Mál nr. 2/2023
Árið 2023, 28. apríl, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2023 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með bréfi, dags. 31. janúar 2023, kærðu X, kt. [] og Y, kt. [], bæði til heimilis að Logafold [], Reykjavík, ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 16. desember 2022, varðandi fasteignamat fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2023.
Með tölvubréfi, dags. 6. febrúar 2023, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vegna kærunnar. Umbeðin umsögn barst nefndinni með bréfi, dags. 20. febrúar 2023.
Með tölvubréfi, dags. 20. febrúar 2023, var umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir kærenda bárust með tölvubréfi, dags. 26. febrúar 2023.
Þann 5. apríl 2023 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum vegna málsins frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Umbeðnar upplýsingar bárust nefndinni þann 11. apríl 2023 og voru þær kynntar kærendum með tölvupósti, dags. 12. apríl 2023
Málið var tekið til úrskurðar 28. apríl 2023.
I. Málavextir
Kærendur eru eigendur fasteignarinnar að Logafold [], Reykjavík, fnr. [], sem er 384,6 fermetra einbýlishús, byggð á árunum 1984 - 1987.
Þann 31. maí 2022 tilkynnti Þjóðskrá Íslands um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landinu fyrir árið 2023 sem tæki gildi 31. desember 2022. Frá og með 15. júní 2022 gátu eigendur fasteigna nálgast tilkynningarseðil um mat á eignum sínum í pósthólfi sínu á www.island.is. Í tilkynningu Þjóðskrár Íslands kom m.a. fram að fyrirhugað fasteignamat ársins 2023 miðaðist við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og að frestur til að gera athugasemdir við fasteignamatið væri til 30. desember 2022.
Í tilkynningarseðli Þjóðskrár Íslands til kærenda kom fram að fasteignamat fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2023, yrði 152.000.000 krónur en fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2022 hafði verið 113.200.000 krónur.
Þann 1. júlí 2022 fluttist rekstur fasteignaskrár frá Þjóðskrá Íslands til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, sbr. lög nr. 36/2022.
Þann 8. nóvember 2022 sendu kærendur tölvupóst til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar sem óskað var eftir skýringum á fyrirhugaðri hækkun á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík og var í því sambandi vísað til þess að hækkun matsins næmi 34% milli ára sem væri verulega umfram almennar hækkanir á fasteignamati eigna á Reykjavíkursvæðinu. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun svaraði fyrirspurninni samdægurs þar sem fram kom að hækkun á fasteignamati eignarinnar væri í takti
við kaupsamninga á sérbýli á matsvæðinu; Grafarvogur: Hamrar, Foldir, Hús. Í framhaldinu óskuðu kærendur eftir upplýsingum um hvar hægt væri að sjá fyrrgreinda hækkun og bentu jafnframt á að almenn hækkun fasteignamats í Reykjavík væri rétt yfir 20%. Þá óskuðu kærendur eftir nánari útreikningi á fasteignamatinu og upplýsingum um hvort allir fermetrar í fasteign þeirra væru metnir á sama verði.
Þann 23. nóvember 2022 sendu kærendur tölvupóst til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar sem þau töldu að eitthvað væri bogið við fyrirhugað fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2023 að fjárhæð 152 mkr. þar sem mat fasteignasala væri að verðmæti eignarinnar væri á bilinu 130 - 135 mkr. Töldu kærendur að svo virtist sem árleg hækkun fasteignamatsins miðaðist við að allir fermetrar eignarinnar væru jafn verðmætir. Meta þyrfti eignina þannig að aðalhæð hússins (191 m2) væru í venjulegu mati, hluti kjallarans (41 m2), ætti að meta sem venjulegt íbúðarhúsnæði í kjallara og þá ætti að meta annan hluta kjallarans (150 m2) mun lægra þar sem það væri gluggalítið rými með 220 cm. lofthæð. Ef fyrrgreind einkenni fasteignarinnar væru að þynnast út við árlegt fasteignamat eignarinnar, þar sem eignin væri öll metin með sama hætti, yrðu kærendur að óska eftir endurmati á eigninni.
Með tölvupósti, dags. 25. nóvember 2022, sendi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tölvupóst til kærenda þar sem nánari skýringar voru gefnar á því hvernig einstök rými fasteignarinnar væru metin. Þar kom fram að rýmin væri í mismunandi verðflokkum og að tekið væri tillit til þess í heildarmati eignarinnar en flokkun rýmanna væri óbreytt milli ára. Fyrirhugað fasteignamat eignarinnar gæfi meðalfermetraverð að fjárhæð 395.000.- krónur sem væri lágt miðað við 350 – 450 m2 einbýlishús í Reykjavík og væri lægra en 70% sambærilegra eigna. Ef fasteignamat eignarinnar væri 130 mkr. væri fermetraverðið 338.000 krónur sem væri lægra fermetraverð en 97% sambærilegra eigna.
Kærendur sendu Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tölvupóst 1. desember 2022 þar sem bent var á að þak fasteignarinnar væri upprunalegt og að aðalhæð hússins væri úr timbureiningum sem væri talsvert lægra í mati en steinhús. Það væri óeðlilegt að fasteignamat eignarinnar væri um 20 mkr. hærra en ætlað markaðsverð hennar. Óskuðu kærendur eftir því að fasteignamat eignarinnar yrði sundurliðað niður á einstök rými fasteignarinnar þannig að hægt væri að sjá hvar munurinn lægi og í framhaldi af því gætu kærendur tekið ákvörðun um hvort ástæða væri til að óska eftir endurmati. Töldu kærendur að skekkja gæti safnast upp í fasteignamatinu, t.d. ef geymslurými utan íbúðar væri hækkað árlega í samræmi við fullgilt íbúðarhúsnæði í matshverfinu. Geymslurýmið væri stór hluti heildareignarinnar og skekkjan því fljót að margfaldast. Í tölvupósti Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til kæranda sama dag var hins vegar bent á að 162 fermetrar af fasteign kærenda væri nú flokkað sem verðlítið geymslurými. Ef það rými væri flokkað sem íbúðarrými í kjallara væri fasteignamat eignarinnar rúmlega 179 mkr. sem væri veruleg hækkun. Í fyrirhuguðu fasteignamati væri gert ráð fyrir að aðalhæð hússins væri úr timbureiningum sem skilaði sér í lægra fasteignamati miðað við steinsteypt hús. Þá tæki fasteignamatið mið af því að ástand fasteignarinnar væri eðlilegt miðað við aldur og að fasteignin hefði fengið eðlilegt viðhald. Því var alfarið hafnað að skekkja væri að myndaðist vegna aðferða við fasteignamatið.
Í framhaldinu urðu frekari samskipti milli kærenda og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar í desember 2022 og snéri þau samskipti m.a að matsformúlu fasteignamatsins og þeim breytum sem hefðu áhrif við útreikninga fasteignamatsins. Þá kom til sérstakrar skoðunar fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni við fasteign kærenda.
Þann 16. desember 2022 kvað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun upp úrskurð varðandi endurmat á fasteignamati fasteignar kæranda og var niðurstaðan sú að frekari skoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2023 gæfi ekki tilefni til matsbreytinga.
Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar varðandi fasteignamat fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík fyrir árið 2023 og hafa því kært ákvörðunina líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kærenda
Kærendur gera aðallega kröfu um að hinn kærði úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 16. desember 2022 varðandi fasteignamat Logafoldar [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og að endurmat eignarinnar frá árinu 2014 verði lagt til grundvallar við fasteignamat ársins 2023 og þá með þeim hætti að kjallararými eignarinnar verið endurmeti frá þeim tíma með öðrum og lægri stuðli en þeim sem almennt hefur verið notaður við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2023. Til vara er þess krafist að fasteignamat ársins 2023 verði endurmetið eða endurskoðað í ljósi sjónarmiða og rökstuðnings kærenda.
Kærendur lýsa yfir óánægju með ógagnsæja og óvandaða stjórnsýslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar í málinu. Þannig hafi engar raunhæfar upplýsingar fengist um sundurliðun fasteignamatsins eftir matshlutum eignarinnar. Þar sem verið sé að fjalla um skattstofn þá sé vakin athygli á því að í stjórnsýslu skattaréttar hafi aldrei verið fallist á að nota flóknari stærðfræði en samlagningu, frádrátt, margföldun og deilingu sem flóknast geti leitt til prósentuútreiknings og þríliðu. Forkastanlegt sé að birta matsformúlu eins og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi gert, hvað þá heldur ef stofnunin geti ekki sjálf reiknað hana út. Kærendur telja hinn kærða úrskurð bæði rangan og gallaðan sem hafi það að meginmarkmiði að halda uppi vörnum fyrir vinnuaðferðir stofnunarinnar í stað þess að ná fram sem réttustu fasteignamati eignarinnar.
Kærendur benda á að kjallari fasteignarinnar sé með lítilli lofthæð, fáum gluggum, óvörðum lögnum og ópússuðu lofti. Kjallarinn sé stór hluti af heildarflatarmáli fasteignarinnar, eða liðlega 42%. Óumdeilt sé að kjallarinn hafi og eigi að vera í lægra mati en fullbúið íbúðarhúsnæði. Sú staðreynd geri það að verkum að í raun séu engar sambærilegar eignir til að bera saman við fasteign kærenda. Fullyrðingar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að kærendur vilji hafa fast mat á kjallaranum eða að þar sé ekki að safnast upp skekkja í matinu fáist ekki staðist. Þá standist það heldur ekki er fram komi í hinum kærða úrskurði að tekið sé tillit til eiginda hússins, sbr. mat á öðrum eignum í götunni. Þá sé áréttað að stofnunin hafi ekki getað lagt fram sundurliðað mat á einstökum rýmishlutum hússins.
Vakin sé athygli á því að á árinu 2014 hafi kærendur fengið sölumat á fasteigninni sem þá hafi verið 15-20 mkr. lægra en fasteignamat eignarinnar. Við endurmat hafi fasteignamatið verið lækkað um ca. 10 mkr. án þess að Þjóðskrá Íslands, sem þá hafi séð um fasteignamatið, hafi getað gefið fullnægjandi skýringar á ástæðum þessa mismunar. Á þeim tíma hafi kærendur ekki gert kröfu um frekari lækkun á fasteignamatinu. Nú sé sama staðan að endurtaka sig og sé ástæða aðallega sú að kjallararýmið sé ranglega metið árlega með sama hætti og fullbúið einbýlishús í hverfinu. Í töflu sem kærendur hafi tekið saman og sýni breytingar á fasteignamati nærliggjandi húsa megi sjá að fasteign kærenda sé metin með nákvæmlega sama hætti og þau hús. Kærendur telja að vegna sérstöðu fasteignar þeirra eigi að meta kjallara hússins með öðrum og lægri verðbreytingarstuðli en fullbúið hús, því annars safnist smám saman upp skekkja í matinu. Svo virðist sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun búi ekki yfir neinum sveigjanleika í sínu mati og því séu öll hús í hverfinu reiknuð með sömu formúlu sem þýði að allir fermetrar séu jafn verðmætir. Ekki verði séð að tillit sé tekið til eiginda eignarinnar eins og fullyrt sé í hinum kærða úrskurði.
Kærendur benda á að núverandi verðmat eignarinnar hafi byggst á sama mæligrunni og verðmatið frá árinu 2014 en engin breyting hafi verið gerð á húsinu frá þeim tíma. Af þeirri ástæðu hafi fasteignasalinn, sem þekki vel til hússins, átt auðvelt með að uppfæra tölurnar í matinu án þess að gera aðra skoðun á fasteigninni. Verðmatið miði í aðalatriðum við skiptingu eignarinnar í þrjú mismunandi rými, þ.e. fullgert íbúðarhúsnæði á jarðhæð, fullgert íbúðarhúsnæði í kjallara og geymslurými í kjallara. Þá hafi það einnig áhrif á verðmatið að komið sé að endurnýjun á þaki eignarinnar en áætlaður kostnaður við þá framkvæmd sé um 10 mkr. Yfirfasteignamatsnefnd hafi skoðað húsið á sínum tíma og megi segja að lyktir þess máls á sínum tíma hafi orðið þær að Þjóðskrá Íslands hafi fengið alvarlega ofanígjöf frá umboðsmanni Alþingis og hafi í framhaldinu þurft að breyta verklagsreglum sínum.
Ef fermetraverð í fasteigninni sé 350 – 450 þúsund krónur, eins og fram komi í bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þá sé 350.000.- krónur hærra fermetraverð á kjallaranum en fasteignasalinn miði við. Það sé einnig mat fasteignasalans að þetta stóra rými í kjallaranum skerði notkunarmöguleika hússins og því eigi að meta það rými lægra en nú sé gert. Matsaðferðir Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar muni alltaf leiða til þess að skekkja safnist upp í fasteignamati eignarinnar vegna stærðar kjallarans.
III. Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna í landinu einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2023 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2022. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 beri Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Samkvæmt meginreglu 1. mgr. 27. gr. laganna skuli matsverð vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að sé gangverð fasteigna ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði séu ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna ber að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til að nálgast gangverð skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Huglægu, órökstuddu mati skuli ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar. Með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða skuli matsverð fasteigna ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Stofnunin hafi samkvæmt framansögðu víðtækar heimildir til að finna út gangverð eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vísar til þess að skráningarupplýsingum og matsforsendum sé safnað saman úr fasteignaskrá fyrir þær eignir sem kaupsamningar fjalli um. Úr fasteignaskránni séu m.a. teknar upplýsingar um staðsetningu eignar. Flestallar íbúðir hafi verið hnitsettar og séu hnit þeirra skráð í staðfangaskrá en hnitin séu síðan notuð til að ákvarða staðsetningu eignar í mats- og undirmatssvæði. Matssvæði séu afmörkuð í landupplýsingakerfi stofnunarinnar út frá mati á markaðsaðstæðum. Fasteignamat fasteignar ráðist því m.a. af því matssvæði sem hún tilheyri. Fasteign kærenda sé á matssvæði 120 - Grafarvogur: Hamrar, Foldir, Hús. Meðaltalshækkun sérbýlis á þessu matssvæði á milli áranna 2022 og 2023 hafi verið 34,4%. Fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold [] á árinu 2023 hafi verið 152 mkr. eða 395.216 krónur á hvern fermetra. Meðalfermetraverð fasteignamats sambærilegra fasteigna á matssvæðinu hafi verið 575.444 krónur og miðgildið 577.244 krónur. Af þessu megi ráða að fasteign kærenda sé nú þegar töluvert undir meðalfermetraverði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði. Fasteign kærenda hafi ákveðna sérstöðu þar sem húsið sé eitt það stærsta í hverfinu og þá sé stór hluti hennar geymsla. Við endurmat eignarinnar á árinu 2014 hafi flokkun íbúðarflatarmáls verið breytt og stór hluti flatarmáls í kjallara verið skráð sem geymsla en við þá breytingu hafi fasteignamat eignarinnar lækkað. Í dag sé þetta ein af matsforsendum til útreiknings á fasteignamati eignarinnar og þannig sé fullt tillit tekið til sérstöðu hennar. Fasteignamat eignarinnar væri 165 mkr. ef fyrrgreind áhrif væru ekki tekin inn í útreikning fasteignamats.
Vegna tilvísunar kærenda til áætlaðs söluverðmats á eigninni bendir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun á að ekki sé hægt að styðjast við slíkt verðmat við mat á því hvort fasteignamat húsnæðis sé of hátt eða lágt enda fylgi útreikningur fasteignamatsins kaupum og sölu eigna á sama matssvæði. Þá sé við útreikning fasteignamats gert ráð fyrir að öllum fasteignum sé vel við haldið og að byggingarhlutar séu endurnýjaðir eftir þörfum og því leiði endurmat ekki til hækkunar eða lækkunar nema verulegra endurbóta sé þörf eða verulegar endurbætur hafi átt sé stað. Venjubundið og nauðsynlegt viðhald, s.s. endurnýjun á gólfefnum, innréttingum og þakplötum hafi almennt ekki áhrif á fasteignamat eigna. Þá sé við útreikning fasteignamats tekið tillit til aldurs eigna, þ.e. það lækki u.þ.b. um 0,4% á ári þar til eignin sé orðin 40 ára, sbr. matsformúla fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu. Við fasteignamat á fasteign kærenda hafi einnig verið tekið tillit til þess að húsið sé byggt úr timbureiningum og hafi það áhrif á matið til lækkunar. Fasteignin hafi ekki tekið neinum breytingum að sögn kærenda.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tekur jafnframt fram að ekki sé mögulegt að beita sérstöku eða einstöku mati fyrir þessa einu fasteign í árlegu endurmati enda sé um fjöldamatsaðferð að ræða. Stofnunin verði að gæta jafnræðis þegar kemur að mati gangverðs fasteigna og því sé ekki heimilt að láta fasteign kærenda njóta sérstaks fasteignamats umfram aðrar sambærilegar húseignir.
Samkvæmt framansögðu sé það mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík hafi verið réttilega ákvarðað og skuli því standa óbreytt.
IV. Athugasemdir kærenda
Í athugasemdum kæranda frá 26. febrúar 2023 kemur fram að það sé í raun og veru alveg sama hversu mörg dæmi og samninga Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendi á til stuðning ákvörðun sinni því að sérstaða fasteignar kærenda eigi sér varla fordæmi þar sem ca. 46% fasteignarinnar sé illnýtanlegt rými.
Kærendur benda jafnframt á að sé fasteignamat annarra eigna í sama botnlanga og fasteign kærenda við Logafold borið saman við fasteignamat fasteignar kærenda fyrir árin 2022 og 2023 megi ætla að fasteign kærenda sé verðmætasta eignin í botnlanganum. Kærendur geti hins vegar fullyrt að engum komi slíkt til hugar.
V. Niðurstaða
I.
Kærendur hafa með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kært niðurstöðu endurmats Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á fasteignamati ársins 2023 vegna fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík, fnr. []. Kærendur gera aðallega kröfu um að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að endurmat eignarinnar frá árinu 2014 verði lagt til grundvallar við fasteignamat ársins 2023 og þá með þeim hætti að kjallararými fasteignarinnar verið endurmeti frá þeim tíma með öðrum og lægri stuðli en þeim sem almennt hefur verið notaður við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2023. Til vara er þess krafist að fasteignamat ársins 2023 verði endurmetið eða endurskoðað í ljósi sjónarmiða og rökstuðnings kærenda. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telur hins vegar að fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík hafi verið réttilega ákvarðað og eigi því að standa óbreytt.
II.
Samkvæmt ákvæði 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember. Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.
Í samræmi við ofangreint mun Þjóðskrá Íslands, sem áður sá um rekstur fasteignaskrár, hafa tilkynnt kærendum í júní 2022 um fyrirhugað fasteignamat fasteignar þeirra að Logafold [], Reykjavík fyrir árið 2023 sem tæki gildi 31. desember 2022. Með erindi til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þann 8. nóvember 2022 óskuðu kærendur eftir skýringum á þeirri hækkun sem hefði orðið á fasteignamatinu frá árinu 2022. Í framhaldinu áttu sér stað frekari samskipti milli kærenda og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar varðandi útreikninga á fasteignamatinu sem endaði með því að stofnunin kvað upp úrskurð vegna fasteignamatsins. Í úrskurðinum var komist að þeirri niðurstöðu að endurskoðun á fasteignamatinu gæfi ekki tilefni til matsbreytinga og því skyldi þegar ákvarðað fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2023 standa óbreytt. Óháð því hvort frestur kæranda til að gera athugasemdir við fasteignamat ársins 2023 kunni að hafa verið liðinn með hliðsjón af ákvæði 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 ákvað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að taka erindi kærenda til efnislegrar meðferðar.
III.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.
Við mat á íbúðarhúsnæði, þ. á m. fasteign kærenda, hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun fyrst og fremst stuðst við markaðsaðferð en sú aðferð er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Er nú svo komið að um 98% af öllu íbúðarhúsnæði í landinu er metið með fyrrgreindri matsaðferð. Markaður með slíkar eignir er ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra.
IV.
Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort fasteign kærenda sé rétt metin og þá hvort sú matsaðferð, sem beitt var við mat á eigninni, gefi rétta mynd af gangverði hennar umreiknað til staðgreiðslu, með hliðsjón af gerð, skipulagi, aldri og ástandi eignarinnar. Kærendur telja fasteignamat eignarinnar of hátt og vísa í því sambandi fyrst og fremst til sérstöðu eignarinnar þar sem stór hluti hennar (rúm 40%) sé geymslurými í kjallara með lítilli lofthæð, fáum gluggum, óvörðum lögnum og ópússuðu lofti. Að mati kærenda hafi ekki verið tekið tillit til þessara staðreynda við útreikning á matinu í ljósi þess að fyrrgreindur hluti fasteignarinnar hafi tekið hækkunum milli ára með sama hætti og fullbúið íbúðarhúsnæði. Af þessum sökum hafi safnast upp veruleg skekkja í fasteignamati eignarinnar sem leiði til þess að matið sé verulega umfram gangverð eignarinnar. Þessu til stuðnings vísa kærendur m.a. til verðmats fasteignasala sem hafi metið verðmæti eignarinnar umtalsvert lægra en fasteignamat ársins 2023. Fasteignamatið endurspegli því ekki raunhæft gangverð eignarinnar að teknu tilliti til gerðar, skipulags, ástands og aldurs hennar.
Eins og áður hefur komið fram er almenna reglan sú að íbúðarhúsnæði sé metið samkvæmt markaðsaðferð, þar sem fyrir hendi eru nægjanleg gögn og rannsóknir á markaði sem leiða til tölfræðilegrar marktækrar niðurstöðu við beitingu þeirrar aðferðar og því er hægt að ákvarða gangverð eigna út frá söluverði fasteigna. Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið vera sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því meðal annars af því matssvæði sem viðkomandi fasteign tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum auk þess sem greint er á milli hækkunar eða lækkunar eftir tegund húsnæðis.
Þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af gerð, byggingarefnum, ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Mikilvægt er að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að eignir séu rétt skráðar, ástand og gerð eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun og skipulag, gerð, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum á fasteignum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að skoðun fari fram á eigninni af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.
Fasteign kæranda að Logafold [], Reykjavík er staðsett á matssvæði þar sem umtalsverður fjöldi kaupsamninga íbúðarhúsnæðis liggur fyrir. Við val á matsaðferð ber Húsnæðis- og mannvirkjastofnun eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð sem gefur sem bestu mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar á markaðsaðferðin að gefa slíka mynd að því gefnu að eignin sé réttilega skráð í viðeigandi matslíkan þeirrar matsaðferðar.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur birt þau tölfræðilegu matslíkön (matsformúlur) er stofnunin notar við mat á fasteignum samkvæmt markaðsaðferð. Matslíkönin eru aðgengileg í ársskýrslu stofnunarinnar og gagnsæis þannig gætt um áhrif einstakra þátta á matsniðurstöðina. Matslíkönin eru mismunandi eftir því hvort um sérbýli eða fjölbýli sé að ræða auk þess sem tekið er mið af því hvort viðkomandi eign sé staðsett á höfuðborgarsvæðinu eða á landsbyggðinni. Í þeim koma einnig fram þeir stuðlar og breytur sem notuð eru til að auka á nákvæmi hvers og eins matslíkans. Er þessari aðferð beitt til að uppfylla ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 þar sem segir m.a. að við ákvörðun matsverðs skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og skuli sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Tölfræðilegum aðferðum skal þannig beitt við ákvörðun á matsverði fasteigna í þeim tilgangi að tryggja að samræmis sé gætt við mat sambærilegra eigna.
Við beitingu slíkra matslíkana er nauðsynlegt að notaðir séu sérstakir stuðlar til að tryggja að sérkenni, einstakra fasteigna (breytur) og staðsetning skili sér eins og frekast er unnt inn í niðurstöðu matsins. Matslíkanið byggir á ákveðnum grunnstuðli sem er tölfræðilega metinn árlega. Í kjölfarið á sér stað í líkaninu sampil annarra metinna stuðla og breytur tengdar þeim (einkenni eignar) sem mynda þátt í hverju tilfelli fyrir sig til hækkunar eða lækkunar á grunnstuðlinum. Margfeldi allra þátta líkansins margfaldað með grunnstuðli þess er þannig grundvöllur reiknaðs fasteignamats. Hver og ein fasteign er því metin sem ein heildstæð eign og því er hvert og eitt rými eignarinnar ekki metið sérstaklega en stuðlum og breytum matslíkansins er hins vegar saman ætlað að ná til þeirra áhrifa sem sérkenni og nýting einstakra rýma viðkomandi eignar hafa á verð hennar.
Kærendur gera í málinu kröfu um að endurmat fasteignar þeirra frá árinu 2014 verði lagt til grundvallar við fasteignamat ársins 2023 og þá með þeim hætti að kjallararými eignarinnar verði endurmetið frá þeim tíma með öðrum og lægri stuðli en þeim sem almennt hefur verið notaður við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2023. Í þessu sambandi er til þess er að líta að við endurmat fasteignar kærenda á árinu 2014 var flokkun rýma eignarinnar breytt á þann hátt að stór hluti flatarmáls í kjallara var skráður sem geymsla og hafði sú breyting eðlilega í för með sér umtalsverða lækkun á fasteignamati eignarinnar. Eftir fyrrgreint endurmat hefur þessi flokkun eignarinnar verið ein af matsforsendum til útreiknings á fasteignamati eignarinnar og þannig er tekið tillit til fyrrgreindra sérkenna eignarinnar við matið. Ekki verður annað ráðið en að núverandi flokkun/skráning eignarinnar sé að öllu leyti rétt enda snúa athugasemdir kærenda eingöngu að þeim matsstuðlum/breytum í matslíkani sem ætlað er að ná til fyrrgreinda sérkenna eignarinnar við útreikning á fasteignamati eignarinnar. Ekki verður séð af fyrirliggjandi gögnum að stuðull geymslurýmis í matslíkani fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu gefi ranga mynd af þeim sérkennum. Þá skal einnig á það bent að tölfræðilegt mat nefnds stuðuls hefur lækkað undanfarin ár. Samkvæmt framansögðu verður ekki fallist á kröfu kærenda um að fasteign þeirra verði endurmetin með öðrum stuðlum en þeim sem fram koma í fyrirliggjandi matslíkani.
Ekki verður annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum, þ.m.t.. því matslíkani sem notað var við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík fyrir árið 2023, en að sérkenni eignarinnar, m.a. stærð geymslurýmis, skili sér með fullnægjandi hætti í niðurstöðu fasteignamatsins. Því til viðbótar verður að líta til þess að þar sem grunnstuðull svo og aðrir stuðlar matslíkansins taka árlegum breytingum verður ekki séð að uppsöfnuð skekkja safnist upp í þeirri matsaðferð sem hér um ræðir. Fasteignamat eignarinnar byggir þannig á tölfræðilegum aðferðum við ákvörðun á því þar sem tölfræðilegi grunnstuðullinn er uppfærður til fasteignamats viðkomandi eignar samkvæmt matslíkaninu eftir sérkennum og staðsetningu hennar.
Fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2023 er 152.000.000.- krónur eða 395.216 krónur á hvern fermetra. Meðalfermetraverð fasteignamats einbýlishúsa á sama matssvæði fyrir árið 2023 er 575.444.- krónur og miðgildið 577.244.- krónur. Sú staðreynd að meðalfermetraverð fasteignamats fasteignar kærenda er umtalsverð lægra en meðaltal annarra einbýlishúsa á matssvæðinu skýrist fyrst og fremst af sérkennum eignarinnar, s.s. stærðar geymslurýmis í kjallara, líkt og fram kemur í skýringum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 11. apríl 2023.
V.
Með vísan til alls þess sem að framan greinir verður ekki fallist á að skekkja hafi safnast upp í fasteignamati eignarinnar eða að fasteignin sé að öðru leyti ekki réttilega metin samkvæmt því matslíkani sem notað er við mat á fasteigninni samkvæmt markaðsaðferð. Sú aðferð á samkvæmt framansögðu að gefa sem bestu mynd af gangverði fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001.
Samkvæmt framsögðu er kröfum kærenda í málinu hafnað og staðfestur úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 16. desember 2022 varðandi fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold [], Reykjavík, fnr. [].
Úrskurðarorð
Úrskurður Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 16. desember 2022, varðandi fasteignamat fasteignarinnar að Logafold [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2023, er staðfestur.
________________________
Björn Jóhannesson
_______________________ ______________________
Axel Hall Valgerður Sólnes