Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Mál nr. 47/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. janúar 2025

í máli nr. 47/2024

 

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorvaldur Hauksson lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B og C

Krafa sóknaraðila er að varnaraðilar endurgreiði tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. 

Varnaraðilar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá. Til vara krefjast varnaraðilar þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig fara varnaraðilar fram á að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts..

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, móttekin 6. maí 2024, ásamt fylgiskjölum.
Greinargerð varnaraðila, dags. 18. júní 2024, ásamt fylgiskjölum.
Gögn sóknaraðila, móttekin 4. júlí 2024 og 8. ágúst 2024.
Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 21. nóvember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Á árinu 2021 gerðu aðilar tímabundinn leigusamning til eins árs um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E og svo aftur á árinu 2022 til 31. október 2023. Ágreiningur aðila er um hvort sóknaraðili eigi rétt til að fá tryggingarfé endurgreitt sem Mosfellsbær fyrir hönd sóknaraðila lagði inn á bankareikning af hálfu varnaraðila í tilefni af fyrri leigusamningnum og varnaraðilar héldu eftir við lok seinni samningsins.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið að skoða íbúðina eftir að hafa séð hana auglýsta til leigu. Um hafi verið að ræða nýja íbúð sem enginn hafði áður búið í. Sóknaraðili hafi útskýrt fyrir varnaraðilum að hún hefði lent í áfalli og væri í endurhæfingu. Einnig að Mosfellsbær kæmi til með að greiða fyrir hana leigutryggingu. Varnaraðilar hafi farið fram á tryggingu sem næmi tveggja mánaða leigu, eða 360.000 kr., en sóknaraðili hafi aðeins getað greitt 300.000 kr., sem hafi að endingu verið samþykkt. 

Leigan hafi tekið hækkunum eftir vísitölu. Í desember 2022 hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila þar sem leigan hafi verið komin í 216.000 kr. og þannig hækkað um 36.000 kr. Hún hafi engin svör fengið um það hvort þau gætu komið til móts við hana. Sóknaraðili hafi upplýst með skilaboðum 6. desember 2023 að hún þyrfti að leita sér að annarri íbúð og næsta dag að hún þyrfti að reyna að finna ódýrari íbúð. Varnaraðilar hafi þá sagst ætla að útbúa auglýsingu. Með tölvupósti 2. janúar 2023 hafi varnaraðilar upplýst að það væri mögulegt að lækka leiguna í 200.000 kr. og sóknaraðili þá lagt til 195.000 kr. Varnaraðilar hafi þá sagt að sóknaraðili skyldi flytja og spurt hvenær hún hygðist gera það. Sóknaraðili hafi þá sagt að hún þyrfti ekki að flytja fyrst leigan hefði verið lækkuð en að hún væri tilbúin að halda íbúðarleitinni áfram til að komast nær bænum. 

Varnaraðilar hafi viljað að íbúðinni yrði skilað 30. október 2023. Sóknaraðili hafi ekki fengið hina íbúðina afhenda fyrr en 1. nóvember og því hafi hún ekki getað flutt húsgögnin fyrr. Varnaraðilar hafi ekki sýnt þessu skilning svo sóknaraðili hafi þurft að flytja búslóðina í iðnaðarhúsnæði sem vinkona hennar eigi. Sóknaraðili hafi reynt að ljúka flutningi og þrifum 30. október en ekki náð því. Varnaraðili C hafi orðið óánægður þegar hún hafi upplýst að hún næði ekki að klára fyrr en í hádeginu næsta dag og sagt henni að skila lyklunum í póstkassann. Hún hafi þá sagt að hún þyrfti að fá trygginguna til baka og að taka þyrfti íbúðina út. Varnaraðili hafi þá sagt að hann kæmi til með að endurgreiða trygginguna til sveitarfélagsins. Þá hafi hann mætt í íbúðina seinnipart þessa dags og verið ósáttur við fráganginn. Hann hafi spurt sóknaraðila hvort henni væri alvara með að skila íbúðinni svona. Sóknaraðili hafi ekki vitað hvað hann hafi átt við en þó verið búin að kaupa málningu á einn vegg ef hann vildi mála hann, en veggir hafi verið aðeins skýjaðir eftir tveggja ára leigutíma. Sóknaraðili hafi boðist til að lagfæra þetta með málara. Varnaraðili hafi þá tekið fram að það hafi verið skilyrði að hreingerningafyrirtæki annaðist þrifin og alfarið neitað sóknaraðila um að gera lagfæringar. Þess utan hafi hann ekki getað sagt hvað þarfnaðist lagfæringa heldur hafi hann aðeins sagt að íbúðin væri ógeðsleg. Þá hafi hann farið fram á að sóknaraðili skilaði þegar lyklunum eða að hann myndi hringja á lögregluna. Lyklunum hafi verið skilað. 

Varnaraðilar hafi neitað að skila tryggingunni og sent sóknaraðila reikning upp á 500.000 kr. vegna úrbóta sem hafi þurft að gera á íbúðinni. Sóknaraðili hafi flækst um á götunni til 11. nóvember, en hún hafi ekki fengið íbúðina þar sem hún hafi ekki getað lagt fram tryggingu. Í framhaldi af þessu hafi sóknaraðili veikst. Þetta hafi verið mjög erfitt og hún hafi ekki náð sér á strik fyrr en í febrúar 2024 og sé fyrst núna að stíga í fæturna þannig að hún treysti sér til að fara áfram með þetta mál.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða sóknaraðila hafa tekið við íbúðinni glænýrri. Fjárhæð tryggingarinnar hafi átt að vera 540.000 kr. og sóknaraðili sagt að sveitarfélagið kæmi til með að leggja hana inn á reikning varnaraðila. Tafir hafi orðið á efndum af hálfu sóknaraðila og endanleg fjárhæð þeirrar tryggingar sem sveitarfélagið hafi innt af hendi aðeins numið 300.000 kr. Þrátt fyrir að varnaraðilum hafi verið heimilt að rifta samningnum vegna þessara vanefnda hafi þau af góðmennsku sinni fallist á að tryggingin yrði 360.000 kr. Sóknaraðili hafi þó aldrei innt mismuninn, eða 60.000 kr., af hendi til varnaraðila. 

Sóknaraðili hafi brotið gegn meginskyldum sínum meðal annars með því að hafa greitt lægri tryggingu og að hafa ekki skilað íbúðinnii í umsömdu ástandi. Aftur á móti hafi varnaraðilar uppfyllt allar sínar skyldur og gott betur en það með því að hafa lækkað fjárhæð tryggingarinnar og ekki krafið sóknaraðila um bætur vegna tjóns sem hún hafi valdið umfram trygginguna. 

Frávísunarkrafa varnaraðila byggi á því að málatilbúnaður sóknaraðila, aðild og málsgrundvöllur sé verulega vanreifaður. Í kæru sé að finna umfjöllun um aðstæður sóknaraðila við upphaf leigutíma og greiðsluerfiðleika í þeim efnum án þess að sú umfjöllun tengist kæruefninu. Kröfur hennar séu settar fram án rökstuðnings og framlagt skjal hennar sýni eins konar tímalínu án tengingar við kröfurnar. Kæran uppfylli því ekki áskilnað 4. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Þá hafi sóknaraðili enga lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins enda hafi sveitarfélagið innt trygginguna af hendi og bæri því að inna endurgreiðslu af hendi þangað. Í kærunni sé hvergi vikið að því að sveitarfélagið hafi yfir höfuð beint kröfu til sóknaraðila, en félagsleg aðstoð af þessu tagi sé iðulega skilgreind sem styrkur en ekki lán. Sóknaraðili sé nú búsett í öðru sveitarfélagi og því ljóst að það að varnaraðilar hafi gengið á trygginguna, að höfðu samráði við sveitarfélagið, hafi engin áhrif á félagslega stöðu hennar hjá því sveitarfélagi. 

Vegna varakröfu varnaraðila lýsa þau nánar samskiptum aðila í aðdraganda þess að leigutíma lauk. Enginn ágreiningur sé um að sóknaraðili hafi tekið við húsnæðinu glænýju. Aðilar hafi gert sameiginlega úttekt 1. nóvember 2023. Varnaraðila C hafi þegar orðið ljóst að frágangur hafi ekki verið eins og um hafi verið samið. Göt hafi verið víða á veggjum, eða skrúfur og naglar hreinlega ekki fjarlægðir, skemmd hafi verið á baðherbergishurð, ásamt hlið á skáp við þvottavél. Þá hafi sést för og óhreinindi á veggjum bæði vegna skemmda og óhreininda. Þrátt fyrir að í leigusamningi hafi komið fram að hreingerningafyrirtæki skyldi annast þrifin hafi sóknaraðili upplýst að hún hefði sjálf séð um þau. 

Varnaraðilar hafi þegar fengið úttektaraðila til að meta kostnað við endurbætur og þrif. Heildarsamtala hafi numið 435.899 kr. og hafi fjárhæðin verið sundurliðuð á eftirfarandi verkþætti; málun og spörslun, hurð á salerni, hlið á skáp við þvottavél og þrif. Þann 2. nóvember 2023 hafi varnaraðilar sent sveitarfélaginu og sóknaraðila tölvupóst með úttektinni og vísað hafi verið til þess að sóknaraðili hefði ekki skilað íbúðinni í samræmi við 9. og 12. gr. leigusamningsins. 

Sóknaraðili hafi hvorki hafnað því að hafa valdið tjóni á hinu leigða né að þrif hafi verið ófullnægjandi, heldur hafi hún sjálf kveðst vilja bæta þar úr. Ágreiningur hafi því ekki lotið að bótaskyldu. Leigusala beri einungis skylda til að beina ágreiningi til kærunefndar í þeim tilvikum sem ágreiningur lýtur að bótaskyldu og innlausn tryggingar í þeim efnum, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Síðustu samskipti aðila hafi verið í nóvember 2023. Sóknaraðili hafi svo beint kæru til nefndarinnar liðlega sex mánuðum síðar. Beri þegar af þeirri ástæðu að hafna öllum kröfum sóknaraðila á grundvelli tómlætis.

Eðli málsins samkvæmt hafi ekki verið unnt að verða við kröfu sóknaraðila um endurbætur og þrif eignarinnar, enda geri lögin ekki ráð fyrir að leigutaki frá frest eftir að leigutíma sé lokið til að sparsla, mála og þrífa. Allt séu þetta atriði sem hefðu átt að vera frágengin við skilin. Þessu til viðbótar hafi verið skemmdir á baðherbergishurð og hlið á skáp við þvottavél. Baðherbergishurðin sé skemmd vegna dökks hárlits, sem hafi slest yfir hurðina, og ekki sé með nokkru móti hægt að ná af. Þá séu vatnsskemmdir á hliðinni á skápnum. 

Enginn ágreiningur sé um að sóknaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða. Viðhlítandi sönnun liggi því fyrir. Í samræmi við úrskurði kærunefndar sé ljóst að leigusali beri sönnunarbyrði fyrir því að skemmdir hafi orðið á leigutíma. Takist sú sönnun þurfi leigutaki að sýna fram á að hann eða aðrir á hans vegum hafi ekki valdið tjóninu til þess að komast undan mögulegri bótaskyldu. Á því sé ekki einu sinni byggt af hálfu sóknaraðila, sem hafi ekki neitað því að hafa valdið skemmdunum og hin ófullnægjandi skil á íbúðinni séu að rekja til hennar. Þvert á móti kveðst hún í kæru sinni hafa verið búin að festa kaup á málningu þar sem veggur hafði verið skýjaður, sem og „fatahengisveggurinn“. Þar með hafi sóknaraðili sjálf staðfest hin ófullnægjandi skil, en áréttað sé að lögin geri ekki ráð fyrir að leigjandi fái frest eftir afhendingu til að ráðast í endurbætur og þrif, sem eigi að vera lokið við afhendingu. Varnaraðilar hafi verið búnir að leigja íbúðina út að nýju en hafi ekki getað afhent hana á umsömdum tíma vegna vanefnda sóknaraðila. Hvað þá hefði hún ætlað að hefjast handa við endurbætur, málningu, sparsl og þrif eftir að leigutíma hafi lokið. Varnaraðilar hafi því takmarkað tjón sitt eins og frekast hafi verið unnt. 

Úttektin og kostnaðarliðir vegna vanefnda sóknaraðila séu hóflegir. Gerðar séu alvarlegar athugasemdir við myndir sóknaraðila þar sem veggjum, meðal annars í eldhúsi og stofu, sé alfarið sleppt en teknar myndir á móti glugga í því rými þannig að ástandið sjáist ekki í raun. Verði vandséð annað en að sóknaraðili sé með þessu að reyna villa fyrir um nefndinni.

Sveitarfélagið hafi samþykkt að gengið yrði á trygginguna á grundvelli fyrirliggjandi úttektar en hafi neitað að bæta varnaraðilum það tjón sem hafi verið umfram trygginguna.

Að framangreindu virtu sé einsýnt að hafna beri öllum kröfum sóknaraðila. Ágreiningur málsins lúti ekki að því hver beri ábyrgð á tjóni og því að eigninni hafi ekki verið skilað í umsömdu ástandi, þ.e. eins og sóknaraðili hafi tekið við henni, heldur því að sóknaraðili hafi viljað, eftir að leigutíma hafi lokið, sjálf viljað ráðast í að uppfylla skyldur sínar á grundvelli samningsins. Þrátt fyrir rík réttindi leigjenda sé ljóst að ekkert fordæmi styðji við kröfur sóknaraðila. Framangreint styðji enn fremur að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðilum málskostnað á grundvelli 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, þar sem kæran sé bersýnilega tilefnislaus.

Í viðbótarathugasemdum varnaraðila segir meðal annars að sóknaraðili hafi sent kærunefnd hljóðupptöku sem hafi verið tekin við skil íbúðarinnar. Upptakan hafi falið í sér brot gegn persónuverndarlögum enda hafi hún farið fram án vitundar og samþykkis varnaraðila og verið miðlað til þriðja aðila, þ.e. kærunefndar. Verði hún því ekki lögð til grundvallar sem sönnunargagn í málinu. Þá sé því alfarið hafnað að sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um úttekt á íbúðinni fjórtán dögum áður en henni hafi borið að skila henni. Hið rétta sé að sóknaraðili hafi dregið það í lengstu lög að veita varnaraðilum aðgang að hinu leigða, sbr. það sem áður greini.

Þrátt fyrir að úttektin hafi sýnt að kostnaður við endurbætur hafi numið hærri fjárhæð en tryggingarféð hafi varnaraðilar ekki krafið sóknaraðila um mismuninn. Varnaraðilar hafi jafnframt orðið fyrir frekara tjóni þar sem þau hafi þurft að veita nýjum leigjendum afslátt af leigu þar sem dregist hafi að afhenda þeim íbúðina vegna ófullnægjandi skila sóknaraðila.  

VI. Niðurstaða

Af gögnum málsins verður nægilega ráðið að sóknaraðili krefst þess að fá endurgreitt tryggingarfé, sem Mosfellsbær fyrir hennar hönd greiddi inn á bankareikning varnaraðila, þar sem varnaraðilum hafi verið óheimilt að halda því eftir við lok leigusamningsins 31. október 2023. Verður því litið svo á að hún eigi rétt til að bera málið undir nefndina og málið uppfylli lágmarkskröfur til að verða tekið til efnismeðferðar, sbr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 5. mgr. 12. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Verður því ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila um að málinu verði vísað frá.

Í gögnum málsins liggur fyrir tölvubréf 25. október 2021 frá starfsmanni Mosfellsbæjar til sóknaraðila sem sóknaraðili áframsendi til annars af varnaraðilum sama dag. Af því bréfi svo og E-lið 14. gr. reglna Mosfellsbæjar um fjárhagsaðstoð, nr. 1722/2021, sem voru birtar í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2022, verður helst ráðið að í framangreindri greiðslu sveitarfélagsins inn á bankareikning varnaraðila hafi falist lán til sóknaraðila. Sú ályktun samræmist einnig öðrum gögnum málsins, einkum tölvubréfi sóknaraðila til varnaraðila frá 3. nóvember 2023 og Mosfellsbæjar til varnaraðila 6. sama mánaðar þar sem vísað er til að sóknaraðili hafi fengið lán á tryggingarfé frá sveitarfélaginu. Þótt Mosfellsbær hafi lagt tryggingarféð inn á bankareikning varnaraðila verður því litið svo á að greiðslan hafi stafað frá sóknaraðila og um það fari eftir 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Skil leiguhúsnæðisins fóru fram 31. október 2023. Með tölvubréfi til sóknaraðila 5. nóvember þess árs gerðu varnaraðilar kröfu í tryggingarféð sem sóknaraðili hafnaði með tölvubréfi 7. sama mánaðar. Við þessar aðstæður bar varnaraðilum að vísa ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til nefndarinnar eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá síðastnefndum degi ella skyldu þeir skila henni tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem framangreindum lagafyrirmælum var ekki fylgt var varnaraðilum óheimilt að halda eftir tryggingarfénu. Samskipti varnaraðila við Mosfellsbæ gátu ekki breytt þeirri niðurstöðu enda var það lögum samkvæmt sóknaraðila að hafna eða fallast á kröfuna.

Varnaraðilar hafa borið því við að sóknaraðili eigi ekki rétt til að fá tryggingarféð endurgreitt þar sem Mosfellsbær ætti þann rétt, ef hann væri yfirhöfuð fyrir hendi. Meðal gagna málsins er tölvubréf 31. október 2023 frá starfsmanni sveitarfélagsins til annars varnaraðila þar sem fram kemur að sveitarfélagið hafi lagt út fyrir tryggingunni og því megi leggja hana inn á tilgreindan bankareikning sveitarfélagsins ef greiða eigi trygginguna til baka. Í tölvubréfinu er ekki greint frá því á hvaða grundvelli sú afstaða byggist, sem þar kemur fram. Hún samræmist ekki því sem áður greinir um að sveitarfélagið hafi umrætt sinn veitt sóknaraðila lán en í fyrrnefndu tölvubréfi þess frá 6. nóvember 2023 kemur sérstaklega fram að það muni halda sinni kröfu á sóknaraðila vegna lánsins á tryggingarfénu. Eins og málið liggur fyrir verður fallist á með sóknaraðila að hún eigi rétt til að fá tryggingarféð endurgreitt frá varnaraðilum. Með þeirri niðurstöðu hefur ekki verið tekin afstaða til þess hvort sóknaraðila sé skylt að endurgreiða sveitarfélaginu umrætt lán.

Af framangreindri niðurstöðu leiðir að varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. nóvember 2021, sem er sá dagur samkvæmt gögnum málsins er tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðisins til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 31. október 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. nóvember 2023.

Í ljósi niðurstöðu málsins eru engin efni til að fallast á málskostnaðarkröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Frávísunar- og málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá 1. nóvember 2021 til 29. nóvember 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 23. janúar 2025

 

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Ef um er að ræða áríðandi erindi til borgaraþjónustu utanríkisráðuneytisins þá skal senda póst á [email protected]

Upplýsingar um netföng, símanúmer og staðsetningu ráðuneyta