Mál nr. 27/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 27/2024

Takmörkun á aðgengi að upplýsingum húsfélags. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 8. mars 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 21. mars 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. apríl 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. apríl 2024, lagðar fyrir nefndina. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 71 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta nr. 8 en gagnaðili er húsfélagið.

 Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að upplýsa hvaða eigendur hafi fengið bætur samkvæmt samkomulagi frá 6. júní 2023 við þrjá verktaka, sem og um fjárhæðir bótanna. 

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að upplýsa hvaða íbúðir hafi notið þess að skipt hafi verið um glugga í þeim eða gert við þá árið 2023 eða fyrr. Verði gagnaðili ekki við þessari kröfu samkvæmt áliti nefndarinnar 15 dögum eftir að álitið liggi fyrir beri því að greiða 20.000 kr. fyrir hvern dag sem líði eftir það.

Álitsbeiðandi kveður að allt árið 2023 og jafnvel fyrr hafi borið á göllum í íbúð hans, annars vegar á parketi og hins vegar sé hiti ójafn. Margir eigendur hafi fengið bætt tjón á íbúðum sínum en ekki álitsbeiðandi. Formaður gagnaðila hafi neitað að upplýsa hverjir hafi notið aðstoðar og fengið bætur vegna hitavandamála, sbr. samning frá 6. júní 2023. Einnig leki svalagluggi í íbúð álitsbeiðanda í úrhellisrigningum, en formaðurinn hafi upplýst að sumir eigendur í húshluta nr. 8 hafi fengið nýja glugga í stað þeirra gölluðu eða fengið viðunandi viðgerðir. Hún hafi þó neitað að upplýsa hvaða íbúðir hafi átt þar í hlut. Það skipti álitsbeiðanda máli að geta borið sig saman við aðra eigendur til að greina vandamálin og vita til hvaða ráðstafana þurfi að grípa sjálfstætt og/eða sameiginlega gagnvart byggingaraðila. Með vísan til 2. málsl. 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús sé þess jafnframt krafist að álitsbeiðandi fái að skoða bækur gagnaðila, reikninga og fylgiskjöl.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi í eitt skipti haft milligöngu um viðgerðir í séreignum, en í lok árs 2021 hafi óvenjumikið verið um galla í gólfhitakerfum íbúða. Það hafi tekið töluverðan tíma að finna orsök vandans og vorið 2023 hafi verið ákveðið að óska eftir mati dómkvadds matsmanns. Til hagræðingar hafi eigendum verið boðið að framselja kröfur sínar til gagnaðila og koma þannig í veg fyrir að meta þyrfti kerfið sjálfstætt fyrir hverja íbúð. Til þess hafi þó ekki komið þar sem verktakar hafi gert sáttatillögu sem meðal annars hafi hljóðað upp á greiðslu bóta að fjárhæð 700.000 kr. Bæturnar hafi verið lagðar inn á reikning gagnaðila. Eigendum hafi verið tilkynnt að hægt væri að senda beiðnir um endurgreiðslur vegna viðgerða á gólfhita ásamt afritum af reikningum til E, sem hafi móttekið beiðnirnar og endurgreitt þeim af bótafjárhæðinni. Hlutaðeigandi eigendur hafi allir fengið endurgreitt að fullu þær fjárhæðir sem þeir höfðu lagt út fyrir vegna viðgerða á gólfhita. Stjórn gagnaðila hafi téðar beiðnir ekki undir höndum, hvaða eigendur hafi fengið greitt eða hversu háa fjárhæð. Það sé þó hægt að afla þeirra gagna en það sé álitamál hvort heimilt sé að afhenda álitsbeiðanda þær. Hann hafi, líkt og aðrir eigendur, rétt til að skoða reikninga gagnaðila, jafnan að viðstöddum stjórnarmanni, skv. 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, en hér sé þó ekki um að ræða ráðstöfun úr hússjóði heldur hafi þjónustuaðili gagnaðila haft milligöngu um að endurgreiða eigendum kostnað af bótafjárhæðinni. Stjórn gagnaðila sé óviss hvort brotið yrði gegn persónuvernd hlutaðeigandi eigenda með því að veita álitsbeiðanda téðar upplýsingar. 

Álitsbeiðandi hafi krafist upplýsinga um það hverjir hafi fengið viðgerðir á gluggum í húshluta 8. Stjórnin hafi ekki þessar upplýsingar. Þess utan geti álitsbeiðandi sjálfur óskað eftir þessum upplýsingum frá verktaka. Þá sé í Húsbók á vef E að finna fundargerðir, ársreikninga og tryggingarskjöl gagnaðila sem allir eigendur hafi aðgang að. 

III. Forsendur

Í 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varði málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Gagnaðili gerði samkomulag við þrjá verktaka vegna bilana í stýrikerfi á gólfhita C sem fól í sér að verktakarnir greiddu gagnaðila 700.000 kr. í bætur. Fyrir hönd gagnaðila sá E um að útdeila bótunum til hlutaðeigandi eigenda eftir beiðnum þeirra. Kærunefnd telur að gagnaðila sé ekki stætt á því að neita að veita upplýsingar um það hvaða eigendur fengu hlutdeild í bótunum sem og þá fjárhæð sem hver og einn fékk úthlutaða, enda bæturnar greiddar á grundvelli samkomulags sem gagnaðili gerði og fóru greiðslur fram í gegnum sameiginlegan reikning gagnaðila. Þá bendir lýsing gagnaðila á málavöxtum til þess að hann hafi verið eigandi umræddra krafna eftir framsal viðkomandi eigenda til gagnaðila. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið I.

Á grundvelli framangreinds lagaákvæðis hvílir rík upplýsingaskylda á stjórn húsfélaga gagnvart eigendum um öll þau atriði er varða sameiginlegt viðhald. Gluggar falla að hluta til undir sameign og ber stjórn gagnaðila að verða við beiðni álitsbeiðanda að því leytinu til að veita upplýsingar um  þær sameignarframkvæmdir sem hafa átt sér stað á gluggum á undanförnum árum af hálfu húsfélagsins að því marki sem þær eru aðgengilegar. Þar sem þessi upplýsingaskylda hvílir á stjórninni ber henni að afla þessara upplýsinga liggi þær ekki þegar fyrir, en sú skylda verður þó ekki lögð á stjórnina að veita upplýsingar um viðgerðir sem hafi átt sér stað á séreignarhlutum glugganna. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið II með hliðsjón af því sem að framan greinir, en að því undanskildu að nefndin hefur ekki heimildir til að leggja dagsektir á aðila máls.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda eins og í forsendukafla greinir, en þó að undanskilinni kröfu um dagsektir.

Reykjavík, 23. janúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                    Eyþór Rafn Þórhallsson