Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 40/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 40/2022

 

Aðalfundur: Ársreikningar. Umboð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. maí 2022, beindu Hhostel ehf. og Leigutak ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið Amaróhúsið, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. maí 2022, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Hafnarstræti 99-100 á Akureyri, alls þrettán eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur tveggja eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti umboðs á aðalfundi sem haldinn var 28. apríl 2022 sem og samþykkt ársreikninga á sama fundi.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

  1. Að viðurkennt verði að samþykkt ársreikninga gagnaðila vegna rekstraráranna 2019 og 2021 á aðalfundi 28. apríl 2022 sé ógild.
  2. Að viðurkennt verði að kosning til formanns og stjórnar gagnaðila á aðalfundi 28. apríl 2022 sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni segir að á aðalfundi árið 2021 hafi verið ákveðið að stjórn gagnaðila skyldi sjá um endurskoðun ársreikninga, en það sé óheimilt. Á aðalfundi 28. apríl 2022 hafi ársreikningar vegna rekstraráranna 2019 og 2021 verið lagðir fram og þeir samþykktir, þrátt fyrir mótmæli álitsbeiðenda, sem hafi snúið að því að ársreikningarnir hefðu hvorki verið yfirfarnir af skoðunarmönnum né endurskoðanda. Þá hafi þeir verið óundirritaðar við framlagningu og þar af leiðandi hafi félagsmönnum gagnaðila ekki gefist tækifæri til að skoða áritaða og skoðaða ársreikninga fyrir fundinn eins og lög geri ráð fyrir. Þar með hafi ákvæðum 72. og 73. gr. laga um fjöleignarhús ekki verið fylgt.

Á aðalfundinn hafi tiltekinn lögmaður mætt og framvísað umboði við fundarstjóra, fyrir hönd Heilbrigðisstofnunar Norðurlands sem og Framkvæmdasýslunnar - Ríkiseigna. Álitsbeiðendur hafi gert athugasemd við umboðið þar sem hvorki hafi komið fram upplýsingar um umboðsgjafa né undirritun þess aðila sem umboðið hafi veitt fyrir hönd tilgreindra umboðsgjafa. Í umboðinu hafi hvorki verið að finna kennitölu umboðsgjafa, nafn þess sem hafi veitt umboðið fyrir hönd lögaðilans, kennitölu þess aðila né undirskrift hans. Því sé augljóst að umboðið hafi enga heimild veitt til að ráðstafa réttindum þeirra félagsmanna sem tilgreindir hafi verið á umboðinu.

Í fundargerð segi að tiltekinn einstaklingur hafi boðið sig fram til formanns. Hann hafi aftur á móti ekki verið á fundinum og það því verið ómögulegt. Hið rétta sé að einstaklingurinn hafi verið tilnefndur af téðum lögmanni. Téður einstaklingur sé starfsmaður leigutaka í húsinu og hann sé því ekki kjörgengur til setu í stjórninni og einnig í ljósi þess að lögmaðurinn sem hafi tilnefnt hann hafi verið umboðslaus, sbr. 66. gr. laga um fjöleignarhús. Hið sama gildi um tilnefningu og kosningu annars tiltekins einstaklings í stjórn, en sömu annmarkar gildi um kosningu hans. Leigjendum í fjöleignarhúsum sé heimilt að mæta á aðalfundi og hafi þeir þá málfrelsi en hvorki tillögu- né atkvæðarétt.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðdragandi málsins sé sá að gagnaðili hafi höfðað innheimtumál fyrri hluta ársins 2021 gegn álitsbeiðendum vegna vangoldinna húsfélagsgjalda. Álitsbeiðendur hafi hafnað greiðsluskyldu, meðal annars á grundvelli þess að lögmæt ákvörðun um húsfélagsgjöld hefði ekki verið tekin og ársreikningar ekki gerðir. Til að ná sátt í framangreindum innheimtumálum hafi aðalfundi verið flýtt og boðað til fundarins 10. apríl 2022, en degi áður hafi formanni gagnaðila sem og lögmönnum aðila þessa máls verið send boðunin ásamt ársreikningum fyrir rekstrarárin 2019 og 2022.

Áður en fundurinn hafi verið settur hafi lögmaður afhent fundarstjóra umboð, dags. 27. apríl 2022, sem hafi veitt honum umboð til fundarsetu og til að fara með atkvæði fyrir hönd Heilbrigðisstofnunar Norðurlands og Framkvæmdasýslunnar - Ríkiseigna. Fundarstjóri hafi engar athugasemdir gert við umboðið. Jafnframt hafi lögmaður álitsbeiðenda skoðað umboðið áður en fundur hafi verið settur og engar athugasemdir gert.

Farið sé fram á frávísun málsins þar sem það hafi ekki hlotið fullnaðarafgreiðslu innan húsfélagsins, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019. Samkvæmt fundargerð hafi álitsbeiðendur aðeins gert athugasemdir við kjörgengi tveggja einstaklinga sem og umboð lögmannsins. Ekki komi fram hvað felist í athugasemdunum. Af fundargerð að dæma sé ljóst að engar almennar umræður hafi átt sér stað um þetta málefni og engin efnisleg afgreiðsla á þeim átt sér stað í formi bókunar eða mótmæla álitsbeiðenda.

Þá sé það ekki hlutverk kærunefndar að fjalla um ágreining á milli eigenda fjöleignarhúsa og húsfélaga, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús og 1. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála. Þess utan hafi nefndin hvorki lagaheimild til að ógilda samþykktir aðalfundar né úrskurða um gildi kosninga á aðalfundum, sbr. 8. gr. laga um fjöleignarhús og 10. gr. reglugerðar nr. 1355/2019.

Árið 2021 hafi stjórn gagnaðila fengið Eignarekstur ehf., að kröfu álitsbeiðenda, til að sjá um rekstur gagnaðila, gerð ársreikninga, boða til aðalfunda og sinna fundarstjórn á þeim fundum. Til aðalfundarins hafi verið boðað með almennri tilkynningu til allra eigenda 19. apríl 2022 og hafi hann verið bær til að samþykkja ársreikningana.

Í kjölfar fundarboðunar hafi ársreikningar fyrir rekstrarárin 2019 og 2021, gerðir af félagsmönnum, verið aðgengilegir en engar athugasemdir gerðar við boðunina. Áður en boðunin hafi verið send út hafi formanni gagnaðila sem og lögmönnum aðila þessa máls verið sendir umræddir ársreikningar með tölvupósti 8. apríl 2022. Álitsbeiðendur hafi því haft nægan tíma til að skoða reikningana og bera þá undir endurskoðanda sinn sem þeir hafi gert.

Ársreikningarnir hafi ekki verið áritaðir af skoðunarmanni þegar þeir hafi verið bornir fram til samþykktar. Það hafi verið vegna þess að á aðalfundi 19. Apríl 2021 hafi nýkjörinni stjórn verið falið að sjá um að skoða ársreikninga. Í þeirri stjórn hafi setið fulltrúi álitsbeiðenda, en þess megi geta að fyrirsvarsmaður hans og lögmaður hafi setið aðalfundinn 2021 og engar athugasemdir gert við þessa framkvæmd þá eða allt starfsárið. Það hafi ekki verið fyrr en á aðalfundi 2022 sem álitsbeiðendur hafi gert athugasemdir við fyrirkomulagið og það orðið niðurstaða fundarins að samþykkja ársreikningana með þeim fyrirvara að þeir yrðu áritaðir af löggiltum endurskoðanda. Sá fyrirvari hafi nú verið uppfylltur að hluta og hafi ársreikningar vegna ársins 2019 verið áritaður en ársreikningur fyrir 2021 bíði undirritunar. Heimilt hafi verið að samþykkja umrædda ársreikninga með þessum fyrirvörum.

Þá hafi það verið fyrirsvarsmaður Morgunhana ehf. sem hafi tilnefnt framkvæmdastjóra fjármála og stoðsviða Heilbrigðisstofnunar Norðurlands til formanns.

Fyrrnefndur framkvæmdastjóri, með umboði frá Ríkiseignum, dagsettu 5. apríl 2022, og í tilefni fyrirhugaðs aðalfundar, hafi veitt lögmanni umboð til að fara með málefni Ríkiseigna á aðalfundinum 28. apríl 2022. Umboð Ríkiseigna hafi einnig veitt fyrrnefndum framkvæmdastjóra umboð til að sitja húsfundi, sinna stjórnarstörfum, fara með atkvæði og taka ákvarðanir um málefni húshluta ríkisins. Það hafi verið í krafti þess umboðs sem framkvæmdastjórinn hafi veitt lögmanninum til að gæta hagsmuna Ríkiseigna á aðalfundinum. Umboðið hafi verið vottað af tveimur einstaklingum. Engar umræður um gildi umboðs lögmannsins hafi farið fram á aðalfundinum og hafi það ekki verið vefengt af fundarstjóra. Engin mótmæli hafi verið bókuð við umboðin og ekki hafi verið farið fram á að lögmaðurinn viki af fundinum.

Engar kröfur komi fram í lögum um fjöleignarhús um að félagsmenn eða umboðsmenn þeirra þurfi að sitja í eigin persónu til að geta boðið sig fram til trúnaðarstarfa fyrir húsfélög og því hafi þeir einstaklingar sem álitsbeiðendur geri athugasemdir vegna verið kjörgengir.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Vegna frávísunarkröfu gagnaðila á þeirri forsendu að nefndin sé ekki bær til að veita álit í tilvikum þar sem eigandi eigi í ágreiningi við húsfélagið skal tekið fram að aðild að húsfélögum eiga eigendur og því er ágreiningur sem skapast innan húsfélagsins, þ.e. á milli einstakra eigenda og húsfélagsins eða meirihluta eigenda í öllum tilvikum ágreiningur milli eigenda.

Vegna þess sem kemur fram í málatilbúnaði gagnaðila þá er það rétt að nefndin hefur ekki heimild til að kveða á um ógildingu samþykkta aðalfunda eða um gildi kosninga á aðalfundum, en aftur á móti hefur henni verið falið það hlutverk að vera álitsgefandi í tilvikum þar sem ágreiningur kemur upp og varðar ákvæði laganna, sbr. framangreind 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, en í 5. mgr. sömu greinar segir að telji kærunefnd að lög þessi hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beini hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur.

Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Nefndin telur að ágreiningur aðila sé nægilega skýr til þess að unnt sé að taka hann til úrlausnar. 

Með hliðsjón af framangreindu er frávísunarkröfu gagnaðila hafnað.

Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús skal á dagskrá aðalfundar vera framlagning ársreikninga til samþykktar og umræður um þá. Jafnframt segir að endurskoðandi skuli kosinn á aðalfundi, sbr. 6. tölul. sömu greinar. Þá segir í 1. mgr. 73. gr. að endurskoðandi, sem kjörinn skuli á aðalfundi til eins árs í senn, skuli endurskoða reikninga húsfélagsins og í 5. mgr. sömu greinar segir að ársreikningar skuli áritaðir af endurskoðanda með eða án athugasemda eftir því sem hann telji ástæðu til.

Á aðalfundi ársins 2021 var tekin ákvörðun um að nýkjörin stjórn sæi um endurskoðun ársreikninga. Í fundargerð aðalfundar sem haldinn var 28. apríl 2022 segir að lögmaður álitsbeiðenda geri athugasemdir við að skoðunarmaður reikninga hafi ekki áritað ársreikninga vegna áranna 2019 og 2021 og að hann hafi ekki verið endurskoðaður af skoðunarmanni. Einnig gerði hann athugasemd við að stjórnin hefði verið kosin til að endurskoða ársreikninga. Á fundinum var tekin ákvörðun um að ársreikningarnir yrðu samþykktir með fyrirvara um áritun þeirra en ákveðið var að tilteknu fyrirtæki yrði falið það verkefni. Þá kemur fram að ársreikningur fyrir árið 2019 hafi þegar verið áritaður en hinn reikningurinn bíði áritunar.

Það er mat kærunefndar að ársuppgjör þetta teljist fullnægjandi ársuppgjör sem hafi hlotið löglega staðfestingu húsfundar að uppfylltum fyrirvörum um endurskoðun þeirra.

Í 3. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús segir að félagsmaður megi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi, taka þátt í fundarstörfum og greiða atkvæði. Umboðsmaður skuli leggja fram á fundinum skriflegt eða rafrænt umboð og skuli það dagsett.

Álitsbeiðendur telja að umboð lögmanns sem mætti á aðalfundinn 28. apríl 2022, fyrir hönd Heilbrigðisstofnunar Norðurlands og Framkvæmdasýslunnar - Ríkiseigna, sé ógilt. Nefna þeir að í umboðinu hafi ekki komið fram undirritun og kennitala þess einstaklings sem umboðið hafi veitt fyrir hönd umboðsgjafa eða kennitala umboðsgjafa.

Umboðið er meðal gagna málsins og þar kemur fram að lögmanninum sé veitt fullt og ótakmarkað umboð fyrir hönd beggja stofnana og er það vottað af tveimur einstaklingum. Af gögnum málsins verður ráðið að heilbrigðisstofnunin sé leigjandi eignarhluta í húsinu sem er í eigu Akureyrarbæjar og Ríkissjóðs Íslands. Þannig fær nefndin ráðið að Framkvæmdasýslan -Ríkiseignir sé félagsmaður sem hefur þannig heimild til að veita lögmanninum umboð á grundvelli 3. mgr. 58. gr. Þá er umboðið dagsett líkt og áskilið er samkvæmt sama lagaákvæði. Nefndin telur að það breyti engu um lögmæti umboðsins að þar séu ekki kennitölur umboðsgjafa eða undirritun og kennitala þess starfsmanns sem umboðið veitti.

Í 3. mgr. 66. gr. laga um fjöleignarhús segir að kjörgengir til stjórnar séu félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar. Einnig séu kjörgengir umboðsmenn eigenda og ráðandi starfsmenn þegar lögaðili sé eigandi. 

Sá sem kosinn var formaður á aðalfundi ársins 2022 er framkvæmdastjóri fjármála og stoðsviða Heilbrigðisstofnunar Norðurlands. Fyrir liggur umboð Framkvæmdasýslunnar - Ríkiseigna, dags. 5. apríl 2022, þar sem framkvæmdastjóranum er veitt heimild til að sitja húsfundi, sinna stjórnarstörfum og fleiru fyrir hönd Framkvæmdasýslunnar - Ríkiseigna. Telur kærunefnd því að hann sé kjörgengur til stjórnar, sbr. 3. mgr. 66. gr. laga um fjöleignarhús.

Að framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu álitsbeiðenda um að kosning til formanns og stjórnar gagnaðila á aðalfundinum 28. apríl 2022 sé ólögmæt.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.


 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.

 

Reykjavík, 13. júlí 2022

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira