Mál nr. 69/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 69/2024

Bótakrafa leigusala vegna viðskilnaðar leigjanda. Krafa um leigu. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. júní 2024, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 18. júlí 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. febrúar 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 29. mars 2010, tók varnaraðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Leigutími hófst 1. apríl 2010. Ágreiningur er um bótakröfu álitsbeiðanda á hendur gagnaðila vegna viðskilnaður hennar á íbúðinni við lok leigutíma sem og kröfu álitsbeiðanda um leigu vegna 1.-22. janúar 2024. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða leigu vegna hluta janúar 2024, sem og bætur vegna kostnaðar sem tilkominn er vegna aksturs með hluti sem hafi verið skildir eftir í íbúðinni, þrifa og endurnýjunar á gólfefni.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi skilað íbúðinni 22. janúar 2024. Hún hafi fengið sundurliðaða kröfu um uppgjör leigusamningsins, sem hún hafi hafnað með tölvupósti 13. maí 2024. Krafa álitsbeiðanda sé vegna leigu fyrir janúar 2024, akstur með hluti sem hafi verið skildir eftir, þrifa og endurnýjunar á gólfefni. Að hluta til hafi verið um að ræða slæma umgengni gagnaðila, meðal annars vegna vatnsflóðs í íbúðinni sem hafi flotið úr baðkeri.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hún hafi beðið álitsbeiðanda að senda erindi til nefndarinnar vegna krafna hans. Í kjölfarið hafi fleiri kröfur komið fram sem sé öllum hafnað. Íbúðin hafi verið þrifin fyrir skil og þeir hlutir sem hafi verið skildir eftir hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma. Á árinu 2016 hafi baðkarið yfirfyllst og vatn lekið út á gang. Fyrir um tíu árum hafi einstaklingar á vegum álitsbeiðanda sagað op á baðkarið, lokað fyrir yfirfallið og sett grind fyrir vegna raka og silfurskotta. Ástæða þess að það hafi flætt úr baðkarinu hafi verið vegna þess að yfirfallið og afföllin á baðherberginu hafi ekki virkað. Þá hafi gagnaðili flutt út í desember og beri því ekki að greiða leigu vegna janúar. Aðilar höfðu rætt um að frændi hennar tæki við leigunni og lyklum verið skilað 13. janúar 2024, enda álitsbeiðandi sagt að það væri ekkert stress með það. Álitsbeiðandi hafi gert kröfu í trygginguna sjö mánuðum eftir skil íbúðarinnar og hafi þannig glatað rétti sínum, sbr. þágildandi 5. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

III. Forsendur

Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. fyrrnefndu laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Ótímabundinn leigusamningur aðila tók gildi 1. apríl 2010 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðili greiði leigu vegna tímabilsins 1.-22. janúar 2024. Uppsagnarfrestur rann út 31. desember 2023. Gagnaðili kveðst hafa flutt úr íbúðinni í desembermánuði, en að álitsbeiðandi hafi upplýst símleiðis í þeim mánuði að það væri ekkert stress með skilin. Með skilaboðum 11. janúar 2024 spurði gagnaðili hvort álitsbeiðandi gæti mætt í úttekt daginn eftir og sagði álitsbeiðandi að hún mætti skila íbúðinni 12. janúar. Álitsbeiðandi mætti ekki í úttektina heldur frændi hans. Með skilaboðum 14. sama mánaðar gerði gagnaðili athugasemdir við álitsbeiðanda vegna framgöngu frænda hans og fór fram á að skila íbúðinni sem fyrst. Næsta dag sagði álitsbeiðandi að hún yrði krafin um leigu fram að afhendingu lyklanna. Þá upplýsti gagnaðili með tölvupósti 22. janúar 2024 að lyklar hefðu þegar verið skildir eftir á eldhúsborðinu eftir kröfu álitsbeiðanda um skil þeirra, en að hún hefði ekki náð í frænda hans. Fram kemur í greinargerð gagnaðila að lyklum hafi verið skilað 13. janúar 2024 og telur nefndin að miða beri við þá dagsetningu, enda ljóst af samskiptum aðila að það var gagnaðili sem átti frumkvæðið að þeirri sameiginlegu úttekt sem átti að fara fram 12. sama mánaðar en álitsbeiðandi mætti ekki í. Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1.-13. janúar 2024.

Í þágildandi 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga sagði að bótakröfu sinni á hendur leigjanda yrði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sagði að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skyldi þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra hafi orðið vart. Þá sagði í 3. mgr. að væri þessara tímamarka ekki gætt félli bótaréttur leigusala niður, nema leigjandi hefði haft svik í frammi

Með tölvupósti 30. apríl 2024 gerði álitsbeiðandi bótakröfu á hendur gagnaðila vegna viðskilnaðar hennar sem hann fór fram á að yrði greidd sem fyrst. Kröfunni hafnaði gagnaðili með tölvupósti 13. maí sama ár. Eins og greinir hér að framan flutti gagnaðili úr íbúðinni í desember 2023 og var álitsbeiðandi að minnsta kosti kominn með lyklana að íbúðinni 22. janúar 2024. Bótaréttur álitsbeiðanda var því niðurfallinn þegar krafa hans kom fram 30. apríl 2024, sbr. þágildandi 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Ber þegar af þeirri ástæðu að hafna henni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða leigu vegna 1.-13. janúar 2024.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                    Eyþór Rafn Þórhallsson