Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 12/2019

Árið 2020, 25. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 12/2019 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með erindi, dags. 16. desember 2019, kærði X ehf, kt. [], úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 3. október 2019, um endurmat á fasteignamati fasteignar kæranda að Hafnarstræti [], Akureyri, fnr. [], fyrir árið 2019.

Með bréfum, dags. 19. desember 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Akureyrarbæ vegna kærunnar. Umsögn Akureyrarbæjar barst 10. janúar 2020 og umsögn Þjóðskrár Íslands barst 21. janúar 2020.

Umsagnir Akureyrarbæjar og Þjóðskrár Íslands voru sendar kæranda með bréfum, dags. 13. og 22. janúar 2020, og var honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 5. febrúar 2020.

Með tölvupóstum, dags. 11., 19. og 24. febrúar og 18. mars 2020, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari gögnum og upplýsingum vegna málsins frá Þjóðskrá Íslands og kæranda. Umbeðnar upplýsingar bárust frá Þjóðskrá Íslands með tölvupóstum þann 14., 20. og 24. febrúar og 18. mars 2020 og frá kæranda með tölvupósti, dags. 18. febrúar 2020.

Málið var tekið til úrskurðar 25. mars 2020.

 

  1. Málavextir

    Kærandi er eigandi 478,5 fermetra húsnæðis á annarri hæð fasteignarinnar að Hafnarstræti [], Akureyri, sem byggt var árið 1961. Fasteign kæranda var áður nýtt sem skrifstofuhúsnæði en eftir kaup kæranda á fasteigninni á árinu 2017 var innra skipulagi eignarinnar breytt og hefur hún eftir það verið nýtt undir gististarfsemi.

    Þann 12. mars 2019 fór kærandi fram á endurmat á fasteignamati eignarinnar vegna ársins 2019. Gerði kærandi kröfu um að fasteignamat eignarinnar yrði lækkað þar sem hann taldi að fasteignamatið  endurspeglaði ekki gangverð eignarinnar og vísaði hann í því sambandi m.a. til þess að kaupverð fasteignarinnar á árinu 2016 hefði verið miklu mun lægra en það fasteignamat sem ákvarðað hafði verið fyrir árið 2019. Fasteignamat eignarinnar vegna ársins 2019 sem tók gildi 31. desember 2018 var kr. 73.400.000.-, en þar af var lóðarmat kr. 10.750.000.-

    Þann 11. júní 2019 var kæranda kynnt ákvörðun Þjóðskrár Íslands um nýtt fasteignamat eignarinnar vegna breyttrar notkunar á fasteigninni, þar sem notkun hennar var breytt úr skrifstofuhúsnæði í gistiskála. Var fasteignamat eignarinnar þá ákveðið kr. 55.720.000.- en þar af var lóðarmat kr. 5.020.000.-  

    Þann 3. október 2019 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð um endurmat fasteignamats fasteignar kæranda og var fasteignamat eignarinnar þá ákveðið kr. 66.250.000.-, en þar af var lóðarmat kr. 10.800.000.-.

    Með tölvubréfi til Þjóðskrár Íslands, dags. 19. nóvember 2019, gerði kærandi athugasemdir við úrskurð Þjóðskrár Íslands og óskaði eftir upplýsingum um forsendur og lagagrundvöll fyrrgreindrar ákvörðunar. Þjóðskrá Íslands svaraði erindi kæranda með tölvubréfi, dags. 20. nóvember 2019, þar sem fram koma að stofnuninni væri skylt að leitast við að tryggja samræmingu í matsstörfum þannig að sambærilegar fasteignir væru metnar á sama hátt. Bent var á það fasteignamat sem kynnt var í júní 2019 hafi verið rangt þar sem það byggði á rangri matsaðferð, þ.e. kostnaðarleiðréttu markaðsmati, en það hafi síðan verið leiðrétt með úrskurðinum frá 3. október 2019 þar sem eignin hafi þá verið metin eftir tekjumatsaðferð.

    Kærandi sendi Þjóðskrá Íslands tölvubréf þann 21. nóvember 2019 þar sem hann gerði athugasemdir við ákvörðun stofnunarinnar og vísaði m.a. til þess að engin eign á svæðinu væri sambærileg hans eign. Benti hann á að breyting á fasteignamati eignarinnar hafi verið ákveðin einhliða af Þjóðskrá Íslands án þess að honum hafi verið tilkynnt um að til stæði að vinna nýtt mat. Nýja endurmatið fæli í sér 100% hækkun á lóðarmati eignarinnar frá því mati sem ákveðið hafi verið í júní 2019 sem væri mjög íþyngjandi fyrir hann. Jafnframt vísaði kærandi til þess að hann hefði gert athugasemdir við starfshætti Akureyrarbæjar þar sem fasteign hans hafi verið utan kerfis og fasteignagjöld eignarinnar því miðast við of hátt fasteignamat í langan tíma þar sem eignin hafi ekki verið rétt skráð.

    Þjóðskrá Íslands sendi kæranda rökstuðning fyrir hinu nýja fasteignamati eignarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2019, þar sem m.a. kom fram að við breytingu á skráðri notkun fasteignarinnar í júní 2019 hafi fasteignin fyrir mistök verið metin eftir rangri matsaðferð. Við þá breytingu hafi fasteignamat eignarinnar lækkað meira en eðlilegt hafi verið.

    Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og framan greinir.

     

  2. Sjónarmið kæranda

    Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 um endurmat fasteignarmats fyrir fasteign hans að Hafnarstræti [], Akureyri, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felld úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina.

     

    Kærandi vísar til þess að þegar endurmat Þjóðskrár Íslands barst 3. október 2019 hafi þegar legið fyrir endurmat á fasteignamati eignarinnar frá því í júní 2019. Kæranda hafi ekki verið tilkynnt um að til stæði að vinna nýtt mat og því hafi hið nýja endurmat í október 2019 komið honum að óvörum. Einnig gerir kærandi athugasemdir við að seinna endurmatið hafi verið unnið án sérstakrar skoðunar á fasteigninni af hálfu starfsmanna Þjóðskrár Íslands. Kærandi bendir jafnframt á að hann hafi staðið í deilum við Akureyrarbæ vegna fasteignamats og skráningar á eigninni.

     

  3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

    Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 21. janúar 2020, er vísað til þess að samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skuli árlega endurmeta fasteignamat allra fasteigna. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat 2019 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2018. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

    Þjóðskrá Íslands skal samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði við komið á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna skal matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð viðkomandi eignar. Atriðin séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gleggsta mynd gefi af raunvirði fasteignar. Við túlkun á 27. gr. beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. þegar gangverð eignar er ekki þekkt.

    Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna, eftir föngum, finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að þegar talað sé um gangverð fasteignar í 27. gr. laga nr. 6/2001 sé ekki átt við einstaka kaupsamninga eða verðmöt frá einstökum fasteignasölum. Þetta komi skýrt fram í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 11/2011 þar sem m.a. hafi komið fram að Þjóðskrá Íslands sé ekki heimilt að byggja ákvörðun sína um fasteignamat á einstökum kaupsamningi um þá fasteign er meta skuli og orðið gangverð vísi til þess verðs sem ætla megi að eignir hafi almennt á markaði. Við ákvörðun á fasteignamati sé því aldrei horft á einstaka kaupsamninga um einstakar eignir og geti þeir því ekki einir og sér orðið grundvöllur að fasteignamati. Varðandi þann kaupsamning sem kærandi hafi lagt fram verði einnig að horfa til þess að þar sé um að ræða samning sem ekki hafi verið þinglýst. Þá sé seljandi eignarinnar fjármálastofnun en samningar þeirra séu aldrei teknir gildir inn í kaupsamningsmengið. Fyrir liggi að fasteign kæranda hafi á árinu 2007 verið seld á kr. [].

    Þjóðskár Íslands vekur athygli á því að fyrir mistök hjá skráningaraðilum Þjóðskrár Íslands á Akureyri hafi rangri matsaðferð verið beitt við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar í júní 2019 þegar eignin var sett í kostnaðarleiðrétt markaðsmat í tengslum við breytingar á skráðri notkun eignarinnar úr skrifstofuhúsnæði í gistiskála. Við þessa breytingu hafi matsfjárhæð eignarinnar lækkað töluvert. Fasteignina eigi hins vegar að meta með tekjuaðferð og hafi hún verið metin með þeim hætti síðan tekjuaðferðin var tekin upp árið 2014. Fasteignin sé nú réttilega skráð bæði hvað varðar matsaðferð sem og gæði og ástand og miðar matið við gangvirði á sambærilegu húsnæði á markaði á sama markaðssvæði, en allar aðrar eignir í sama matshluta hússins séu metnar með tekjuaðferð.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að þegar horft sé til kaupsamninga um fasteignir í gjaldfokki 6 (verslunar- og skrifstofuhúsnæði) frá 1. janúar 2017 á því matsvæði þar sem fasteign kæranda er, (matssvæði 6020 Neðri-Brekka, Eyri, Innbær) sé meðalsöluverð á fermetra kr. 240.624.- og miðgildið kr. 182.129.-. Sé horft til fasteignamats á skrifstofuhúsnæði á matssvæðinu kemur í ljós að meðalfasteignamat á fermetra sé kr. 147.140.- og miðgildið kr. 146.000.-. Fasteignamat fasteignar kæranda sé eftir endurmatið 3. október 2019 er kr. 66.250.000.- eða kr. 138.435.- á fermetra. Fasteignamat fasteignar kæranda sé því langt fyrir neðan meðalsöluverð á fermetra og miðgildið og talsvert fyrir neðan meðalfasteignamat á fermetra í skrifstofuhúsnæði á matssvæðinu. Fasteignamat á fasteign kæranda sé því að mati Þjóðskrár Íslands réttilega ákvarðað.

  4. Umsögn Akureyrarbæjar

Með bréfi Akureyrarbæjar, dags. 10. janúar 2020, kom fram að að sveitarfélagið teldi ekki tilefni til að gera athugasemdir við endurmat Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fasteignar kæranda.

 

  1. Athugasemdir kæranda

    Í athugasemdum kæranda, dags. 5. febrúar 2020, ítrekar kærandi að starfsmenn Þjóðskrá Íslands hafi ekki skoðað fasteignina. Þá áréttar kærandi að engin sambærileg eign sé á Akureyri og því sé nauðsynlegt að ákvörðun um fasteignamat eignarinnar grundvallist á skoðun. Fasteignin sé gluggalaus sem takmarki verulega nýtingarmöguleika hennar á grundvelli byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

    Kærandi telur óraunhæft að miða fasteignamat eignarinnar við söluverð hennar frá árinu 2007 en það sé almenn vitneskja að atvinnuhúsnæði hafi gengið kaupum og sölum langt yfir raunvirði á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 og því eigi ekki að leggja söluverð eigna frá þeim tíma til grundvallar fasteignamati.

    Kærandi vísar jafnframt til þess að í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands komi fram að horfa megi til kaupsamninga frá janúar 2017. Samkvæmt upplýsingum sem kærandi hafi frá fasteignasala á svæðinu hafi atvinnu- og skrifstofuhúsnæði í miðbæ Akureyrar ekki verið að seljast í langan tíma.

     

  2. Niðurstaða

I.

Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 um endurmat fasteignar hans að Hafnarstræti [], Akureyri, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felld úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember ár hvert skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Þjóðskrá Íslands skal eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi næsta 31. desember. Af ákvæðinu má ráða að komi engar athugasemdir fram innan frestsins taki fasteignamatið gildi.

Samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001, getur aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Í 2. mgr. 31. gr. laganna kemur fram að Þjóðskrá Íslands geti að eigin frumkvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Þá kemur fram í 3. mgr. 31. gr. laganna að ákvæði 13., 14. og 18. gr. stjórnsýslulaga gildi ekki við meðferð mála samkvæmt 31. gr. laga nr. 6/2001. Eiganda skuli tilkynnt um nýtt eða breytt fasteignamat og sætti eigandi sig ekki við ákvörðun fasteignamats geti hann gert skriflega og rökstudda kröfu um endurupptöku málsins innan eins mánaðar frá tilkynningu ákvörðunar.

Í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar. Með breytingum sem gerðar voru á lögum nr. 6/2001 með lögum nr. 83/2008 var lögfest að eigandi fasteignar hafi rétt til að skjóta öllum ákvörðunum um endurmat matsverðs til æðra stjórnvalds í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þannig sæta allar ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um endurmat hvort heldur um er að ræða endurmat samkvæmt 31. gr. eða 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001, kæru til yfirfasteignamatsnefndar samkvæmt 1. mgr. 34. gr. sömu laga.

Þann 12. mars 2019 sendi kærandi beiðni til Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignar hans að Hafnarstræti [], Akureyri vegna ársins 2019. Fasteignamat ársins 2019 mun hafa verið kynnt eigendum fasteigna í júní 2018 og tók það gildi 31. desember 2018 í samræmi við ákvæði 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

Áður en Þjóðskrá Íslands tók erindi kæranda til afgreiðslu tilkynnti Þjóðskrá Íslands kæranda í júní 2019 um breytingu á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2019 í tengslum við breytt notkunarheiti á fasteigninni. Þjóðskrá Íslands kvað síðan upp úrskurð þann 3. október 2019 vegna erindis kæranda um endurmat fasteignamat eignarinnar og var fasteignamatið hækkað frá því sem ákveðið hafði verið í júní 2019, en lækkað frá því fasteignamati sem tók gildi 31. desember 2018.

III.

Kærandi hefur vísað til þess að honum hafi ekki verið kunnugt um að til stæði að ákvarða nýtt fasteignamat fyrir fasteignina eftir að hann fékk tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands í júní 2019 um nýtt fasteignamat vegna breyttrar notkunar á eigninni. Hefur kærandi vísað til þess að fyrrgreind ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 hafi komið honum að óvörum m.a. þar sem starfsmenn Þjóðskrár Íslands hafi ekki skoðað eignina áður en áðurgreind ákvörðun var tekin.

Þjóðskrá Íslands hefur upplýst að við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar í júní 2019 hafi þau mistök verið gerð að eignin hafi við breytingu á skráðri notkun verið metin samkvæmt kostnaðarleiðréttu markaðsmati en hana hafi átt að meta með tekjuaðferð. Eignin hafi verið metin samkvæmt tekjuaðferð eftir að sú aðferð var tekin upp árið 2014 eins og allar aðrar eignir í sama matshluta hússins.

Samkvæmt 2. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 getur Þjóðskrá Íslands að eigin frumkvæði endurmetið einstakar eignir í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna. Samkvæmt 3. mgr. sömu lagagreinar gilda ákvæði 13., 14. og 18. gr. stjórnsýslulaga ekki við meðferð mála samkvæmt 2. mgr. 31. gr. og 30. gr. laga nr. 6/2001. Þjóðskrá Íslands hefur samkvæmt framangreindu nokkuð rúmar heimildir til að endurmeta fasteignir telji stofnunin þörf á slíku til að tryggja samræmi í mati. Af 3. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 leiðir að Þjóðskrá Íslands ber hvorki skylda til að gefa eiganda fasteignar sem til stendur að endurmeta kost á að tjá sig um fyrirhugað endurmat né vekja athygli hans á að mál sé til meðferðar. Samkvæmt framansögðu verður ekki séð að ákvörðun Þjóðskrár Íslands í júní 2019 um fasteignamat eignarinnar hafi verið í andstöðu við fyrrgreind lagaákvæði né önnur ákvæði laga nr. 6/2001.

 

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni. 

Þjóðskrá Íslands hefur á síðustu árum beitt tekjuaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Þannig eru upplýsingar úr kaupsamningum nýttar eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar.

V.

Til stuðnings kröfu sinni um lækkun á fasteignamati hefur kærandi vísað til þess að fasteignamat eignarinnar sé mun hærra en ætlað gangverð hennar m.a. með hliðsjón af kaupsamningi um eignina frá árinu 2017. Þá sé eignin ekki sambærileg öðrum eignum á Akureyri, m.a. þar sem hún sé einungis með glugga á einni hlið. Þá vísar kærandi til þess að starfsmenn Þjóðskrár Íslands hafi ekki skoðað eignina áður en fasteignamat eignarinnar var ákvarðað með úrskurðinum frá 3. október 2019.

Fasteign kæranda að Hafnarstræti [], Akureyri er atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem fjöldi atvinnuhúsnæðis er umtalsverður og því verður að ætla að fjöldi leigu- og kaupsamninga um sambærilegt húsnæði á sama matssvæði sé allnokkur. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð er gefur sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Telja verður að tekjuaðferðin eigi að gefa slíka mynd af gangverði fasteignar kæranda að Hafnarstræti [], Akureyri en af gögnum málsins má ráða að þeirri matsaðferð hafi verið beitt af Þjóðskrá Íslands við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda.

Í fyrri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hefur komið fram að það er margt sem mæli gegn því að miða mat fasteigna við einstaka kaupsamninga eða leigusamninga, sbr. m.a. úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 1/2015 og 7/2017.  Því er hins vegar ekki að neita að þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Sú staða getur einnig komið upp þegar verið er að skipta um matsaðferð. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingar-möguleikum viðkomandi eignar. Því er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Þá verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að skoðun fari fram á eigninni þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Með erindi kæranda frá 12. mars 2019 fylgdu myndir af fasteign hans að Hafnarstræti [], Akureyri, bæði að innan sem og að utan. Af þessum myndum má m.a. sjá innra skipulag eignarinnar, raunverulega notkun og nýtingarmöguleika hennar. Þá má einnig ráða af þessum myndum hvernig ástand eignarinnar er, en það virðist almennt séð nokkuð gott jafnt að utan sem innan. Þrátt fyrir að innra skipulag eignarinnar sé á margan hátt sérstakt verður ekki séð að fasteignin sé veigamiklum atriðum frábrugðin öðru atvinnuhúsnæði á sama matssvæði, m.a. því skrifstofuhúsnæði sem er á efri hæðum fasteignarinnar að Hafnarstræti [], Akureyri. Þessar upplýsingar um eignina lágu fyrir þegar ákvörðun var tekin af Þjóðskrá Íslands um fasteignamat eignarinnar í október 2019.

Akureyrarbæ er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Breytingar á fasteignamati milli ára er mismunandi eftir matssvæðum svo og eftir tegundum atvinnuhúsnæðis.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 94 eigna, sem skráðar eru í sama flokk atvinnuhúsnæðis og fasteign kæranda, og eru á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 6020 (Neðri Brekka, Eyri, Innbær). Meðal fasteignamat þessara eigna er kr. 145.140.- á hvern fermetra og miðgildið kr. 146.000.-. Fasteignamat fasteignar kæranda að Hafnarstræti [], Akureyri, fyrir árið 2019 er kr. 66.250.000.-, eða kr. 138.435.- á hvern fermetra sem er talsvert fyrir neðan meðaltal á hvern fermetra þess húsnæðis sem er í sama matsflokki. Af gögnum málsins telur yfirfasteignamatsnefnd ljóst að ástand fasteignar kæranda sé almennt séð nokkuð gott og ekkert sem bendi til þess að skráning hennar í fasteignaskrá gefi með einhverjum hætti ranga mynd af samanburði hennar við aðrar eignir í sama flokki, þó innra skipulag eignarinnar sé að einhverju leyti frábrugðið þeim eignum sem eru til samanburðar. Samkvæmt framansögðu er því ekkert sem bendir til þess að ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir fasteign kæranda sé í ósamræmi við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði.

Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem gefur tilefni til að ætla að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2019 sé ekki réttilega ákvarðað eða að ekki hafi verið rétt staðið að ákvörðun þess af hálfu Þjóðskrár Íslands.

 

 

VI.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað kröfu kæranda um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 um fasteignamat fasteignar hans að Hafnarstræti [], Akureyri, fnr. [], fyrir árið 2019 verði felldur úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina vegna ársins 2019.

 

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 3. október 2019 um fasteignamat fasteignar kæranda að Hafnarstræti [], Akureyri, fastanúmer [], er staðfestur.

 

__________________________________

Björn Jóhannesson

 

           ______________________________                                            ________________________________

                    Áslaug Árnadóttir                                                                   Axel Hall

 

 

 

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira