Mál nr. 14/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 12. desember 2024
í máli nr. 14/2024
A ehf.
gegn
B ehf
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögfræðingur.
Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að eftirstöðvum ábyrgðarfjárhæðar samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingu Íslandsbanka hf. að fjárhæð 1.951.890 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til þrautavara krefst varnaraðili lækkunar á kröfufjárhæð sóknaraðila.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, móttekin 2. febrúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 7. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 12. mars 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. mars 2024.
Svar sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 4. nóvember 2024
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2022 til 31. mars 2024 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila að E í F. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna innanstokksmuna sem sóknaraðili kveður varnaraðila hafi fjarlægt úr hinu leigða í leyfisleysi, eignaspjalla sem varnaraðili hafi valdið á hinu leigða, einkum á pizzaofni, og þar sem varnaraðili hafi ekki efnt skyldur sínar á grundvelli dómsáttar aðila um hreinsun á loftstokkum.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að veitingastaðurinn G hafi verið rekinn í hinu leigða frá árinu X þar til í janúar 2024. H hafi keypt allt hlutafé í varnaraðila árið 2022 og tekið yfir rekstur veitingastaðarins. Samhliða þessum breytingum á eignarhaldi og rekstraraðila hafi verið gerður nýr leigusamningur, dags. 8. apríl 2022. Hið leigða hafi verið afhent án úttektar skv. XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 7. gr. leigusamningsins. Það hafi helgast af því að H hafði starfað sem bókari varnaraðila um árabil og verið vel kunnug rekstrinum og þekkt ástand hins leigða. Leigusamningurinn hafi verið óframseljanlegur og bundinn því fortakslausa skilyrði að á leigutíma yrði H eigandi varnaraðila og stæði að rekstri veitingastaðarins, nema fyrir lægi samþykki sóknaraðila um annað. Í júlí 2023 hafi breytingar verið gerðar á stjórn, framkvæmdastjórn og prókúru þar sem H hafi ekki lengur gegnt þessum stöðum fyrir varnaraðila. Sóknaraðili hafi því sent varnaraðila bréf og H, þar sem lýst hafi verið yfir riftun leigusamningsins, dags. 10. ágúst 2023. Í bréfinu hafi þess verið getið að ekki yrði annað ráðið af framangreindum breytingum en að aðrir en H hafi staðið að rekstri í hinu leigða húsnæði. Þá lægi jafnframt fyrir að samþykkis sóknaraðila hefði verið leitað um að I tæki við rekstrinum, en þeirri beiðni verið synjað.
Varnaraðili hafi ekki sinnt áskorun um að rýma hið leigða, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir. Við það hafi bæst að varnaraðili hafi verið í vanskilum með leigu vegna september og október 2023. Sóknaraðili hafi krafist þess 5. október 2023 að bankinn greiddi honum í samræmi við ábyrgðaryfirlýsinguna fjárhæð sem næmi hinni vangoldnu leigu auk þess sem gerður hafi verið áskilnaður um kröfur vegna þrifa á húsnæðinu og tjóns sem síðar kynni að koma fram. Varnaraðili hafi í kjölfarið greitt leigu vegna september, en gengið hafi verið á ábyrgðarfjárhæðina vegna október. Þannig hafi sóknaraðila fengið greiddar 1.198.119 kr. með millifærslu frá bankanum 13. október 2023. Fjárhæð sú sem með kæru þessari sé krafist viðurkenningar á nemi því upphaflegri ábyrgðarfjárhæð, 3.150.000 kr. að frádregnum 1.198.110 kr.
Með aðfararbeiðni fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, dags. 24. október 2023, hafi sóknaraðili krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr hinu leigða. Að endingu hafi aðilar gert með sér dómsátt, dags. 22. nóvember 2023, þar sem meðal annars hafi verið kveðið á um að varnaraðili skyldi rýma hið leigða húsnæði eigi síðar en 5. janúar 2024 og afhenda sóknaraðila. Frestur varnaraðila hafi síðar verið framlengdur til 6. janúar 2024.
Við skil hins leigða hafi sóknaraðila orðið ljóst að innanstokksmunir í eigu hans höfðu verið fjarlægðir, svo sem hitablásari í anddyri, sessur og bök, naglföst borð, skraut á skilrúmum, gler á skilrúmum, ljós á veggjum og í lofti, og snagar í anddyri. Samkvæmt 14. gr. leigusamningsins skuli sóknaraðili að leigutíma loknum teljast eigandi að öllum innréttingum, þar með töldum þeim sem varnaraðili hafi sett upp. Hið sama hafi gilt þótt leigusamningi hafi lokið með riftun.
Þá hafi sóknaraðila orðið ljóst við skil hins leigða að veruleg eignaspjöll hafi verið unnin á hinu leigða, einkum við pizzaofn. Meðfylgjandi séu myndir sem annars vegar hafi verið teknar 22. ágúst 2023 og hins vegar við skil hins leigða 6. janúar 2024. Ljósmyndirnar varpi ljósi á það sem að framan greini um hina fjarlægðu muni og eignaspjöll. Þá hafi varnaraðili ekki látið fara fram hreinsun af hálfu viðurkennds aðila á loftræstirörum sem liggi frá eldhúsi og pizzaofni í hinu leigða, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða húsnæðis þar sem safnast hafi sót úr framangreindum loftræstirörum, svo sem honum hafi verið skylt að gera fyrir 31. desember 2023 samkvæmt 2. gr. dómsáttarinnar.
Með tölvupósti til bankans 9. janúar 2024 hafi þess verið krafist að sóknaraðila yrðu greiddar eftirstöðvar ábyrgðartryggingarinnar. Meðfylgjandi kröfunni hafi verið mat hans á tjóni á húsnæðinu. Samkvæmt svari bankans, sem hafi borist með tölvupósti frá bankanum 10. janúar 2024, hafi varnaraðili hafnað bótaskyldu. Með tölvupósti 11. janúar 2024 hafi sóknaraðili óskað eftir því við fyrirsvarsmenn og fulltrúa varnaraðila að sú afstaða til bótaskyldu yrði staðfest og að greint yrði frá ástæðum þess að bótaskyldu væri hafnað.
Vegna þess ágreinings sem hafi verið kominn upp um bótaskyldu varnaraðila hafi þess verið óskað 18. janúar 2024 að óháður úttektaraðili yrði fenginn til að annast úttekt á hinu leigða. Úttekt hafi verið framkvæmd 30. janúar 2024 að viðstöddum lögmönnum aðila.
Samkvæmt framangreindu hafi varnaraðili valdið tjóni sem sé skaðabótaskylt samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar, ákvæðum húsaleigulaga og leigusamningsins.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa rift leigusamningnum 10. ágúst 2023 og gagnkvæmar skyldur aðila samkvæmt samningnum fallið niður frá og með þeim degi, sbr. meðal annars 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Frestur sóknaraðila til að gera kröfu í trygginguna hafi byrjað að líða 10. ágúst 2023, en frestur til að bera ágreining um bótaskyldu undir kærunefnd á grundvelli 40. gr. húsaleigulaga hafi samkvæmt því runnið út 7. september sama ár. Verði ekki fallist á að riftunin hafi haft þessi réttaráhrif sé óumdeilt að hann hafi gert kröfu í ábyrgðaryfirlýsinguna 5. október 2023 sem varnaraðili hafi hafnað samdægurs. Samkvæmt því hafi frestur sóknaraðila til að leggja inn kæru runnið út 2. nóvember 2023.
Sóknaraðili hafi rift leigusamningum 10. ágúst 2023. Í framhaldi af því hafi hann lagt réttarágreining aðila fyrir almenna dómstóla, sbr. beina aðfarargerð sóknaraðila, dags. 24. október 2023, þar sem hann hafi jafnframt haft uppi fjárkröfur á hendur varnaraðila. Aðilar hafi gert með sér dómsátt þar sem varnaraðili hafi samþykkt að greiða sóknaraðila tiltekna fjárhæð, hreinsa loftræstirör og fleira ásamt því að þar hafi verið vísað í að ákveðin ákvæði í leigusamningi aðila. Engin umfjöllun hafi verið um ábyrgðaryfirlýsingu sóknaraðila, sem sé að finna í 6. gr. leigusamningsins, í dómsáttinni.
Þar sem sóknaraðili hafi rift leigusamningum, sem hafi haft þau réttaráhrif að skyldur samningsaðila hafi fallið niður, og sóknaraðili í framhaldinu lagt réttarágreining aðila fyrir almenna dómstóla sem hafi lokið með því að aðilar hafi gert réttarsátt, sé réttarsáttin þau skilríki sem horfa beri til við úrlausn á réttarágreiningi aðila, en í réttarsáttinni sé sérstaklega tekið fram að sáttin sé aðfararhæf. Þegar af þessum ástæðum beri að vísa kæru sóknaraðila frá kærunefnd.
Vegna varakröfu varnaraðila sé að breyttu breytanda vísað til sömu raka og sett hafi verið fram til stuðnings aðalkröfunni. Til viðbótar sé á því byggt að eigandi varnaraðila hafi keypt allt hlutafé varnaraðila en í kaupsamningnum sé tekið fram hvað hafi fylgt kaupunum og það hafi meðal annars verið: pizzaofn, hráefniskælar- og frystar, glasabúnaður, dælur, kælar og fleira, stállínu, kælar, gashellu eldavél, djúpsteikningarpottar og annar búnaður í eldhúsi, kaffivél, dúkar, borðbúnaður og glös, skreytingar, borð, stólar, bekkir og annað skraut í sal, uppþvottavél og gastróofn. Varnaraðili sé því réttmætur eigandi þessara hluta. Dragi sóknaraðili það í efa verði ekki úr því leyst fyrir kærunefnd húsamála.
Samkvæmt úttektinni sé tjón sóknaraðila vegna þrifa og loftstokks, pizzaofns, fastra borða og afgreiðsluskenks, bekkjarsessa og klæddra baka, ýmislegt skraut og ljós. En þetta sé í eigu varnaraðila samkvæmt kaupsamningi. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfum sóknaraðila. Hvað varði þrif á húsnæðinu og loftstokki þá hafi það verið í mun betra ástandi við lok leigutíma en upphaf hans. Beri því að hafna þessari kröfu en sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir öðru, en ekki hafi verið gerð úttekt við upphaf leigutíma sem sóknaraðili verði að bera hallann af.
Að því sögðu eigi varnaraðila lausafé í fasteigninni sem sóknaraðili hafi neitað að skila þrátt fyrir ítrekaðar óskir. Samanlagt verðmæti þessa lausafjár sé umtalsvert meira en hugsanleg fjárkrafa sóknaraðila á grundvelli téðrar úttektar eða um það bil 4.500.000 kr. Sóknaraðili eigi því engar kröfur á hendur varnaraðila heldur sé þvert á móti í skuld við hann. Um þrautavarakröfu varnaraðila sé vísað til sjónarmiða til stuðnings aðal- og varakröfu hans.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að við riftunina hafi verið gefinn frestur til 1. september 2023 til þess að rýma húsnæðið. Allt að einu hafi varnaraðili neitað að yfirgefa hið leigða og hann hafi ekki gert það fyrr en 6. janúar 2024. Ákvæði 40. gr. húsaleigulaga miði við að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera kröfu í trygginguna. Ákvæðið taki mið af því að tjón á leiguhúsnæði sé sjaldnast ljóst fyrr en þá fyrst sem húsnæðinu sé skilað, líkt og eigi við í máli þessu.
Með tölvupósti til varnaraðila 4. október 2023 hafi verið upplýst að lögmanni sóknaraðila hafi verið falið að krefja bankann um greiðslu ábyrgðarfjárhæðar og krafan verið send bankanum næsta dag. Sóknaraðila hafi hvorki borist meint höfnun varnaraðila á kröfunni né fengið upplýsingar um hana frá bankanum. Bankinn hafi greitt sóknaraðila 1.198.110 kr. þann 13. sama mánaðar vegna leigu fyrir októbermánuð. Varnaraðili hafi ekki lýst yfir höfnun á kröfunni 5. október 2023 enda hefði bankinn þá ekki greitt sóknaraðila fjárhæð af tryggingunni. Hið rétta sé að höfnun varnaraðila hafi ekki verið líst fyrr en sóknaraðili hafi krafið bankann um eftirstöðvar tryggingarinnar í samræmi við áskilnað sem gerður hafi verið í kröfubréfi sóknaraðila. Liggi þannig fyrir að frestur sóknaraðila til að bera ágreining um bótaskyldu undir kærunefnd hafi ekki getað byrjað að líða fyrr en sóknaraðili hafi verið upplýstur um höfnun varnaraðila í þeim efnum 10. janúar 2024.
Í dómsáttinni hafi meðal annars verið kveðið á um frest varnaraðila til rýmingar hins leigða, greiðslur vegna notkunar varnaraðila á hinu leigða og þrifa sem þá hafi legið fyrir að ráðast þyrfti í og rædd höfðu verið í sáttaviðræðum aðila, sbr. 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Sá ágreiningur hafi aðeins varðað framangreint. Tilvist dómsáttarinnar hafi engin áhrif á þá ábyrgðaryfirlýsingu sem liggi fyrir í málinu, en það tjón sem varnaraðili hafi valdið á hinu leigða hafi ekki komið fram fyrr en við skil hans á húsnæðinu 6. janúar 2024.
Hvað sem kunni að hafa verið samið um við kaup á öllu hlutafé í varnaraðila sé sóknaraðila og máli þessu óviðkomandi. Eigendaskiptin hafi átt sér stað í trássi við 16. gr. leigusamningsins. Sóknaraðili hafi ekki verið aðili að þeim kaupsamningi sem varnaraðili hafi vísað til.
Með vísan til 14. gr. í leigusamningi aðila sé sóknaraðili eigandi að öllum innréttingum, þar með töldum þeim sem varnaraðili hafi sett upp. Hið sama gildi þótt leigusamningi hafi lokið með riftun. Sóknaraðili sé þannig eigandi þeirra innréttinga og þess lausafjár sem talið hafi verið upp í úttektinni. Telji varnaraðili sig hlunnfarinn vegna kaupsamningsins þurfi hann að beina kröfu að fyrrum eiganda varnaraðila og/eða þeim sem hafi haft milligöngu um söluna. Því sé alfarið hafnað að varnaraðili eigi kröfu á hendur sóknaraðila að hærri fjárhæð en sem nemi kröfu sóknaraðila. Ekki hafi borist óskir um skil á lausafé sem sagt sé í eigu varnaraðila í greinargerð hans.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi gert kröfu í trygginguna 5. október 2023 og varnaraðili hafnað henni samdægurs í símtali við starfsmann bankans. Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni að varnaraðili hafi ekki hafnað kröfunni enda hafi hann svo sannarlega gert það.
Eigandi varnaraðila hafi keypt allt hlutafé leigjanda og í viðauka með kaupsamningnum sé tekið fram hvað hafi fylgt með kaupunum. Varnaraðili sé því réttmætur eigandi að því sem þar sé talið upp.
VI. Niðurstaða
Varnaraðili gerir kröfu um frávísun málsins þar sem hafi aðilar gert dómsátt, dags. 22. nóvember 2023, í útburðarmáli sem sóknaraðili hafi höfðað í kjölfar riftunar hans á leigusamningum. Varnaraðili byggir á því að dómsáttin sé þau skilríki sem horfa beri til við úrlausn á ágreiningi aðila. Dómsáttin tekur til atvika sem áður höfðu gerst en hún gat eðli máls samkvæmt ekki tekið til þess sem gerðist eftir og við afhendingu sem fór fram síðar. Þá er ekki í réttarsáttinni kveðið á um að hún feli í sér fullnaðaruppgjör milli aðila, eða að öðru leyti gefið til kynna að tryggingin sé fallin úr gildi. Telur nefndin því ekki efni til að fallast á frávísunarkröfu varnaraðila.
Samkvæmt 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusali svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.
Þótt samningnum hafi verið rift 10. ágúst 2023 og samningsskyldur aðila þar með fallið niður var tryggingin í gildi fram í maí 2024. Þá gera 7. og 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga ekki ráð fyrir að tryggingin falli niður vegna riftunar, heldur er hún þvert á móti hlutlaus gagnvart ástæðum þess að samningur líður undir lok. Á grundvelli 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga ber því að miða við að frestur sóknaraðila til að gera kröfu í trygginguna hafi byrjað að líða frá 6. janúar 2024, en óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi um að varnaraðili myndi skila eigninni þann dag. Það að sóknaraðili hafi gert kröfu í trygginguna 5. október 2023 vegna leiguvanskila skerðir ekki rétt hans til að gera kröfu í trygginguna aftur síðar auk þess sem hann hafði uppi áskilnað um frekari kröfu vegna þrifa og tjóns sem síðar kynni að koma fram og var á þeim tíma óljóst um endanlegan viðskilnað varnaraðila við hið leigða. Sóknaraðili gerði því kröfu innan þess tímafrests sem gert er ráð fyrir í 7. mgr. 40. gr. Verður því ekki fallist á að hún sé of seint fram komin.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Krafa sóknaraðila, dags. 9. og 11. janúar 2024, er þríþætt. Í fyrsta lagi varðar hún bætur vegna fylgifjár sem varnaraðili hafi fjarlægt úr hinu leigða að leigutíma loknum. Í öðru lagi bætur vegna eignaspjalla sem sóknaraðili kveður að hafi verið unnin á hinu leigða, einkum við pizzaofn. Í þriðja lagi hafi varnaraðili ekki efnt skyldur sínar á grundvelli dómsáttar aðila, dags. 22. nóvember 2023, þar sem honum hafi verið gert að láta viðurkenndan aðila hreinsa loftræstirör, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða þar sem safnast hafi sót úr loftræstirörunum en verkinu hafi átt að vera lokið eigi síðar en 31. desember 2023.
Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og að gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig skuli fara að leigutíma loknum. Samkvæmt 2. mgr. skal skriflegt samþykki leigusala jafnframt liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 66. gr. laganna að samkomulag leigjanda og leigusala skv. 1. mgr. 28. gr. skuli gilda um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði við skil á húsnæðinu. Hafi leigjandi ekki gert samkomulag skv. 1. mgr. 28. gr. við leigusala um breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skal leigusalinn eignast endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upprunalegt ástand. Á grundvelli 2. mgr. sama ákvæðis er leigjanda heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé, sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, þegar ekki er um að ræða breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skv. 1. mgr. 28. gr., enda komi leigjandi hinu leigða húsnæði aftur í upprunalegt ástand.
Í 14. gr. í leigusamningi aðila var samið svo um að sóknaraðili skuli, að leigutíma loknum, „teljast eigandi að öllum innréttingum og þeim sem leigutaki kann að setja upp í húsnæðinu á leigutíma.“ Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa fjarlægt hitablásara í anddyri, sessur og bök, naglföst borð, skraut og gler á skilrúmum, ljós á veggjum og í lofti, og snaga í anddyri við lok leigutíma, en um sé að ræða hluta af innréttingum og þar með eigur sóknaraðila.
Ekki er skilgreint nánar hvað sé átt við með hugtakinu innréttingar í skilningi 14. gr. í leigusamningi aðila. Skýra verður hugtakið samkvæmt orðanna hljóðan þannig að það nái fyrst og fremst til vegg- og gólffastra hluta en ekki er hægt að gefa því svo rúma merkingu að það nái til allra þeirra þátta sem teljast til fylgifjár fasteignar samkvæmt 23.-25. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Að mati kærunefndar verða gler- og skrautmunir sem varnaraðili setti á innréttingar húsnæðisins, sem og sessur á innbyggðum bekkjum og klæðning sem hafði verið komið fyrir á bökum bekkjanna, því ekki skilgreindar sem hluti af innréttingunum heldur er hér um að ræða innanstokks- og skrautmuni sem ekki eru órjúfanlegur hluti innréttinganna. Sama á við um hitablásara, ljós og snaga og einnig borðin sem voru ekki gólfföst samkvæmt fyrirliggjandi myndum. Að framangreindu virtu telur nefndin að hér sé ekki um að ræða innréttingar sem verði eign sóknaraðila við lok leigutíma á grundvelli samkomulags í leigusamningi aðila heldur hafi varnaraðila verið heimilt að flytja þessa muni brott með sér, sbr. einnig 2. mgr. 66. gr. húsaleigulaga. Fellst nefndin því ekki á kröfu sóknaraðila hér um.
Varnaraðili fjarlægði pizzaofn og liggja fyrir myndir sem sýna hvernig múrverk sem var í kringum ofninn hefur verið brotið upp og valdið tjóni á eigninni. Með hliðsjón af því sem að framan er rakið um skilgreiningu á hugtakinu innrétting verður litið svo á að pizzaofninn hafi verið sérstaklega felldur inn í innréttingarnar og varð með því hluti af þeim, sbr. að nokkru til hliðsjónar 24. gr. laga um fasteignakaup. Pizzaofninn var þannig eign sóknaraðila á grundvelli 14. gr. leigusamnings aðila. Samkvæmt fyrirliggjandi mati óháðs fasteignasala er tjón sóknaraðila vegna viðgerðar og endurnýjunar á pizzaofninum 1.300.000 kr. Ekki hafa verið lögð fram gögn sem hnekkja því mati og leggur kærunefndin það því til grundvallar um mat á tjóni sóknaraðila.
Þá liggur fyrir samkvæmt fyrrnefndri dómsátt að varnaraðila bar að fá viðurkenndan aðila til að hreinsa loftræstirör, auk hreinsunar á gafli, bakhlið og gluggum á bakhlið hins leigða þar sem safnast hafi sót úr loftræstirörunum og að verkinu skuli vera lokið eigi síðar en 31. desember 2023. Varnaraðili mótmælir ekki fullyrðingu sóknaraðila um að hann hafi ekki efnt þessar skyldur sínar. Verður því fallist á þessa kröfu sóknaraðila. Samkvæmt fyrrnefndu mati óháðs fasteignasala er tjón sóknaraðila vegna þessa 650.000 kr. Ekki hafa verið lögð fram gögn sem hnekkja því mati og leggur kærunefndin það því til grundvallar um mat á tjóni sóknaraðila.
Þá gerir varnaraðili skaðabótakröfu sem hann vill nýta til skuldajafnaðar þar sem hann telur að sóknaraðili hafi ekki skilað lausafé í hans eigu, nánar tiltekið slökkvikerfi, fráleggsborði, stálborði, uppþvottavél, háfi og kæliborði. Leggur hann fram viðauka með kaupsamningi, dags. 2. maí 2023, þar sem hann keypti allt hlutafé í einkahlutafélaginu V ehf. og byggir á því að þar á meðal hafi verið gert ráð fyrir að téðir lausafjármunir yrðu eign hans. Því er ekki mótmælt af hálfu sóknaraðila að téðir hlutir hafi verið í húsnæðinu og hljóta þeir því enn að vera til. Þess vegna hefur ekkert tjón orðið, enda getur varnaraðili freistað þess að fá hlutina afhenta en hann hefur ekki haft uppi slíka kröfu fyrir nefndinni. Ber því að hafna þessari kröfu varnaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 1.950.000 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila.
Reykjavík, 12. desember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson