Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 115/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

 

Úrskurður

uppkveðinn 15. febrúar 2021

í máli nr. 115/2020 (frístundahúsamál)

 

A, B, C, D og E

gegn

F, G, H, I, Í, J, K, L, M, N, O og Ó

 

Mánudaginn 15. febrúar 2021 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A, B, C, D og E. Umboðsmaður sóknaraðila er P lögmaður.

Varnaraðilar: F, G, H, I, Í, J, K, L, M, N, O, og Ó. Umboðsmaður varnaraðila er Q lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur sé framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 1. janúar 2040.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gera varnaraðilar þá kröfu að kröfu sóknaraðila um framlengingu leigusamnings verði hafnað. Til þrautavara gera varnaraðilar kröfu um að kærunefnd úrskurði að leiga fyrir lóðina skuli vera 150.000 kr. á ársgrundvelli og taki breytingum miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar frá 1. janúar 2021.

Með kæru, dags. 5. október 2020, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. október 2020, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. nóvember 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn frá varnaraðilum með bréfi, dags. 20. nóvember 2020, til upplýsinga og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 26. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndarinnar, dags. 2. desember 2020, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. desember 2020. Voru þær sendar til sóknaraðilum, með bréfi, dags. 11. desember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Þann 29. júlí 2005 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. X (R) með fasteignanúmer frístundahúss nr. X úr landi T (áður U). Í leigusamningnum kemur fram að lóðin hafi áður verið leigð frú Ú frá 1964, en síðar með leigusamningi frá 1986 og leiði leigutakar rétt sinn til þeirra framkvæmda og mannvirkja sem á lóðinni hvíla frá henni. Samningnum var þinglýst og samkvæmt honum var lóðin leigð til fimmtán ára frá 1. janúar 2005 til 1. janúar 2020. Eftir það framlengist samningurinn um eitt ár í senn nema honum sé sagt upp af öðrum hvorum aðilanum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að þeir eigi rétt samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 29. júlí 2005, og afleiddan rétt í gegnum erfðir þar sem það eigi við. Með bréfi, dags. 14. október 2019, hafi varnaraðilar tilkynnt að samningurinn renni út 1. janúar 2020 og vísuðu á sama tíma til 11.-14. gr. laga nr. 75/2008. Á sama tíma hafi þeir lýst sig reiðbúna til viðræðna um áframhaldandi leigu. Samningar hafi ekki tekist á milli aðila og beri því að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 1. janúar 2021, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.

Fyrir liggi nú endurnýjun samningsins. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 29. júlí 2005 með gildistíma til 1. janúar 2020. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt því séu lok leigusamnings 1. janúar 2021. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. framlengist samningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu þegar leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á eigin kostnað.

Ljóst sé að varnaraðilar hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðilar uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 1. janúar 2040.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að þann 23. júlí 2019 hafi varnaraðilum borist tölvupóstur frá einum sóknaraðila þar sem hann hafi vakið athygli á því að leigusamningur væri að renna út og hvort möguleiki væri á áframhaldandi leigu. Þann 25. júlí 2019 hafi varnaraðilar upplýst að vinna við yfirferð á lóðarleigusamningum í T stæði yfir og að varnaraðilar yrðu í sambandi fljótlega með tillögu að nýjum leigusamningi.

Með bréfi, dags. 14. október 2019, hafi athygli sóknaraðila formlega verið vakin á því að leigusamningurinn væri að renna út og varnaraðilar skorað á hann að hefja viðræður um áframhaldandi leigu, væri áhugi fyrir því. Þann 20. janúar 2020 hafi borist tölvupóstur frá einum sóknaraðila þar sem lýst hafi verið yfir áhuga á áframhaldandi leigu. Þann 14. apríl 2020 hafi varnaraðilar sent tölvupóst þar sem sóknaraðilum hafi verið boðinn nýr samningur til 20 ára þar sem leiguverð yrði 150.000 kr. á ári og upphæðin uppreiknuð miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar.

Engin mótmæli eða viðbrögð hafi borist við tillögunni og varnaraðilar því innt eftir svörum af hálfu sóknaraðila. Ekkert svar hafi borist fyrr en varnaraðilar hafi fengið tölvupóst frá kærunefnd húsamála ásamt erindi lögmanns sóknaraðila þar sem þess sé krafist að leigusamningur verði sjálfkrafa framlengdur um 20 ár frá lokum samnings. Í kærunni sé sérstaklega tekið fram að ekki sé óskað eftir því að kærunefndin taki afstöðu til upphæðar leigugreiðslna. Það sé því ljóst að enginn ágreiningur hafi verið kominn upp á milli aðila og furði varnaraðilar sig á ákvörðun sóknaraðila um að vísa málinu beint til nefndarinnar, án þess að reyna að ná samkomulagi við varnaraðila.

