Mál nr. 3/2022
Árið 2022, 24. júní, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2022 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með tölvubréfi, dags. 16. apríl 2022, kærði X, kt. [], Beykilundi [], Akureyri, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 25. febrúar 2022, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Beykilundi [], Akureyri, fnr. [] og [], fyrir árið 2022 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með tölvupósti, dags. 26. apríl 2022, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 9. júní 2022.
Með tölvupósti, dags. 10. júní 2022, var umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 14. júní 2022.
Yfirfasteignamatsnefnd óskaði eftir frekari upplýsingum og gögnum frá kæranda með tölvupósti, dags. 25. maí 2022. Umbeðnar upplýsingar og gögn bárust frá kæranda þann 27. maí 2022 og voru send Þjóðskrá Íslands til kynningar en stofnunin óskaði ekki eftir því að koma á framfæri frekari athugasemdum.
Málið var tekið til úrskurðar 24. júní 2022.
- Málavextir
Í júní 2021 tilkynnti Þjóðskrá Íslands um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landinu fyrir árið 2022 sem taka ætti gildi 31. desember 2021. Í tilkynningu stofnunarinnar til kæranda kom fram að fasteignamat fasteignar hans að Beykilundi [], Akureyri, fnr. [] og [], yrði samtals kr. 90.250.000.-. Umrædd fasteign, sem byggð var á árinu 1971, er tvíbýlishús. Í kjallara hússins er 95,8 fermetra íbúð, fnr. [], og var fasteignamat hennar ákveðið kr. 32.600.000.- en á jarðhæðinni er 197,2 fermetra íbúð ásamt 59,9 fermetra bílskúr, fnr. [], og var fasteignamat þess matshluta ákveðið kr. 57.650.000.-.
Þann 8. desember 2021 kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum við fasteignamat eignarinnar þar sem hann taldi að fasteignamatið væri of lágt og endurspeglaði ekki raunverulegt verðmæti hennar. Vísaði kærandi til þess að unnið væri að allsherjar endurbótum á eigninni og væri stefnt að því að ljúka þeim um mánaðarmótin febrúar/mars 2022. Í athugasemdum sínum lýsti kærandi nánar þeim endurbótum sem þegar væri lokið svo og þeim framkvæmdum sem fyrirhugað væri að fara í auk þess sem hann sendi Þjóðskrá Íslands ljósmyndir af eigninni þessu til staðfestingar. Þá kom fram í athugasemdum kæranda að áætlaður kostnaður við endurbæturnar væri 25 - 30 milljónir króna.
Þann 25. febrúar 2022 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda og var niðurstaðan sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2022 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hefði verið ákveðið. Í úrskurðinum kom m.a. fram að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati gæfi ekki tilefni til matsbreytinga, en fasteignamat 2022 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteigna miðað við verðlag í febrúar 2021, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Tekið var fram að með gangverði fasteigna væri ekki átt við söluverð einstakra fasteigna eða hvað einstakir leigusamningar um fasteignir gæfu af sér, né heldur verðmat fasteignasala, heldur almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði. Þá var tekið fram að við fasteignamat væri gert ráð fyrir að öllum fasteignum væri vel við haldið og að byggingarhlutar væru endurnýjaðir eftir þörfum. Endurmat leiddi þar af leiðandi ekki til hækkunar nema verulegar endurbætur hefðu átt sér stað. Með endurbótum væri átt við viðbætur eða að við endurnýjun byggingarhluta væri nýr byggingarhluti verulega frábrugðinn hinum upprunalega að gæðum og/eða notagildi.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
- Sjónarmið kæranda
Þó kröfugerð kæranda komi ekki fram með skýrum hætti í kæru verður kæran ekki skilin á annan veg en þann, að kærandi geri kröfu um að hinn kærði úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 25. febrúar 2022 verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að ákvarða nýtt og hærra fasteignamat fyrir fasteignina að Beykilundi [], Akureyri, fnr. [] og [], vegna ársins 2022.
Kæru sinni til stuðnings vísar kærandi til þess að allsherjar endurbætur hafi verið gerðar á fasteigninni, bæði á íbúð í kjallara svo og á jarðhæð hússins. Innra skipulagi eignarinnar hafi m.a. verið breytt með stækkun á eldhúsi, stofu og herbergjum á efri hæð. Búið sé að byggja forstofu við bílskúrinn og að öllum líkindum sé ekki tekið tillit til þess í heildarfermetratölu fasteignarinnar. Þá hafi skólp-, neysluvatns- og rafmagnslagnir hússins verið endurnýjaðar. Rafmagnskyndingu hafi verið skipt út fyrir gólfhita auk þess sem skipt hafi verið um gólfefni og innréttingar í öllum rýmum hússins. Öll baðherbergi hússins hafi verið endurnýjuð og þá hafi verið settar nýjar inni- og útihurðir auk margvíslegra annarra endurbóta á eigninni. Ráðgert sé að ljúka endurbótunum fyrir sumarið 2022 og sé áætlaður kostnaður þeirra um 25- 30 milljónir króna.
Kærandi telur að fasteignamat eignarinnar endurspegli ekki raunverulegt verðmæti hennar þar sem ekki sé tekið tillit til þeirra miklu endurbóta sem þegar hafi verið gerðar á fasteigninni og sem séu yfirstandandi.
Með hliðsjón af framansögðu sé fasteignamat ársins 2022 að fjárhæð kr. 90.250.000.- of lágt og gefi fullt tilefni til endurmats og hækkunar, enda hvíli sú lagaskylda á Þjóðskrá Íslands að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma.
- Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna í landinu einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2022 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2021. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 beri Þjóðskrá Íslands að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Samkvæmt meginreglu 1. mgr. 27. gr. laganna skuli matsverð vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að sé gangverð fasteigna ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegs-gerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði séu ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna ber að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til að nálgast gangverð skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Þannig skuli matsverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Þjóðskrá Íslands hafi samkvæmt fyrrgreindum lagaákvæðum víðtækar heimildir til að finna út gangverð eigna.
Bent sé á að Akureyri sé skipt upp í nokkur matssvæði, en matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ráðist m.a. af því matssvæði sem hún tilheyri en fasteign kæranda tilheyri matssvæði 6030 (Akureyri: Efri brekka). Þá liggi einnig fyrir að kærandi hafi keypt fasteignina í febrúar 2021 og hafi kaupverð efri hæðarinnar verið kr. 57.900.000.- og kaupverð kjallaraíbúðarinnar kr. 27.900.000.-. Fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2021 hafi verið kr. 56.900.000.- fyrir efri hæðina og kr. 32.150.000.- fyrir neðri hæðina. Fasteignamat ársins 2022 sé kr. 57.650.000.- fyrir efri hæðina og kr. 32.600.000.- fyrir kjallaraíbúðina. Ekki verði annað séð en að eignin hafi tekið eðlilegum breytingum milli ára og að fasteignamatið endurspegli vel gangverð hennar. Þessu til viðbótar megi benda á að fasteignamat næsta árs sýni umtalsverða hækkun á báðum matshlutum þar sem fasteignamat efri hæðar verði kr. 76.800.000.- og kjallaraíbúðarinnar kr. 42.850.000.-.
Vakin sé athygli á því að fasteignamat byggi alltaf á eldri upplýsingum, þ.e. fasteignamat ársins 2022 byggi á gangvirði frá því í febrúar 2021. Matsverð miðist við ástand eignarinnar eins og það sé á matsdegi og líklegt gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Þannig sé ekki hægt að taka tillit til fyrirhugaðra framkvæmda við gerð fasteignamats en því til viðbótar tíðkist almennt ekki að fasteignamat sé endureiknað þegar viðhald standi yfir. Á þessu séu þó undantekningar, sér í lagi þegar mannvirki sé í endurbyggingu og þá þegar um sé að ræða verulegan hluta mannvirkisins og framkvæmdir það umfangsmiklar að ástæða þyki til að lækka fasteignamatið tímabundið. Í því tilviki sem hér um ræðir sé hins vegar óskað eftir hækkun fasteignamats sem sé í mótsögn við þáverandi ástand eignarinnar og tilgang laganna sem kveði á um að fasteignamat skuli vera líklegt gangverð eignarinnar miðað við ástand hennar og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Þannig þjóni það ekki hagsmunum kæranda að skoða og meta eignina upp á nýtt miðað við það ástand sem hún var í, þar sem slík skoðun hefði ekki leitt til hækkunar fasteignamatsins, heldur lækkunar, enda ljóst að ástand og nýting eignarinnar var í samræmi við umfang þeirra framkvæmda sem kærandi hafði upplýst Þjóðskrá Íslands um.
Fasteignamat eigna geri ráð fyrir að öllum fasteignum sé vel við haldið og byggingarhlutar endurnýjaðir eftir þörfum. Þar af leiðandi leiði endurmat ekki til hækkunar nema þegar verulegar endurbætur hafi átt sér stað á eigninni. Með endurbótum sé átt við viðbætur eða að við endurnýjun byggingarhluta sé nýr byggingarhluti verulega frábrugðinn hinum upprunalega að gæðum og/eða notagildi. Ef slíkar endurbætur/viðbætur eigi að leiða til hækkunar fasteignamats þurfi að vera sýnt að húseignin sé eftir breytingarnar betur búin en aðrar sambærilegar eignir á sama svæði. Þannig hafi það til að mynda ekki áhrif á fasteignamat að skipta út byggingarhluta sem sé sambærilegir að gerð og notagildi við það sem áður var. Þá verði einnig að hafa í huga að þegar verið sé að endurnýja byggingarhluta hafi þeir byggingarhlutar sem séu fjarlægðir einnig ákveðið virði. Þá hafi venjubundið og nauðsynlegt viðhald, s.s. endurnýjun á gólfefnum og innréttingum, almennt ekki áhrif á fasteigna-mat eigna.
Samkvæmt framansögðu sé það mat Þjóðskrá Íslands að fasteignamat fasteignar kæranda að Beykilundi [], Akureyri hafi verið réttilega ákvarðað og skuli því standa óbreytt. Kæranda sé hins vegar heimilt að leggja fram nýja beiðni um endurmat og sýna fram á að endurbótum og breytingum sé lokið ásamt því að rökstyðja með fullnægjandi hætti að framkvæmdirnar hafi verið þess eðlis að leitt geti til hækkunar fasteignamats.
- Athugasemdir kæranda
Kærandi bendir á að þegar sendar voru inn til Þjóðskrár Íslands athugasemdir vegna fasteignamats ársins 2022 hafi framkvæmdir við endurbætur á eigninni verið í fullum gangi. Fasteignamat eignarinnar, sem sé samtals tæpir 400 fermetrar, hafi verið mjög lágt miðað við eign af þessari stærð í vinsælu hverfi, sem síðan endurspeglist í fasteignamati ársins 2023.
Kærandi kveðst ósammála því að endurbæturnar geti á einhvern hátt flokkast sem almennt viðhald þar sem húsið sé gjörbreytt. Umfangsmiklar breytingar hafi m.a. verið gerðar á lögnum og öllu innra skipulagi efri og neðri hæðar. Þær breytingar sem gerðar hafi verið í gegnum tíðina á húsinu hafi margar hverjar ekki verið til hins betra, m.t.t. byggingarreglugerða s.s. varðandi loftun, votrými o.fl. Húsið hafi í raun verið fokhelt þegar framkvæmdir hafi hafist og allt verið endurnýjað. Kostnaður við endurbætur sé kominn í ca. 40 milljónir og sé litið til þess kostnaðar og þeirra umfangsmiklu breytinga sem gerðar hafi verið á eigninni sé eðlilegt að endurskoða fasteignamatið.
V. Niðurstaða
Kærandi telur að fasteignamat fasteignar hans að Beykilundi [], Akureyri fyrir árið 2022 hafi verið ákvarðað of lágt þar sem ekki hafi verið tekið tillit til þeirra miklu endurbóta sem gerðar hafi verið á eigninni og séu nú á lokastigi. Gerir kærandi kröfu um að hinn kærði úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 25. febrúar 2022 verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða hærra fasteignamat fyrir eignina.
Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Þjóðskrá Íslands skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember. Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.
Með skriflegu erindi, dags. 8. desember 2021, kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum varðandi fasteignamat ársins 2022 vegna fasteignarinnar að Beykilundi [], Akureyri, fnr. [] og []. Með hinum kærða úrskurði komst Þjóðskrá Íslands að þeirri niðurstöðu að fasteignamat umræddrar fasteignar kæranda, fyrir árið 2022 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Álitaefni þessa máls einskorðast fyrst og fremst við það hvort Þjóðskrá Íslands hafi við ákvörðun á fasteignamati ársins 2022 fyrir fasteign kæranda að Beykilundi [], Akureyri, borið að taka tillit til þeirra umfangsmiklu endurbóta sem gerðar hafa verið á eigninni. Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum hófust tilgreindar framkvæmdir við endurbætur á eigninni eftir að kærandi festi kaup á henni í febrúar 2021. Hér er til þess að líta að samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 skal árlegt fasteignamat fasteigna miðast við ætlað gangverð þeirra í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Þannig skal fasteignamat ársins 2022 miðast við gangverð fasteigna í febrúar 2021. Þegar það er haft í huga að framkvæmdir við endurbætur á fasteign kæranda voru ekki hafnar í febrúar 2021 gat fasteignamat ársins 2022 ekki tekið tillit til framkvæmda sem þá voru fyrirhugaðar en ekki hafnar á eigninni.
Með hliðsjón af framkomnum upplýsingum um upphaf og stöðu framkvæmda við endurbætur á fasteign kæranda er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda í fasteigninni að Beykilundi [], Akureyri vegna ársins 2022, hafi ekki verið réttilega ákvarðað eða endurspegli ekki ætlað gangverð eignarinnar í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað kröfum kæranda, um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 25. febrúar 2022 varðandi fasteignamat Beykilundar [], Akureyri, fnr. [] og [], fyrir árið 2022 verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að ákvarða nýtt og hærra fasteignamat fyrir eignina vegna fyrrgreinds árs.
Úrskurðarorð
Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 25. febrúar 2022, varðandi fasteignamat Beykilundar [], Akureyri, fnr. [] og [], fyrir árið 2022, er staðfestur.
_____________________
Björn Jóhannesson
________________________ ________________________
Axel Hall Valgerður Sólnes