Mál nr. 41/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 41/2024

Fundargerð aðalfundar. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 24. apríl 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið að B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 2. maí 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 95 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í B en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um fundargerð vegna aðalfundar 14. febrúar 2024.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að fundargerð vegna aðalfundar skuli lagfærð og leiðrétt í samræmi við beiðni álitsbeiðanda þar um, þ.e.: 

1. Að fundargerðin verði leiðrétt á þann veg að fram komi að ákvæði 1. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi verið til umfjöllunar á fundinum vegna vals á utanaðkomandi fundarstjóra.

2. Að fundargerðin verði leiðrétt þannig að fram komi að einn félagsmanna hafi lýst yfir stórkostlegri óánægju með störf fundarstjóra, sem hafi verið á vegum húsfélagaþjónustu þar sem hann hafi talið þá skorta m.a. lagaþekkingu, fagmennsku og hlutleysi.

3. Að fundargerðin verði leiðrétt þannig að fram komi að lögð hafi verið fram krafa um atkvæðagreiðslu um tillögu formanns húsfélagsins um að starfsmaður húsfélagaþjónustunnar yrði fundarstjóri. 

4. Að fundargerðin verði leiðrétt á þann veg að greint verði rétt frá niðurstöðu atkvæðagreiðslu um fundarstjóra.

5. Að fundargerðin verði leiðrétt þannig að tilgreint verði að vísað hafi verið til máls kærunefndar húsamála nr. 38/2022 í stað orðalagsins „vísað er til máls kærunefndar“ án nánari tilgreiningar..

Í álitsbeiðni segir að aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 14. febrúar 2024. Húsfélagaþjónusta hafi annast fundarboðið í samráði við stjórn húsfélagsins. Samkvæmt fundargerð hafi verið mætt fyrir 47 eignarhluta en fundargestir hafi verið mun færri, þannig hafi t.a.m. tveir félagsmenn farið með 32 atkvæði á fundinum í krafti umboða.

Segir álitsbeiðandi að hann hafi bent á að í fundarboði kæmi hvergi fram að lagt yrði til að fundarstjórn yrði í höndum utanaðkomandi aðila, líkt og 1. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 geri ráð fyrir. Þrátt fyrir það hafi formaður húsfélagsins borið upp tillögu um að starfsmaður húsfélagaþjónustunnar tæki að sér fundarstjórn og fundarritun. Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi gert kröfu um atkvæðagreiðslu vegna tillögu formanns um fundarstjórn og hafi tillagan verið samþykkt með töluverðum meirihluta atkvæða. Segir álitsbeiðandi að fimm félagsmenn hafi greitt atkvæði á móti tillögunni og einn setið hjá en álitsbeiðandi vilji vekja athygli á því að fundargerð sé ranglega færð hvað niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar varðar.

Þá segir álitsbeiðandi að fundargerðin hafi ekki verið lesin upp í lok fundar svo félagsmönnum hafi ekki gefist tækifæri til að koma að athugasemdum og leiðréttingum.

Álitsbeiðandi segir jafnframt að skráningu meginatriða í fundargerð skv. 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 hafi verið verulega ábótavant. Hvorki hafi verið getið um orðhvassrar umræðu um efasemdir um lögmæti fundarboðsins né að álitsbeiðandi hafi gert kröfu um atkvæðagreiðslu um fundarstjóra. Þá hafi eins og framar segir verið ranglega greint frá niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar. Þannig hafi þrír félagsmenn greitt atkvæði gegn fundarstjóra en einn þeirra hafi farið með þrjú atkvæði í krafti umboða. Þar af leiðandi hafi 5 atkvæði fallið gegn fundarstjóra en ekki þrjú eins og fundargerðin greini ranglega frá.

Telur álitsbeiðandi að fundargerð aðalfundarins hafi verið efnislega ábótavant, ranglega færð og hlutdræg.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðkoma húsfélagaþjónustunnar að aðalfundi húsfélagsins hafi byggt á ákvörðun húsfundar en ekki stjórnar. Á stofnfundi húsfélagsins sem haldinn hafi verið 28. janúar 2019 hafi verið ákveðið samhljóða að húsfélagið færi í svokallaða þjónustuleið 3 hjá húsfélagaþjónustunni. Sú þjónustuleið feli meðal annars í sér að húsfélagaþjónustan sjái um framkvæmd húsfundar og fundarstjórn. Kostnaðurinn við þá vinnu sé innifalinn í gjaldinu sem greitt sé mánaðarlega. Í samræmi við þá ákvörðun hafi síðasta stjórn verið í samskiptum við húsfélagaþjónustuna og óskað eftir því að þessi þjónusta yrði veitt á þeim aðalfundi eins og áður. Á aðalfundinum 21. mars 2024 hafi formaður sett fundinn og lagt til að fulltrúar húsfélagaþjónustunnar tækju við fundarstjórn og ritun fundargerðar. Fundurinn hafi samþykkt þessa tillögu með miklu meirihluta atkvæða. Ekki hafi því verið um ákvörðun stjórnar að ræða eins og fjallað sé um í 1. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994, heldur hafi ákvörðun fyrri húsfundar verið framfylgt.

Í lögum nr. 26/1994 sé stjórn markaður nokkuð þröngur rammi varðandi verk- og valdsvið. Erindi álitsbeiðanda fjalli um framkvæmd aðalfundar húsfélagsins. Hvorki í lögunum sjálfum né í þeirri fundargerð sem unnin hafi verið af aðalfundi komi nokkuð fram um að stjórn skuli eða megi gera breytingar á fundargerð húsfundar eftir á. Í lok fundarins hafi verið tilkynnt að fundargerð yrði send á fundarstjóra og formann til staðfestingar með rafrænum hætti eins og komi fram í fundargerðinni en gagnaðili telur ekki að í því hafi falist heimild til stjórnar eða formanns til að breyta fundargerðinni. Fari gagnaðili fram á að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. 

III. Forsendur

Í ákvæði 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um fundarstjórn og fundargerð. Segir í 2. mgr. ákvæðisins að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skuli rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið sé því að skipta. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins skuli fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skuli hún síðan undirrituð skriflega eða rafrænt af fundarstjóra og ritara. Heimilt sé á húsfundi að fela fundarstjóra og ritara að ganga endanlega frá og staðfesta fundargerð að loknum fundi. Skuli það gert svo fljótt sem kostur sé.

Varðandi kröfur álitsbeiðanda í liðum I og II um að fundargerð skuli leiðrétt á þann veg að fram komi að ákvæði 1. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið tekin til umfjöllunar vegna vals á utanaðkomandi fundarstjóra og að fram hafi komið að einn félagsmanna hafi lýst yfir óánægju með val á fundarstjóra, telur kærunefndin að ofangreint lagaákvæði geri ekki kröfu um að slíkt sé sérstaklega fært inn í fundargerð þar sem það geti ekki talist til meginatriða í skilningi laganna. Verður því ekki fallist á með álitsbeiðanda að fundargerðin sé ólögmæt að þessu leyti. Góð venja er þó að rita niður í grófum dráttum sjónarmið aðila.

Varðandi kröfu í lið III um að fundargerð verði leiðrétt á þann veg að tilgreint verði að fram hafi komið krafa um atkvæðagreiðslu um tillögu formanns húsfélagsins um að starfsmaður húsfélagsþjónustunnar yrði fundarstjóri bendir kærunefnd á að þess er getið í fundargerð frá 14. febrúar 2024 að atkvæðagreiðsla hafi farið fram um val á fundarstjóra. Fellst kærunefndin ekki á að það varði ólögmæti fundargerðar að ekki sé sérstaklega tilgreint að lögð hafi verið fram krafa um slíka atkvæðagreiðslu. Þess utan virðist sem húsfundur hafi þegar tekið ákvörðun að fela húsfélagsþjónustu boðun og fundarstjórn húsfunda hjá félaginu og þannig ekki þörf á sérstakri atkvæðagreiðslu þar um.

Krafa í lið IV er sú að fundargerð verði leiðrétt á þann veg að rétt verði greint frá niðurstöðu atkvæðagreiðslu um fundarstjóra. Í álitsbeiðni segir að fimm hafi verið á móti tillögunni en ekki þrír svo sem segi í fundargerð. Gagnaðili mótmælir því ekki að skráningin sé röng en kveðst ekki hafa heimild til að leiðrétta fundargerð. Aftur á móti er ljóst að tillagan var samþykkt með slíkum afgerandi meirihluta að engu skiptir um niðurstöðuna hvort atkvæðin á móti voru þrjú eða fimm.  Þá segir í fundargerð að mætt hafi verið fyrir 47 eignarhluta og að atkvæðagreiðsla um fundarstjóra hafi fallið þannig að 43 hafi verið samþykkir en þrír hafi verið á móti. Í ljósi þess að álitsbeiðandi styður fullyrðingu sína engum gögnum sem og þeim atkvæðum og fjölda mættra sem fundargerð tiltekur, telur kærunefnd þessa fullyrðingu álitsbeiðanda að auki ósannaða. Kærunefnd telur að stjórn gagnaðila beri að hlutast til um leiðréttingu séu staðreyndavillur í fundargerð.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda í lið V um að fundargerð verði leiðrétt á þann veg að vísað verði til númers máls hjá kærunefnd húsamála sem fjallað var um á fundi er henni hafnað enda virðist enginn ágreiningur um hvaða álit var til umfjöllunar.

Að mati kærunefndar eru engir slíkir annmarkar á téðri fundargerð sem valdið geta því að hún teljist vera í andstöðu við fyrirmæli 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús. Þá veldur fundargerðin engri óvissu um það sem fram fór á fundinum.  Hins vegar bendir kærunefndin á að í samræmi við 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús ber að lesa fundargerð upp í lok fundar, og hún eftir atvikum leiðrétt og athugasemdir skráðar. Gagnaðili hefur ekki neitað þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að slíkt hafi ekki verið gert á umræddum húsfundi en það eitt og sér getur ekki varðað ólögmæti fundargerðarinnar. Kærunefnd beinir því til gagnaðila að það verði framvegis gert á fundum félagsins.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að fundargerð aðalfundar verði lagfærð og leiðrétt í samræmi við beiðni álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. janúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                    Eyþór Rafn Þórhallsson