Lóðarleigusamningurinn hafi aðeins gilt til 15 ára og því runnið sitt skeið á enda 1. janúar 2020. Í samræmi við ákvæði samningsins framlengist hann þá um eitt ár, eða til 1. janúar 2021. Um þetta sé ekki deilt. Eins og fram komi í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 gildi ákvæði II. kafla laganna um leigu á lóðum undir frístundahús, enda sé hin leigða lóð tveir hektarar að stærð eða minni og leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til að minnsta kosti 20 ára. Í II. kafla sé fjallað um valdsvið kærunefndarinnar, einkum 13.-15. gr. laganna. Það sé því ljóst að mál þetta falli utan valdsviðs nefndarinnar og því beri að vísa málinu frá, sbr. 2. mgr., sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna. Vísað sé til úrskurðar kærunefndar í máli nr. 33/2015. Einnig sé vakin athygli á eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Upphaflegt ákvæði 1. gr. frumvarps til laga nr. 75/2008 sem fjalli um gildissvið laganna og 10.-14. gr. frumvarpsins hafi sætt harðri gagnrýni umsagnaraðila, meðal annars þar sem réttur leigusala til framlengingar hafi þótt of afdráttarlaus og jafnræði á milli leigutaka og leigusala ekki nægjanlegt, sbr. ummæli í nefndaráliti félags- og tryggingarmálanefndar vegna frumvarpsins í þskj. nr. 1140. Af þessum sökum hafi nefndin lagt til umfangsmiklar breytingar varðandi reglurnar til að gæta jafnræðis. Meðal breytinga sem nefndin hafi lagt til og síðar hafi verið samþykktar hafi verið að bæta við skilyrði 1. gr. laganna varðandi gildissvið þeirra þannig að samningur yrði annaðhvort að vera ótímabundinn eða til að minnsta kosti 20 ára til að lögin ættu við. Í álitinu segir að nefndin telji ekki eðlilegt að leigusamningur til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin því að leigutaki geti varla haft réttmætar væntingar um framlengingu lóðarleigusamnings þegar hann hafi verið gerður til skemmri tíma.

Í þessu máli sé ljóst að báðum aðilum hafi verið fullkunnugt um tímalengd samningsins og höfðu þeir ekki gert ráð fyrir að hann gilti til lengri tíma en 15 ára eins og hann hafi hljóðað upp á. Þetta hafi komið fram í samtölum aðila en til staðfestingar á þessu sé vísað til tölvupóstsamskipta þeirra. Sóknaraðilar hafi þar með ekki átt réttmætar væntingar um að lóðarleigusamningurinn myndi framlengjast sjálfkrafa um 20 ár.

Það sé engum vafa undirorpið að leigusamningurinn, sem um ræði, falli ekki innan gildissviðs II. kafla laganna og að hin íþyngjandi ákvæði um málskotsrétt og framlengingu leigusamnings til 20 ára eigi þar með ekki við. Hvorki lögin né lögskýringargögn gefi tilefni til að ætla að unnt sé að víkja frá skýru ákvæði 1. gr. laganna varðandi gildissvið. Að öllu ofansögðu virtu beri að vísa kæru sóknaraðila frá þar sem umræddur lóðarleigusamningur falli ekki innan gildissvið laganna, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008.

Ljóst sé að lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður áður en lög nr. 75/2008 hafi tekið gildi og aðilum verið frjálst að semja eins og þeir hafi kosið. Vissulega séu lögin afturvirk að því leyti að þau ná til samninga sem hafi verið gerðir fyrir gildistöku laganna og sé vilji löggjafans skýr hvað það varði eins og sjá megi í frumvarpinu með lögunum. Undantekningu hvað varði afturvirkni laganna sé þó að finna í lögunum þegar komi að gildistíma samninga. Vísi varnaraðilar í þessu sambandi í ákvæði 3. mgr. 30. gr. laganna, sem fjalli um gildissvið og lagaskil, en þar segi að lögin taki til samninga um leigu á lóð undir frístundahús sem séu í gildi við gildistöku laganna. Ákvæði samninga sem brjóti í bága við lögin séu ógild nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Í 1. tölul. 3. mgr. 30. gr. laganna segi svo að ákvæði slíkra samninga, sem gerðir séu fyrir gildistöku laganna, skuli vera óhögguð um leigutíma. Því sé ljóst að ákvæði leigusamningsins um leigutíma skuli standa óhaggað og beri því að hafna kröfu sóknaraðila um að leigusamningurinn skuli framlengdur um 20 ár, eða til 1. janúar 2040.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að hafa beri í huga að hluti af lögskýringargögnum séu athugasemdir sem komi til skýringar með lögum nr. 75/2008. Í aðdraganda setningu laganna segi meðal annars í athugasemdum með lagafrumvarpinu:

Algengast er að leigusamningar um lóðir fyrir frístundahús séu til langs tíma. Almennar reglur fjármunaréttarins hafa gilt um þessa samninga. Ætlunin er að reglur frumvarpsins taki til þeirra samninga sem eru í gildi við gildistöku laganna. Þar sem ákvæði frumvarpsins eru ófrávíkjanleg er ljóst, verði frumvarpið að lögum, að ákvæði í samningum sem verða í gildi við gildistöku laganna, en stangast á við ákvæði frumvarpsins, verða ógild. Afturvirkni af þessu tagi getur verið réttlætanleg að uppfylltum tilteknum skilyrðum, þar á meðal ef mikilvægir almannahagsmunir knýja á um slíkt. Þess eru ýmis dæmi úr lagasetningu að lög hafi haft áhrif á efni viðvarandi samninga. Hér má t.d. nefna samninga um húsaleigu sem voru gerðir áður en gildandi húsaleigulög, nr. 36/1994, tóku gildi.

Löggjafinn hefur stjórnskipulegar heimildir til að meta hvort nauðsyn beri til að breyta réttarástandi. Tilgangurinn með þessu frumvarpi er að jafna samningsstöðu leigutaka lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Útilokað er að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetningin nái til slíkra samninga. Ákvæði frumvarps þessa, verði það að lögum, fara því vart á svig við neinar grundvallarreglur um afturvirkni.

Til þess að lögin hefðu það gildi og næðu þeim tilgangi sem stofnað hafi verið til með setningu þeirra, hafi verið ljóst af hálfu löggjafans að jafnað yrði samningsstöðu lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Gæta verði jafnræðis- og meðalhófsreglna í allri framkvæmd. Sú breyting sem gerð hafi verið á 1. gr. laganna sem sé vísiregla til framtíðar sem hafi ekki átt að veikja stöðu lóðarleiguhafa frá fyrri tíð sem hafi staðið fyrir setningu laganna höllum fæti og í reynd ekki haft neina lagalega stöðu.

Það sé staðreynd að þeir lóðarleigusamningar sem hafi verið í gildi fyrir setningu laga nr. 75/2008, hafi allir átt að falla undir lögin. Í aðdraganda nýrra samninga sem yrðu þá gerðir eftir setningu laga nr. 75/2008 hafi landeigendur getað beitt ákvæðum laganna og sagt upp samningnum með innlausn og svo framvegis.

Löggjafinn hafi stjórnskipulegar heimildir til að meta hvort nauðsyn beri til að breyta réttarástandi. Tilgangurinn með frumvarpinu hafi verið að jafna samningsstöðu leigutaka lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Útilokað hafi verið að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem höfðu gilda leigusamninga nema lagasetningin hefði náð til slíkra samninga.

Þær hugmyndir varnaraðila að með lögum nr. 75/2008 sé verið að skerða eignarréttinn og að um mögulega eignarupptöku sé að ræða, þótt það sé ekki nefnt berum orðum, og það brjóti gegn 72. gr. stjórnarskrárinnar um óheimila afturvirkni laga, sé vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 855/2017 þar sem segi að dómur héraðsdóms skuli vera óraskaður.

Með hliðsjón af framangreindum dómi verði talið að þau sjónarmið eigi ekki við sem teflt hafi verið fram af hálfu varnaraðila varðandi brot á 72. gr. stjórnarskrárinnar og afturvirkni laga.

Vegna varakröfu varnaraðila þá gæti þar misskilnings um ákvæði laganna sem komi fram í 3. mgr. 30. gr. Í ákvæðinu sé verið að boða það að tímabundinn samningur skuli halda lengd sinni til enda en verði ekki skýrt þannig að samningurinn yrði skilgreindur til 20 ára þar sem lögin væru ófrávíkjanleg. Með öðrum orðum hafi ákvæðið ekki verið að undanskilja samninga með skemmri tímalengd en 20 ár undan lögunum, heldur héldi upprunaleg tímalengd gildi sínu.

Þá sé vísað til bráðabirgðaákvæða í lögunum sem í dag hafi reyndar ekki þýðingu þar sem tímamörk sem þar komi fram séu liðin.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðilar segja að ákvæði 1. gr. laga nr. 75/2008 varðandi gildissvið hafi verið breytt við meðferð á þingi og teknar hafi verið upp tillögur úr nefndaráliti frá félags- og tryggingamálanefnd varðandi gildissvið, sbr. þingskjal nr. 1139 á 135 löggjafarþingi 2007-2008. Þar komi fram að nefndin telji ekki eðlilegt að leigusamningar til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin og segi þar meðal annars um frumvarpið með lögunum:

Stærð lóðar er samkvæmt frumvarpinu eina viðmiðið sem ákvarðar hvort lóðarleigusamningur fellur undir lögin. Nefndin telur ekki eðlilegt að leigusamningar til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin því leigutaki geti vart haft réttmætar væntingar um framlengingu lóðarleigusamnings þegar hann er gerður til styttri tíma. Leggur nefndin því til breytingar á 1. gr. um gildissvið, sem og 3. gr. sem kveður á um form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Með þessum breytingum er tekinn af allur vafi um það að leigusala og leigutaka sé heimilt að gera lóðarleigusamning til styttri tíma en að slíkir samningar falli þá ekki undir lögin.

Í fyrsta lið VI. kafla almennra athugasemda við frumvarpið segir að útilokað sé að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetning nái til samninga sem þegar eru í gildi og tekur nefndin undir það. Með því að breyta þó frá frumvarpinu og miða við samninga til 20 ára hið minnsta fækkar þeim samningum sem falla undir lögin.

Lögin hafi verið sett með það að markmiði að jafna stöðu leigusala og leigutaka og eins og áréttað sé í frumvarpinu megi lögin ekki ganga um of á eignarrétt leigusala. Umrætt ákvæði í 2. mgr. 1. gr. laganna hafi verið ein af breytingartillögum sem nefndi hafi lagt til og samþykktar hafi verið áður en umrædd lög hafi verið samþykkt. Þessi niðurstaða hafi verið málamiðlun til að takmarka inngrip löggjafans í eignarrétt landeigenda og virða þar með meginregluna um samningsfrelsi aðila. Með vísan til ofangreinds hafni varnaraðilar þeirri staðhæfingu sóknaraðila um að það sé staðreynd að allir lóðarleigusamningar sem hafi verið í gildi fyrir setningu laga nr. 75/2008 hafi átt að falla undir lögin. Þvert á móti hafi tilgangur löggjafans verið að miða við samninga til 20 ára hið minnsta, sbr. skýrt orðalag 2. mgr. 1. gr. laganna.

Það sé misskilningur sóknaraðila að varnaraðilar hafi haldið því fram að lögin brjóti í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda hafi Hæstiréttur tekið af allan vafa þar um. Eins og segi skýrt í greinargerð sóknaraðila beri að líta til þessa ákvæðis stjórnarskrárinnar við túlkun á réttarsambandi aðila þessa máls. Ákvæði sem skerði friðhelgi eignarréttarins beri að túlka þröngt. Þetta séu sömu sjónarmið og komi fram í athugasemdum með frumvarpi með lögum nr. 75/2008 þar sem segi að réttindi leigutaka megi ekki ganga um of á eignarrétt leigusala.

VI. Niðurstaða

Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, en þar er í 1. gr. fjallað um gildissvið laganna. Í 1. mgr. þeirrar lagagreinar segir að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús, enda sé hin leigða lóð 2 hektarar að stærð eða minni og leigusamningur er annaðhvort ótímabundinn eða til að minnsta kosti 20 ára.

Í leigusamningi þeim sem um er deilt segir að leigutími sé 15 ár með gildistíma frá 1. janúar 2005 til 1. janúar 2020. Þá segir að samningurinn framlengist eftir það um eitt ár í senn, nema honum sé sagt upp af öðrum hvorum aðilanum. Ljóst er af 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 að II. kafli laganna gildir aðeins um ótímabundna leigusamninga og tímabundna leigusamninga sem gerðir eru til að minnsta kosti 20 ára. Hvorki lögin né lögskýringargögn gefa tilefni til að ætla að unnt sé að víkja frá því gildisskilyrði. Þá telur kærunefnd að ekkert komi fram í gögnum málsins sem gefi tilefni til að vikið sé frá nefndu gildisskilyrði, enda liggur fyrir að leigusamningurinn var gerður til 15 ára með gildistíma til 1. janúar 2020 en eftir það hefur samningurinn framlengst um eitt ár í senn.

Að framangreindu virtu er ljóst að ágreiningur í máli þessu heyrir ekki undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þegar af þeirri ástæðu hafa sóknaraðilar ekki málskotsrétt til kærunefndar húsamála vegna hinnar umdeildu lóðar samkvæmt 12. gr. laganna. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

 

Kæru sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.

 

 

Reykjavík, 15. febrúar 2021

 

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira