Mál nr. 61/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 61/2024

Skipting kostnaðar. Kaup og uppsetning á sjálfvirkum hurðaopnurum. Gluggaþvottur. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 10. júní 2024, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. september 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. september 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. október 2024, lagðar fyrir nefndina. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D alls tuttugu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna kaupa og uppsetningar á sjálfvirkum hurðaopnara á innganga hússins sem tengist dyrasíma og öryggiskerfi hússins sé jafnskiptur, sem og kostnaður vegna gluggaþvottar.

Álitsbeiðandi byggir á því að um sé að ræða búnað á sameiginlegar hurðir sem eigendur hafi jöfn afnot og gagn af. Búnaðurinn sé tengdur dyrasímakerfi hússins, en það kerfi sé nefnt sem dæmi um það sem falli undir jafnskiptan kostnað, sbr. 4. tölul. B lið 45. gr. laga um fjöleignarhús. Þá skuli kostnaður vegna gluggaþvottar vera jafnskiptur, en ekki sé fallist á með gagnaðila að gluggaþvottur falli undir viðhald hússins.

Gagnaðili byggir á því um sé að ræða stofnkostnað vegna hurðabúnaðarins, enda sé búnaðurinn nýr. Kostnaðurinn sé hlutfallsskiptur þar sem skýra eigi undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptingu kostnaðar þröngt. Búnaðurinn verði settur á fjölmargar sameignarhurðar og þannig lítill hluti hans sem tengist dyrasíma. Vegna kostnaðar við gluggaþvott þá sé í ákvæði 5. tölul. B liðar 45. gr. sérstaklega fjallað um umhirðu sameiginlegs húsrýmis en ytra byrði húss og þar með gluggar á ytra byrði séu ekki húsrými heldur hluti af ytri kápu. Þrif á gluggum, sem sé hluti af viðhaldi þeirra, og allt viðhald á ytra byrði falli undir hlutfallsskiptan kostnað. 

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar fjöleignarhúss gilda ákvæði 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan kemur fram í A lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu og samkvæmt C lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Keyptar voru rafdrifnar hurðapumpur til að setja á hurðir sem eru í sameign. Samkvæmt 4. tölul. B liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skiptist sameiginlegur kostnaður jafnt á milli eigenda þegar um er að ræða kaupverð og viðhald búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Kærunefnd telur að kaup og uppsetning á téðum búnaði falli undir ákvæði þetta enda ljóst að eigendur hafa jöfn afnot og gagn af honum. 

Vegna kostnaðar við gluggaþvott telur kærunefnd að hafa beri hliðsjón af því að ákvæði 5. tölul. B liðar 45. gr. gerir ráð fyrir að allur sameiginlegur rekstrarkostnaður sé jafnskiptur og síðan eru í ákvæðinu nefnd í dæmaskyni nokkur atriði sem falla þar undir, en ekki er um tæmandi talningu að ræða. Það er því ekki skilyrði að um sé að ræða rekstrarkostnað innan sameiginlegs húsrýmis, eins og gagnaðili heldur fram. Þá telur kærunefnd að gluggaþvottur sé hluti af umhirðu hússins fremur en viðhaldi og falli því undir téðan tölulið. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda hér um. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. janúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                    Eyþór Rafn Þórhallsson