Mál nr. 3/2019
Árið 2019, 7. ágúst, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 3/2019 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 7. maí, 2019, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni 21, Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 8. febrúar 2019, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2019 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með bréfi, dags. 14. maí 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu, Garðabæ, vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 7. júní 2019 og umsögn sveitarfélagsins þann 12. júní 2019.
Með tölvubréfi, dags. 12. júní 2019, voru fyrrgreindar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 2. júlí 2019.
Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 4. júlí 2019 og skoðaði eignina í fylgd fulltrúa kæranda.
Málið var tekið til úrskurðar 29. júlí 2019.
- Málavextir.
Í desember 2018 fékk kærandi tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat fasteignar hans að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [] vegna ársins 2019. Þann 28. desember 2018 kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum við fasteignamat eignarinnar þar sem hann taldi m.a. að matið væri of hátt og byggði því ekki á lögmætum grunni.
Þann 8. febrúar 2019 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda við fasteignamat eignarinnar. Niðurstaða úrskurðarins var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2019 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið. Fram kom í úrskurðinum að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar gæfi ekki tilefni til matsbreytinga, en fasteignamat 2019 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteigna miðað við verðlag í febrúar 2018 sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Með staðgreiðsluverði væri ekki átt við staðgreiðsluverð einstakrar fasteignar heldur hvert væri almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði.
Með bréfi, dags. 19. febrúar 2019, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Þjóðskrá Íslands vegna fyrrgreinds úrskurðar frá 8. febrúar 2019. Þjóðskrá Íslands veitti umbeðinn rökstuðning með bréfi, dags. 25. mars 2019. Þar kom m.a. fram að fasteignamat ársins 2019 hefði verið unnið með nákvæmlega sama hætti og eftir sömu forsendum og fasteignamat fyrri ára. Eina breytingin milli ára væri fjárhæð matsins og hefði sú hækkun byggst á kaupsamningnum í matshverfinu.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og framan greinir.
- Sjónarmið kæranda.
Kærandi gerir aðallega þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.
Kærandi vísar til þess að fasteignamat eignarinnar sé ekki raunhæft þar sem það sé alltof hátt. Bendir kærandi á að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2017 hafi verið kr. 35.250.000.-, það hafi síðan hækkað í kr. 42.150.000.- á árinu 2018 eða um 19,8%, en fasteignamat ársins 2019 sé kr. 52.400.000.- og hafi þannig hækkað um 24,3% milli ára. Þannig hafi fasteignamat eignarinnar hækkað um 48,7% á tveimur árum. Almenn hækkun á fasteignamati atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu milli áranna 2018 og 2019 hafi verið 17,2% samkvæmt tilkynningu Þjóðskrár Íslands vegna fasteignamats fyrir árið 2019. Hækkun fasteignamats fasteignar kæranda hafi því verið þriðjungi meiri en almennt hafi verið um svipaðar eignir á höfuðborgarsvæðinu. Engin rök standi fyrir slíkri hækkun enda sé um 19 ára gamla eign að ræða sem sé auk þess mjög sérhæfð. Telur kærandi að fasteignamat eignarinnar endurspegli á engan hátt raunverulegt verðmæti hennar.
Kærandi vísar til þess að hann hafi áður kært til yfirfasteignamatsnefndar ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat eignarinnar. Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar vegna þeirrar kæru hafi komið fram að almennt væri stuðst við svokallaða tekjumatsaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis, þ.e. horft væri til tekjuflæðis viðkomandi eignar. Það hafi hins vegar ekki verið gert varðandi fasteign kæranda heldur hafi verið horft til meðalverðs á öðrum sambærilegum eignum og eignum í nágrenninu. Kærandi telur að eðli málsins samkvæmt sé erfitt að horfa mikið til slíkra upplýsinga enda sé sala atvinnuhúsnæðis mun stopulli en sala íbúðarhúsnæðis auk þess sem það hafi færst í vöxt að þinglýsa eingöngu afsali vegna fasteignasviðskipta en ekki kaupsamningi.
Kærandi telur að væri horft til þess hvert verðmæti eignarinnar væri út frá væntum tekjum hennar yrði niðurstaðan mun lægri en fasteignamat Þjóðskrár Íslands. Ef stuðst væri við leiguverð að fjárhæð kr. 1.650.- á hvern fermetra fengist mánaðarleiga fyrir eignina að fjárhæð kr. 323.400.- (196,3x1.650) og ef miðað væri við 120 leigumánuði til að finna verðmæti eignarinnar yrði niðurstaðan kr. 38.808.000.- eða um 74,1% af fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2019. Þó svo að stuðst væri við hærri leigu og eða fleiri leigumánuði væri verðmæti eignarinnar eftir sem áður mun lægra en fasteignamat ársins 2019.
Að mati kæranda er úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 ófullnægjandi. Þjóðskrá Íslands hafi ekki sinnt rannsóknarskyldu sinni samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá sé nánast engan rökstuðning að finna fyrir niðurstöðu stofnunarinnar um óbreytt fasteignamat heldur sé eingöngu vísað til þess að fasteignamat ársins 2019 skuli miða við verðlag fasteigna í febrúar 2018 en ekki sé reynt að heimfæra þá staðreynd á þá fasteign sem hér um ræðir.
- Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.
Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2019 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2018. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Í samræmi við ákvæði 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komið á hverjum tíma. Í 2. mgr. 27. gr. laganna kemur fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði eru ekki tæmandi talin en byggt skal á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna ber að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laganna skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Matsverð fasteigna skal þannig ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Þjóðskrá Íslands hafi samkvæmt framansögðu nokkuð rúmar heimildir til að ákvarða fasteignamat samkvæmt 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.
Þjóðskrá Íslands telur að misskilnings gæti hjá kæranda um að allt höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Hið rétta sé að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði. Fasteignamat fasteignar ræðst m.a. af því matssvæði sem viðkomandi fasteign tilheyrir. Ekki sé því hægt að miða við meðaltalshækkun eða meðaltalslækkun á höfuðborgarsvæðinu öllu þar sem verð fasteigna geti verið mjög misjafnt eftir matssvæðum. Einnig sé til þess að líta að greint sé á milli skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæðis.
Að mati Þjóðskrár Íslands eru kaupsamningar besti mælikvarðinn á gangvirði fasteigna á markaði. Tekjuaðferðin, sem notuð sé við heildarendurmat á atvinnuhúsnæði, byggi ekki aðeins á leigusamningnum heldur einnig á kaupsamningnum. Allar matsaðferðir Þjóðskrár Íslands miða að því að finna gangverð fasteigna lögum samkvæmt. Til að tryggja þetta séu kaupsamningar alltaf hafðir til hliðsjónar í öllum matsaðferðum.
Bent er á að fasteign kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ tilheyri matssvæði 31 (Kauptún/Hraun). Fasteignamat iðnaðarhúsnæðis á því matssvæði hækkaði að meðaltali um 24,1% á milli áranna 2018 og 2019. Fasteignamat fasteignar kæranda hækkaði um 24,3% milli áranna 2018 og 2019. Tíu fasteignir eru í húsinu nr. [] við Miðhraun í Garðabæ, en um er að ræða tvö eins hús á einni lóð sem skiptast í tvo matshluta. Eignin hafi verið skoðuð af Þjóðskrá Íslands. Kærandi hafi verið eini eigandinn í þessum húsum sem hafi gert athugasemdir við fasteignamat ársins 2019. Kaupsamningar um iðnaðarhúsnæði í matshverfinu frá 1. janúar 2017 gefi meðalfermetraverð að fjárhæð kr. 271.402.- og miðgildi að fjárhæð kr. 278.540.-. Meðalfasteignamat þessara sömu fasteigna fyrir árið 2019 sé kr. 256.995.- á fermetra og miðgildið kr. 244.100.-. Fasteignamat fasteignar kæranda sé kr. 266.938.- á fermetra fyrir árið 2019 en fasteign kæranda sé með betri iðnaðarhúsum í matshverfinu. Bent er á að frá árinu 2017 hafi þrjár fasteignir verið seldar í Miðhrauni [], Garðabæ, þ.e. tvær á árinu 2017 og ein á árinu 2018. Meðalsöluverð á fermetra á þessum eignum hafi verið kr. 241.967.- en fasteignamat þessara sömu eigna á sama tíma hafi verið að meðaltali kr. 175.015.- á fermetra. Fasteignamat hafi þannig alltaf verið talsvert fyrir neðan söluverð á matssvæðinu.
Þjóðskrá Íslands bendir á að yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum í máli nr. 11/2018 komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur væru uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nefndarinnar nr. 1/2015. Í fyrrgreindum úrskurði í máli nr. 11/2018 hafi komið fram að fasteignamat fasteignar kæranda fyrir árið 2018 hafi ekki verið úr línu við almennt fasteignamat á því matssvæði sem hún tilheyrir né óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni.
- Sjónarmið Garðabæjar.
Af hálfu sveitarfélagsins Garðabæjar er þess krafist að ákvörðun Þjóðskrár Íslands verði staðfest. Vísað er til þess að við skoðun á fasteignamati nokkurra eigna í Molduhrauni megi sjá að fasteignamat fasteignar kæranda sé sambærilegt við almennt matsverð fasteigna á viðkomandi svæði. Ekki verði því séð að tilefni sé til að breyta hinni kærðu ákvörðun Þjóðskrár Íslands.
- Athugasemdir kæranda.
Í athugasemdum kæranda, dags. 2. júlí 2019, er vakin athygli á því að á yfirliti sveitarfélagsins Garðabæjar varðandi fasteignamat nokkurra eigna í Molduhrauni megi sjá að fasteign kæranda sé með hæsta fasteignamatið af öllum þeim eignum sem þar eru tilgreindar. Aðrar eignir við Miðhraun séu með mun lægra fasteignamat og það sama megi segja um eignir við Suðurhraun og Vesturhraun. Því sé ljóst að fasteign kæranda sé mjög hátt metin og mun hærra en sambærilegar eignir í næsta nágrenni.
Kærandi telur að svo virðist sem Þjóðskrá Íslands túlki þann áskilnað sem fram kemur í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu fasteigna, sbr. 28. gr. laganna, mjög víðtækt, þannig að unnt sé að velja þá matsaðferð sem henti best í hverju tilfelli. Svo sé þó ekki raunin, heldur verði að gera kröfu um ákveðið jafnræði og fyrirsjáanleika í vinnubrögðum stjórnvalds, þannig að það ráðist ekki af tilviljun hvaða matsaðferð sé beitt hverju sinni. Skýra verði vafa borgaranum í hag þannig að ef tiltekin matsaðferð leiði til lægra verðs eigi sú aðferð frekar að verða fyrir valinu, enda sé ákvörðun fasteignamats í grunninn ákvörðun á skattstofni þar sem fasteignagjöld séu ákvörðuð á grundvelli fasteignamats. Engu að síður hafi tekjumatsaðferðinni ekki verið beitt við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda, en sú matsaðferð myndi að öllum líkindum leiða til mun lægra mats en Þjóðskrá Íslands hefur komist að og virðist telja rétta.
Kærandi bendir á að fullyrðing Þjóðskrár Íslands, um að kaupsamningar séu bestu mælikvarðinn á gangverð fasteigna á markaði sé ekki sérstaklega rökstudd af hálfu stofnunarinnar. Þó fallast megi á það að kaupsamningar veiti vissulega ákveðnar upplýsingar um mögulegt verðgildi svipaðra og nálægra eigna, þá geti einstaka kaupsamningar aldrei veitt endanlegt eða einhlítt svar. Ýmislegt geti haft áhrif á verð í viðskiptum, t.d. geti ástand eigna verið misjafnt, tekjur af eignum misjafnar, staða aðila í viðskiptum geti verið misjöfn, á milli aðila geti verið tengsl sem valdi því að þeir hafi hagsmuni af því að láta verð á eignum vera hærra eða eftir atvikum lægra en ella o.s.frv. Þá sé ekki öllum kaupsamningum þinglýst þar sem margir láti sér nægja að þinglýsa eingöngu afsali þar sem ekki komi fram hvert kaupverðið sé.
Kærandi telur að það að aðrir eigendur fasteigna að Miðhrauni [], Garðabæ, hafi ekki gert athugasemdir við fasteignamat eigna sinna fyrir árið 2019, hafi ekkert sjálfstætt gildi í málinu, enda fellst ekki í því samþykki viðkomandi eigenda fyrir því að þeir telji fasteignamatið rétt.
Þá verði ekki séð að fullyrðing Þjóðskrár Íslands um að fasteignin að Miðhrauni [], Garðabæ sé með betri iðnaðarhúsum í matshverfinu, sé sérstaklega rökstudd eða rannsökuð. Engu að síður virðist á henni byggt til þess að freista þess að meta eignina með háu fasteignamati. Staðreyndin sé sú að fasteignin er tæplega 20 ára gömul og hefur ekki verið endurbætt á þeim tíma.
Kærandi bendir á að sé tekið mið af fasteignamati allra eigna á matssvæðinu sé fasteignin að Miðhrauni [], Garðabæ, mjög hátt metin án þess að neinn sérstakur rökstuðningur búi þar að baki. Þannig séu t.d. minni eignir við Miðhraun metnar mun lægra þó almennt séu slíkar eignir auðveldari í sölu og kaupendahópurinn stærri, sem ætti að leiða til hærra verðs. Sé horft til þriggja kaupsamninga vegna eigna við Miðhraun [], megi sjá að meðalfermetraverð sé kr. 241.697.- eða 10,3% lægra en fasteignamat fasteignar kæranda í sama húsi.
- Niðurstaða
Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.
Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.
Þjóðskrá Íslands hefur á síðustu árum beitt tekjuaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Þannig eru upplýsingar úr kaupsamningum nýttar eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu í fyrri úrskurðum sínum að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.
Fasteign kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ er atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem leigusamningar liggja fyrir. Þá eru einnig fyrir hendi nokkrir kaupsamningar sem gerðir hafa verið á síðustu árum um atvinnuhúsnæði á sama matssvæði. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð er gefur sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Telja verður að tekjuaðferðin eigi að gefa slíka mynd af gangverði fasteignar kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ og verður ekki annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum en að þeirri matsaðferð hafi verið beitt af Þjóðskrá Íslands við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda.
Til þess er hins vegar að líta að þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.
Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Miðhrauni [], Garðabæ í fylgd fulltrúa kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Miðhrauni [], Garðabæ staðfesti að almennt ástand eignarinnar er prýðilegt miðað við aldur eignarinnar. Fasteigninni hefur verið vel við haldið. Haganlega hefur verið komið fyrir millilofti yfir ca. 1/3 hluta eignarinnar, þar sem innréttað hefur verið skrifstofurými. Annar hluti húsnæðisins er með mikilli lofthæð og stór innkeyrsluhurð er inn í þann hluta eignarinnar. Allt aðgengi að fasteigninni að utan er mjög gott, en stór og snyrtileg plön eru báðum megin við eignina. Fasteignin er klædd að utan með lituðu bárujárni og er ekki annað að sjá en að ástand utanhússklæðningar og þaks sé gott. Niðurstaða nefndarinnar er því sú að ástand eignarinnar sé almennt séð gott, jafnt að utan sem innan, og ekkert bendi til þess að skráning eignarinnar gefi með einhverjum hætti ranga mynd af verðmæti hennar.
Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er raunhæft að miða meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignum alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, þar sem verð fasteigna getur eðli málsins samkvæmt verið mjög mismunandi eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.
Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 76 eigna sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði, líkt og fasteign kæranda, og eru á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 31 (Kauptún/Hraun). Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kæranda sérstaklega merkt á myndinni með rauðum punkti.
Mynd 1. Fasteignamat á fermetra hjá 76 eignum á matssvæði 31 sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði. Fasteignamat á fermetra fyrir Miðhraun [] (fnr. []) er merkt með rauðum punkti.
Eins og myndin sýnir er fasteignamat flestra eigna á þessu matssvæði á þröngu bili, eða í kringum 250 þúsund krónur á fermetra. Þetta sést einnig af því að meðaltal (kr. 249.415) og miðgildi (kr. 244.001) fasteignamats á fermetra fyrir téð matssvæði eru nánast samhljóða. Fasteignamat fasteignar kæranda er nú kr. 266.938.- á hvern fermetra. Það er í hærri kanti miðað við iðnaðarhúsnæði á matssvæði 31. Miðað við núverandi fasteignamat eru 12 eignir, eða 18% fyrrgreindra eigna á téðu samanburðarsvæði með hærra fasteignamat en fasteign kæranda miðað við fermetra en 63 eignir eða 82% eru með lægra. Hins vegar, eins og áður er áréttað, þá liggur fasteignamat á þessu svæði á fremur þröngu bili. Húsnæði kæranda er nýlegt og í góðu ástandi og allar skráningarupplýsingar rétt færðar. Það er því ekkert sem bendir til þess að beiting tekjuaðferðar við ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir fasteign kæranda sé úr línu við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði né heldur markaðsvirði svo sem birtist í kaupsamningum.
Kærandi kærði til yfirfasteignamatsnefndar ákvörðun Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018. Yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð vegna þeirrar kæru þann 21. desember 2018, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 11/2018, og var það niðurstaða nefndarinnar að ekkert væri þá fram komið sem gæfi tilefni til að ætla að fasteignamat viðkomandi eignar væri ofmetið eða of hátt miðað við markaðsvirði hennar.
Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2019, sé of hátt eða að ekki hafi verið rétt að málum staðið.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað aðalkröfu kæranda um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 varðandi fasteignamat Miðhrauns [], Garðabæ, fnr. [], verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Varakröfu kæranda um að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju, er einnig hafnað.
Úrskurðarorð
Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019, varðandi fasteignamat að Miðhrauni [], Garðabæ, fnr. [], fyrir árið 2019, er staðfestur.
__________________________________
Ásgeir Jónsson
______________________________ ________________________________
Björn Jóhannesson Valgerður Sólnes