hann starfað sem afleysingarmaður. Vaktmennirnir hafi ekki þekkt aðstæður hennar. Þá sé því mótmælt að álitsbeiðandi hafi sýnt öðrum íbúum eða leigjendum óásættanlega háttsemi.

Gagnaðili geti ekki byggt á fyrrnefndum áminningarbréfum sínum, enda séu þau komin til ára sinna. Gagnaðili hafi sagt að í álitsbeiðni hafi komið fram viðurkenning á óviðunandi hegðun og dónalegu orðfæri álitsbeiðanda. Hún bendi þó á að orð hafi þar verið tekin úr samhengi. Í álitsbeiðni hafi verið vikið að hinum tilvitnuðu orðum í tengslum við háttsemi vaktmannanna. Þeir hafi með háttsemi sinni gefið tilefni til slíkra viðbragða af hennar hálfu.

Gagnaðili hafi staðfest þau vinnubrögð sín að þegar fram komi upplýsingar, kvartanir og tilkynningar frá leigjendum hússins vegna meintrar óásættanlegrar háttsemi álitsbeiðanda þá séu þær lagðar til grundvallar, án þess að hún hafi fengið að lýsa sinni afstöðu til efnis þeirra. Gagnaðili hafi aðeins tekið mark á kvörtunum og upplýsingum frá leigjendunum en ekki hlustað á afstöðu álitsbeiðanda eða leitað eftir sjónarmiðum hennar. Hefði hún fengið vitneskju um hvaða leigjendur hefðu átt í hlut hefðu upplýsingar og andmæli frá henni getað varpað nánara ljósi á málið og leitt til þess að ekki væri grundvöllur til að byggja á kvörtunum. Umrædd vinnubrögð beri þess merki að gagnaðili hafi ekki sýnt hlutleysi í málinu heldur varpað allri sök á álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að það heyri til algerra undantekninga að hann segi leigusamningum upp vegna hegðunar leigjenda sem nú séu nærri þúsund talsins. Eðli máls samkvæmt séu andleg vandamál þó umtalsvert algengari meðal leigjenda hans en annarra leigusala. Þess vegna sé löng og rík hefð fyrir því í meira en 50 ára sögu hans að veita leigjendum eins mikið svigrúm og frekast sé kostur og segja alls ekki upp samningum nema fullreynt þyki að viðkomandi sé ekki fær um að bæta ráð sitt. Í tilviki álitsbeiðanda hafi þótt fullreynt að háttsemi hennar myndi ekki breytast til hins betra gagnvart starfsmönnum og öðrum íbúum. Um þetta geti borið fleiri vitni en þeir tveir starfsmenn sem álitsbeiðandi hafi kosið að nefna í málatilbúnaði sínum. Ákvörðun um uppsögn hafi verið byggð á heildstæðu hagsmunamati sem hafi byggt á málefnalegum sjónarmiðum og gefið þá niðurstöðu að álitsbeiðandi teldist vera ófær um sjálfstæða búsetu innan gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi sagt að húsverðir hafi með gríni og stríðni valdið því að hún hafi brugðist illa við og sagt orð sem hún hefði ekki átt að segja. Einnig að það að kvarta yfir því hefði ekki haft neina þýðingu þar sem einn þeirra væri sonur formanns stjórnar gagnaðila sem hafi starfað náið með framkvæmdastjóra og þess vegna hefði ekki verið tekið neitt mark á kvörtunum hennar eða athugasemdum. Hér sé um að ræða órökstudda aðdróttun um víðtæk samantekin ráð og illt innræti starfsmanna og stjórnar gagnaðila gagnvart álitsbeiðanda; að gagnaðili stundi einhvers konar óttastjórnun við rekstur sinn; að leigjendur þori ekki eða telji fyrir fram þýðingarlaust að tjá hug sinn eða kvarta yfir því sem þeim míslíki í samskiptum við starfsmenn hans. Þessu sé varla hægt að svara með öðru en með vísan til heilbrigðrar skynsemi, til dæmis þess að hefði vandamálið í raun stafað af gríni og stríðni sonar formanns stjórnar gagnaðila, og sá síðarnefndi hefði starfað náið með framkvæmdastjóra um hegðunarvanda einstakra leigjenda, hefði verið nærtækara að álykta að slíkt myndi síður leiða til loka leigusamnings.

Varðandi þá staðhæfingu að álitsbeiðandi hafi ekki treyst sér til að kvarta þá sé rekstur þessa máls fyrir nefndinni, sem og fyrra máls, óræk staðfesting þess að hún sé fullfær um að koma athugasemdum sínum og kvörtunum á framfæri. Staðreyndin sé aftur á móti sú að ásakanir hennar á hendur húsvörðum og starfsmönnum hafi fyrst orðið til og fyrst komið fram eftir uppsögn leigusamningsins. Í málatilbúnaði sínum reyni hún að draga persónur starfsmanna og stjórnarmanna gagnaðila inn í mál þetta, að ósekju gera þá að óvildarmönnum sínum og reyna þannig að ljá uppsögninni þann blæ að starfsmenn gagnaðila eigi eitthvað persónulega sökótt við hana. Það sé fjarri öllum sanni, enda ekkert sem styðji það. Hitt liggi að minnsta kosti fyrir að áður en til uppsagnarinnar hafi komið hafi hún aldrei kvartað undan húsvörðum eða gert athugasemdir við störf þeirra húsvarða sem ítrekað séu nafngreindir í málatilbúnaði hennar. 

Sá fastráðni húsvörður sem nefndur sé til sögu í máli álitsbeiðanda hafi í nærri áratug reynst traustur og vandaður starfsmaður. Hið sama eigi við um afleysingarmanninn sem nefndur sé nafni, enda þekki hann að auki vel til stöðu fatlaðra og sé einkar lagið að setja sig í þeirra spor og leysa flókin úrlausnarefni. Gagnstætt því sem haldið sé fram sé hann nú nær fertugu en þrítugu, fjölskyldufaðir sem nú á haustdögum muni flytjast búferlum til Svíþjóðar vegna framhaldsnáms og sé því eini maðurinn sem ekki gæti haft nokkurn hag af framtíðarbúsetumálum álitsbeiðanda. Framkvæmdastjóri gagnaðila sem um ræði hafi í nærri þrjá áratugi haft málefni fatlaðra á sínu borði. Fyrst hjá félagsmálaráðuneytinu og síðustu 13 ár hjá gagnaðila. Formaður stjórnar gagnaðila hafi í um aldarfjórðung ítrekað verið kjörinn til trúnaðarstarfa fyrir hönd fatlaðs fólks. Þegar því sé haldið fram að hann skeyti í engu um misrétti í garð öryrkja og geri sér ekki grein fyrir hvern mann fullorðinn sonur hans hafi að geyma sé óhjákvæmilegt að gera kröfu um að slíkum aðdróttunum fylgi einhver lágmarks rökstuðningur.

Álitsbeiðandi hafi lagt áherslu á að ekki hafi verið upplýst hvaða íbúar hafi átt í hlut sem kvartað hafi undan samskiptum við hana. Gagnaðili muni ekki rjúfa trúnað við þá leigjendur sem komið hafi að máli við hann vegna háttsemi álitsbeiðanda.

Fyrir rúmum áratug hafi stjórn gagnaðila tekið ákvörðun um að fá utanaðkomandi aðila til að gera á fjögurra ára fresti ítarlega könnun á viðhorfum og líðan leigjenda sinna. Fyrir valinu hafi orðið Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands og hafi þar fjölmargir, ekki alltaf þeir sömu, sinnt þessu viðamikla verkefni. Þar sem húsvarslan geti verið afar vandasöm og stöku leigjandi haft tilhneigingu til að skella skuld á húsverði hafi sérstaklega verið kannað hvað íbúum fyndist almennt um gæði húsvörslunnar. Meðfylgjandi séu niðurstöður þjónustukannana sem gerðar hafi verið á árunum 2010, 2014 og 2018. Þar komi fram að 67% svarenda hafi fundist húsvarslan vera mjög góð (40%) eða frekar góð (27%), 23% hvorki góð né slæm, en aðeins um 10% svarenda hafi fundist hún vera frekar slæm (7%) eða mjög slæm (3%). Það sé vissulega tilgangur gagnaðila með gerð þessara þjónustukannana að taka mið af niðurstöðum þeirra svo að bæta megi þjónustu við leigjendur. Úr þessum niðurstöðum megi lesa að almenn ánægja ríki með húsvörsluna. Reglulegar og vandaðar þjónustukannanir styðji við þá áherslu sem gagnaðili hafi lagt á að bæta stöðugt búsetuumhverfi leigjenda sinna.

III. Forsendur

Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2009 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Samkvæmt 51. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi íbúðarhúsnæðis að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið sé falt til leigu í að minnsta kosti eitt ár. Í þágildandi 2. mgr. sömu greinar voru í 11 töluliðum talin upp tilvik þar sem forgangsréttur leigjanda gilti ekki. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum, nr. 36/1994, kom fram að þar sem frávikin væru undantekningar frá meginreglu 1. mgr. ákvæðisins bæri að skýra þau þröngt. Undartekningarnar væru gerðar til að koma til móts við þá hagsmuni leigusala sem nauðsynlegt, eðlilegt eða sanngjarnt væri að virtir væru þegar eignarréttur hans og ráðstöfunarréttur sætti slíkum takmörkunum sem forgangsréttur leigjanda fæli í sér. Undantekningar væru það skýrar og ljósar að ekki þætti sérstök þörf eða ástæða til sérstakra skýringa eða umfjöllunar um einstaka töluliði. Þeir skýrðu sig sjálfir.

Í 1. mgr. 52. gr. húsaleigulaga segir að vilji leigjandi nýta sér forgangsrétt samkvæmt 1. mgr. 51. gr., skuli hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti að minnsta kosti þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti falli forgangsréttur hans niður. Í 2. mgr. sömu greinar segir að telji leigusali að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af þeim ástæðum sem greinir í 2. mgr. 51. gr. skuli hann innan 14 daga frá því að hann fái tilkynningu samkvæmt 1. mgr. gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hverjar ástæður standi forgangsréttinum í vegi. Að öðrum kosti teljist hann una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem komi glöggt fram í leigusamningi eða uppsögn ástæður sem útiloki forgangsréttinn.

Gagnaðili sagði leigusamningi aðila upp í lok október 2019 og fór fram á að íbúðinni yrði skilað eigi síðar en 2. nóvember 2020. Í áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 39/2020 á milli sömu aðila var það niðurstaða nefndarinnar að uppsögn gagnaðila væri lögmæt. Með bréfi álitsbeiðanda, dags. 22. júlí 2020, tilkynnti hún að hún vildi nýta forgangsrétt til leigu íbúðarinnar með vísan til  1. mgr. 52. gr. húsaleigulaga. Með bréfi gagnaðila, dags. 4. ágúst 2020, hafnaði hann þeirri beiðni. Uppfylltu báðir aðilar þannig formkröfur 52. gr. laganna.

Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi eigi ekki forgangsrétt til leigu með vísan til undanþágureglna 9. og 10. töluliða 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga. Í 9. tölulið segir að forgangsréttur leigjanda gildi ekki hafi hann á leigutíma gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gætu riftun. Gagnaðili segir að áralöng, óásættanleg hegðun álitsbeiðanda í garð starfsmanna hans og annarra íbúa hússins hefði getað leitt til riftunar á leigusamningnum samkvæmt 8. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga en álitsbeiðandi hafi ekki látið af hegðun sinni þrátt fyrir áminningar. Í nefndum 8. tölul. segir að vanræki leigjandi, þrátt fyrir skriflegar áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans sé leigusala rétt að rifta leigusamningi.

Með bréfi gagnaðila, dags. 10. júní 2015, var álitsbeiðanda send áminning vegna slæmrar hegðunar gagnvart vaktmönnum í húsinu. Tekið var fram að léti hún ekki af þessari hegðun væri uppsögn samningins óhjákvæmileg. Með öðru bréfi, dags. 5. júlí 2016, var álitsbeiðanda send lokaáminning vegna slæmrar hegðunar gagnvart vaktmönnum og starfsmönnum gagnaðila. Fram kom að léti hún ekki samstundis af þessari hegðun yrði leigusamningi sagt upp. Engar skriflegar áminningar bárust álitsbeiðanda vegna hegðunar hennar gagnvart öðrum íbúum hússins. Þá bárust ekki frekari skriflegar aðvaranir eða áminningar. Í uppsagnarbréfi gagnaðila, dags. 30. október 2019, er í engu minnst á vanefndir af hálfu álitsbeiðanda en uppsögnin var send rúmum þremur árum eftir lokaáminningu gagnaðila.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi átti í samskiptaerfiðleikum við tvo vaktmenn gagnaðila. Gagnaðili hefur ekki skýrt þessa samskiptaerfiðleika með öðrum hætti en almennu orðalagi um að álitsbeiðandi hafi sýnt þeim dónaskap og vanvirðingu af tilefnislausu. Einnig að hún hafi sýnt starfsmönnum gagnaðila óviðunandi hegðun. Álitsbeiðandi hefur bent á að hún sé viðkvæm og lítið þurfi til að æsa hana upp eða hún segi eitthvað sem hún ætti ekki að segja. Hún sé minnimáttar sem standi höllum fæti og hafa beri hliðsjón af aðstöðumuni aðila. Kærunefnd telur að gagnaðili beri sönnunarbyrði um að álitsbeiðandi hafi vanefnt samninga aðila á leigutíma svo að riftun geti varðað og að gagnaðila hafi ekki tekist sú sönnun. Í því sambandi telur kærunefnd að ekki sé hægt að leggja til grundvallar margra ára gamlar viðvaranir gagnaðila auk þess sem hvergi var minnst á riftun samnings í þeim bréfum eða því lýst með hvaða hætti álitsbeiðandi hafi nákvæmlega brotið af sér og gagnvart hverjum.

Gagnaðili telur jafnframt að það að álitsbeiðandi hafi sýnt vaktmönnum hans ítrekaðan dónaskap, vanvirðingu og slæma hegðun megi jafna við persónulega meingerð gagnvart honum sem varðað geti riftun enda um að ræða starfsmenn hans að ræða, sbr. nefndur 8. tölul. Kæruefnd telur að þar sem engar upplýsingar liggja fyrir um það hvað það var sem álitsbeiðandi sagði við vaktmenn eða aðra starfsmenn gagnaðila sé ekki hægt að meta hvort hún hafi gerst sek um persónulega meingerð gagnvart þeim eða gagnaðila. Þegar af þeirri ástæðu er ekki hægt að fallast á rökstuðning gagnaðila hér um.

Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga gildir forgangsréttur leigjanda ekki hafi leigjandi á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg að hann hafi sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.

Gagnaðili segir að aðrir leigjendur hafi kvartað undan dónaskap af hálfu álitsbeiðanda. Hann gefur þó ekki upp fjölda þeirra kvartanna, eðli þeirra, hverjir hafi kvartað eða á hvaða tíma þær komu fram. Fram kemur af hálfu gagnaðila að álitsbeiðandi hafi sýnt þessa hegðun svo árum skipti og að ítrekað hafi verið rætt við hana. Gegn neitun álitsbeiðanda telur kærunefnd ekki unnt að leggja til grundvallar fullyrðingar gagnaðila þar um.

Í fyrrnefndu bréfi gagnaðila, dags. 4. ágúst 2020, segir að einnig megi vísa til 1. og 2. tölul. 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga til stuðnings því að forgangsréttur leigjanda gildi ekki. Samkvæmt 1. tölul. gildir forgangsréttur ekki sé um einstaklingsherbergi að ræða. Í leigusamningi aðila kemur fram að hið leigða sé tveggja herbergja íbúð á 3. hæð hússins. Gagnaðili nefnir að þar sem um einstaklingsíbúð sé að ræða megi fyrir rýmkandi lögskýringu eða lögjöfnun fella hana undir ákvæðið. Kærunefnd telur engin efni til þess að fallast á þetta með gagnaðila. Samkvæmt 2. tölul. 2. mgr. 51. gr. gildir forgangsréttur leigjanda ekki sé hið leigða húsnæði í sama húsnæði og leigusali búi í sjálfur. Gagnaðili er sjálfseignarstofnun sem sér um rekstur á félagslegu leiguhúsnæði fyrir öryrkja og því er ekki hægt að jafna því við aðstæður þar sem leigusali býr í sama húsnæði og leigjandi.

Með hliðsjón af framanrituðu fellst kærunefnd á kröfu álitsbeiðanda, en tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum um samskiptaerfiðleika álitsbeiðanda við starfsmenn gagnaðila og aðra leigjendur hans. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer aftur á móti ekki fram fyrir kærunefndinni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi forgangsrétt til leigu á hinu leigða.

 

 

Reykjavík, 18. janúar 2021

 

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira