Mál nr. 11/2021

Árið 2022, 24. mars var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 11/2021 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2021, kærði Pétur Kristinsson, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], [], Borgarnesi, ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 31. maí 2021, varðandi endurmat fasteignamats fasteignarinnar að Egilsgötu [], Borgarnesi, fnr. [], fyrir árið 2021.

Með bréfi, dags. 15. nóvember 2021, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Borgarbyggð vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 15. desember 2021. Engin umsögn barst frá Borgarbyggð.

Með tölvupósti, dags. 15. desember 2021, var umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Tölvupóstur barst 5. janúar 2022 frá lögmanni kæranda  þar sem hann ítrekaði framkomnar kröfur og rökstuðning af sinni hálfu.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 28. janúar 2022 og skoðaði fasteignina að Egilsgötu [], Borgarnesi í fylgd fulltrúa kæranda og Þjóðskrár Íslands.

Með bréfi, dags. 1. mars 2022, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands vegna málsins. Umbeðnar upplýsingar bárust frá Þjóðskrá Íslands 16. mars sl. og voru þau sendar kæranda til kynningar 17. mars 2022.

Málið var tekið til úrskurðar 24. mars 2022.

1. Málavextir

   Þann 4. mars 2020 óskaði kærandi eftir endurmati á fasteignamati fasteignarinnar að Egilsgötu [], Borgarnesi þar sem hann taldi að fasteignamat hennar væri of hátt m.a. í samanburði við aðrar sambærilegar eignir og endurspeglaði auk þess ekki raunverulegt verðmæti eignarinnar. Erindi kæranda var skilað inn til Þjóðskrár Íslands á stöðluðu eyðublaði stofnunarinnar (eyðublað F-501) en þar kemur fram að beiðni um endurmat taki bæði til gildandi fasteignamats viðkomandi árs og fyrirhugaðs fasteignamats næsta árs, þegar það liggur fyrir.

   Kærandi ítrekaði fyrrgreint erindi sitt í tölvupósti til Þjóðskrár Íslands 18. júní 2020 og óskaði eftir skýringum á þeirri töfum sem orðið hefðu á afgreiðslu erindisins. Með tölvupósti 23. júní 2020 veitti Þjóðskrár Íslands þær skýringar að tafirnar mætti rekja til veikinda og sumarleyfa þeirra sem hefðu með málið að gera hjá stofnuninni. Kærandi ítrekaði erindi sitt enn á ný þann 10. og 19. ágúst 2020. Þjóðskrá Íslands óskaði í kjölfarið eftir frekari upplýsingum frá kæranda og sendi kærandi umbeðnar upplýsingar til stofnunarinnar 2. september 2020. Þann 3. desember 2020 ítrekaði kærandi enn á ný erindi sitt. Með tölvupósti, dags. 9. desember 2020, upplýsti Þjóðskrá Íslands að sökum mikils málafjölda hjá stofnuninni hefði ekki gefist tími til að skoða fasteign kæranda auk þess sem Covid 19 farsóttin hefði hamlað störfum stofnunarinnar og að öllum líkindum yrði ekki hægt að taka mál kæranda til meðferðar fyrr í janúar 2021. Þá kom fram í tölvupóstinum að ef lækkun yrði á fasteignamati eignarinnar í kjölfar endurmatsins yrði sú niðurstaða úrskurðuð í áramótastöðu.  Kærandi sendi Þjóðskrá Íslands frekari gögn og upplýsingar þann 9. desember 2020 og ítrekaði jafnframt erindi sitt þann 22. desember 2020 og 5. janúar 2021. Þann 19. og 21. janúar 2021 var fyrirsvarsmaður kæranda upplýstur um það símleiðis af hálfu Þjóðskrá Íslands að sá starfsmaður stofnunarinnar sem hefði haft með málið að gera væri hættur störfum og því kæmi afgreiðsla málsins til með að tefjast enn frekar.

   Þann 31. maí 2021 tilkynnti Þjóðskrá Íslands kæranda um endurmat þar sem fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2021 var lækkað úr kr. 509.810.000.- í kr. 482.600.000.-.

   Kærandi óskaði eftir rökstuðningi fyrir fyrrgreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og var umbeðinn rökstuðningur veittur með bréfi Þjóðskrár Íslands þann 11. ágúst 2021. Í rökstuðningnum kom m.a. fram að Þjóðskrá Íslands bæri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Fasteignamatið skyldi á hverjum tíma endurspegla markaðsverðmæti fasteignar. Vísað var til þess að fasteignin að Egilsgötu [] væri samtals 3.630,6 fermetra hótel og hefði eignin í núverandi mynd verið stofnuð á árinu 2019 með sameiningu Egilsgötu [] og [] við Egilsgötu []. Fasteignin væri skráð sem fjórir matshlutar og væri byggingarár þeirra mismunandi. Bent var á að þróun fasteignamats eigna við Egilsgötu [], [] og [] vegna áranna 2016 – 2019 hefði fylgt þróun afskrifaðs endurstofnverðs eða þar til eignirnar voru sameinaðar undir Egilsgötu [] á árinu 2019. Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 6/2001 bæri Þjóðskrá Íslands að meta frummati allar breyttar eignir, sem upplýsingar berast um samkvæmt 19. gr. sömu laga. Frummat hinnar sameinuðu eignar að Egilsgötu [] hefði skilað hækkun á fasteignamati eignarinnar við sameiningu hennar á árinu 2019. Var það í eina skiptið sem eignin hafi verið endurmetin á tímabilinu 2016-2020, eða allt þar til nýtt mat var ákvarðað við vinnslu á endurmatsbeiðni kæranda frá 4. mars 2020. Við skoðun á þinglýstum kaupsamningum vegna atvinnueigna á matssvæðinu kæmi í ljós að meðalkaupverð í tekjumati á árinu 2019 hafi verið 127 þúsund krónur á hvern fermetra, 162 þúsund á árinu 2020 og 176 þúsund á árinu 2021. Við vinnslu á endurmatsbeiðni kæranda hafi Þjóðskrá Íslands ákveðið að breyta um matsaðferð og í stað markaðsleiðrétts kostnaðarmats hafi verið notast við tekjumatsaðferð. Hafi það verið gert í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2020 svo og vegna aðgangs Þjóðskrár Íslands að leigusamningum um atvinnuhúsnæði. Tekjumat byggi á upplýsingum úr nýlegum leigu- og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna og eru tölfræðilegar aðferðir notaðar til að útbúa líkön sem lýsa fermetraverði og ávöxtunarkröfu.  Markmið Þjóðskrár Íslands með þessari breytingu hafi verið að stuðla að samræmi í fasteignamati og tryggja að matið endurspegli gangverð fasteigna sem best.

   Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir. 

    

2. Sjónarmið kæranda

   Kærandi krefst þess að fasteignamat fasteignar hans að Egilsgötu [], Borgarnesi verði lækkað verulega frá því sem ákveðið var við endurmat eignarinnar þann 31. maí 2021.

   Kærandi vísar í fyrsta lagi til þess að endurmat Þjóðskrár Íslands varði rangt ár. Óskað hafi verið eftir endurmati á fasteignamati ársins 2020 en úrskurður Þjóðskrár Íslands varði fasteignamat ársins 2021. Þannig hafi erindi hans varðandi fasteignamat ársins 2020 í raun ekki verið svarað.

   Í öðru lagi vísar kærandi til þess að í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir ákvörðun sinni komi fram að tekjumatsaðferðin byggi á upplýsingum úr nýlegum leigu- og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna og tölfræðilegar aðferðir séu notaðar til að útbúa líkön sem lýsi fermetraleiguverði og ávöxtunarkröfu. Þjóðskrá Íslands geri hins vegar enga grein fyrir þessum líkönum né þeim forsendum sem þau byggi á, að öðru leyti en því að þau byggi á nýlegum kaup- og leigusamningum. Ekki komi t.d. fram um hvers konar eignir fyrrgreindir leigu- og kaupsamningar eru.  Fasteign kæranda að Egilsgötu [] hafi verið hönnuð og byggð sem hótel og henti eignin ekki undir annars konar rekstur og því verði ekki hafðar tekjur af annarri starfsemi í eigninni en nú er.  Óumdeilt sé að vegna heimsfaraldurs af völdum Covid 19 farsóttarinnar hafi tekjur af ferðaþjónustu dregist verulega saman. Tekjur af rekstri hótelsins á árinu 2019 hafi verið kr. 312.476.000.-, á árinu 2020 hafi þær verið kr. 96.107.000.- og útlit sé fyrir að tekjur ársins 2021 verði eitthvað hærri en á árinu 2020 en mun lægri en á árinu 2019. Sé byggt á tekjumatsaðferð hljóti að eiga að miða við tekjur af sambærilegum fasteignum en ekki einhverjum öðrum, t.d. íbúðum sem leigðar séu út. Ekki verði séð af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að það hafi verið gert við endurmatið. Þannig virðist endurmatið ekki hafa verið miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 né tekjum af eigninni, sbr. 2. mgr. 27. gr. sömu laga.

   Í þriðja lagi bendir kærandi á að við skoðun á fasteignamati nokkurra annarra hótela utan Reykjavíkur verði ekki annað séð en að þar gæti misræmis og að fermetraverð Egilsgötu [] í fasteignamati sé hærra en sambærilegra fasteigna og vísar kærandi í því sambandi til samantektar sem fylgdi kæru hans. Það veki sérstaka athygli að fasteign kæranda að Egilsgötu [] sem byggð var á árunum 1958 til 1995 og sé að mörgu leyti óhentug bygging og þarfnist endurbóta sé með mun hærra fermetraverð en fjögurra stjörnu hótel sem byggt var árið 2018 á meðan hótel kæranda sé þriggja stjörnu. Þá veki það einnig athygli að Egilsgata [] sé með nærri þrefalt hærra fermetraverð en tvö önnur hótel í sama sveitarfélagi. Samkvæmt framansögðu sé ljóst að hér gæti verulegs misræmis. Kærandi bendir á að í ljósi þess að fasteignagjöld séu reiknuð af fasteignamati og áðurnefnd hótel starfi í beinni samkeppni og séu á sama markaðssvæði sé augljóst að þetta misræmi feli í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og eftir atvikum brot á samkeppnisreglum.

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

   Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna í landinu einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Með gangverði fasteignar í 27. gr. laga nr. 6/2001 sé ekki átt við einstaka kaupsamninga eða verðmöt frá einstökum fasteignasölum. Þetta komi skýrt fram í úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar, m.a. í máli nefndarinnar nr. 11/2011. Þegar talað sé um gangverð á markaði í skilningi laga þá sé ekki verið að tala um hvað einstaka fasteignir seljist á, heldur hvað almennt fáist fyrir sambærilegar fasteignir á sama matssvæði. Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 komi fram að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þessara vísbendinga. Þjóðskrá Íslands noti nokkrar matsaðferðir til að finna þessa tölfræðilegu fylgni á milli gangverðs og staðreynda um seldar fasteignir. Hvaða aðferð verði fyrir valinu velti á því hver þeirra endurspegli best sennilegt gangverð eignarinnar. Þjóðskrá Íslands hafi þannig nokkuð rúmar heimildir til að finna út gangverð fasteigna, sbr. 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

   Við vinnslu á endurmatsbeiðni kæranda hafi verið ákveðið að breyta um matsaðferð og í stað markaðsleiðrétts kostnaðarmats sem áður var notuð hafi verið ákveðið að nota tekjumatsaðferð. Hafi það verið gert í kjölfar úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr 1/2020 og vegna aðgangs Þjóðskrár Íslands að leigusamningum um atvinnuhúsnæði. Markmið Þjóðskrá Íslands með breytingunni sé að stuðla að samræmi í fasteignamati og tryggja að matið endurspegli sem best gangverð fasteigna.   

   Þjóðskrá Íslands bendir á að tekjumatsaðferðin sé í samræmi við viðurkenndar alþjóðlegar aðferðir við ákvörðun mats á verðmæti fasteigna. Kynning á þessari matsaðferð hafi verið mikil af hálfu Þjóðskrár Íslands þegar aðferðin var tekin upp á árinu 2014 vegna fasteignamats ársins 2015. Matsaðferðin byggi á upplýsingum úr nýlegum leigu- og kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteigna og eru tölfræðilegar aðferðir notaðar til að útbúa líkön sem lýsa fermetraleiguverði og ávöxtunarkröfu. Á þessum grunni hafi Þjóðskrá Íslands útbúið tölfræðilíkön þar sem einstök áhrif ýmissa gæðaþátta, s.s. staðsetningar, tegundar, byggingarforms og fleira, birtast sem matsstuðlar. Slíkt tölfræðimat sé nákvæmasta leiðin til að verðmeta einstaka fasteignir, að því gefnu að nægilega mikið af gögnum sé til staðar. Allir matsstuðlar Þjóðskrár Íslands séu aðgengilegir í ársskýrslu stofnunarinnar og þannig sé gagnsæis gætt um áhrif einstakra gæðaþátta á matsniðurstöðina. Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 sé við ákvörðun matsverðs eftir föngum fundin tölfræðileg fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga og samræmis þannig gætt við mat sambærilegra eigna.

   Vakin sé athygli á því að ekki hafi verið hægt að færa hótel og gistiheimili í tekjumat fyrr en nú þar sem það hafi verið nýlega sem Þjóðskrá Íslands fékk aðgang að leigusamningum um atvinnuhúsnæði frá ríkisskattstjóra sem styrkti gagnasafn tekjumatsaðferðar umtalsvert. Nú standi yfir vinna við að skrá leigusamninga atvinnuhúsnæðis og framvegis muni leigusamningar berast Þjóðskrá Íslands með reglubundnum hætti og stefni stofnunin á að taka til endurskoðunar matsaðferðir hótela og gistiheimila í árlegu endurmati fasteignamats. Því megi ætla að meirihluti hótela og gistiheimila á landinu verði komin í tekjumat árið 2023.

   Þjóðskrá Íslands bendir á að niðurstaða endurmatsins hafi verið sú að lækka fasteignamat Egilsgötu [] úr kr. 509.810.000.- í kr. 482.600.000.-. Ekki séu til margir kaupsamningar um hótelbyggingar en þeir fáu sem til eru bendi til þess að ef eitthvað er sé fasteignamat slíkra bygginga almennt of lágt. Fáar athugasemdir hafa komið frá eigendum slíkra bygginga um of hátt fasteignamat. Sé fasteignamat allra hótela og gistiheimila í Reykjavík tekið saman komi í ljós að meðalmat á hvern fermetra sé kr. 338.350.-. Meðalfermetraverð á hótelum í Borgarnesi sé kr. 121.595.-. en fasteignamat á hvern fermetra í fasteign kæranda að Egilsgötu [] sé á árinu 2021 kr. 132.926.- eða rúmum 11 þúsund krónum  fyrir ofan meðaltalið. Sé allt atvinnuhúsnæði sem metið er með tekjumatsaðferð skoðað komi í ljós að meðaltal fermetraverðs í Reykjavík sé kr. 244.943 og kr. 98.414.- í Borgarnesi. Ef þinglýstir kaupsamningar vegna atvinnueigna í tekjumati í Borgarnesi eru skoðaðir komi í ljós að meðalkaupverð sé 127 þúsund krónur á hvern fermetra á árinu 2019, 162 þúsund krónur á árinu 2020 og 176 þúsund krónur á árinu 2021. Að mati Þjóðskrá Íslands sé ekkert óeðlilegt við fasteignamatið á fasteign kæranda og í raun staðfesti samanburðurinn við Reykjavík að fasteignin sé réttilega metin.

   Vegna athugasemda kæranda um að endurmatið varði rangt ár, þar sem óskað hafi verið eftir endurmati á árinu 2020 en endurmatið varði hins vegar árið 2021, bendir Þjóðskrá Íslands á að alls ekki sé ljóst af beiðni kæranda um endurmat að kærandi hafi ætlast til þess að fasteignamatið yrði úrskurðað aftur í tímann. Þegar kærandi sendi inn beiðni um endurmat hafi fasteignamat ársins 2020 þegar tekið gildi og á þessum tíma hafi allar athugasemdir verið teknar inn fyrir fasteignamat næsta árs. Hins vegar hafi ekki verið brugðist við erindi kæranda fyrr en á árinu 2021 og því hafi matið verið fært í áramótastöðu þar sem um lækkun hafi verið að ræða. Auk þess hafi engar athugasemdir komið frá kærandi varðandi það ár sem hafi verið metið sem hann hefði hæglega getað gert í kjölfar tilkynningar um endurmat.

   Vegna tilvísunar kæranda til heimsfaraldurs Covid 19 bendir Þjóðskrá Íslands á að stofnuninni beri lögum samkvæmt að miða matsverð við það sem ætla megi að viðkomandi eign hafi í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Fasteignamat ársins 2021 miðist þannig við verðlag fasteigna í febrúar 2020 en faraldurinn hafi ekki skollið á af fullum þunga hér á landi fyrr en eftir febrúar 2020. Að því sögðu sé enn óljóst hvaða áhrif hann muni hafa á fasteignamarkaðinn hér á landi.

   Þá telur Þjóðskrá Íslands að þó svo að fasteignin hafi ekki verið skoðuð áður en endurmatið var framkvæmt hafi það ekki komið að sök þar sem nægileg gögn hafi legið til grundvallar endurmatinu og skoðun því ekki verið nauðsynleg. Þjóðskrá Íslands hafni alfarið þeim fullyrðingum kæranda að málið hafi ekki verið rannsakað nægilega eða jafnræðis gætt. Þvert á móti hafi lögmæltum og viðurkenndum aðferðum verið beitt við fasteignamat eignarinnar eins og á öðrum fasteignum.

   Samkvæmt framansögðu sé það mat Þjóðskrá Íslands að fasteignamat fasteignar kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi, hafi verið réttilega ákvarðað í samræmi við lög og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu og skuli því standa óbreytt.

4. Athugasemdir kæranda

Með tölvupósti, dags. 5. janúar 2022, kom fram af hálfu kæranda að hann teldi ekki ástæðu til að gera athugasemd við umsögn Þjóðskrá Íslands að öðru leyti en því að þær aðferðir sem stofnunin lýsi í rökstuðningi sínum og umsögn virðist ekki vera í samræmi við þær forsendur sem miða skuli við samkvæmt 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001. Svo virðist sem eingöngu sé byggt á meðaltölum sem byggi á gögnum sem varði langan tíma en ekki sé tekið tillit til ákveðinna tímamarka og aðstæðna á hverju tímamarki eins og fyrrgreindar lagagreinar geri ráð fyrir að sé gert.

Að öðru leyti ítrekaði kærandi kröfur sínar og þann rökstuðning sem fram kom í kæru hans til yfirfasteignamatsnefndar 2. nóvember 2021.

V.   Niðurstaða

I.

Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands frá 31. maí 2021 varðandi fasteignamat fasteignar hans að Egilsgötu [], Borgarnesi, Borgarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2021 og krefst þess að fasteignamat eignarinnar verði lækkað verulega frá því sem ákveðið var við endurmat hennar þann 31. maí 2021. Þjóðskrá Íslands telur hins vegar að fasteignamat eignarinnar hafi verið réttilega ákvarðað og í samræmi við gangverð sambærilegra eigna á matssvæðinu.

II.

Samkvæmt ákvæði 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Þjóðskrá Íslands skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember. Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.

Í samræmi við ofangreint mun Þjóðskrá Íslands hafa tilkynnt kæranda í júní 2019 um fyrirhugað fasteignamat fasteigna hans að Egilsgötu [], Borgarnesi fyrir árið 2020 sem tæki gildi 31. desember 2019. Með erindi til Þjóðskrár Íslands þann 4. mars 2020 gerði kærandi athugasemdir við matið og óskaði eftir endurmati á fasteignamatinu. Kærandi skilaði erindinu til Þjóðskrár Íslands á stöðluðu eyðublaði stofnunarinnar sem ber yfirskriftina; F-501 Athugasemd/endurmat á fasteignamati. Í stöðluðum texta eyðublaðsins kemur fram að beiðni um endurmat taki bæði til gildandi mats og til fyrirhugaðs mats næsta árs þegar það liggur fyrir. Við móttöku á fyrrgreindu erindi kæranda hafði fasteignamat ársins 2020 tekið gildi en fyrirhugað fasteignamat ársins 2021 lá ekki fyrir fyrr en í lok maí 2020. Óháð því hvort frestur kæranda til að gera athugasemdir við fasteignamat ársins 2020 kunni að hafa verið liðinn með hliðsjón af ákvæði 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 ákvað Þjóðskrá Íslands að taka erindi kæranda til efnislegrar meðferðar.

Þjóðskrá Íslands tók ekki afstöðu til beiðni kæranda um endurmat fyrr en 31. maí 2021, eða tæpum 15 mánuðum eftir að erindi kæranda barst stofnuninni. Sú töf sem varð á afgreiðslu erindisins er að mati yfirfasteignamatsnefndar óeðlileg og verður ekki réttlætt með þeim skýringum sem gefnar hafa verið af hálfu Þjóðskrár Íslands. Þegar afgreiðsla Þjóðskrár Íslands lá loks fyrir hafði fasteignamat ársins 2021 tekið gildi. 

Með hliðsjón af ákvæði 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 svo og þess texta sem fram kom á eyðublaði stofnunarinnar (F-501) um að beiðni um endurmat tæki bæði til gildandi mats og fyrirhugaðs mats næsta árs þegar það lægi fyrir, bar Þjóðskrá Íslands að taka afstöðu til erindis kæranda um endurmat á fasteignamati ársins 2020, svo fasteignamati ársins 2021 þegar það lá fyrir. Samkvæmt framansögðu hefur Þjóðskrá Íslands ekki tekið fullnægjandi afstöðu til erindis kæranda og því er lagt fyrir stofnunina að taka beiðni kæranda um endurmat fasteignamats Egilsgötu [], Borgarnesi, Borgarbyggð, fyrir árið 2020, til meðferðar og afgreiðslu. 

III.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðs-aðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Val á matsaðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Af gögnum málsins verður ráðið að fasteign kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi hafi við endurmatið 31. maí 2021 verið metin til fasteignamats með tekjuaðferð en sú aðferð byggir á þeirri grundvallar-forsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því af safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Þannig eru upplýsingar úr kaupsamningum nýttar eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Fyrir endurmat fasteignarinnar þann 31. maí 2021 var eignin metin með svokölluðu markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Sú aðferð byggir m.a. á því að reikna út byggingarkostnað þeirrar fasteignar sem meta á eða annarrar sambærilegrar sem getur uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til aldurs og úreldingar, auk þess sem nýttir eru kaupsamningar til að meta samband byggingar-kostnaðar og markaðsverðs.

Þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstaka eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun, staðsetningu og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé á milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna og aðrar aðstæður séu réttilega metnar og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands, þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð í viðeigandi matslíkan.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda í fylgd forsvarsmanna kæranda og fulltrúa Þjóðskrár Íslands. Tilgangurinn með slíkri skoðun er m.a. að leiða í ljós hvort fasteignin sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand hennar eða aðrar aðstæður sem hana varði gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt viðkomandi matslíkani. Af vettvangsskoðuninni verður ráðið að ástand eignarinnar sé almennt nokkuð gott. Ástand eignarinnar, jafnt að utan sem innan, svo og innra skipulag og nýting hennar ber þess þó nokkur merki að fasteignin er byggð á mismunandi tímum. Elsti hluti hennar, sem er samtals 920 fermetrar að stærð og byggður á árinu 1952, er á margan hátt óhentugur og nýtist ekki sem skyldi, þar sem almenningsrýmin er stór og herbergi frekar lítil. Ljóst er að komið er að endurnýjun á þessum hluta eignarinnar. Aðrir hlutar eignarinnar sem voru byggðir á árunum 1979 og 1995 eru hins vegar í mun betra ástandi, sérstaklega sá hluti eignarinnar sem byggður var 1995.

IV.

Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort fasteignamat fasteignar kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi gefi rétta mynd af gangverði fasteignarinnar, umreiknað til staðgreiðslu með hliðsjón af nýtingu, tekjumöguleikum og ástandi eignarinnar. Kærandi telur að fasteignamat eignarinnar sé of hátt m.a. í ljósi þess að tekjur af eigninni hafi dregist mjög saman á síðustu tveimur árum vegna Covid-19 farsóttarinnar og þá sé fasteignamat eignarinnar á hvern fermetra mun hærra en annarra sambærilegra hótela innan sama matssvæðis eða í ámóta fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Þjóðskrá Íslands telur hins vegar að fasteignamatið sé réttilega ákvarðað og gefi raunsanna mynd af gangverði eignarinnar og sé í samræmi við sambærilegar eignir á matssvæðinu.

Fram hefur komið af hálfu Þjóðskrár Íslands að ástæða þess að ákveðið var við endurmat á eigninni í maí 2021 að breyta um matsaðferð hafi verið sú að talið var að tekjuaðferðin endurspeglaði betur gangverð eignarinnar en fyrri matsaðferð og að með því yrði betra samræmis gætt við mat sambærilegra eigna á matssvæðinu.

Þjóðskrá Íslands hefur upplýst að fasteignamat allra hótelbygginga í landinu hafi ekki verið tekið til endurskoðunar með heildstæðum hætti en áform um það hafa verið uppi á síðastliðnum árum. Hefur Þjóðskrá Íslands vísað til þess að ákveðin vandkvæði séu í þessum efnum, m.a. þar sem tiltölulega fáir kaupsamningar séu til um hótel og gististaði auk þess sem þessir samningar taki til mjög ólíkra eigna.  Af þessum sökum hefur Þjóðskrá Íslands talið að ekki séu nægilegar sterkar tölfræðilegar forsendur til að þróa sjálfstæða matsaðferð fyrir hótel líkt og gert hafi verið fyrir iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði. Því sé viðbúið að heildstæð endurskoðun á fasteignamati hótela komi til með að krefjast þess að skoða hverja eign ítarlega m.a. með tilliti til skráningar, ástands, raunverulegrar notkunar o.fl. 

Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að fasteignamat um 8,3% allra hótela, gistiheimila og gistihúsa í landinu hafi á árinu 2020 verið ákvarðað með tekjuaðferð, en þetta hlutfall hafi síðan aukist í 9,5% á árinu 2021 og í 10,8% á árinu 2022. Á sama hátt voru 69,1% þessara eigna metin með markaðsleiðréttu kostnaðarmati á árinu 2020, en það hlutfall lækkaði í 67,2% á árinu 2021 og í 66,3% á árinu 2022. Öðrum eða blönduðum matsferðum virðist hins vegar beitt við ákvörðun á fasteignamati um 22% hótela, gistiheimila og gistihúsa á fyrrgreindum árum. Þegar mismunandi matsaðferðum er beitt við ákvörðun á fasteignamati eigna sem skilgreindar eru með sama hætti, hvort heldur er innan sama matssvæðis eða á milli matssvæða, skapast hætta á því að ósamræmi verði varðandi fasteignamat milli eigna sem eru sambærilegar, m.a. varðandi mögulega nýtingu og tekjumöguleika. Af þessu leiðir að allur samanburður eigna verður erfiður.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er mikilvægt að sem allra fyrst verði hafist handa við heildarendurskoðun á fasteignamati allra hótela, gistiheimila og gistihúsa í landinu, þar sem ljóst er af fyrirliggjandi gögnum að mikið innbyrðis ósamræmi er í fasteignamati þessara eigna, hvort heldur um er að ræða innan eða á milli einstakra matssvæða. Á meðan nauðsynleg endurskoðun á grundvelli samræmdra matsaðferða hefur ekki farið fram er viðbúið að jafnræðis verði ekki gætt milli eigenda slíkra eigna. Við fyrrgreinda endurskoðun þarf í samræmi við ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 að leggja áherslu á að ákvarða gangverð þessara eigna miðað við heimila og mögulega nýtingu þeirra á hverjum tíma að teknu tilliti til þeirra matsþátta sem fram koma í 2. mgr. sömu lagagreinar sé gangverðið ekki þekkt. Án nokkurs vafa kann slík endurskoðun að kalla á ítarlega skoðun á þessum eignum með tilliti til fyrrgreindra matsþátta. Er viðbúið að slík heildarendurskoðun og samræming matsaðferða fyrir hótel, gistiheimili og gistihús í landinu öllu kunni eftir atvikum hafa í för með sér breytingar á fasteignamati þessara eigna hvort heldur er til hækkunar eða lækkunar miðað við það sem nú er.

Á árinu 2020 var fasteignamat svo til allra hótela, gistiheimila og gistihúsa í Borgarbyggð ákvarðað með markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Á árinu 2021 var sú breyting gerð að tekjuaðferð var beitt við ákvörðun á fasteignamati helmings þessara eigna (7 eigna) en hinn helmingurinn (7 eignir) var áfram  metinn eftir markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Meðalfasteignamat á hvern fermetra í þeim sjö eignum sem metnar voru með tekjuaðferð var kr. 129.820.- á árinu 2021 en kr. 96.496.- hvað varðar þær eignir sem metnar voru með markaðsleiðréttu kostnaðarmati á sama ári. Meðalfasteignamat á hvern fermetra fasteignar kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi á árinu 2021 var kr. 132.926.-, sem var það hæsta af fyrrgreindum fjórtán eignum, sem skráðar voru sem hótel, gistiheimili eða gistihús í Borgarbyggð á því ári. 

Sé litið til hótela, gistheimila og gistihúsa sem eru í svipaðri fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu kemur í ljós að fasteignamat þeirra miðað við hvern fermetra er mjög mismunandi, m.a. eftir því hvaða matsaðferð er beitt við ákvörðun á fasteignamati þeirra, sem gerir allan samanburð mjög erfiðan.

V.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið telur yfirfasteignamatsnefnd ekki útilokað að það fasteignamat sem fasteign kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi var ákvarðað við endurmat eignarinnar þann 31. maí 2021 endurspegli ekki skráningu, innra skipulag og ástand fasteignarinnar. Hefur þá meðal annars verið tekið tillit til samanburðar við aðrar sambærilegar fasteignir á matssvæðinu þar sem fasteignamat var ákvarðað á grundvelli tölfræðilegs mats með tekjuaðferð. Í ljósi þessa telur nefndin rétt að Þjóðskrá Íslands taki matsforsendur eignarinnar til endurskoðunar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 31. maí 2021, er lýtur að endurmati fasteignamats fasteignar kæranda að Egilsgötu [], Borgarnesi fyrir árið 2021 skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum um skráningu og ástand eignarinnar.

Úrskurðarorð

Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka beiðni kæranda frá 4. mars 2020, um endurmat fasteignamats Egilsgötu [], Borgarnesi, Borgarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2020 til meðferðar og afgreiðslu. 

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 31. maí 2021, um endurmat fasteignamats Egilsgötu [], Borgarnesi, Borgarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2021 er felld úr gildi og er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

_____________________

Björn Jóhannesson

     ________________________                                                           ________________________

Axel Hall                                                                                         Valgerður Sólnes