Mál nr. 59/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. desember 2024

í máli nr. 59/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 147.196 kr. í bætur vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 7. og 10. júní 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 8. júlí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 10. júlí 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2023 til 31. maí 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að komið hafi í ljós við lok leigutíma að verulegar skemmdir hafi orðið á hinu leigða. Athugasemdum hafi verið komið á framfæri við varnaraðila eftir skoðun á íbúðinni, en hann ekki viljað viðurkenna þær. Sóknaraðili hafi fengið mat á þörf fyrir þrif og viðgerðir og jafnframt tilboð vegna viðgerða. Þá hafi hlutir í eigu sóknaraðila verið fjarlægðir úr íbúðinni. Samtals nemi bótakrafa sóknaraðila 380.998 kr., en um sé að ræða kostnað við að koma íbúðinni í fyrra horf. Sóknaraðili hafi aðeins í sinni vörslu tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr. til að ganga að vegna bóta og því hafi hann farið fram á það við varnaraðila að hann greiddi til viðbótar 130.998 kr. svo unnt yrði að framkvæma lagfæringar, en krafan hafi hækkað í 147.196 kr. eftir 10. júní 2024 þar sem þau tilboð sem krafan hafi miðað við yrðu runnin út eftir þá dagsetningu.

Á leigutíma hafi flætt yfir baðherbergi og gólflisti eyðilagst, en varnaraðili ekki látið vita. Einnig hafi komið í ljós að parket við inngang væri ónýtt. Reykt hafi verið í íbúðinni þrátt fyrir að það hafi verið óheimilt og íbúðin verið óþrifin. Skemmdir hafi orðið á innréttingum vegna reykinga og einnig gardínum í eldhúsi. Eldhúsplata hafi verið rofin að hluta. Stórar svartar rispur hafi verið á veggjum og óhreinindi í eldhúsi og matarolía á veggjum. Einnig hafi verið skemmdir á parketi á gangi vegna reiðhjóla og rafmagnsvespu. Skúffa hafi verið brotin við sjónvarpsskáp og festing brotin við fatahengi. Þá hafi hlutir verið fjarlægðir, þar á meðal tvær ljósaperur á baðherbergi sem hafi verið nýjar við upphaf leigutíma, reykskynjari hafi verið tekinn niður og verið ónýtur. Einnig hafi baðmotta, moppa og salernisbursti í eigu sóknaraðila verið fjarlægt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst þurfa að fá kvittanir fyrir viðgerðum ásamt myndum. Sóknaraðili hafi skoðað íbúðina mánuði áður og sagt að allt væri í lagi. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. 

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. Sóknaraðili kveðst hafa gengið að tryggingarfénu vegna leigu og að eftirstöðvar þess eða 240.000 kr. hafi gengið upp í bótakröfu hans vegna viðskilnaðar varnaraðila, en bótakrafan nemi í heildina 370.998 kr. Eftirstandandi séu því 147.196 kr. sem sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði og ágreiningur málsins varðar.

Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Varnaraðili skilaði sóknaraðila húsnæðinu 31. maí 2024 og lýsti sóknaraðili bótakröfu sinni með tölvupósti 6. júní sama ár. Varnaraðili hafnaði kröfunni 7. sama mánaðar.

Bótakrafan byggir á því að vatnsskemmdir hafi orðið á baðherbergi, gólfefni hafi orðið fyrir skemmdum sem og gardínur í eldhúsi, þrifum hafi verið ábótavant og þá hafi hlutir verið fjarlægðir úr hinu leigða. Krafan er byggð á einhliða skoðun sóknaraðila á hinu leigða við lok leigutíma, en ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir sameiginlegri skoðun leigjanda og leigusala, bæði við upphaf og lok leigutíma. Ekki liggur heldur fyrir að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma, en í höfnun varnaraðila á bótakröfunni nefnir hann að sumt að því sem sóknaraðili hafi gert athugasemdir vegna hefði verið til staðar við upphaf leigutíma. Ákvæði húsaleigulaga gera ráð fyrir tilteknu ferli við úttektir á leiguhúsnæði sem ætla má að sé ætlað til að tryggja sönnun í tilvikum þar sem tjón kunni að verða á leigutíma. Að því virtu sem að framan er rakið er ljóst að ákvæðum þessum var ekki fylgt eftir. Í því ljósi sem og gegn neitun varnaraðila á því að hafa valdið téðum skemmdum verður ekki fallist á kröfu sóknaraðila í málinu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 12. desember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson