Mál nr. 76/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 76/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 479.970 kr. úr tryggingu varnaraðila. 

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað, sbr. 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 22. júlí 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 5. september 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. september 2024. 
Athugasemdir varnaraðila, dags. 19. september 2024. 
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 19. september 2024. 
Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 20. september 2024. 
Upplýsingar og gögn sem bárust frá sóknaraðila 19. janúar 2025 vegna beiðni kærunefndar. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. september 2023 til 15. september 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hans við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst gera kröfu í tryggingu varnaraðila vegna viðgerða á hurðarspjaldi á gestabaðherbergi. Fatahengi hafi fallið á hurðina og skemmt kantinn á henni og reynt hafi verið að lagfæra það með því að líma og mála í brotið. Hilla í fatahenginu sé skemmd eftir fallið sem og neðri skúffa (brautin), en sennilega hafi verið staðið í henni þegar fatahengið hafi fallið. Þá vanti tappa í vask á gestabaðherbergi og glerkúpull sé brotinn/horfinn á útiljósi. Á baðherbergi hafi listi sprungið frá salerniskassa þar sem raki/vatn hafi legið upp að honum. Loftun hafi greinilega verið verulega ábótavant, en samkvæmt smáskilaboðum varnaraðila hafi hann ekki fullnægjandi þekkingu á því hvernig eigi að lofta úr húsum hér á landi. Afleiðing þess sé sú að öll fjögur stormjárnin í norðanverðu húsinu séu ryðguð og þurfi að skipta þeim út en um sé að ræða þriggja ára glugga. Gluggar sunnanmegin sýni jafnframt merki um að það hafi orðið óeðlileg rakaþétting sem hafi orðið þess valdandi að lekið hafi niður á myrkvunartjöld og eyðilagt þau í tveimur herbergjum. Ekki hafi verið haft fyrir því að þurrka þau eða þrífa til að lágmarka tjón, en það sé í raun algjört andvaraleysi. Vegna gólfefnis virðist sem heilt yfir hafi verið gengið vel um en hundur virðist hafa migið inni án þess að það hafi verið þrifið. Dökkir blettir séu sýnilegir á gólfinu með tilheyrandi tjóni, auk þess sem varnaraðili hafi viðurkennt að það hafi lekið vatn á stofugólfið.

Varnaraðili hafi talið unnt að framkvæma viðgerðir fyrir lægri fjárhæð en 60.000 kr., en það sé fásinna. Jafnframt að sóknaraðili hafi ekki fest hillur við vegg og þær því fallið á hurðina þegar klifrað hafi verið í þeim, en af þeim sökum beri hann ekki ábyrgð. Samtals nemi krafa sóknaraðila 479.970 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að krafa sóknaraðila samanstandi af upptöldum kostnaðarliðum án þess að nokkrum reikningum, tilboðum eða öðrum staðfestingum á útlögðum kostnaði hafi verið framvísað til sönnunar á meintu tjóni. Ekki hafi verið lagðar fram ljósmyndir af húsnæðinu fyrir leigutíma til samanburðar við núverandi ástand.

Því sé mótmælt að fatahengi hafi fallið á hurðina og skemmt á henni kantinn. Örlítil sjáanleg skráma sé á hurðinni, sem sé gömul og slitin. Engar ljósmyndir hafi verið lagðar fram af hurðinni, hvorki fyrir né eftir leigutíma. Einnig sé því mótmælt að hilla í fatahengi sé skemmd eftir fall á hurðina og að neðri skúffa sé brotin. Hvort tveggja sé í sama ástandi og þegar varnaraðili hafi tekið við íbúðinni. Svo virðist sem ekki hafi verið staðið rétt að uppsetningu hillunnar en að jafnaði beri að festa IKEA hillur við veggi. Það hafi ekki verið gert og sé sennilegasta ástæðan fyrir því að hillan hafi færst úr stað og að ekki hafi verið unnt að loka skúffunni sem skyldi. Varnaraðili beri enga ábyrgð á því að innréttingar séu rétt uppsettar í leiguhúsnæði. Handlaugin sé í sama ástandi og hún hafi verið í og muni varnaraðili ekki eftir því að sérstakur tappi hafi verið inni á gestasalerni eða að hann hafi fjarlægður hafi hann verið til staðar. Útiljósið hafi að hluta til verið brotið við upphaf leigutíma auk þess sem það hafi ekki verið réttilega uppsett. Sóknaraðili geti ekki farið fram á endurnýjun á kostnað varnaraðila en þar að auki hafi sóknaraðila verið fullkunnugt um ástand kúpulsins. Engar sjáanlegar skemmdir hafi verið á salerniskassa við lok leigutíma og sé kröfunni því mótmælt. Engar ljósmyndir hafi verið lagðar fram fyrir og eftir af hálfu sóknaraðila. Kröfu vegna stormjárns sé mótmælt. Vegna aðdróttanna um fáfræði varnaraðila sé á það bent að fyrirsvarsmaður hans sé menntaður byggingaverkfræðingur og felist starfsemi varnaraðila í byggingaframkvæmdum. Engar skemmdir sé að sjá á fyrirliggjandi mynd þar sem glugginn sé opinn. Parketið hafi verið illa farið og margviðgert á ýmsum stöðum. Varnaraðili gangist þó við því að vatn hafi lekið úr ryksugu á um það bil 0,5 fermetra svæði. Af fyrirliggjandi myndum sé þó engin sérstök lýti að sjá önnur en aðeins dekkri rákir sem þó falli að lit parketsins. Mögulegt sé að slípa upp dekkri rákir og lakka yfir þær með litlum tilkostnaði, sem varnaraðili geti gert. Ekki þurfi að kosta til nýju parketi fyrir 300.000 kr. Það að ekki hafi verið þrifið upp þvag eftir hund séu ásakanir sem eigi sér enga stoð. Kröfu vegna gluggatjalda sé mótmælt sem fjarstæðukenndri. Í annarri íbúðinni hafi lekið gluggar og lekinn komið ofan frá og vatnið verið ryðrautt. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um lekann 11. janúar 2024, en hann ekki brugðist við. Varnaraðili hafi farið fram á það að sóknaraðili greiddi honum fyrir þriggja klukkutíma vinnu vegna lekans, en því hafi ekki verið sinnt.

Með vísan til framangreinds sé kröfum sóknaraðila mótmælt og þeim hafnað sem haldslausum, órökstuddum og án ásættanlegrar framlagningar gagna. Varnaraðili fari fram á málskostnað, sbr. 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, auk 24% virðisaukaskatts sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi ekki upplýst um skemmd á hurðarspjaldi en sóknaraðili hafi þegar tekið eftir því og varnaraðili viðurkennt það. Aftur á móti hafi hann reynt að fela tjónið með málningu/lími/tipex sem sé ekki í sama lit og spjaldið. Hurðin hafi verið sett upp árið 2020 og verðið fengið frá Birgisson fyrir hurðarspjald með felliþröskuldi. Ekki sé verið að biðja um að eitthvað verði bætt vegna slits við umgengi heldur einfaldlega að skemmdir verði bættar. Varnaraðili hafi viðurkennt að hafa skemmt hilluna og skúffuna í svari til E ehf., en sagt að sóknaraðila væri um að kenna þar sem hann hafi ekki fest hillurnar við vegg. Sóknaraðili hafi átt heima þarna í þrjú ár eftir að allt hafði verið tekið í gegn og ekki í eitt skipti hafi hillan færst úr stað eða verið nálægt því að velta. Botnventill á gestabaðherbergi sé ekki lengur til staðar en hann hafi verið þarna þótt sóknaraðili hafi ekki fyrir því sannanir aðrar en þær að hann hafi keypt handlaugina í IKEA árið 2020. Kúpullinn hafi verið brotinn á leigutíma, um það verði ekki deilt. Sóknaraðili geti fengið myndir frá fasteignasala sem hafi verið teknar tveimur vikum fyrir afhendingu sem sýni að hann hafi verið til staðar. Sóknaraðili hafi sent mynd sem sýni skemmdir á salernislista. Vegna stormjárna hafi gluggar verið settir í árið 2021 og fram að leigutíma hafi ekki borið á neinu ryði. Sóknaraðili geti kallað til fasteignasala, sem geti vitnað til um að loftun hafi nánast engin verið og rakastig þar af leiðandi óeðlilega hátt. Gólfefnið hafi verið lagt árið 2020 og aldrei verið lagað eða bætt, en fram að leigutíma hafi það verið mjög vel með farið að frátalinni einni grunnri rispu sem varnaraðila hafi verið bent á. Gólfefnið sé litað frá framleiðanda og því vandasamt að taka bút og lita hann þannig að hann falli fullkomlega inn í. Því sé hafnað að fá „óiðnlærða“ menn frá varnaraðila til að vinna verkið. Ekki nægi að slípa blettinn burt þar sem það þurfi að blanda inn litinn til að fela skil. Varnaraðili hafi kynnt óeðlilega mikið og ekki gætt þess að opna glugga. Eðli málsins samkvæmt þéttist raki á gluggum í svefnherbergjum þar sem þau snúi í suður og kalt hafi verið í veðri og óeðlilega mikill hiti og raka inni. Þessir gluggar hafi verið settir nýir í árið 2018 og það hafi ekki verið kíttað með þeim að innanverðu þar sem þeir komi saman við loftið. Rakinn hafi því leitað upp fyrir loftklæðningu og þést þar og komið rauðbrúnn niður.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er ítrekað að örlitlar skemmdir á parketi vegna ryksuguróbóta geti ekki réttlætt 300.000 kr. kostnað við lagningu á nýju parketi þegar mjög auðvelt sé að lagfæra smávægilegar skemmdir. Vilji sóknaraðili ekki þiggja lagfæringu af hendi varnaraðila verði hann að bera hallann af því. Varnaraðili hafi greitt fjárhæð við lok íbúðarinnar til að greiða fyrir alþrif hjá ræstingarfyrirtæki sem og hleðslu rafmagnsbifreiðar hans. Fullyrðingu um að baðherbergi hafi verið óþrifið í tíu mánuði sé því mótmælt sem haldlausri. Kröfum sóknaraðila sé mótmælt og hafnað sem haldlausum, órökstuddum og án ásættanlegrar framlagningar gagna um meintar skemmdir og kostnað vegna þeirra. Hvorki hafi verið lagðir fram reikningar vegna kostnaðar né myndir af ástandi húsnæðisins við upphaf leigutíma.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 780.000 kr., sem hann greiddi til varðveislu hjá D ehf. við upphaf leigutíma. Varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 30. júní 2024 og var kæra sóknaraðila móttekin hjá kærunefnd 22. júlí sama ár og þar með innan lögbundins frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 69. gr. sömu laga að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis samhliða gerð leigusamnings og við lok leigutíma og að niðurstöður úttektar sem fari fram við gerð leigusamnings skuli skráðar í sérstakan úttektarkafla í leigusamningi.

Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila nemur 479.970 kr. og sundurliðast með eftirfarandi hætti: 

1. Hurðaspjald með felliþröskuldi: 42.500 kr.
2. Ikea hilla og skúffa: 12.900 kr.
   
3. Ikea botnventill í handlaug: 1290 kr.
4. Glerkúpull á útiljósi: 25.900 kr.
5. Listi á salerniskassa: samtals efni og vinna 27.950 kr.
6. Stormjárn 4 stk.: 15.980 kr. 
7. Parket: 300.000 kr. 
8. Gardínur: 53.490 kr.

Fyrir liggur að aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt á ástandi íbúðarinnar við upphaf né lok leigutíma þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Þá er krafa sóknaraðila ekki byggð á reikningum eða útlögðum kostnaði heldur fyrst og fremst á áætlun, sem og myndum sem hann tók sjálfur við lok leigutíma.

Gegn eindreginni neitun varnaraðila á því að skemmdir hafi orðið á hurðarspjaldi, salerniskassa og stormjárnum á leigutíma telur nefndin að fyrirliggjandi myndir, sem sóknaraðili tók sjálfur við lok leigutíma, dugi ekki til sönnunar hér um. Verður sóknaraðili þannig að bera hallann af því að ákvæðum um sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma sem og skráningu þar um í leigusamning hafi ekki verið fylgt, enda er hér um að ræða skemmdir sem gætu hafa verið til staðar við upphaf leigutíma og/eða leitt af eðlilegri notkun eignarinnar. Sama gildir um kröfu sóknaraðila vegna botnventils sem varnaraðili tekur fyrir að hafa fjarlægt. Er þessum kröfum sóknaraðila því hafnað.

Vegna hillu og skúffu leggur sóknaraðili fram myndir sem sýna smávægilega skemmd á hillu og að skúffan lokist ekki alveg. Varnaraðili hafnar þessari kröfu sóknaraðila og nefnir að röng samsetning hafi leitt til þess að ekki sé unnt að loka skúffunni alveg og þá sé hillan ekki veggföst. Hér sé ekki um að ræða atriði sem séu á ábyrgð varnaraðila enda sóknaraðili séð um samsetningu þessara húsgagna. Nefndin telur að hafa beri hliðsjón af þessu sem og því að sameiginleg úttekt var ekki gerð við upphaf leigutíma. Hefur sóknaraðila þannig ekki tekist að sýna fram á að tjón hafi orðið á þessum húsgögnum á leigutíma og verður því að hafna kröfu hans hér um.

 Vegna gardína þá liggja fyrir myndir sem sóknaraðili tók utan frá sem sýna brúna bletti neðst á tveimur rúllugardínum. Varnaraðili kveður blettina að rekja til þess að ryðgað vatn hafi lekið úr glugganum. Einnig kveðst hann hafa upplýst sóknaraðili um lekann en hann ekki brugðist við. Sóknaraðili staðfestir að varnaraðili hafi upplýst um leka, en að í reynd hafi ekki verið um leka að ræða heldur hafi varnaraðili kynt alltof mikið og útloftun ekki verið fullnægjandi. Vegna þessa hafi raki myndast sem hafi leitað upp fyrir loftaklæðningu og komið rauðbrúnn niður, en ekki hafi verið búið að kítta gluggana að innanverðu þegar þeir hafi verið settir í árið 2018. Kærunefnd telur að gögn málsins geti ekki stutt það að þessar skemmdir hafi komið til vegna óeðlilegrar umgengni um hið leigða á leigutíma. Þess utan upplýsti varnaraðili um þetta ástand í gluggunum líkt og að framan greinir. Nefndin telur þannig að gögn málsins bendi fremur til þess að ástand glugganna hafi leitt til þessara skemmda á gardínunum. Verður þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

Vegna glerkúpuls þá viðurkennir varnaraðili að hann hafi orðið fyrir skemmdum í svari sínu til D 15. júlí 2024, en hann hafnar því þó að bæta tjónið að fullu enda hafi kúpullinn ekki verið rétt uppsettur og brot verið í honum. Gögn málsins styðja ekki þessar fullyrðingar hans en þess utan bendir ekkert til þess að þessi atriði hafi valdið tjóninu á leigutíma. Fellst nefndin því á að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar 25.900 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna þessa.

Vegna parkets þá viðurkennir varnaraðili að lekið hafi úr ryksugu á um það bil 0,5 fermetra svæði og kveður að unnt sé að gera viðgerðir sem hann geti annast sjálfur. Einnig nefnir hann að parketið hafi ekki verið í góðu ástandi við upphaf leigutíma og að það sé margviðgert. Hann hafnar því að hundaþvag hafi valdið skemmdum á því. Kærunefnd telur að þær skemmdir sem urðu á parketinu og eru óumdeildar séu ekki þess eðlis að leggja þurfi parket að nýju á íbúðina. Þá ber að öðru leyti að hafa hliðsjón af því að ekki liggur fyrir hvert ástand parketsins var við upphaf leigutíma vegna skorts á sameiginlegri úttekt. Í samkomulagsskyni hefur varnaraðili fallist á að greiða hluta kröfunnar vegna tjónsins og telur nefndin að bætur vegna þessa séu hæfilega metnar 50.000 kr. Er sóknaraðila því heimilt að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingunni vegna þessa tjóns.

Í ljósi niðurstöðu málsins eru engin efni til að fallast á málskostnaðarkröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 210.000 kr. vegna tímabilsins 10. nóvember til 31. desember 2023.

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 251.724 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. mars 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson