Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 83/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 83/2021

 

Lögmæti aðalfundar. Ársreikningar.

I. Málsmeðferð kærunefndar                                                                                     

Með álitsbeiðni, móttekinni 1. september 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. september 2021, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. nóvember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sjö eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi fjögurra eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar, ársreikninga og ákvörðunartöku á aðalfundinum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 5. nóvember 2020 sé ólögmætur.
  2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að láta útbúa nýja ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018 þar sem þeir hafi þegar verið lagðir fram á öðrum aðalfundum.
  3. Að viðurkennt verði að fundarstjóra hafi verið óheimilt að ganga fram hjá álitsbeiðanda, skriflegu umboði hennar og vilja á fundinum þegar meðal annars hafi komið að stjórnarkjöri.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekki fengið boð á aðalfundinn 5. nóvember 2020 með tölvupósti eins og áður. Hún hafi fengið upplýsingar um fundinn hjá öðrum félagsmanni daginn fyrir fundinn. Samdægurs, eða 4. nóvember 2020, hafi hún sent Eignarekstri ehf. upplýsingar um þetta. Vegna húsfundarins hafi hún jafnframt upplýst fyrirtækið að rafræn þátttaka eins eiganda á húsfundinum væri ólögmæt og hvað það væri sem hefði breyst frá því að hún hefði tekið þátt í rafrænum húsfundi áður hjá félaginu og hann verið löglegur. Einnig hafi hún upplýst að þar sem hún hefði aðeins frétt af fundinum 4. nóvember væri henni ómögulegt að mæta í gegnum fjarfundarbúnað og gæti ekki með svo skömmum fyrirvara látið mæta fyrir sig þar sem hún væri erlendis. Hún hafi sent umboð og vilja sinn um hvernig atkvæði hennar ættu að falla við kosningu og viljað að þau skjöl yrðu hluti af fundargerð húsfundarins.

Þann 5. nóvember 2020 hafi borist staðfesting frá Eignarekstri ehf. um að fundurinn yrði haldinn þann dag og að fundarstjóri hefði fengið öll gögn. Í fundarboði aðalfundar hafi verið á dagskrá að ræða skýrslu stjórnar, ársreikning og rekstraráætlanir. Ekkert af þessu hafi þó legið fyrir á fundinum. Því hafi ekki verið um raunverulegan aðalfund að ræða þar sem hægt væri að taka ákvarðanir um stjórnarkjör og húsfélagsgjöld.

Álitsbeiðandi hafi boðið sig fram til stjórnar húsfélagsins og einnig faðir eins eiganda en hann hafi verið kosinn formaður stjórnar.

Samkvæmt 61. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé skylda að taka fyrir ákveðin mál á aðalfundi. Það samrýmist ekki markmiðum laganna að hægt sé að boða aðalfund á grundvelli ákvæðisins til þess eins að kjósa nýja stjórn og hækka húsgjöld þegar ekki liggi fyrir til afgreiðslu aðrir liðir eins og skýrsla stjórnar, ársreikningur og rekstraráætlun. Fundurinn 5. nóvember 2020 hafi því raunverulega verið almennur húsfundur, sem hafi átt að boða til á grundvelli 60. gr. og taka þar til umræðu þau mál sem hafi verið sett á dagskrá. Þrátt fyrir að til fundarins hafi verið boðað sem aðalfund, hafi það aðeins verið gert til málamynda en óheimilt sé að halda aðalfund þegar ekkert liggi fyrir um rekstur húsfélagsins. Með þessu hafi stjórn gagnaðila misfarið með vald sitt og skipað nýja stjórnarmenn og tekið fjárhagslegar ákvarðanir þegar ekkert hafi legið fyrir um rekstur, afkomu eða áætlun gagnaðila.

Í öðru lagi hafi fundurinn 5. nóvember 2020 verið ólöglega boðaður þar sem álitsbeiðandi hafi hvorki fengið sent fundarboð með tölvupósti né hafi hún móttekið bréfpóst um fundinn. Hefði stjórn gagnaðila eða Eignarekstur ehf. hengt upp tilkynningu um húsfund, væri það ekki nægjanlegt gagnvart eiganda sem búi ekki í húsinu og búi erlendis. Fyrirtækið taki sérstaklega fram á heimasíðu sinni að boðun funda geti farið fram með tölvupósti. Álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila í té netfang sitt og fundurinn hafi því ekki verið réttilega boðaður. Með þessari háttsemi hafi meirihluta eigenda í húsinu verið meinað að taka þátt í störfum húsfundar og fari það gegn þeirri vernd sem eigendum sé tryggð í lögum um að gæta stjórnarskrárvarins eignarréttar síns.

Ársreikningi fyrir rekstrarárið 2017 hafi verið skilað 2018 og fyrir rekstrarárið 2018 hafi honum verið skilað 2019 til allra eigenda. Samkvæmt 73. gr. laga um fjöleignarhús skuli ársreikningar vera áritaðir af endurskoðanda með eða án athugasemda eftir því sem hann telji tilefni til. Í lögum um ársreikninga sé ekki að finna heimild til þess. Í 4. mgr. 13. gr. laga um ársreikninga segi að hafi ársreikningur fyrra árs verið rangur í þeim mæli að hann gefi ekki glögga mynd skuli áhrif af leiðréttingunni færast á eigið fé í ársbyrjun og samanburðarfjárhæðir leiðréttast samsvarandi. Gera skuli grein fyrir þessum breytingum í skýringum. Það sé því ekki rétt að láta gera nýja ársreikninga sem þegar hafi verið gerðir, heldur einfaldlega að gera umræddar leiðréttingar í nýjasta sé talin þörf á slíku.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðalfundur hafi verið haldinn 5. nóvember 2020 og til hans hafi verið rétt boðað. Fundarboð hafi verið hengt upp í sameign, sent í pósti á lögheimili félagsmanna og með tölvupósti 22. október 2020. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn en búið hafi verið að setja upp fjarfundarbúnað í fundarsalinn sem henni hafi verið kunnugt um. Álitsbeiðandi hafi fengið fundarboð sent á lögheimili sitt og á netfang sitt en Eignarekstri ehf. hafði engar tilkynningar fengið um breytt netfang hennar.

Í fundarboði fyrir aðalfundinn megi sjá að netfang álitsbeiðanda sé það sama og hún hafi notað í tölvupóstsamskiptum við einn eiganda 27. ágúst 2020. Kvöldið 5. nóvember 2020 hafi hún sent póst á sama eiganda og þá hafi netfangið verið breytt. Í póstinum hafi hún spurt hvernig fundurinn hafi verið. Ekkert hafi verið talað um að hún hefði ekki fengið fundarboð eða ekki vitað af fundinum. Álitsbeiðandi hafi sent tölvupóst á íbúa hússins 19. júní 2021 og þá hafi hún verið með enn annað netfang.

Álitsbeiðandi hafi upplýst í tölvupósti til Eignareksturs ehf. 5. nóvember 2020 að hún sæktist eftir því að verða formaður stjórnar ef enginn annar sæktist eftir því. Faðir eins eiganda, í umboði eigandans, hafi boðið til sig fram til formanns á fundinum og hann verið kosinn með öllum greiddum atkvæðum.

Ársreikningur liggi ekki fyrir og fundurinn hafi lagt til að Eignarekstur ehf. annaðist gerð ársreiknings fyrir árið 2019. Stjórnin hafi veitt umboð til að taka afstöðu til að láta gera ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018, þætti ástæða til. Gögn vegna ársreikninga 2019 liggi ekki að fullu fyrir og þess vegna sé honum ólokið, gögn vanti frá fyrrum formanni gagnaðila sem sé álitsbeiðandi, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir. Ekki hafi verið ákveðið að endurgera ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018 en gagnaðili telji þá ársreikninga ófullkomna og ekki samþykkta á aðalfundum.

Húsfélagsgjöld hafi ekki verið hækkuð, þrátt fyrir að ákvörðun þar um hafi verið tekin á aðalfundinum. Því hafi verið frestað vegna málaferla við álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Deilt er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 5. nóvember 2020. Í 61. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru talin upp þau mál sem skulu tekin fyrir á aðalfundi. Álitsbeiðandi telur að þar sem boðað hafi verið til fundarins til þess eins að kjósa nýja stjórn og hækka húsgjöld hafi í raun verið um almennan húsfund að ræða, enda ekki tekin til afgreiðslu öll þau mál sem tiltekin séu í nefndri 61. gr. Þar af leiðandi telur hún að boða hefði átt til fundarins á grundvelli 60. gr. sömu laga og því sé fundurinn ólögmætur. Kærunefnd fellst ekki á þetta með álitsbeiðanda og telur jafnframt að það breyti engu um lögmæti fundarins þótt ekki hafi komið til umfjöllunar öll þau mál sem talin eru upp sem verkefni aðalfundar í 61. gr. 

Samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn boða til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst átta daga og mest 20 daga fyrirvara. Búi félagsmaður ekki í húsinu verður hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skal fundarboð til, óski hann eftir að fá það í hendur.

Álitsbeiðandi býr erlendis og segir að henni hafi ekki borist fundarboð frá gagnaðila en að hún hafi fengið upplýsingar um fundinn deginum áður frá öðrum félagsmanni. Gagnaðili segir að fundarboð hafi verið hengt upp í sameign, sent á lögheimili eigenda og einnig með tölvupósti. Það netfang álitsbeiðanda sem gagnaðili hafi verið með hafi hún til að mynda notað í samskiptum við eiganda hússins í lok ágúst 2020. Kærunefnd telur að það hafi verið á ábyrgð álitsbeiðanda að upplýsa gagnaðila um breytt netfang hennar og jafnframt um breytt heimilisfang hennar hafi hún viljað fá fundarboðið sent skriflega, sbr. 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur því að engin efni séu til að fallast á að fundurinn sé ólögmætur af þessum sökum.

Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús skulu ársreikningar lagðir fram á aðalfundi til samþykktar og umræðu um þá. Í 1. mgr. 72. gr. sömu laga segir að stjórnin skuli sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt og samkvæmt 2. mgr. skuli á tíðkanlegan hátt færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar. Þá segir í 5. mgr. 73. gr. sömu laga að ársreikningar skuli áritaðir af endurskoðanda með eða án athugasemda eftir því sem hann telji ástæðu til.

Í fundargerð aðalfundarins segir undir dagskrárlið um ársreikning 2019 að hann liggi ekki fyrir og fundurinn leggi til að Eignarekstur ehf. annist gerð hans. Þá var stjórninni veitt umboð til að taka afstöðu til þess að láta gera ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018, þætti ástæða til.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að óheimilt sé að gera nýja ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018 sem þegar hafi verið lagðir fram á öðrum aðalfundum þar sem gera eigi leiðréttingar á þeim í nýjum ársreikningum, sé talin þörf á því. Gagnaðili segir að ekki hafi verið tekin ákvörðun um að gera nýja ársreikninga fyrir árin 2017 og 2018 en þeir ársreikningar sem liggi fyrir vegna þeirra ára séu bæði ófullkomnir og ósamþykktir. Engin mótmæli bárust frá álitsbeiðanda við þessari fullyrðingu gagnaðila og styðja gögn málsins ekki hið gagnstæða. Kærunefnd telur því að ákvæði laga um fjöleignarhús komi ekki í veg fyrir þessa ákvörðunartöku húsfundarins. Er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu á því að fundarstjóra hafi verið óheimilt að ganga fram hjá henni, skriflegu umboði hennar og vilja á fundinum þegar meðal annars hafi komið að stjórnarkjöri.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi sendi Eignarekstri ehf. tölvupóst deginum fyrir aðalfundinn þar sem hún tilkynnti að hún byði sig fram til stjórnar gagnaðila ef enginn annar byði sig fram. Ljóst er að annað framboð kom fram til stjórnar gagnaðila. Kærunefnd telur því engin tilefni til að gera athugasemdir við kjör þess stjórnarmanns. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því hafnað. Að öðru leyti tekur kærunefnd ekki afstöðu til þessarar kröfu álitsbeiðanda, enda er hún almennt orðuð og sett fram án rökstuðnings.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.


 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 23. nóvember 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira