Hoppa yfir valmynd

Mál nr.48/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2022

 

Skolplögn undir kjallaraíbúð: Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 26. maí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. júní 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. júní 2022 og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. júní 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um eignarhald á skólplögn undir kjallaraíbúð hússins, þ.e. hvort hún tilheyri sameign eða séreign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna endurnýjunar á skólplögn kjallaraíbúðar.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða útlagðan kostnað álitsbeiðanda fyrir stíflulosun og kaupum á stíflulosunarbúnaði ásamt eðlilegum vöxtum samkvæmt reikningum sem verði lagðir fram síðar.

Í álitsbeiðni segir að lögnin liggi um miðja kjallaraíbúð frá þvottahúsi og salerni, með grein inn í eldhús, langsum í gegnum íbúðina í átt að D og endi í brunni í vesturgarði hússins. Í sama brunn tengist frárennsli af þaki og niðurfall í stétt framan við útidyr kjallaraíbúðar. Aðrar lagnir tengist ekki í lögnina eða brunninn. Skólplagnir og aðrar frárennslislagnir fyrstu og annarar hæðar liggi til austurs í átt að E og tengist í brunni í austurgarði. Lögnin sé steinrör sem lagt hafi verið við byggingu og sé talið óhreyft. Salerni og annað hafi ekki verið fært til innan íbúðar frá byggingu. Lögnin hafi verið til vandræða vegna tíðra stíflana frá kaupum álitsbeiðanda árið 2010 og hafi það verið mat fagmanns árið 2015 að það þyrfti að endurnýja lögnina þar sem hún væri ónýt. Stíflulosun á kostnað álitsbeiðanda hafi verið notuð sem skammgóður vermir til að halda lögninni opinni og hafi hann endað á því að kaupa háþrýstislöngu með stíflukóngi til að geta sinnt stíflulosun á eigin vegum og minnka þannig fjárútlát. Myndataka frá maí 2022 sýni að lögnin sé í sundur við húsvegg sem hleypi skólpi í jarðveginn og sé mjög stölluð á samskeytum steinröranna undir gólfplötu sem stuðli að tíðum stíflum.

Þáverandi eigendur íbúðar á 1. og 2. hæð hafi upplýst að lögnin væri í séreign, sbr. 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, og núverandi eigendur haldi því einnig fram. Álitsbeiðandi hyggist nú selja íbúðina og fasteignasalinn hafi sagt að hann þekkti engin dæmi þess að skólplagnir í fjöleignarhúsum teldust til séreignar. Álitsbeiðandi hafi leitað til lögmanns sem hafi tekið undir það. Álitsbeiðandi hafi því borið þetta undir aðalfund 17. maí 2022 og niðurstaða fundarins orðið sú að bera ágreininginn undir kærunefnd. Það séu hagsmunir allra eigenda að skólplögnin sé lagfærð svo að ekki flæði skólp undir húsið og í grunninn árum saman.

Í greinargerð gagnaðila segir að sótt hafi verið um byggingarleyfi árið 1968 fyrir byggingu á tvíbýlishúsi, sbr. heimild til að byggja tvíbýlishús, og greidd hafi verið gatnagerðargjöld fyrir 1. og 2. hæð hússins. Frárennslislögn sem liggi undir gólfi jarðhæðar sé séreign jarðhæðar þar sem hún þjóni eingöngu frárennsli jarðhæðar frá baðherbergi og eldhúsi en þar sem þvottahúsi hafi verið breytt í herbergi viti aðrir eigendur ekki hvernig þeirri tengingu sé háttað í dag hvað varði frárennsli frá þvottahúsi.

Mynd af lögninni neðst í brunni sem liggi undir íbúð jarðhæðar út í brunn í vesturgarði sýni að tengingin sé steinlögn í brunn og tengist þar við frárennsli bæjarfélagsins en önnur mynd sýni þessa tengingu við brunn en brunnurinn sé staðsettur á sama stað og rotþró hafi áður verið á teikningu. Rotþró, sem sé á teikningu, sé ekki lengur til staðar og tenging við frárennsli bæjarfélagsins sé við brunn. Aðrar lagnir hússins séu sameiginlegar þar sem þær tengist sameiginlegu lagnakerfi þess og leiði út í brunn í austurhluta lóðar.

Myndir, sem bæjarfélagið hafi tekið, sýni að nýleg tenging sé út í brunn frá garði. Þar megi sjá regnvatnslögn sem ekki sé á samþykktum lagnateikningum. Líklegt þyki að fyrri eigandi jarðhæðar hafi að eigin frumkvæði tengt niðurfall fyrir framan útidyr hjá sér og eina þakrennu hússins við brunn í vesturgarði en hann hafi meðal annars smíðað pall á sameignlegri lóð, án samþykkis annarra eigenda. Regnvatnslögnin skarist ekki eða tengist annarri lögn í vesturgarði heldur sé í jörðu utanhúss og beint inn í brunn en lögnin sé staðsett nálægt yfirborði jarðvegs samkvæmt mynd. Fyrir liggi mynd sem sýni lítla regnvatnsplastlögn sem tengist við niðurfall utandyra við útidyr jarðhæðar ásamt einni þaklögn. Lögnin sé staðsett rétt við yfirborð brunns. Engar fyrirliggjandi teikningar séu til eða samþykktir af þessu fyrirkomulagi og talið að eigandi jarðhæðar hafi gert þessar tengingar án samráðs.

Fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda, sem hafi byggt íbúðina á jarðhæð, hafi kostað bæði rotþró og greitt fyrir aukafrárennsli, þ.e.a.s. gatnagerðargjöldin.

Fráveita á jarðhæð hafi verið aukatenging frá upphafi þegar útbúin hafi verið íbúð og sérstaklega hönnuð rotþró fyrir íbúðina og einhverjum árum síðar hafi verið gerð tenging við fráveitu bæjarfélagsins. Þegar í upphafi hafi gatnagerðargjald verið greitt aukalega fyrir þessa eign á jarðhæð og teljist slík tenging því vera í einkaeign eiganda jarðhæðar samkvæmt lögum um uppbyggingu og rekstur fráveita, nr. 9/2009. Ekki hafi orðið breyting á kostnaðarþátttöku frá upphaflegri hönnun eða á teikningum og klárlega sérstaklega hönnuð ráðstöfun til að útbúa rotþór og allur kostnaður greiddur af fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda.

Lögnin tengist ekki sameiginlegu kerfi hússins, sbr. sérteikningu af lögninni frá 8. september 1972. Elstu teikningar samkvæmt byggingarleyfi vegna tvíbýlishúss séu lagnateikningar sem eru frá september/október 1968, eða tæpum fjórum árum áður. Í upphafi hafi aðeins verið sótt um byggingarleyfi fyrir tvíbýli og í kjallara hafi verið geymslur, tómstundaherbergi og fleira.

Með bréfi, dags. 14. febrúar 1970, hafi fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda óskað eftir leyfi fyrir breytingum á kjallara þar sem hann væri óhentugur að hans mati og þar hafi hann lofað að breytingin myndi ekki hafa áhrif eða óþægindi fyrir eigendur annarra eignarhluta hússins. Með bréfinu hafi hann farið þess á leit við bæjarfélagið að hækka plötu 1. hæðar og skapa rými fyrir tveggja herbergja íbúð. Hann hafi lofað að útbúa rotþró fyrir íbúðina (sérlögn) og greiða allan aukalegan kostnað sem af þessu hlytist. Í fyrstu hafi verið lögð rotþró og einhverjum árum síðar hafi komist á tenging við frárennsliskerfi bæjarfélagsins. Á fundi byggingarnefndar 12. mars 1970 hafi hækkun gólfkvóta verið samþykkt sem og íbúð á jarðhæð. Óskað hafi verið eftir tillögu að uppdrætti á fyrirhugaðri íbúð. Heimild hafi verið veitt með ítrekun um þinglýsta kvöð á lóð um að bæjarsjóður myndi skuldbinda sig ekki til að sjá fyrir frárennsli frá jarðhæð hússins í holræsakerfi bæjarins fyrst um sinn.

Með hliðsjón af framangreindu falli lögnin undir séreign, sbr. 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, og sé kröfum sóknaraðila hafnað.

Verði fallist á kröfu álitsbeiðanda áskilji gagnaðili sér rétt til að halda uppi mótkröfu og rétti til skuldajöfnunar um að krefja hann um vangoldin húsfélagsgjöld aftur í tímann þar sem jarðhæð hafi greitt of lága hlutfallsprósentu sem hafi verið reiknuð út frá röngum viðmiðum, en hlutfallsprósenta hafi átt að hækka eftir að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð árið 2002 og eign jarðhæðar stækkað og aðrir eignarhlutir minnkað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að vegna hæðarmunar hafi verið illmögulegt að leggja skólplögn frá kjallara í brunn í austurgarði. Rotþró á ábyrgð eiganda hafi því verið besta lausnin fyrir húsið og bæjarsjóð. Ekki hafi verið komið fráveitukerfi vestan megin við húsið og því hafi bæjarsjóður væntanlega ekki skuldbundið sig fyrst um sinn til að sjá fyrir frárennsli úr kjallara.

Samkvæmt upplýsingum fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda hafi lögn frá núverandi þvottahúsi áður verið beint út í hraun en á einhverjum tímapunkti verið leidd í skólplögnina sem deilt sé um. Ekki liggi fyrir heimildir um hvenær eða hvernig það hafi verið gert.

Brunnurinn sé ekki á sama stað og rotþróin hafi áður verið heldur sé rotþróin enn á sínum stað, ótengd. Beygja sé á lögninni nærri húsvegg sem leiði steinlögnina inn í brunn sem sé ögn sunnar við gömlu rotþróna. Regnvatnslögnin sé ekki hluti af þeirri lögn sem deilt sé um. Fráveitulagnir séu margar ekki eftir teikningum og því ótraust að vísa í þær sem heimildir.

Ætla megi að fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi tekið fulla persónulega ábyrgð á fráveitulögn og greitt af henni allan kostnað. Íbúðir hafi gengið kaupum og sölum sem hluti af þríbýli en ekki tvíbýli. Teikningar og skjöl fyrir þessa eign séu ófullkomin eins og um margar aðrar eldri eignir. Þá eigi mótkröfur gagnaðila ekki við en skuldajöfnun eða önnur málamiðlun á kröfum sé málefni sem eigendur semji um sín á milli verði það niðurstaða kærunefndar að lögnin falli undir sameign.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi byggi á því að þinglýst gögn séu ekki áreiðanlegar heimildir en þær séu þó einu heimildirnar sem eigendur geti treyst á. Fráveitulagnir séu eftir samþykktum teikningum og engar verulegar breytingar hafi orðið þar á frá upphafi, enda séu lagnirnar upprunalegar.

Þá sé ekki hægt að krefja gagnaðila eftir á um tækjakaup og/eða kaup á stíflulosun frá fyrirtæki sem sérhæfi sig í slíku og hvergi sé til skráð samþykki gagnaðila fyrir þeim kaupum. Farið sé fram á að krafan verði niðurfelld, enda hafi álitsbeiðandi stofnað til hennar án samþykkis og samráðs við gagnaðila.

III. Forsendur

Deilt er um hvort skólplögn sem liggur undir íbúð álitsbeiðanda á jarðhæð falli undir séreign eða sameign.  Í 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar. Gagnaðili telur þetta ákvæði eiga við í málinu og byggir á því að um sé að ræða upprunalega steinlögn sem liggi undir íbúð álitsbeiðanda út í brunn í vesturgarði hússins. Aðrir lagnir hússins tengist sameiginlegu kerfi og leiði út í brunn í austurhluta lóðar. Upphaflega hafi húsið átt að vera tvíbýlishús en upprunalegur eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi fengið heimild til að gera þriðju íbúðina á jarðhæð undir þeim formerkjum að hann myndi útbúa rotþró fyrir íbúðina og greiða í bæjarsjóð aukningu á gatnagerðargjaldi vegna hennar. Upphaflega hafi rotþró verið lögð en einhverjum árum síðar hafi komist á tenging við frárennsliskerfi bæjarfélagsins.

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Beri aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er á milli hluta fjöleignarhúsa. Telur kærunefnd að ekki sé tilefni til að víkja frá framangreindri meginreglu í málinu, enda liggur lögnin undir botnplötu hússins og þannig hagur allra eigenda að viðhaldi á henni sé sinnt. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lögnin teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi.

Sameiginlegur kostnaður er samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Telur kærunefnd því að kostnaður vegna viðgerðar á lögninni sé sameiginlegur, sbr. einnig 3. mgr. 43. gr., þar sem segir að sameiginlegur kostnaður sé meðal annars fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum og fleira. Verður því fallist á fyrri kröfu álitsbeiðanda.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, skal mál að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins áður en nefndin tekur það til meðferðar. Vegna seinni kröfu álitsbeiðanda telur kærunefnd að rétt sé að hún hljóti afgreiðslu á húsfundi með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu nefndarinnar. Verði ágreiningur enn til staðar eftir þá afgreiðslu er unnt að bera kröfuna að nýju undir nefndina. Er henni því vísað frá að svo stöddu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.


 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að lögnin tilheyri sameign og því sé kostnaður vegna viðgerðar á henni sameiginlegur.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá að svo stöddu.

 

Reykjavík, 13. júlí 2022

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira