Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 10/2021

Árið 2021, 17. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 10/2021 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með bréfi, dags. 3. september 2021, kærði Bryndís Bachmann, lögmaður, fyrir hönd sveitarfélagsins Ölfuss, kt. 420369-7009, Hafnarbergi 1, Þorlákshöfn, Ölfusi, ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 1. september 2021, um að hafna beiðni sveitarfélagsins um endurmat á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn fyrir árið 2021.

Með tölvubréfi, dags. 8. september 2021, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 27 september 2021. 

Með tölvubréfi, dags. 27. september 2021, var umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 8. október 2021.

Þann 25. október 2021 óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands vegna málsins. Umbeðnar upplýsingar bárust frá Þjóðskrá Íslands 28. október 2021.

Málið var tekið til úrskurðar 17. desember 2021.

 

  1. Málavextir

    Með bréfi, dags. 3. febrúar 2021, óskaði kærandi eftir því við Þjóðskrá Íslands með vísan til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, að endurmat færi fram á fasteignamati  iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn fyrir árið 2021. Til stuðnings erindinu vísaði kærandi til þess að þegar fasteignamat ársins 2021 fyrir atvinnuhúsnæði í Þorlákshöfn væri skoðað í samanburði við fasteignamat atvinnuhúsnæðis í sambærilegum þéttbýlisstöðum, s.s. Grindavík og Hveragerði,  kæmi í ljós að munurinn þar á milli hefði aukist frá árinu 2020. Þessi þrír þéttbýliskjarnar væru um margt sambærilegir og því kæmi þessi munur á óvart. Þorlákshöfn hefði það m.a. umfram hina þéttbýlisstaðina að þar hefði stór og fullkomin höfn verið byggð upp á síðustu árum sem ætti að gera atvinnuhúsnæði í Þorlákshöfn mun verðmætara. Þá hefði verið skipulagt í bæjarfélaginu stórt iðnaðar- og þjónustusvæði þar sem gert væri ráð fyrir ýmiss konar atvinnustarfsemi.

    Í svörum Þjóðskrár Íslands til kæranda við áðurnefndri beiðni kom fram að síðustu sölusamningar sem stofnunin hefði fengið varðandi sölu á iðnaðareignum í Þorlákshöfn gæfi til kynna að söluverð þeirra væri lægra en fasteignamat viðkomandi eigna. Fyrirhugað var að starfsmenn Þjóðskrár Íslands og fyrirsvarsmenn kæranda ætti fund vegna málsins þar sem farið yrði yfir forsendur fasteignamatsins en af því varð ekki. 

    Þann 31. ágúst 2021 sendi lögmaður kæranda bréf til Þjóðskrár Íslands þar sem erindið frá 3. febrúar 2021 var ítrekað. Í bréfinu kom m.a. fram að ástæða þess að lítið hefði verið um sölusamninga vegna atvinnuhúsnæðis í Þorlákshöfn mætti rekja til þeirrar miklu uppbyggingar sem þar hefði orðið. Um nýjar lóðir væru gerðir lóðarleigusamningar en ekki kaupsamningar sem skekkti heildarmyndina. Vísað var til þess að samkvæmt upplýsingum á heimasíðu Þjóðskrár Íslands hefði meðalhækkun atvinnuhúsnæðis á landinu öllu á árinu 2021 verið 1,7% en fasteignamatið hefði ekkert hækkað í Þorlákshöfn en á sama tíma hefði það hækkað umtalsvert í Grindavík og Hveragerði. Óskaði kærandi eftir skýringum og rökstuðningi fyrir þessum mismun. 

    Þann 1. september 2021 barst kæranda tölvupóstur frá Þjóðskrá Íslands þar sem fram kom að beiðni kæranda um endurmat á fyrrgreindum fasteignum væri hafnað. Vísaði stofnunin til þess að kærandi gæti ekki beðið um að fylgja fasteignaverðbreytingum í öðrum sveitarfélögum. Engin gögn hefðu komið fram sem sýndu að fasteignamatið ætti að vera hærra en kæranda bæri að rökstyðja kröfu sína um hækkun. Ef stofnunin fengi gögn, s.s. nýlega samninga um lóðir og annað sem sýndu að fasteignamatið væri rangt yrði málið endurskoðað. Þjóðskrá Íslands tók hins vegar fram að breytingar kynnu að vera í vændum þar sem stofnunin hefði nýverið fengið aðgang að leigusamningum frá ríkisskattstjóra eftir margra ára bið og skoðun og vinna með þá samninga kynni að leiða til einhverra breytinga.

    Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

                                                                                                                                                                                                                                     

  2. Sjónarmið kæranda

    Kærandi fer fram á það að ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 1. september 2021, um að hafna erindi sveitarfélagsins um endurmat á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn, verði felld úr gildi og fasteignamatið tekið til endurskoðunar með hækkun matsins í huga.

    Kærandi vísar til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 kröfu sinni til stuðnings. Ástæða erindis kæranda til Þjóðskrár Íslands þann 3. febrúar 2021 hafi verið sú að fyrirsvarsmenn kæranda telji fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn of lágt metið, bæði með tilliti til þeirrar uppbyggingar sem átt hafi sér stað á svæðinu og einnig þegar fasteignamatið er borið saman við mat á iðnaðarhúsnæði í Grindavík og Hveragerði, sem séu sambærilegir þéttbýliskjarnar og í svipaðri fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Í Þorlákshöfn hafi átt sér stað mikil uppbygging á síðustu árum og þar er nú stór og fullkomin höfn. Þeir miklu vöruflutningar sem séu um höfnina laði að sér atvinnustarfsemi sem ætti að gera atvinnuhúsnæði í Þorlákshöfn verðmætara. Lega fasteigna við viðskiptum og atvinnurekstri og hagnýtingarkostir með hliðsjón af því ættu að vera sambærilegir á öllum stöðunum og síst lakari í Þorlákshöfn en á hinum stöðunum tveimur. Í Þorlákshöfn séu töluvert breyttar forsendur eftir að hafist var handa við uppbyggingu hafnarinnar og skipulagningu atvinnusvæða.

    Að mati kæranda er ekki nægilegt að líta einungis til þeirra fáu kaupsamninga sem gerðir hafa verið um atvinnuhúsnæði í Þorlákshöfn á síðustu árum. Ástæða þess að fáir kaupsamningar hafi verið gerðir megi rekja til þeirrar miklu uppbyggingar sem þar hafi átt sér stað. Um nýjar lóðir séu gerðir lóðarleigusamningar en ekki kaupsamningar og það hafi áhrif á heildarmyndina varðandi verðmæti eigna á svæðinu. Því til viðbótar hafi farið fram mikil skipulagsvinna í Þorlákshöfn og hafi nýtt deiliskipulag tekið gildi á flestum iðnaðarsvæðum bæjarins.

    Kærandi geti ekki fallist á þá röksemd Þjóðskrár Íslands að mögulega hafi verið farið of langt með hækkanir á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn árið á undan, þ.e. á árinu 2020. Á því ári hækkaði fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn um 1,83% þegar meðalhækkun atvinnuhúsnæðis á landinu öllu hafi verið 6,9% en þá hafi hækkun í Hveragerði verið 6,56% og 6,65% í Grindavík.

    Kærandi bendir á að sá svæðisstuðull sem stuðst sé við varðandi útreikning á fasteignamati hafi hækkað í nærliggjandi þéttbýlisstöðum, s.s. Grindavík og Hveragerði. Í Grindavík hafi stuðullinn farið úr 0,566 fyrir árið 2020 í 0,596 fyrir árið 2021 og þá hafi stuðullinn verið 0,609 í Hveragerði fyrir árið 2020 og farið í 0,623 fyrir árið 2021. Í Þorlákshöfn hafi stuðullinn hins vegar staðið í stað milli ára og sé 0,513 fyrir bæði árin. 

    Kærandi telur að svör Þjóðskrár Íslands við erindi kæranda á fyrri stigum málsins hafi verið ófullnægjandi. Ljóst sé af þeim svörum að Þjóðskrá Íslands styðist eingöngu við þinglýsta kaupsamninga á svæðinu við ákvörðun á fasteignamatinu án þess að taka tillit til annarra þátta sem vísað sé til í 18. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat sem kærandi hafi vísað til. Þá sé einnig ástæða til að skoða breyttar aðstæður sem m.a. snúa að breyttu skipulagi og uppbyggingu á svæðinu og einnig að rýna nánar í þann mikla og vaxandi mun sem er á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn annars vegar og í þeim þéttbýliskjörum sem Þorlákshöfn hefur helst miðað sig við hins vegar.

  3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

    Þjóðskrá Íslands bendir á að samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verði komist á hverjum tíma. Um fasteignamat og framkvæmd þess sé fjallað í V. kafla laga nr. 6/2001 en í 27. gr. laganna er kveðið á um það hvernig fasteignamat skuli unnið og til hvaða þátta skuli litið við ákvörðun matsins.  Samkvæmt meginreglu 1. mgr. 27. gr. laganna skuli skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að sé gangverð fasteigna ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunni að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði séu ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Þá sé að finna frekari leiðbeiningar í 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat.

    Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna ber að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Til að nálgast gangverð skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

    Fasteignamat fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með tekjumatsaðferð. Fasteignamat á grundvelli tekjumats miðar líkt og fasteignamat á grundvelli annarra matsaðferða, að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Matsaðferðin byggi á því að finna markaðsverð leigu á atvinnuhúsnæði og umreikna það til gangverðs. Er það gert með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af fyrirliggjandi kaupsamningum. Á þessum grunni hafi Þjóðskrá Íslands útbúið tölfræðilíkön þar sem einstök áhrif ýmissa gæðaþátta, s.s. staðsetningar, tegundar, byggingarforms og fleira birtist sem matsstuðlar. Slíkt tölfræðimat sé nákvæmasta leiðin til að verðmeta einstaka fasteignir, að því gefnu að nægilega mikið af gögnum sé til staðar. Allir matsstuðlar Þjóðskrár Íslands séu aðgengilegir í ársskýrslu stofnunarinnar og þannig sé gagnsæis gætt um áhrif einstakra gæðaþátta á matsniðurstöðina. Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 sé við ákvörðun matsverðs eftir föngum fundin tölfræðileg fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Fasteignamat skal byggt á þeim gögnum og upplýsingum sem aðgengileg eru hverju sinni og við ákvörðun á matsverði fasteigna skal þannig tölfræðilegum aðferðum beitt í þeim tilgangi að samræmis sé gætt við mat sambærilegra eigna.

    Við ákvörðun endurmats samkvæmt 32. gr. a laga nr. 6/2001 hafi Þjóðskrá Íslands stuðst við framangreinda þætti og aðferðarfræði líkt og lög gera ráð fyrir. Kæranda hafi verið veittar helstu upplýsingar um forsendur fasteignamatsins og fyrirliggjandi gögn gefi ekki tilefni til breytinga á matinu að svo stöddu. Skorað hafi verið á kæranda að leggja fram gögn og frekari upplýsingar en það hafi kærandi ekki gert ef frá eru taldar upplýsingar varðandi samanburð á þróun árlegs svæðisstuðuls vegna iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn, Hveragerði og Grindavík.

    Þjóðskrá Íslands meti það svo að engar forsendur séu til staðar sem bendi til þess að fasteignamatið hafi ekki verið réttilega ákvarðað. Þegar litið sé til upplýsinga um kaupsamninga á iðnaðarhúsnæði í Þorlákshöfn komi fram að vöxtur sé lítill og samningar tiltölulegar fáir, mun færri en t.d. í Grindavík og Hveragerði sem eru sveitarfélög sem kærandi vill bera sig saman við. Upplýsingar gefi til kynna að iðnaðarhúsnæði í Þorlákshöfn hafi í einhverjum tilvikum verið selt undir fasteignamati. Framangreint gefi því ekki tilefni til breytinga á fasteignamati og hið sama eigi við þegar litið sé til upplýsinga um leigusamninga. Aðgengileg gögn eru þó takmörkuð en stofnunin hafi upplýsingar um færri en tíu leigusamninga um iðnaðarhúsnæði í Þorlákshöfn á tímabilinu frá árinu 2008 til dagsins í dag.

    Óljóst sé á hverju kærandi byggi þá málsástæðu sína að Þorlákshöfn skuli fylgja Grindavík og Hveragerði varðandi fasteignaverðsbreytingar. Ekki sé raunhæft að bera saman mismunandi þéttbýliskjarna með svo einföldum hætti, þrátt fyrir að einhver líkindi kunni að vera með þeim. Gögn sýni að mikill munur sé á þessum þéttbýliskjörnum, t.a.m. ef litið sé til fjölda kaupsamninga á iðnaðarhúsnæði, söluverðs og meðalfermetraverðs í þessum þéttbýliskjörnum um árabil. Hveragerði og Grindavík virðast fylgjast nokkuð vel að og vera dýrari svæði og með meiri hreyfingar en Þorlákshöfn sem virðist skör neðar. Því megi álykta að Grindavík og Hveragerði séu síður en svo sambærileg Þorlákshöfn þegar fasteignaverðbreytingar séu metnar. 

    Þjóðskrá Íslands bendir á að tilvísun kæranda til uppbyggingar á svæðinu og skipulagsbreytinga geti ein og sér, án frekari rökstuðnings, ekki orðið forsenda fyrir breyttu fasteignamati. Frekari gögn þurfi að liggja til grundvallar og sem fyrr segir skortir á að kærandi hafi lagt fram gögn sem mögulega gætu breytt matsforsendum Þjóðskrár Íslands og þannig sýnt fram á að matið sé of lágt. Að mati stofnunarinnar gefa fyrirliggjandi gögn ekki til kynna að forsendur séu til breytinga til hækkunar á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn enda viðurkenndum og lögmætum aðferðum beitt við matið.

    Bent sé á að Þjóðskrá Íslands sé í stöðugri þróunarvinnu við að uppfæra og bæta aðferðarfræði við gerð fasteignamats með það að markmiði að það gefi sem gleggstu mynd af raunvirði fasteigna. Í þróun séu aðferðir sem munu gera stofnuninni enn betur kleift að meta staðsetningaráhrif atvinnueigna og að spá fyrir um svæði þar sem lítið er um kaupsamninga á slíkum fasteignum.

    Vakin er athygli á að kæranda sé ávallt heimilt að leggja fram nýja beiðni studdri rökum og nauðsynlegum gögnum sem gætu gefið tilefni til hækkunar fasteignamats og muni Þjóðskrá Íslands að sjálfsögðu taka slíka beiðni til vandlegrar athugunar og afgreiðslu.

    Samkvæmt framansögðu sé það mat Þjóðskrá Íslands að fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn sé réttilega ákvarðað, í fullu samræmi við lög og reglur og skuli því standa óbreytt.

  4. Athugasemdir kæranda

Kærandi bendir á við ákvörðun fasteignamats iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn hafi Þjóðskrá Íslands eingöngu einblínt á kaupsamninga og kaupverð án þess að taka tillit til annarra þátta sem þó sé gert  ráð fyrir í lögum nr. 6/2001 og gerð hafi verið grein fyrir í fyrri bréfum kæranda vegna málsins. Þó að eldra húsnæði sé ekki að skipta um eigendur geti samt sem áður verið um verðmætisaukningu að ræða með vísan til allra þeirra þátta sem tilgreindir eru í lögunum og reglugerð nr. 406/1978. Til að mynda hafi verið gerðir lóðarleigusamningar um nýjar lóðir, þar sem ekki sé unnt að styðjast við kaupverð.

Kærandi bendir á að hækkun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á landinu öllu hafi verið 6,9% á árinu 2020, 1,7% á árinu 2021 og 6,2% á fyrirhuguðu fasteignamati ársins 2022. Á sömu árum hafi hækkun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis í Þorlákshöfn verið 1,83% á árinu 2020, engin hækkun hafi verið á árinu 2021 og síðan 2,34% á fyrirhuguðu fasteignamati ársins 2022. Ekki hafi fengist viðhlítandi skýringar frá Þjóðskrá Íslands á þessu ósamræmi varðandi hækkun fasteignamats atvinnuhúsnæðis í Þorlákshöfn í samanburði við meðalhækkun á landinu öllu. 

Bent sé á að í umsögn Þjóðskrár Íslands komi fram að mögulega hafi verið farið of geist í hækkanir fasteignamats árið á undan án þess að það hafi verið útskýrt nánar hvernig sú niðurstaða sé fengin eða hvers vegna þessi hækkun hafi orðið. Sú hækkun hafi þó ekki verið hærri en svo að hún sé töluvert langt undir landsmeðaltali eins og vísað hafi verið til hér að framan.

V.   Niðurstaða

Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 kært þá ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 1. september 2021, að synja erindi hans um endurmat á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn. Gerir kærandi kröfu um að hina kærða ákvörðun verði felld úr gildi og fasteignamatið tekið til endurskoðunar og þá með hækkun í huga. Þjóðskrá Íslands telur að ekki sé tilefni til að verða við kröfu kæranda þar sem fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn hafi verið réttilega ákvarðað í samræmi við gildandi lög og reglur.

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 er Þjóðskrá Íslands heimilt, sé þess krafist af hálfu ráðuneytisins eða sveitarfélags, að taka til endurmats einstakar tegundir eigna eða eignir í tilteknum hverfum, sveitarfélögum eða landshlutum, með gildistöku frá þeim tíma sem Þjóðskrá Íslands ákveður, ef stofnunin telur að matsverð sé ekki í samræmi við gangverð eins og til er ætlast samkvæmt lögum nr. 6/2001. Málsmeðferð samkvæmt fyrrgreindu lagaákvæði og endurmat einstakra eigna fer eftir ákvæði 31. gr. laganna. 

Samkvæmt fyrsta málslið 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 geta hagsmunaaðilar kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar. Í 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 er sem fyrr segir um endurmat að ræða og á því úrlausn Þjóðskrár Íslands, um þá niðurstöðu að synja kæranda um endurmat á grundvelli ákvæðisins, undir yfirfasteignamatsnefnd.

Fyrrgreint ákvæði 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 er heimildarákvæði, þar sem það er lagt í mat Þjóðskrár Íslands að meta hvort tilefni sé til þess að taka til endurmats. Samhljóða lagaákvæði var áður að finna í 22. gr. laga nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 94/1976 segir um ákvæði 22. gr., sem var að finna 21. gr. frumvarpsins:

„Með greininni er Fasteignaskrá heimilað að kröfu fjármálaráðuneytisins eða sveitarfélags að gera allsherjarendurmat á einstökum tegundum eigna, eignum í tilteknum hverfum, sveitarfélögum eða landshlutum ef orðið hefur einhver sú röskun að matsverð eigna er þar ekki í samræmi við gangverð. Hér er enn merki um þá stefnu frumvarpsins að freista þess að hafa skráningu og mat á hverjum tíma sem réttast og losna við allsherjarmat á tilteknu árabili eins og gert er ráð fyrir í gildandi lögum.“

Af þessu verður ráðið að með lögum nr. 94/1976 hafi að meginstefnu til verið horfið frá allsherjarmati en slíkt mat þó heimilað hér, þegar matsverð einstakra tegunda eigna eða eigna í tilteknum hverfum, sveitarfélögum eða landshlutum er ekki í samræmi við gangverð vegna einhverrar röskunar sem orðið hefur.

Með gangverði er hér átt við gangverð í merkingu 27. gr. laganna. Þar segir meðal annars í 1. mgr. að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Af þessu leiðir að Þjóðskrá Íslands ber við ákvörðun um fasteignamat að taka mið af öllum áðurgreindum atriðum, sem tiltekin eru í 2. mgr. 27. gr., sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001.

Eins og áður er fram komið er það afstaða Þjóðskrár Íslands að stofnunin hafi við ákvörðun endurmats samkvæmt 32. gr. a laga nr. 6/2001 beitt 1. mgr. 28. gr. sömu laga eins og lög geri ráð fyrir. Telur stofnunin að fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn sé réttilega ákvarðað. Telur stofnunin að kærandi hafi ekki lagt fram gögn sem geti breytt matsforsendum, þ. á m. gögn um uppbyggingu á svæðinu og skipulagsbreytingar, og þannig sýnt fram á að matið sé of lágt. Á hinn bóginn bendir stofnunin á að í bígerð sé að uppfæra og bæta aðferðafræði við gerð fasteignamats, sem muni gera stofnuninni kleift að meta enn betur staðsetningaráhrif atvinnueigna og spá fyrir um svæði þar sem lítið sé um kaupsamninga.

Kærandi rökstyður sem fyrr greinir beiðni sína um endurmat á grundvelli 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001 einkum þannig að fasteignamat iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn sé of lágt metið. Þetta sé annars vegar vegna þeirrar uppbyggingar sem átt hafi sér stað á svæðinu. Í Þorlákshöfn séu töluvert breyttar forsendur eftir að hafist hafi verið handa við uppbyggingu hafnar og skipulagningu atvinnusvæða þar sem nýtt deiliskipulag hafi tekið gildi á flestum iðnaðarsvæðum bæjarins. Hins vegar sé fasteignamatið of lágt þegar fasteignamatið sé borið saman við mat á iðnaðarhúsnæði í Grindavík og Hveragerði, sem séu sambærilegir þéttbýliskjarnar og í svipaðri fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Ástæða sé til að rýna í þann mikla og vaxandi mun sem þar sé á. Kærandi telur ekki nægilegt að líta til þeirra fáu kaupsamninga um atvinnuhúsnæði í Þorlákshöfn á síðustu árum, því um nýjar lóðir séu gerðir lóðarleigusamningar sem hafi áhrif á heildarmynd varðandi verðmæti eigna á svæðinu. Þó að eldra húsnæði sé ekki að skipta um eigendur geti samt sem áður verið um verðmætisaukningu að ræða.

Varðandi þá uppbyggingu á iðnaðarhúsnæði sem nýverið hefur átt sér stað í Þorlákshöfn er það álit yfirfasteignamatsnefndar að fyrst og fremst sé til þess að líta að nýtt deiliskipulag hefur tekið gildi fyrir nokkur svæði innan sveitarfélagsins. Þannig var t.d. nýtt deiliskipulag fyrir hafnarsvæði í Þorlákshöfn samþykkt af kæranda 25. júní 2020 og auglýsingin birt í B-deild Stjórnartíðinda 26. október sama ár. Nýtt deiliskipulag fyrir hafnarsvæði í Þorlákshöfn var samþykkt af kæranda 25. júní 2020 og auglýsingin birt 26. október sama ár. Nýtt deiliskipulag fyrir fiskeldi að Nesbraut 23-27 var samþykkt af kæranda 30. nóvember 2020 og birt 15. janúar 2021. Nýtt deiliskipulag fyrir fiskeldisstöð að Laxabraut 21-25 var samþykkt af kæranda 15. desember 2020 og birt 15. janúar 2021. Þá var nýtt deiliskipulag fyrir atvinnusvæði vestan Óseyrarbrautar samþykkt af kæranda 29. október 2020 og birt 5. mars 2021.

Hér verður ekki litið framhjá því að samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Þannig kveða lögin á um það að fasteignamat ársins 2021 skuli taka mið af ætluðu gangverði fasteigna í febrúar 2020. Við það tímamark hafði nýtt deiliskipulag fyrir þrjú af fjórum áðurgreindum svæðum nýlega tekið gildi og nýtt deiliskipulag fyrir fjórða svæðið tók ekki gildi fyrr en í næsta mánuði þar á eftir. Þótt nýtt skipulag geti ásamt mörgum öðrum þáttum haft áhrif á fasteignamat iðnaðarhúsnæðis, er það álit yfirfasteignamatsnefndar að þau áhrif sem felist í uppbyggingu á svæðinu muni koma fram í fasteignamati eigna á næstu árum, þar sem árlegt endurmat samkvæmt fyrirmælum laga nr. 6/2001 muni taka slík áhrif með í reikninginn. Með hliðsjón af því sem á undan greinir er það álit yfirfasteignamatsnefndar að engin sú röskun hafi orðið í tengslum við iðnaðarhúsnæði kæranda sem standi til þess að beitt verði allsherjarmati samkvæmt undanþáguheimild í 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001.

Með vísan til alls framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að hafna kröfu kæranda um að sú ákvörðun Þjóðskrár Íslands, að synja erindi kæranda um endurmat á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn, verði felld úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að endurskoða fasteignamatið til hækkunar á grundvelli 1. mgr. 32. gr. laga nr. 6/2001.

 

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 1. september 2021, um að ekki sé tilefni til endurmats á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis í Þorlákshöfn fyrir árið 2021 er staðfest.

 

 

_____________________

Björn Jóhannesson

 

________________________                                      ________________________

            Axel Hall                                                                     Valgerður Sólnes


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira