Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 13/2021-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 13/2021

 

Tvíbýli: Bygging palls á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 14. febrúar 2021, beindi A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 28. febrúar 2021, athugasemdir álitsbeiðenda, mótteknar 9. mars 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. mars 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. júní 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á efri hæð hússins en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á neðri hæð. Ágreiningur er um heimild gagnaðila til að byggja pall á sameiginlegri lóð hússins.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að fjarlægja pall af sameiginlegri lóð hússins sem þau hafi byggt í óleyfi.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína árið 2018 og fengið hana afhenta í ágúst sama ár. Stór garður hússins hafi verið í sameign þar sem lóðin var óskipt. Þegar álitsbeiðendur hafi verið að vinna í íbúðinni og ekki verið flutt inn hafi þau séð að gagnaðilar voru búnir að grafa og setja niður staura fyrir palli á lóðinni. Álitsbeiðendur hafi þá rætt við fyrri eigendur og spurt hvort þau hefðu veitt leyfi en þau hafi neitað því. Álitsbeiðendur hafi nefnt það við gagnaðila að skipta lóðinni þar sem þau hafi nánast þegar verið búin að gera það en þau hafi neitað því. Álitsbeiðendur hafi þá farið fram á að pallurinn yrði fjarlægður. Gagnaðilar hafi þá hótað að láta taka niður pall álitsbeiðenda en sá pallur sé í samræmi við teikningu og þinglýstur.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi búið í íbúð sinni frá byggingu hússins, eða í 33 ár. Aldrei hafi verið rætt um skiptingu lóðar og íbúar hirt hana saman eða til skiptis eftir samkomulagi. Fyrsta skiptið sem hafi verið rætt um skiptingu lóðar hafi verið þegar íbúi efri hæðar hafi farið fram á stofnun húsfélags sumarið 2017. Þá hafi í fyrsta skipti verið haldinn formlegur húsfundur þar sem íbúi efri hæðar hafi reifað hugmyndir um skiptingu lóðar og gagnaðilum litist ágætlega á þær. Á þeim tímapunkti hafi þau ekki vitað að ástæða umræðunnar hafi verið fyrirhuguð sala íbúðarinnar. Ekki hafi náðst að gera neitt í málunum áður en íbúðin hafi verið seld ári síðar.

Í sambandi við umræðu um skiptingu lóðar hafi gagnaðilar átt frumkvæði að því að bera fram tillögu þar um á húsfundi 9. apríl 2019. Álitsbeiðendur hafi talið það óþarfa kostnað og ekki mikilvægt á þessu stigi. Á húsfundi í febrúar 2020 hafi álitsbeiðendur verið búin að skipta um skoðun og viljað skipta lóðinni. Þá hafi gagnaðilar sett sig á móti því þar sem álitsbeiðendur hafi haft sínar hugmyndir um það hvernig skipta ætti skipta garðinum og ekki verið til viðtals um annað.

Gera þurfi eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og lóðina þar sem hún sé ekki til.

Fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðenda hafi komið að máli við gagnaðila vorið 2015 og viljað leyfi til þess að reisa pall norðan megin við húsið beint frá útgangi úr þvottahúsi og í áframhaldi af sólstofu á efri hæð. Upprunalegar teikningar af húsinu séu með tillögu að palli á þessum stað. Pallurinn sem þáverandi eigandi hafi ætlað að byggja hafi reyndar átt að vera þó nokkuð stærri en á teikningu.

Gagnaðilar haft frumkvæði að því að fara þess á leit við Reykjavíkurborg að framselja 1,5 meter af lóð sem liggi að F. Lóð gagnaðila hafi verið þannig að 1,5 meter hafi verið í gangstétt. Þessi ræma hafi oft verið til mikillar óprýði þar sem hún hafi svo sjaldan verið slegin. Reykjavíkurborg hafi samþykkt þessa stækkun þannig að lóðir allra aðila sem eigi hús að G hafi stækkað nokkuð árið 1991. Þegar fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðenda hafi látið byggja pallinn sumarið 2015 hafi hann nýtt sér þessa stækkun og látið pallinn einnig ná vel fyrir þvottahúsdyr að aftan, með leyfi gagnaðila. Þótt pallurinn sé á sameiginlegri lóð liggi þessi hluti garðs mjög vel við efri hæð en ekki neðri hæð. Í leiðinni hafi íbúar neðri hæðar samið um að byggja pall austan megin við húsið. Þessi hluti garðsins liggi mjög vel við neðri hæð. Ekki hafi verið um neitt skriflegt leyfi að ræða, hvorki fyrir byggingu palls efri hæðar né neðri hæðar, aðeins munnlegt samkomulag. Pallur efri hæðar hafi verið byggður sumarið 2014 en pallur neðri hæðar byggður sumarið 2018. Lokið hafi verið við framkvæmdir við pall ásamt skjólveggjum á neðri hæð í lok september 2018. Engar athugasemdir hafi komið fram af hálfu álitsbeiðenda í eitt og hálft ár eftir að pallurinn hafði verið smíðaður. Fyrsta skiptið sem sett hafi verið út á pallinn hafi verið í beinu sambandi við umræðu um skiptingu lóðar, þ.e. samþykki gagnaðilar ekki skiptingu lóðar verði farið fram á að pallurinn verði fjarlægður.

Álitsbeiðendur telji sinn pall „vera þinglýstan“. Það sem þau hafi fyrir sér í því sé teikning af palli á upprunalegum teikningum hússins. Verði á það fallist sé á það bent að pallur sé hvorki í sömu stærð né lögun og gert hafi verið ráð fyrir á upprunalegri teikningu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að samkvæmt þinglýstum skjölum sýslumanns liggi fyrir eignaskiptasamningur og samkvæmt honum skiptist lóðin í sömu hlutföllum og húsið.

Fyrir liggi gögn frá fyrri eiganda efri hæðar þar sem skýrt komi fram að gagnaðilar hafi ekki fengið leyfi til að byggja pall við austurhlið hússins.

Samkvæmt fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðenda hafi pallur efri hæðar verið byggður árið 2008. Þá sé því mótmælt að það geti haft áhrif að pallurinn hafi verið byggður minni en samkvæmt teikningum. Pallurinn hafi verið byggður með samþykki allra eigenda eins og gagnaðilar segja í greinargerð sinni.

Gagnaðilar hafi ávallt staðið í vegi fyrir því að skipta lóðinni, en álitsbeiðendur fagni nú breyttri afstöðu þeirra.

Í athugasemdum gagnaðila segir að samkvæmt meðfylgjandi gögnum frá fyrri eiganda neðri hæðar komi skýrt fram að ekki hafi verið gert skriflegt samkomulag um byggingu palls. Aftur á móti hafi það verið rætt á milli eigenda. Eigendur hafi sammælst um að eigendur efri hæðar myndu ekki byggja pall eftir teikningu og gagnaðilar mættu byggja sinn pall. Rétt eins og ekki hafi verið gert skriflegt samkomulag um hvernig palli við efri hæð yrði háttað í stærð eða lögun, en hann sé nokkru stærri en teikning hússins geri ráð fyrir.

III. Forsendur

Að gefnu tilefni telur kærunefnd rétt að taka fram að á grundvelli 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar meðal annars í 2. mgr. að eigendum sé óheimilt að nota lóð til annars en hún sé ætluð til og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt.

Með hliðsjón af síðastnefnda ákvæðinu þarf bygging palls á sameiginlegri lóð samþykki allra eigenda. Til álita í málinu kemur hvort slíkt samþykki liggi fyrir byggingu gagnaðila á palli.

Gagnaðilar segja að munnlegt samkomulag við fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðenda hafi legið til grundvallar byggingu pallsins. Fyrir liggja tölvupóstsamskipti álitsbeiðenda og fyrri eiganda dagana 26.-27. febrúar 2020 þar sem fyrri eigandi er spurð að því hvort fyrir liggi skriflegt leyfi fyrir byggingu palls gagnaðila. Hún svarar því til að svo sé ekki. Þá lýsir hún upplifun sinni af samskiptum sínum við gagnaðila varðandi lóðina og segir:

Hugmyndin um pall hafði komið upp, þ.e. þau sögðu mér að þeirra draumur væri að setja pall austan megin við húsið og geta gengið þangað beint út. Það fannst mér í sjálfu sér ágæt hugmynd, enda efri hæðin með pall og ég sá fyrir mér skýrari skipti á notkun, ekki síst þegar búið væri að skipta garðinum upp með formlegri eignaskiptingu sem væri þinglýst. Ég var líka farin að leggja drög að því hvernig hægt væri að ganga frá malarbrekkunni og blettinum fyrir framan sorptunnurnar. Ég ræddi við þau varðandi skiptinguna, bað þau um að koma með hugmynd að því hvernig þau sæju þetta fyrir sér þannig að báðir gætu vel við unað. Það bárust aldrei svör varðandi það. Einhverjar hugmyndir um skiptingu ræddar en aldrei hægt að festa neitt, ég mat það þannig að þau hefðu ekki áhuga á formlegri skiptingu.

Gagnaðilar segja að gagnkvæmt samkomulag hafi verið með þeim og fyrri eiganda um að þau fengju að byggja pall og fyrri eigandi fengi að byggja stærri pall en teikning gerði ráð fyrir. Engin gögn liggja fyrir sem styðja þessa fullyrðingu gagnaðila, að mati kærunefndar. Af framangreindum tölvupósti fyrri eiganda fær kærunefnd ráðið að rætt hefði verið um pall á lóðinni og einnig aðrar hugmyndir er snertu lóðina en að engin eiginleg ákvörðun hefði verið tekin meðal eigenda.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að gögn málsins styðji ekki að fyrir hafi legið samþykki allra eigenda á sínum tíma fyrir byggingu palls gagnaðila. Verða gagnaðilar að bera hallann af því, enda um sameiginlega lóð að ræða. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðilum beri að fjarlægja pall af sameiginlegri lóð hússins.

 

 


 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að fjarlægja pall sinn af sameiginlegri lóð.

 

Reykjavík, 2. júní 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira