Mál nr. 30/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 10. janúar 2025
í máli nr. 30/2024
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Kærunefnd telur kröfur sóknaraðila vera að viðurkennt verði að varnaraðila verði gert að endurgreiða sóknaraðila húsaleigu vegna tímabilsins 10.−30. nóvember 2023, að fjárhæð 112.044 kr. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila beri ekki að greiða húsaleigu fyrir desember 2023 og janúar, febrúar, mars, apríl og maí 2024, en varnaraðili hefur gert kröfur þar um í heimabanka hennar. Hið sama gildi um kröfur sem verði settar fram eftir þennan tíma. Þá gerir sóknaraðili kröfu um að viðurkennd verði skylda varnaraðila til að endurgreiða tryggingarfé vegna hins leigða húsnæðis um leið og sóknaraðila hafi verið unnt að tæma það.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að hafna beri kröfum sóknaraðila að svo stöddu og til þrautavara að endurgreiðslukrafa sóknaraðila verði lækkuð og að viðurkennt verði að hann eigi rétt til húsaleigu að minnsta kosti að hluta fyrir tímabilið desember 2023 til apríl 2024.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 13. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 25. apríl 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 6. maí 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 13. maí 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2023 til 30. ágúst 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E í Grindavík. Ágreiningur snýst um hvort sóknaraðila beri að greiða varnaraðila leigu eftir 10. nóvember 2023 en þá var íbúum Grindavíkur gert að yfirgefa heimili sín samkvæmt ákvörðun Lögreglustjórans á Suðurnesjum sem tekin var í samráði við Almannavarnir sem samhliða lýstu yfir neyðarstigi á grundvelli laga um almannavarnir. Einnig er ágreiningur um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður Almannavarnir hafa lýst yfir óvissustigi vegna jarðhræringa á Reykjanesskaga 25. október 2023. Hinn 10. nóvember 2023 hafi Lögreglustjórinn á Suðurnesjum, í samráði við Almannavarnir, tekið ákvörðun um að rýma Grindavíkurbæ. Vegna rýmingarinnar hafi samhliða verið ákveðið að færa hættustig almannavarna upp á neyðarstig. Frá þeim tíma hafi ýmist verið í gildi hættustig eða neyðarstig almannavarna og hafi þrjár goshrinur átt sér stað síðan þá. Jarðhræringar séu enn í Grindavík og miklar skemmdir hafi orðið á bænum. Jafnframt búist sérfræðingar við að eldgos muni hefjast þar á ný. Þar af leiðandi sé hættustig enn í gildi, en hættustig almannavarna byggi á því mati Almannavarna að heilsu og öryggi manna, umhverfis eða byggðar sé ógnað af náttúruvöldum þó ekki svo alvarlega að um neyðarstig sé að ræða. Sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina 10. nóvember 2023 í kjölfar rýmingar bæjarins og hafi hún þurft að hafa aðra íbúð á leigu frá þeim tíma. Í ljósi þeirrar hættu sem sé aðsteðjandi hafi sóknaraðili hvorki getað snúið aftur né hugnist henni að búa í Grindavík í framtíðinni.
Hinn 28. nóvember hafi sóknaraðili óskað eftir afstöðu varnaraðila varðandi leigugreiðslur og tjáð honum að hún hefði fengið þær upplýsingar að henni væri ekki skylt að greiða leigu við núverandi aðstæður. Varnaraðili hafi ekki fallist á að fella niður leiguna og haldið því fram að á henni hvíldi skylda til greiðslu. Næsta dag, eða 29. nóvember, hafi sóknaraðili sent skilaboð og óskað eftir því við fyrirsvarsmann varnaraðila að leigusamningi yrði rift þar sem hún gæti ekki búið lengur í Grindavík. Fyrirsvarsmaðurinn hafi svarað 30. nóvember og sagt að hann gæti ekki svarað henni strax. Sóknaraðili hafi ítrekað sent skilaboð í framhaldinu en varnaraðili svarað illa og ekki verið tilbúinn að verða við kröfum sóknaraðila eða mæta henni með neinum hætti. Hann hafi borið við að lögmaður hans hafi tjáð honum að honum væri ekki skylt að verða við riftuninni. Þá hafi varnaraðili ekki svarað skilaboðum sóknaraðila frá því í lok janúar. Aftur á móti hafi hann sent kröfur vegna leigu fyrir desember 2023 og janúar, febrúar og mars 2024. Lögmaður sóknaraðila hafi sent kröfubréf með ábyrgðarpósti á heimilisfang varnaraðila 2. febrúar 2024 þar sem ítrekað hafi verið að leigusamningi hefði verið rift, en því hafi ekki verið svarað.
Ákvæði 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi verið bætt í húsaleigulögin með breytingarlögum nr. 94/2023. Tilefni lagasetningarinnar hafi verið að bregðast við réttarstöðu íbúa í Reykjanesbæ og þeirri stöðu sem hafi verið fyrir hendi eftir að rýming Grindavíkur hafi verið fyrirskipuð 10. nóvember 2023. Í athugasemdum með ákvæðinu í frumvarpi segi að lagðar séu til breytingar á húsaleigulögum til þess að skýra nánar réttarstöðu leigjanda sem hafi misst afnot af húsnæði sínu vegna fyrirmæla stjórnvalda á grundvelli laga um almannavarnir. Fram komi að húsaleigulög taki ekki sérstaklega á því hvernig skuli fara með efndir leigusamninga við afnotamissi leiguhúsnæðis við slíkar aðstæður. Þó yrði að leggja til grundvallar að leigjendur hefðu heimild til riftunar á grundvelli 60. gr. laganna en samkvæmt ákvæðinu sé riftunarheimild meðal annars fyrir hendi spillist húsnæði svo á leigutíma, af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda, að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. eða sé réttur leigjanda verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla, sbr. 5. tölul. 1. mgr. sömu greinar. Réttaráhrif riftunar séu þau að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og leigjandi skuli rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað. Þá hafi komið fram að ljóst sé að leigjendum væri ómögulegt að rýma hið leigða húsnæði í beinu framhaldi af riftun væru enn í gildi fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði stæði. Því hafi þótt mikilvægt að skýra nánar heimildir til riftunar leigusamnings við þessar aðstæður og hvernig skyldi fara um rýmingu. Með ákvæðinu hafi því verið lagt til að kveðið yrði með skýrari hætti á um heimild leigjanda jafnt sem leigusala til riftunar missti leigjandi afnot af hinu leigða húsnæði um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði stæði.
Sóknaraðili hafi lýst því yfir með skilaboðum til varnaraðila 29. nóvember 2023 að hún vildi rifta samningnum. Í skilaboðunum hafi hún jafnframt lýst ástæðu þess, þ.e. að í ljósi aðstæðna í Grindavík gæti hún ekki búið þar áfram. Henni hafi verið þetta heimilt í kjölfar opinberra fyrirmæla um rýmingu í Grindavík 10. nóvember 2023 og atburðarásarinnar sem hafi fylgt í kjölfarið, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Hið sama leiði af almennum reglum, meðal annars 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, í ljósi þess að hið leigða húsnæði hafi verið óíbúðarhæft í kjölfar jarðhræringanna og viðbragða stjórnvalda. Einnig af 5. tölul. 1. mgr. sömu greinar með vísan til rýmingar bæjarins og hættustigs almannavarna sem hafi verið í gildi frá 10. nóvember 2023. Heimildin leiði einnig af almennum reglum samninga- og kröfuréttarins, enda sé ljóst að unnt sé að rifta leigusamningi þegar hið leigða húsnæði verði ekki lengur nýtt til umsaminna nota vegna utanaðkomandi atvika.
Í ljósi afstöðu varnaraðila hafi sóknaraðili sérstaklega tekið fram að sú staðreynd að hann hafi ekki viljað fallast á riftunina geti engu breytt um framangreint, enda samþykkis hans ekki þörf. Það geti þá ekki komið varnaraðila til góða að hafa með hátterni sínu reynt að vekja hughrif sóknaraðila um hið gagnstæða, en burtséð frá riftuninni sé ljóst að varnaraðila hafi verið óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu á tilgreindu tímabili. Meginreglan sé sú að verði leigueign ónothæf til umsaminna nota á leigutíma, vegna tilviljunarkenndra atvika, beri leigusalinn áhættuna á því, enda sé það talið standa honum nær. Af því leiði að leigugreiðslur falli niður frá og með þeim degi sem hið leigða húsnæði hafi orðið ónothæft. Um framangreint megi meðal annars vísa til dóms Hæstaréttar frá 28. febrúar 2013, í máli nr. 587/2012. Greiðsluskylda sóknaraðila hafi því fallið niður 10. nóvember 2023, enda hafi frá þeim tíma hið leigða húsnæði verið ónothæft til umsaminna nota. Framangreind niðurstaða leiði jafnframt af meginreglum samninga- og kröfuréttarins. Þar sem ekki sé unnt að nota hið leigða húsnæði með umsömdum hætti séu þannig brostnar forsendur fyrir leigugreiðslum. Að sama skapi væri ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera ákvæði leigusamningsins um leigugreiðslur fyrir sig við slíkar aðstæður, sbr. 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Sjónarmið um tillits- og trúnaðarskyldur í samningssamböndum leiði enn fremur til sömu niðurstöðu. Þessi sjónarmið hafi nú að einhverju leyti verið lögfest sérstaklega í húsaleigulög.
Með fyrrnefndum breytingarlögum nr. 94/2023 hafi verið lögfest nýtt ákvæði 35. gr. húsaleigulaga. Í athugasemdum með ákvæðinu í frumvarpinu hafi komið fram að rétt þætti að kveðið yrði á um með skýrum hætti að hafi leigjandi orðið fyrir afnotamissi vegna fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði, geti leigjandi farið fram á að leigusali bæti leigjanda afnotamissinn með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi vegna þess tíma sem afnotamissirinn hafi varað. Líkt og sérstaklega hafi verið tiltekið í nefndaráliti með frumvarpinu hafi aftur á móti ekki verið um að ræða breytingu á gildandi rétti, enda hafi hið sama leitt af almennum reglum kröfuréttarins.
Sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina 10. nóvember 2023 í kjölfar fyrirmæla Almannavarna og lögreglustjóra þar um. Frá þeim tíma hafi ýmist verið í gildi neyðarástand almannavarna eða hættuástand almannavarna og Grindavík samkvæmt framansögðu verið skilgreind sem hættusvæði. Ljóst sé því að allt frá þeim degi hafi sóknaraðili átt rétt á fullum afslætti af leigugreiðslum á grundvelli 35. gr. húsaleigulaga.
Í fyrsta lagi sé þess krafist að varnaraðili endurgreiði leigu vegna tímabilsins 10.−30. nóvember 2023 enda hafi verið í gildi opinber fyrirmæli um brottflutning íbúa frá Grindavík sem hafi á þeim tíma verið skilgreind sem hættusvæði, sbr. 35. gr. húsaleigulaga. Framangreint leiði almennt af almennum reglum samninga- og kröfuréttar. Fjárhæð leigugreiðslna sóknaraðila vegna nóvember hafi numið 168.066 kr. Hlutfallslegur afsláttur vegna tímabilsins frá 10.−30. nóvember hafi því numið 112.044 kr. Í öðru lagi sé þess krafist að viðurkennt sé að varnaraðili hafi ekki heimild til að krefja um leigu fyrir desember 2023 og janúar, febrúar og mars 2024. Þessi krafa sé byggð á riftun sóknaraðila 29. nóvember 2023 og greiðsluskylda hennar því fallið niður umrædda mánuði. Óháð því að greiðsluskylda hafi fallið niður vegna riftunar hafi hún einnig verið fallin niður frá því tímamarki sem fasteignin hafi orðið ónothæf til umsaminna nota vegna jarðhræringa og aðgerða stjórnvalda, eða frá 10. nóvember 2023, enda beri leigusali áhættu á slíku. Óháð því að greiðsluskylda hafi fallið niður vegna riftunar, hafi sóknaraðili einnig átt rétt á fullum afslætti af leigugreiðslum allt umrætt tímabil, sbr. 35. gr. húsaleigulaga. Í þriðja lagi beri varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé um leið og sóknaraðili hafi haft færi á að rýma hið leigða, í kjölfar þess að hættustigi almannavarna hafi verið aflétt, sbr. 40. gr. og 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður að samkvæmt ákvæðum leigusamningsins verði honum ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma nema aðilar hafi samið svo um á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem skuli tilgreind í leigusamningi. Engar forsendur, atvik eða aðstæður, sem gætu legið til grundvallar uppsögn, hafi verið skráðar í leigusamninginn að undanskildu ákvæði 13. tölul. vegna vanskila á leigu.
Með bréfi lögmanns sóknaraðila, dags. 2. febrúar 2024, hafi riftun verið lýst yfir á leigusamningnum á þeirri forsendu að Lögreglustjórinn á Suðurnesjum hafi tekið ákvörðun um rýmingu 10. nóvember 2023 í framhaldi af því að Almannavarnir hafi lýst yfir neyðarstigi almannavarna í bænum sama dag vegna jarðhræringa á Reykjanesskaga. Í riftunaryfirlýsingunni hafi sóknaraðili haldið því fram að hún hafi yfirgefið hið leigða húsnæði 10. nóvember 2023 og að hún hafi ekki getað snúið aftur vegna aðsteðjandi hættu og teldi ekki öruggan kost að snúa aftur til Grindavíkur. Með bréfi lögmannsins, dags. 14. febrúar 2024, hafi riftunin verið ítrekuð og gerð krafa um uppgjör á húsaleigu. Varnaraðili hafi á öllum stigum mótmælt riftunaryfirlýsingunni og kröfum um endurgreiðslu. Sóknaraðili hafi ekki verið búin að rýma hið leigða á þeim tíma sem riftunaryfirlýsingarnar hafi verið sendar, en hún hafi rýmt það 28. mars 2024.
Við gerð leigusamningsins hafi sóknaraðila verið kunnugt um jarðhræringar í nálægð Grindavíkur. Eldgos hafi byrjað við Fagradalsfjall 19. mars 2021 í kjölfar jarðskjálftahrinu sem hafi staðið í um þrjár vikur. Gosinu hafi formlega lokið 18. desember 2023. Þann 10. júlí 2023 hafi eldgos hafist við Litla-Hrút, sem hafi staðið til 5. ágúst 2023. Stöðug skjálftahrina hafi verið í og við Grindavík til margra ára, sem sé alkunna.
Þann 13. nóvember 2023 hafi lögreglustjórinn tekið ákvörðun um að hleypa fólki sem hafi verið með lögheimili í Grindavík tímabundið inn á heimili sín. Almannavarnir hafi tilkynnt 22. nóvember 2023 að vegna jarðhræringa í Grindavík væri aftur breytt frá neyðarstigi yfir á hættustig og íbúum Grindavíkur í framhaldinu verið veittar rýmri heimildir til að sækja heimili sín til að gæta að verðmætum og huga að eignum sínum. Ríkislögreglustjóri hafi ákveðið 18. desember 2023 að setja á neyðarstig vegna eldgoss sem hafi hafist við Sundhnjúkagíga á Reykjanesskaga. Þann 22. sama mánaðar hafi almannavarnir að nýju verið færðar á hættustig og aðgengi íbúa að bænum aukið. Með ákvörðun lögreglustjórans 19. febrúar 2024 hafi verið fallið frá fyrirmælum um brottflutning úr Grindavík frá og með þeim degi en ákvörðun lögreglustjórans um brottflutning með heimild í 24. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir hafði tekið gildi 15. janúar 2024 og verið framlengd í eitt skipti 4. febrúar 2024. Í framhaldinu hafi öllum Grindvíkingum verið heimilað að dvelja og starfa í bænum allan sólarhringinn. Með sérstakri tilkynningu lögreglustjórans 18. mars 2024 hafi verið upplýst að hvorki stafaði hætta af eldgosi sem hafi byrjað 16. mars 2024 á Reykjanesskaga né hafi verið gerðar takmarkanir á dvöl íbúa Grindavíkur í bænum.
Riftun sóknaraðila hafi ekki farið fram með lögmætum hætti. Þá verði varnaraðila í engu kennt um þær aðstæður sem hafi skapast í Grindavík vegna jarðhræringa. Hið leigða húsnæði hafi verið íbúðarhæft frá 10. nóvember 2023, nema fyrir tímabundin fyrirmæli yfirvalda vegna hættuástands í og við Grindavík.
Afnotamissir sóknaraðila vegna opinberra fyrirmæla yfirvalda um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem hið leigða húsnæði standi, geti ekki talist til lengri tíma í skilningi 35. gr., 9. tölul. 60. gr. og 12. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, sérstaklega þegar litið sé til þess að leigusamningur aðila gildi til 30. ágúst 2025. Beita beri þröngri lögskýringu við túlkun á tilvitnuðum ákvæðum sem séu íþyngjandi fyrir varnaraðila og inngrip í atvinnuréttindi hans.
Opinber fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæðinu hafi staðið yfir frá 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024 þegar lögreglustjórinn hafi fallið frá fyrirmælum um brottflutning. Afnotamissir sóknaraðila hafi ekki verið á öðru tímabili og hún haft alla möguleika til að nýta húsnæðið utan þess tíma. Á téðu tímabili hafi sóknaraðili þó með heimild opinberra yfirvalda haft takmörkuð afnot af hinu leigða húsnæði um langan tíma til að gæta að eigum sínum.
Ekki megi líta til hughrifa sóknaraðila vegna jarðhræringanna við úrlausn málsins heldur einungis til hinna opinberu fyrirmæla yfirvalda um brottflutning og tímasetningu þeirra.
Sóknaraðili geti hvorki byggt riftunina á 3. né 5. tölul. 60. gr. húsaleigulaga enda liggi ekkert fyrir um að hið leigða hafi verið óíbúðarhæft vegna annarra ástæðna en tímabundinna fyrirmæla yfirvalda. Sóknaraðili geti heldur ekki stutt riftun sína við 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, sem dómstólar hafi ekki beitt nema með varhug.
Þær aðstæður sem hafi skapast í Grindavík, vegna tímabundinna fyrirmæla opinberra aðila um brottflutning fólks af hættusvæði, hafi verið óviðráðanlegar (force majeure) og aðilum ekki verið þar um að kenna. Óviðráðanleikinn hafi verið tímabundinn og ekki til lengri tíma. Aðstæðum verði ekki jafnað til þeirra aðstæðna sem hafi verið uppi í dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012 þar sem leiguíbúð geti ekki talist ónothæf nema á tilteknum tíma.
Taka beri tillit til hagsmuna beggja aðila. Vegna hinna óviðráðanlegu aðstæðna hafi hið opinbera komið sóknaraðila til hjálpar með stuðningi á grundvelli laga nr. 94/2023 og með húsnæðisbótum, sem heimilt sé að greiða samhliða hinum sérstaka húsnæðisstuðningi samkvæmt bráðabirgðaákvæði IV í lögum um húsnæðisbætur, nr. 75/2016. Varnaraðili, sem eigi stjórnarskrárvarin réttindi samkvæmt 72. gr. laga nr. 33/1944, hafi engan stuðning fengið frá opinberum yfirvöldum vegna hinna óviðráðanlegu aðstæðna en inngrip í atvinnuréttindi hans með lögum nr. 94/2023 séu andstæð tilvitnuðu ákvæði í stjórnarskrá. Varnaraðila hafi engin miskunn verið sýnd af löggjafanum vegna hinna óviðráðanlegu atvika.
Ekki hafi verið upplýst hvort og með hvaða hætti sóknaraðili hafi notið sérstaks húsnæðisstuðnings vegna náttúruhamfaranna á grundvelli laga nr. 94/2023 og/eða húsnæðisbóta vegna leigusamnings við varnaraðila samhliða hinum sérstaka húsnæðisstuðningi samkvæmt bráðabirgðaákvæði IV í lögum um húsnæðisbætur. Ekki sé hægt að viðurkenna lögmæti riftunarinnar þegar svo kunni að vera að hún hafi byggt á leigusamningi aðila gagnvart opinberum aðilum vegna húsnæðisstuðnings. Til vara geri varnaraðili kröfu um að hafnað verði að taka kröfur sóknaraðila til greina að svo stöddu af þessum ástæðum. Kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjár beri að hafna með hliðsjón af framangreindu og eftirgreindu með því að sóknaraðili sé greiðsluskyldur gagnvart varnaraðila á leigu eða hluta leigu, jafnvel þótt talið verði að riftunin hafi verið lögmæt.
Verði riftunin talin lögmæt verði að leggja til grundvallar að hún miðist þá við móttöku varnaraðila á riftunaryfirlýsingunni, dags. 2. febrúar 2024. Ekki sé hægt að meta samskipti aðila í tölvupóstum til lögmætrar riftunaryfirlýsingar. Réttaráhrif riftunar séu þau að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningum falli niður frá dagsetningu riftunar.
Ákvæði 35. gr. húsaleigulaga hafi sérstaklega verið lögfest í desember 2023 til að taka tillit til þess hættuástands sem hafi skapast í Grindavík vegna jarðhræringa. Verði svo talið að afnotamissir sóknaraðila hafi verið til lengri tíma verði að leggja til grundvallar að aðilar máls hafi ekki átt fund eða viðræður um þann hugsanlega rétt sem sóknaraðili eigi til hlutfallslegs afsláttar af leigu vegna þess hættuástands í Grindavík sem hafi verið lýst að framan. Sóknaraðili hafi ekki leitað úttektarmanna samkvæmt ákvæðinu en heimilt sé að bera álit þeirra undir kærunefnd húsamála. Ágreiningur aðila um afslátt verði ekki borinn beint undir nefndina. Af þessum sökum beri að hafna því að taka afsláttarkröfur sóknaraðila til greina, að minnsta kosti vegna leigu fyrir tímamark riftunar, teljist hún lögmæt. Rök séu fyrir því að hafna eigi kröfum sóknaraðila að svo stöddu vegna þessa eða vísa þeim ex officio frá.
Hafi riftun sóknaraðila verið lögmæt hafi sóknaraðila borið að rýma hið leigða húsnæði án ástæðulauss dráttar þegar fyrirmælum aðila vegna hættuástands hafi verið aflétt. Ákveðið hafi verið af hálfu lögreglustjórans 13. nóvember 2023 að hleypa fólki tímabundið til heimila sinna. Allt frá þeim degi hafi sóknaraðili átt möguleika á því að rýma hið leigða húsnæði og eftir 19. febrúar 2024 hafi engar hömlur verið á aðgengi hennar að hinni leigðu íbúð. Sóknaraðili hafi þó ekki rýmt hið leigða húsnæði fyrr en 28. mars 2024. Sóknaraðila hafi verið skylt að greiða leigu til þess tíma sem hún hafi rýmt hið leigða og geti því ekki átt kröfur til annars en að varnaraðili felli niður kröfurnar frá 28. mars 2024.
Í 12. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, sbr. 26. gr. laga nr. 94/2023, segir að leigjandi skuli rýma leiguhúsnæði án ástæðulauss dráttar þegar fyrirmælum yfirvalda hafi verið aflétt og eigi síðar en sjö dögum eftir afléttingu þeirra. Hafi leiguhúsnæðið ekki verið rýmt innan þess frests skuli leigusali eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líði frá lokum frestsins þar til leiguhúsnæðið hafi verið rýmt. Sóknaraðila beri því að lágmarki að greiða varnaraðila leigu fyrir tímabilið frá 26. febrúar 2024 til 26. mars sama árs.
Verði svo talið að sóknaraðila hafi verið mögulegt að rýma hið leigða fyrr, þegar hún hafði takmarkað aðgengi að hinu leigða húsnæði samkvæmt fyrirmælum yfirvalda, sé eðlilegt og rétt að hún greiði leigu til varnaraðila frá þeim tíma, sem sé sjö dögum eftir að henni hafi verið rýmingin möguleg. Að mati varnaraðila megi færa rök fyrir því að rýming hafi þannig mátt fara fram af hálfu sóknaraðila í fyrsta lagi 20. nóvember 2023.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi nú gert kröfu vegna maímánaðar og bæti sóknaraðili því kröfu vegna þess mánaðar við kröfugerðina. Einnig sé nauðsynlegt að bæta við kröfum sem varnaraðili kunni að beina til hennar í framtíðinni, haldi hann uppteknum hætti.
Yrði túlkun varnaraðila á ákvæðum laga nr. 94/2023 lögð til grundvallar hefði lagasetningin verið tilgangslaus. Það hafi ljóslega ekki verið tilætlan löggjafans. Þá sé nauðsynlegt að andmæla almennt þeim málatilbúnaði að sóknaraðili hafi eða kunni að hafa fengið stuðning frá hinu opinbera. Fyrir hið fyrsta hefði slíkur stuðningur verið algjörlega óviðkomandi fyrirliggjandi máli. Í öðru lagi hafi sóknaraðili ekki fengið húsnæðisstuðning frá hinu opinbera, en ástæða þess sé sú að þegar hún hafi orðið að hverfa frá Grindavík hafi henni verið boðið að starfa í F, þar sem hún hafi dvalið í húsnæði á vegum vinnuveitanda, en húsnæðið hafi verið hluti af launakjörum hennar. Við umsókn sóknaraðila hafi henni verið tjáð að hún þyrfti að láta í té húsaleigusamning. Í ljósi þess að hún hafði ekki gert slíkan hafi henni verið ómögulegt að sækja um. Í þessu samhengi verði að hafa í huga að hún sé af erlendu bergi brotin og án stuðningsnets hér á landi og ekki haft vitneskju um réttindi sín og úrræði.
Í ágúst 2023 hafi sóknaraðila með engu móti getað verið ljóst það mikla tjón sem hafi verið aðsteðjandi, ekki frekar en öðrum leigjendum í Grindavík eða opinberum aðilum. Það sé þannig fjarstæðukennt að halda því fram að sóknaraðili, sem jafnframt sé af erlendu bergi brotin og ókunnug staðháttum á Íslandi, hafi átt að gera fyrirvara við leigusamning, sem hafi verið saminn einhliða af varnaraðila, um heimild hennar til riftunar vegna náttúruhamfara. Slíkur fyrirvari hefði að auki verið óþarfur enda leiði sama niðurstaða af almennum reglum. Slíkar röksemdir eigi mikið frekar við um varnaraðila en sóknaraðila. Varnaraðili sé enda fyrirtæki sem hafi eignarhald, útleigu og rekstur fasteigna með höndum og megi sem slíkur vera fullkunnug sú áhætta sem rekstrinum kunni að fylgja. Rekstur sé í eðli sínu áhættusamur og geti rekstraraðilar ekki búist við að rekstur þeirra verði arðbær eða að erfiðleikar muni ekki steðja að. Staða varnaraðila og sóknaraðila sé verulega ólík að þessu leyti.
Hættan í Grindavík leiði ekki aðeins af eldgosi og jarðhræringum heldur jafnframt af þeim miklu sprungum í jörðu sem séu þar og feli í sér talsverða áhættu, líkt og lögreglustjórinn hafi ítrekað lýst yfir. Húsnæði sem ekki sé aðgengilegt nema með mikilli hættu geti ekki talist íbúðarhæft. Enn fremur hafi löggjafinn samþykkt lög um kaup á íbúðarhúsnæði í Grindavík, sbr. lög nr. 16/2024. Ein helsta ástæða frumvarpsins hafi verið sú mikla óvissa sem hafi ríkt um búsetuskilyrði í Grindavík. Í þessu felist raunar það mat stjórnvalda að Grindavík sé að stórum hluta óíbúðarhæf sem standi. Til viðbótar hafi verið vatns- og rafmagnslaust og ekki verið hiti á leiguhúsnæðinu, meðal annars í kjölfar 19. febrúar 2024. Við slíkar aðstæður teljist húsnæði einnig óíbúðarhæft. Loks hafi engin starfsemi verið í Grindavík frá 10. nóvember 2023, engin grunnþjónusta, skólar eða verslun. Örfáir hafi dvalist í bænum, ef einhverjir. Það sé einnig af þessum sökum sem húsnæðið teljist óíbúðarhæft.
Í ákvörðun lögreglustjórans frá 19. febrúar 2024 hafi komið fram að hann mæltist enn gegn því að fólk færi til Grindavíkur. Þeir sem færu í bæinn gerðu það á eigin ábyrgð. Hver og einn yrði að bera ábyrgð á eigin athöfnum. Ekki væru starfræktir skólar og innviðir í lamasessi. Stofnlögn heitavatns til bæjarins læki. Það væru tilmæli til fólks að ekki væri hróflað við stillingum heitavatns í húsum. Kalt vatn væri ekki enn komið á og því ekkert neysluvatn. Aðstæður væru aðrar en þær sem telja mættu boðlegar fyrir búsetu í húsum. Jafnframt hafi komið fram að sprungur væru víða í og við bæinn og þær gætu opnast án fyrirvara. Hætta væri metin töluverð á jarðfalli ofan í sprungur vegna sprunguhreyfinga. Opin svæði í og við Grindavík hefðu ekki verið skoðuð sérstaklega. Fólk skyldi halda sig við gangstéttir og götur bæjarins og forðast að fara út á lóðir eða önnur opin svæði. Grindavík hafi verið lokuð öllum öðrum en íbúum bæjarins, starfsmönnum fyrirtækja og þeim sem þyrftu að aðstoða íbúa. Jafnframt hafi komið fram að enn væru hættur á svæðinu í kjölfar eldgoss við Stóra Skógarfell og að aðstæður innan og utan hættusvæðis gætu breyst með litlum fyrirvara. Land risi í Svartsengi. Fram hafi komið að lögreglustjóri ætti ekki von á því að margir Grindvíkingar kysu að dvelja í bænum næturlangt. Það væri heimilt en lögreglustjóri mælti ekki með því. Lögreglustjórinn hafi gefið út áréttingu á framangreindu 8. mars 2024 þar sem meðal annars hafi komið fram að hann mælti alls ekki með því að fólk dveldi í bænum og hafi hættur þess verið áréttaðar. Enn fremur hafi lögreglustjórinn látið rýma Grindavík 16. mars 2024 þegar eldgos hafi byrjað á ný og þá í öllu falli tekið við sama ástand og hafi verið til 19. febrúar að mati varnaraðila.
Þannig sé ekki hægt að líta svo á að fyrirmælum um brottflutning hafi verið aflétt, enda þótt veittar hafi verið rýmri heimildir fyrir Grindvíkinga til þess að vitja eigna sinna. Það sé ekki sambærilegt að vitja eigna sinna og flytja búslóð úr íbúð og framkvæma flutningsþrif. Raunar sé ekki unnt að líta svo á að fyrirmæli um rýmingu leigðs húsnæðis í kjölfar afléttingar fyrirmæla eigi við fyrr en hættuástandi almannavarna hafi verið aflétt, en það sé enn ríkjandi. Vegna vaxandi áhyggna sóknaraðila af framferði varnaraðila, andvaraleysi hans við fyrirspurnum hennar og því að hann hafi ekki látið af innheimtu, hafi sóknaraðili rýmt íbúðina 28. mars 2024. Rýmingin hafi farið fram á eigin ábyrgð sóknaraðila, gegn hennar vilja og í andstöðu við fyrirmæli Almannavarna.
Vegna aðstæðna í Grindavík hafi varnaraðili varla haft neina hagsmuni af því að hið leigða húsnæði yrði rýmt með hraði, enda ljóst að hann hafi ekki getað sett það aftur í útleigu að svo stöddu. Við þessar aðstæður og með tilliti til þeirra miklu hættu sem hafi verið ríkjandi í Grindavík, hefði verið í samræmi við tillits- og trúnaðarskyldur þær sem hafi ríkt í sambandi aðila að veita sóknaraðila aukið svigrúm til þess að rýma hið leigða húsnæði. Jafnvel þótt fallist yrði á að sóknaraðili hefði átt að rýma íbúðina í kjölfar 19. febrúar 2024 leiði af tillits- og trúnaðarskyldum í samningssambandi aðila að varnaraðila hafi ekki verið stætt á því að halda að sóknaraðila þeim ítrasta rétti. Þá sé ekki enn fyrirséð hvort sá óviðráðanleiki sem sé til staðar verði tímabundinn. Hann sé ekki enn liðinn undir lok. Slík óvissa hafi ríkt um búsetuskilyrði í Grindavík að íslenska ríkið hafi sett lög til þess að kaupa upp íbúðarhúsnæði þar. Óviðráðanleikinn sé ekki tímabundnari en í tilfelli húss sem þyrfti að endurbyggja eftir bruna. Það sé bersýnilega ósanngjarnt að bera fyrir sig samning um húsnæði sem vegna síðar tilkominna atvika hafi orðið ónothæft til umsaminna nota. Varnaraðila hafi vegna atburða í Grindavík verið gert ómögulegt að efna meginskyldu sína samkvæmt leigusamningnum.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að hvergi í kröfugerð sóknaraðila sé tekið fram að krafist sé endurgreiðslu á leigu, niðurfellingar á húsaleigukröfum og endurgreiðslu tryggingarfjár, sérstaklega vegna samnings um E í Grindavík. Kröfugerðin kunni að þessu leyti að vera í ósamræmi við 80. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd geti ekki ákveðið með úrskurði að fella niður allar leigukröfur varnaraðila á hendur sóknaraðila um óvisst tímamark, án sérstakrar tilgreiningar á hinu leigða. Eins og krafan hafi verið sett fram verði að vísa henni frá.
Hafi sóknaraðili ekki notið opinbers húsnæðisstuðnings verði að minnsta kosti að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi átt kost á slíkum stuðningi. Hafi það húsnæði sem sóknaraðili flutti í á vegum vinnuveitanda verið hluti af launakjörum sé óeðlilegt að ekki hafi verið gerður um það leigusamningur og tilgreind leiga, sem hinn opinberi húsnæðisstuðningur taki til og hefði getað tekið til.
Með engu móti megi telja að smáskilaboð sóknaraðila hafi uppfyllt formskilyrði riftunar. Það að hafa óskað eftir viðræðum um að ljúka samningssambandi geti ekki talist yfirlýsing um riftun. Fullyrðingum um að varnaraðili hafi viðhaldið misskilningi um að samþykkis væri þörf sé mótmælt.
Í samanburði við tímalengd leigusamnings geti afnotamissir sóknaraðila ekki talist til lengri tíma en frá 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024. Ákvæði 12. tölul. 61. gr. húsaleigulaga verði að túlka samkvæmt orðanna hljóðan og í samræmi við almenna málvenju varnaraðila í hag. Löggjafanum hafi verið í lófa lagið að hafa ákvæðið skýrara að þessu leyti, en það sé íþyngjandi fyrir varnaraðila og beri að skýra þröngt.
Varnaraðili hafi tilgreint opinberar tilkynningar um aðgengi að Grindavík allt frá nóvember 2023. Sóknaraðili hafi átt alla möguleika á því að rýma hið leigða á þeim tímum sem opinberar tilkynningar hafi ekki bannað aðgengi. Leggja verði þær til grundvallar en ekki tilfinningar sóknaraðila.
V. Niðurstaða
Í málinu leikur enginn vafi um heimilisfang þess húsnæðis sem ágreiningur málsins varðar og eru því engin efni til að fallast á frávísunarkröfu varnaraðila.
Sérstökum ákvæðum var bætt við húsaleigulög nr. 36/1994 með breytingalögum nr. 94/2023 um sértækan húsnæðisstuðning vegna náttúruhamfara í Grindavíkurbæ, þar með talinn 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sem heimilar leigjanda að rifta leigusamningi í tilviki þar sem hann missir afnot af hinu leigða húsnæði um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæðið stendur, og 35. gr. sem kveður á um að leigusali skuli bæta leigjanda með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi þann afnotamissi sem leigjandi verður fyrir í slíkum aðstæðum. Breytingalögin tóku gildi 19. desember 2023, eða eftir gildistöku leigusamnings aðila og eftir að atvik málsins voru um margt um garð gengin. Til þess ber þó að líta að í nefndaráliti við meðferð frumvarpsins á Alþingi segir að efnisreglurnar sem lagðar séu til megi þegar leiða af almennum reglum kröfuréttar, en að breytingar séu lagðar til á lögunum til að skerpa á réttarstöðu leigjanda og leigusala við þær aðstæður þegar hið opinbera hefur gefið út fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði standi. Þótt ákvæðunum verði ekki beinlínis beitt með afturvirkum hætti um atvik sem voru um garð gengin þegar þau tóku gildi verður höfð hliðsjón af þeim eftir því sem tilefni er til, í ljósi þess að þau hafa að geyma áréttingu á gildandi rétti. Þá telur nefndin að nýmæli og reglur breytingarlaganna taki samkvæmt efni sínu til þeirra atvika sem áttu sér stað eftir gildistöku þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 1/2024.
Lögreglustjórinn á Suðurnesjum rýmdi Grindavíkurbæ í samráði við Almannavarnir 10. nóvember 2023 vegna jarðhræringa og samhliða því var neyðarstigi lýst yfir. Samkvæmt tilkynningunni, sem væntanlega byggðist á 23. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir, var íbúum skylt að rýma hús sín og yfirgefa bæinn. Almannavarnastig var svo fært yfir á hættustig 22. sama mánaðar þannig að íbúum Grindavíkur var veitt rýmri heimild til að gæta að verðmætum og huga að eignum sínum. Frárennsli var ekki virkt í bænum og ekkert rennandi vatn. Samkvæmt tilkynningu 24. nóvember 2023 voru heimildir íbúa í Grindavík rýmkaðar til flutninga á munum sínum, þar sem unnt var að fá heimild fyrir flutningabíl til að flytja eigur en sækja þurfti um það sérstaklega. Einnig var mögulegt að fá aðstoð við að nálgast og flytja eigur, bæði var boðið upp á flutningabíla og mannskap til aðstoðar. Neyðarstigi var síðan aftur lýst yfir 18. desember 2023 vegna eldgoss við Sundhnjúka sem var fært niður á hættustig 22. sama mánaðar. Í tilkynningu Almannavarna 30. desember 2023 segir að Lögreglustjórinn á Suðurnesjum hafi ákveðið að banna ekki dvöl í Grindavík en að hann legðist engu að síður gegn henni. Þá var tilkynnt 13. janúar 2024 að embætti ríkislögreglustjóra hafi ákveðið að beita heimild skv. 24. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir er varði fyrirmæli um brottflutning íbúa frá Grindavík og banna alla dvöl og starfsemi þar. Gert var ráð fyrir að fyrirmælin giltu næstu þrjár vikurnar. Almannavarnastig var svo fært á ný yfir á neyðarstig 14. janúar 2024 vegna eldgoss á Reykjanesi. Samkvæmt tilkynningu Almannavarna 25. janúar 2024 var unnið að skipulagi svo íbúar Grindavíkur gætu vitjað eigna sinna. Fram kom að næsta dag yrði lagt mat á hvort íbúar vestan Víkurbrautar gætu vitjað þeirra. Vegna veðurs töfðust áform um að hleypa íbúum í bæinn en tekið var fram að áfram yrði unnið að því að skipuleggja framkvæmdina með það að markmiði að íbúar fengju jöfn tækifæri til að huga að eignum sínum, athuga með skemmdir og sækja nauðsynjar. Með tilkynningu 28. janúar 2024 var upplýst að aðgengi að bænum yrði stýrt og að þegar allir íbúar hefðu fengið færi á að vitja eigna sinna kæmi sá tími sem íbúar hafi innan bæjar til með að lengjast og yrði þá einnig hægt að sækja um að fara með stærri bíla og flutningabíla inn á svæðið samkvæmt skipulagðri dagskrá. Með tilkynningu 12. febrúar var upplýst að niðurstaða áhættumats væri sú að hægt yrði að opna fyrir aukið aðgengi að Grindavík. Fyrirmælum um brottflutning var síðan aflétt 19. sama mánaðar og tilkynnt að Grindvíkingum og þeim sem starfi í Grindavík væri heimilt að dvelja þar og starfa allan sólarhringinn á eigin ábyrgð og með vitneskju um ástand bæjarins sem var nánar útlistað í tilkynningunni.
Á grundvelli 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi sé réttur hans verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fari í bága við kvaðir sem á eigninni hvíli. Í 2. mgr. sömu greinar er kveðið á um að tilkynning um riftun skuli vera skrifleg og að fylgja skuli rökstuðningur fyrir riftuninni. Þá má geta þess að í 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. sömu laga segir nú að leigjanda sé heimilt að rifta ef hann missir afnot af hinu leigða um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæðið stendur, en umrætt ákvæði öðlaðist ekki lagagildi fyrr en sóknaraðili hafði yfirgefið húsnæðið og rift leigusamningi í verki, sbr. síðari umfjöllun.
Ljóst er af því sem rakið hefur verið hér að framan að atvik sem komu til eftir gerð leigusamnings aðila komu í veg fyrir umsamin afnot sóknaraðila af hinu leigða og leiddu til þess að réttur sóknaraðila var verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla, sbr. 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Með skilaboðum 28. nóvember 2023 gerði sóknaraðili athugasemdir við innheimtu varnaraðila á leigu fyrir desembermánuð og næsta dag bað hún um niðurfellingu á samningnum, enda væri húsnæðið ónothæft til búsetu. Einnig tók hún fram að hún ætlaði ekki að flytja aftur til Grindavíkur, hún hefði fengið vinnu annars staðar á landinu og skilið lykla að hinu leigða eftir í Reykjavík. Þótt sóknaraðili hafi ekki fylgt formsatriðum 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga um skriflega tilkynningu um riftun og rökstuðning gat varnaraðila ekki dulist að í þessum samskiptum sóknaraðila fólust aðgerðir hennar til þess að losna undan skuldbindingargildi samningsins. Þá var varnaraðila að sjálfsögðu fullkunnugt um ástæður þess að sóknaraðili vildi losna undan samningnum. Verður því litið svo á að samningnum hafi verið rift í verki 29. nóvember 2023, þ.e. um leið og lyklunum var skilað. Þá verður talið, í ljósi fyrrnefnds 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, að riftunin hafi verið lögmæt. Á þeim tíma hafði afnotamissirinn staðið yfir í tæpar þrjár vikur sem verður talinn fela í sér verulega skerðingu á umsömdum afnotum í skilningi lagaákvæðisins.
Kemur þá til skoðunar hvort sóknaraðila ber að greiða leigu fram að þeim tíma er hún rýmdi leiguhúsnæðið 28. mars 2024. Kveðið er á um í 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda falli niður frá dagsetningu riftunar og leigjandi skuli rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og leigusali skuli þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Ber hér einnig að hafa hliðsjón af fyrrnefndum 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. en þar er kveðið á um að eftir riftun á grundvelli ákvæðisins skuli leigjandi rýma leiguhúsnæði án ástæðulauss dráttar þegar fyrirmælum hefur verið aflétt og eigi síðar en innan sjö daga frá afléttingu þeirra. Einnig er kveðið á um að hafi húsnæðið ekki verið rýmt innan þess frests skuli leigusali eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá lokum frestsins þar til leiguhúsnæðið hefur verið rýmt. Líkt og áður greinir fól lögfesting ákvæðisins í sér áréttingu á gildandi rétti.
Samkvæmt því sem rakið er hér að framan voru í gildi ýmist opinber fyrirmæli um að óheimilt væri að dvelja í bænum yfir höfuð, heimilt væri að dvelja þar í skemmri tíma til að huga að eignum eða að heimilt væri að dvelja í bænum en að yfirvöld mæltust engu að síður gegn því, frá því að bærinn var rýmdur 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024. Þessi fyrirmæli eiga stoð í lögum nr. 82/2008 um almannavarnir og er öllum skylt að hlíta þeim. Þrátt fyrir að ákvæði 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga geri kröfu um að leigjendur rými leiguhúsnæði þegar í kjölfar riftunar verður að hafa hliðsjón af þeim aðstæðum sem voru uppi og komu í veg fyrir að unnt væri að rýma húsnæðið, sbr. einnig fyrrnefndan 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. Þannig telur nefndin að þrátt fyrir að innan fyrrgreinds tímabils hafi verið heimilt að rýma íbúðina verði að hafa hliðsjón af því að það var erfitt um vik, sérstaklega í ljósi þess að veruleg takmörk voru á þungaumferð, en einnig voru það tilmæli yfirvalda að takmarka viðveru í bænum. Þess utan bitnaði það ekki á hagsmunum varnaraðila þótt íbúðin hafi ekki þegar verið rýmd. Að öllu þessu virtu telur nefndin að forsvaranlegt hafi verið af hálfu sóknaraðila að hefja ekki rýmingu húsnæðisins fyrr en 19. febrúar 2024 en frá þeim tíma var íbúum heimilt að dvelja og starfa í bænum á eigin ábyrgð. Þykir eðlilegt að miða við að sóknaraðili hafi átt að rýma húsnæðið að fullu innan sjö sólarhringa frá þeim degi, sbr. til hliðsjónar fyrrnefndan 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili rýmdi íbúðina hins vegar ekki fyrr en 28. mars 2024 og ber henni því að greiða leigu vegna tímabilsins 27. febrúar 2024 til og með 28. mars 2024, en ekki verður talið að á þessu mánaðartímabili hafi skapast skylda fyrir varnaraðila, á grundvelli gagnkvæmrar tillitsskyldu sem gilt getur að loknum samningstíma, að grípa til aðgerða og rýma húsnæðið á kostnað sóknaraðila. Samkvæmt gögnum málsins nemur krafa varnaraðila vegna febrúar 2024 173.934 kr. og vegna mars 170.312 kr. Ber sóknaraðila því að greiða varnaraðila samtals 171.823 kr. í leigu það tímabil.
Hvað varðar tímabilið frá 10.–29. nóvember 2023 telur kærunefnd að hafa beri hliðsjón af því að frá 10. nóvember var sóknaraðila ómögulegt að nýta húsnæðið vegna þeirra atvika sem lýst hefur verið hér að framan og varði afnotamissirinn um langan tíma. Af sömu ástæðum gat varnaraðili hvorki tekið vörslur húsnæðisins og hagnýtt það, né leigt það út til annarra. Verður því ekki séð að hagsmunir varnaraðila fari forgörðum ef fallist er á að greiðsluskylda sóknaraðila falli með öllu niður á umræddu tímabili. Jafnframt má leiða þessa niðurstöðu af dómi Hæstaréttar í máli nr. 33/2023 þar sem segir að verði leiguhúsnæði ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika falli skylda leigjanda til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er húsnæðið verður ónothæft. Einnig er tekið fram í dómnum að leigusali eigi ekki rétt á leigugjaldi fyrir þann tíma sem leigjandi hefur ekki haft not af hinu leigða af framangreindum sökum. Er því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigu vegna tímabilsins 10.–29. nóvember, eða fram að þeim tíma sem hún nýtti rétt sinn til riftunar, sem hún hafði þegar innt af hendi þegar Lögreglustjórinn á Suðurnesjum tók ákvörðun um rýmingu. Krafa varnaraðila vegna þessa mánaðar nam 168.066 kr. og ber honum því að endurgreiða sóknaraðila 112.044 kr.
Með hliðsjón af því sem að framan greinir um að sóknaraðila beri að greiða sem nemur 171.823 kr. í leigubætur er skuld sóknaraðila við varnaraðila 59.779 kr.
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 465.000 kr. við upphaf leigutíma. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Með hliðsjón af framangreindu er fallist á að varnaraðila sé heimilt að draga 59.779 kr. frá tryggingarfénu en ber að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar þess eða 405.221 kr., sbr. framangreint, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 26. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 24. apríl 2024.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 405.221 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 24. apríl 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 10. janúar 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson