Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 29/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 29/2022

 

Fundarboðun. Lögmæti ákvörðunartöku um uppsetningu hleðslubúnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 22. mars 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. apríl 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. apríl 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 88 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 4. hæð í húsi nr. 21B en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um fundarboðun og lögmæti ákvörðunartöku húsfundar sem haldinn var 18. nóvember 2021.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundi 18. nóvember 2021 séu ólögmætar.
  2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda kröfu að fjárhæð 75.900 kr. sem greidd hafi verið með fyrirvara.
  3. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að innheimta úr hendi álitsbeiðanda kröfu að fjárhæð 9.710 kr. vegna uppsetningar á rafstaurum.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi sem haldinn hafi verið 18. nóvember 2021 hafi verið samþykkt „rafvæðing bílageymslu“. Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segi að boða skuli fund tryggilega. Fundarboðun gagnaðila hafi ekki uppfyllt það skilyrði. Álitsbeiðandi noti ekki tölvu þannig að rafræn fundarboðun dugi ekki gagnvart honum. Hann sé búsettur í húsinu og hefði gagnaðili getað sett fundarboðið í póstkassann. Álitsbeiðandi hafi sennilega ekki verið sá eini sem ekki hafi fengið fundarboð þar sem aðeins 33 af 88 eigendum hafi mætt.

Í 11. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús sé krafist samþykkis allra sé um að ræða óvenjulegan og dýran útbúnað sem tíðkist ekki í sambærilegum húsum. Þessi lýsing eigi við í máli þessu. Í 12. tölul. sé hnykkt á þessum sjónarmiðum enn frekar og krafa gerð um samþykki allra, vilji eigendur taka ákvarðanir um sameiginleg málefni sem eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Bílakjallara hússins sé skipt í bílastæði sem séu séreignir hverrar íbúðar. Álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í að greiða fyrir búnað sem hann muni ekki setja upp í séreign sinni og að eignarréttarleg vernd eins og hún birist í framangreindum töluliðum eigi að duga til þess að honum verði ekki gert að greiða fyrir gæði sem aðrir eigendur í húsinu vilji öðlast.

Í greinargerð gagnaðila segir að ákvörðun húsfundar um uppsetningu á sameiginlegu hleðslukerfi fyrir rafbíla í bílageymslu hússins hafi verið í samræmi við ákvæði a-d liða í 33. gr. laga um fjöleignarhús. Niðurstaða fundarins hafi verið skýr þar sem tillagan hafi verið samþykkt samhljóða.

Í fundarboðinu, dags. 10. nóvember 2021, hafi komið fram hvernig boðað yrði til fundarins. Það hafi verið hengt upp í sameign, sent í bréfpósti til þeirra sem eigi lögheimili utan hússins og í tölvupósti til þeirra sem hafi skráð netfang sitt á „Húsbók“ D þar sem staðfest sé ósk um að fá fundarboðið sent með rafrænum hætti í tölvupósti. Það sé venja í húsinu að boða til fundar með þessum hætti og því staðfest að um lögmæta boðun fundar sé að ræða, enda farið eftir venjum og hefðum í húsinu. Mætingarhlutfall hafi verið hærra en á fjölmörgum húsfundum í gegnum tíðina.

Skýrt hafi verið tekið fram í fundarboði að samþykkja skyldi tilboð sem leggja ætti fyrir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann hafi ekki fengið fundarboðið. Það sé rangt að ákvæði 33. gr. laga um fjöleignarhús eigi við því að það sem hér sé um ræða sé að eigendur vilji koma upp hleðslubúnaði á bílastæðum sínum sem séu séreign hverrar íbúðar. Um það gildi reglur í b. lið þar sem segi að framkvæmdin sé ekki háð samþykki annarra eigenda. D liður fjalli aftur á móti um ákvörðun um hleðslubúnað fyrir rafbíla við eða á sameiginlegu og óskiptu bílastæði og eigi því ekki við um ágreiningsefnið.

Þá gerir álitsbeiðandi athugasemdir við óeðlilega hagsmunagæslu af hálfu D. Fyrirtækið hafi beina hagsmuni af uppsetningu og sæki ákvörðun um það fast.

Í athugasemdum gagnaðila segir að ekki sé hægt að horfa til slakrar mætingar á fundinn þar sem 33 eigendur hafi mætt. Þess megi geta á að á síðastliðna þrjá aðalfundi hafi 23 til 27 eigendur mætt. Það sé skýrt að ábyrgð gagnaðila liggi í því að setja upp sameiginlegt hleðslukerfi sem síðan sé í höndum hvers og eins að tengjast með hleðslustöð. Þá sé fullyrðingum um óeðlilega hagsmunagæslu D sé hafnað. Fyrirtækið starfi fyrir gagnaðila á grundvelli 4. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús og öll ákvarðanataka liggi hjá stjórn og á húsfundum eða aðalfundum gagnaðila.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundi 18. nóvember 2021 hafi verið ólögmætar þar sem gagnaðili hafi ekki boðað til fundarins með tryggilegum hætti og samþykki allra hefði þurft fyrir ákvörðun húsfundar svo að hún teldist löglega samþykkt.

Í 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stjórnin skuli boða til almenns fundar skriflega og/eða rafrænt með minnst fjögurra og mest tuttugu daga fyrirvara. Búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang og/eða netfang sem senda skuli fundarboð til, óski hann eftir að fá það í hendur. Skuli boða fund tryggilega. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars í athugasemdum um ákvæðið að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað teljist nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða með símskeyti, til dæmis búi eigandi ekki í húsinu og hafi ekki umboðsmann þar.

Boðað var til húsfundar sem halda skyldi 18. nóvember 2021 með fundarboði, dagsettu 10. nóvember 2021. Fundarboðið var hengt upp í sameign hússins og var það jafnframt sent í pósti til félagsmanna sem höfðu óskað sérstaklega eftir því að fá fundarboðið sent á annað heimilisfang eða með tölvupósti.

Álitsbeiðandi kveðst ekki hafa móttekið fundarboðið en mótmælir ekki fullyrðingu gagnaðila um að það sé í samræmi við það sem almennt tíðkast við fundarboðun í húsinu. Telur kærunefnd ekkert gefa til kynna að fundarboðun hafi misfarist.

Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 18. nóvember 2021 var mætt fyrir 33 af 88 eignarhlutum. Borin var upp tillaga um að ganga að tilboði fyrir uppsetningu á hleðslukerfi í bílakjallara og var hún samþykkt samhljóða.

Í 4. mgr. 33. gr. d. lið laga um fjöleignarhús segir að kostnaður vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla, hverju nafni sem hann nefnist, sé sérkostnaður viðkomandi eiganda að því marki sem um séreign hans sé að ræða, sbr. 4. og 5. gr. Að því marki sem um sé að ræða sameign samkvæmt 43. gr. sé tengdur kostnaður vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla, svo sem vegna sameiginlegra raflagna, sameiginlegur kostnaður eigenda, allra eða sumra, sbr. 7. og 44. gr., enda þótt hleðslubúnaður sé við eða á bílastæði sem sé séreign eða fylgir séreign.

Í 6. mgr. 33. gr. d. lið laga um fjöleignarhús segir að sé kostnaður vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla sameiginlegur kostnaður allra eða sumra eigenda skuli ákvörðun um val á þeim búnaði, útfærslu þess hluta framkvæmda og tengd atriði, sbr. 2. mgr., tekin fyrir á húsfundi. Slíkar ákvarðanir séu háðar samþykki einfalds meirihluta þeirra eigenda sem ber að taka þátt í kostnaði, miðað við fjölda og eignarhluta, og skal þess gætt í hvívetna við þá ákvörðunartöku að skilyrði 1. og 2. mgr. séu uppfyllt.

Kveðið er á um í 1. og 2. mgr. 33. gr. d. að hleðslubúnaður fyrir rafbíla og annar tengdur búnaður skuli uppfylla þær kröfur sem gerðar eru samkvæmt löggjöf um rafmagnsöryggi, brunavarnir og mannvirki. Skuli löggiltur rafverktaki annast framkvæmdir vegna slíks hleðslubúnaðar að því marki sem þær varða rafmagn. Við val á búnaði og útfærslu framkvæmdar skuli þess gætt að skilyrði 1. mgr. séu uppfyllt og skuli slíkt val miðast við áætlanagerð húsfélags um aðstöðu til hleðslu rafbíla sem grundvallast á úttekt samkvæmt 33. gr. a. Nota skuli búnað sem mælir not hvers og eins eiganda á rafmagni, nema slíkt sé bersýnilega óþarft.

Í 3. mgr. er kveðið á um afleiðingar þess sé skilyrðum 1. og 2. mgr. ekki fylgt, en þar segir að hafi skilyrða 1. eða 2. mgr. ekki verið gætt og eigandi verið grandlaus þar um geti hann krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð þegar í stað og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til úr annmörkunum hefur verið bætt. Skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til.

Kærunefnd telur að tillaga húsfundar um að setja upp sameiginlegt hleðslukerfi hafi ekki fengið samþykki tilskilins meirihluta samkvæmt 6. mgr. 33. gr. d., enda hafi aðeins verið mætt fyrir hönd 33 eignarhluta en fjöldi bílastæða í kjallara séu 106 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Kærunefnd bendir á að gagnaðili getur bætt úr ágallanum og borið tillögu undir húsfund að nýju í því skyni að hún verði formlega staðfest af einföldum meirihluta þeirra eignarhluta sem stæði eiga í bílastæðakjallara hússins. Er álitsbeiðandi þó ekki greiðsluskyldur fyrr en það hefur verið gert.

Álitsbeiðandi hefur ekki borið því við að gagnaðil hafi ekki fylgt fyrirmælum 1. og 2. mgr. 33. gr. d. og ekki er hægt að leggja annað til grundvallar en að svo hafi verið. Ljóst er þó að við ákvörðun húsfundar lá ekki fyrir úttekt á grundvelli 33. gr. a. um áætlaða framtíðarþörf fjöleignarhússins á hleðslubúnaði fyrir rafbíla. Samkvæmt greinargerð með frumvarpi til laga um breytingu á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með síðari breytingum, skal úttektin til að mynda ná til þess að kanna hug eigenda sem hafa afnotamöguleika af bílastæðum þar sem unnt er að koma upp hleðslubúnaði fyrir rafbíla til notkunar hans, hvort sem um sé að ræða sameiginleg og óskipt bílastæði eða sérstæði, þ.e. bílastæði í séreign eða bílastæði í sameign sem fylgja tilteknum séreignarhluta. Einnig skal liggja fyrir úttekt á þeim búnaði, þar á meðal álagsstýringarbúnaði, og framkvæmdum sem gera má ráð fyrir að nauðsynlegar verði til að mæta þeirri þörf. Jafnvel þó að gagnaðili hafi ekki aflað þeirrar úttektar sem lögin gera kröfu um virðist tilgangur hennar samkvæmt frumvarpi til laganna einkum sá að meta þörf á hleðslubúnaði. Miðað við að búið er að leggja sameiginlega stofnlögn í bílaskjallarann og allir sem viðstaddir voru húsfundinn 18. nóvember 2021 voru því samþykkir, verður að ætla að eigendur hússins hafi talið þörf á að setja upp hleðslubúnað. Telur kærunefnd að það eitt að úttektar hafi ekki verið aflað geti ekki leitt til þess að greiðsluskylda álitsbeiðanda falli niður, enda stöðvaði hann ekki framkvæmdina eða gerði tilraun til þess.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.


IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um greiðsluskyldu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 13. júlí 2022

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

                                                                          Valtýr Sigurðsson                                                               Eyþór Rafn Þórhallsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira