Mál nr. 102/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 102/2020

Hundahald. Sérinngangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 10. september 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. október 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. nóvember 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 30 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar á jarðhæð. Ágreiningur er um hvort svalahurð í íbúð gagnaðila teljist sérinngangur í íbúð hennar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að svalahurð gagnaðila sé ekki sérinngangur í skilningi 1. mgr. 33. gr. f. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi keypt íbúð sína sumarið 2020 og leigt hana til einstaklings sem haldi hund. Hún telji að henni beri ekki að leita samþykkis 2/3 hluta eigenda samkvæmt 33. gr. b. í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem svalahurðin teljist sérinngangur. Þessari túlkun gagnaðila sé mótmælt þar sem íbúðin geti ekki talist hafa sérinngang enda séu engar íbúðir í húsinu með sérinngang. Ganga þurfi um sameiginlegan grasflöt til að komast að og frá húsinu þar sem enginn gangstígur liggi frá svalahurð að gangstétt. Nokkur fjarlægð sé þó frá svalahurð að gangstétt. Þetta muni valda skemmdum á grasflöt og auknum kostaði fyrir álitsbeiðanda og þar með aðra íbúa hússins. Einnig þurfi leigjandinn að ganga um sameiginlegan inngang til þess að sækja póst en póstkassar séu staðsettir í anddyri sameignar. Því telji álitsbeiðandi að íbúðin hafi ekki sérinngang og því sé gagnaðila skylt að afla samþykkis 2/3 hluta eigenda samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a. laga um fjöleignarhús.

Í 3. mgr. sömu greinar komi fram að húsfélag geti sett reglur um hunda- og kattahald í fjölbýlishúsi. Dýrahald hafi verið bannað í húsinu frá upphafi og standi það skýrt og greinilega í húsreglum sem hangi í sameign. Fjallað hafi verið um dýrahald á aðalfundi 3. júní 2020 og þá enn verið samhljómur meðal íbúa um að dýrahald og þá sérstaklega hundahald væri ekki liðið í húsinu. Á aðalfundinn hafi mætt fulltrúar 20 íbúða en í húsinu séu alls 30 íbúðir. Stjórn álitsbeiðanda geti þannig haldið því fram með vissu að 2/3 hluta íbúa hússins í það minnsta séu á móti hundahaldi.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún telji að útgangur úr íbúð sinni í garð sé sérinngangur þar sem nokkrir metrar liggi frá lóð hennar að bílastæði og aðrir íbúar gangi ekki þar um.

Gagnaðili noti þann inngang sem hér um ræði til og frá húsinu, hvort sem hún haldi þar dýr eða ekki þar sem slíkt henti henni best frá bílastæði. Sá inngangur og sú leið sé ekki sameiginleg með öðrum íbúum og frábiðji gagnaðili sér að álitsbeiðandi banni íbúðareigendum sem hafi útgang af jarðhæð að ganga nokkra metra á sameiginlegu grasi. Slíkur málflutningur sé tilhæfulaus með öllu.

Sé um dýrahald að ræða í íbúð hennar sé augljóst að dýrið þurfi aldrei að fara í gegnum sameiginlegt rými hússins og þess vegna þurfi ekki samþykki annarra íbúa fyrir dýrahald sé um slíkt að ræða.

Máli gagnaðila til stuðnings sé vísað í reglur 33. gr. a-d laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem og ítarlegrar umfjöllunar um sams konar mál í ritgerð í lögfræði frá Háskóla Íslands um þetta efni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir hingað til hafi umræddar svalahurðir á húsinu verið ætlaðar sem neyðarútgangur og hafi læsingu á hurðinni verið breytt af gagnaðila eftir kaup, en áður hafi aðeins verið hægt að læsa innan frá. Eins og myndir sýni þurfi að gagnaðili að ganga yfir sameiginlega grasflöt til þess að komast að svalahurð sinni. Þar liggi nú gras undir skemmdum eftir leigjandann og sé það svæði orðið hálfgert forarsvað. Enginn annar íbúi telji sig hafa útgang á jarðhæð. Íbúar með íbúð á jarðhæð hafi aftur á móti neyðarútgang í gegnum svalahurðir.

Við lestur BA-ritgerðar þeirrar sem gagnaðili hafi vísað til verði ekki séð hvernig verkið eigi að sýna fram á með óyggjandi hætti að gagnaðili sé með sérútgang og þurfi því ekki að leita samþykkis fyrir hundahaldi.

Bann við dýrahaldi sé skýrt í reglum hússins og hafi það verið samþykkt á aðalfundi fyrir mörgum árum. Þetta hafi verið rætt á síðasta aðalfundi þar sem fram hafi komið að allir séu enn sammála um að þessar reglur skuli standa óbreyttar.

III. Forsendur

Deilt er um hvort heimilt sé að halda hund í íbúð gagnaðila án samþykkis annarra eigenda. Um er að ræða íbúð á jarðhæð og telur gagnaðili að hún þurfi ekki að afla samþykkis annarra á þeirri forsendu að sérinngangur sé í íbúð hennar beint frá sameiginlegri lóð hússins.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. a. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 1. mgr. 33. gr. b. segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Eigi það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildi það þrátt fyrir að lóð sé sameign og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur er utanáliggjandi og gengið inn í íbúðir af svölum þurfi samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyrir.

Þegar frumvarp til laga um fjöleignarhús var lagt fyrir Alþingi árið 1994 lögðu Samtök gegn astma- og ofnæmi mikla áherslu á að banna eða takmarka hunda- og kattahald í fjölbýlishúsum. Á það var fallist og bætt inn í frumvarpið að ákvæði um að hunda- og kattahald í fjölbýli væri háð samþykki allra eigenda ef um sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými væri að ræða. Fram kom að hér tækjust á mótstæð sjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar þeirra sem vilja halda hunda og ketti sem gæludýr og telja það fólgið í mannréttindum og eignarráðum og hins vegar þeirra sem hafa ofnæmi fyrir slíkum dýrum. Voru hagsmunir hinna síðarnefndu látnir vega þyngra og ráða lagareglunni. Tilgangur löggjafans kom fram í nefndaráliti félagsmálanefndar sem er svohljóðandi: „Tillagan byggist fyrst og fremst á að nokkuð er um að börn og fullorðnir hafi ofnæmi fyrir þessum dýrum. Getur slíkt ofnæmi haft það alvarleg áhrif að fólk geti jafnvel þurft að flytja úr eigin íbúðarhúsnæði gangi ekki að fá skilning sameigenda á þessu vandamáli.“ Varð frumvarpið að lögum með þessari breytingu.

Með lögum nr. 40/2011 var 33. gr. laga, nr. 26/1994, breytt og skilyrðin rýmkuð með þeim hætti að ekki var lengur krafist samþykkis allra eigenda við þær aðstæður sem þar koma fram. Í athugasemdum með frumvarpinu kom fram að ekki væri ætlunin með breytingunni að rýmka svo nokkru næmi reglum og skilyrðum fyrir hunda- og kattahaldi í fjölbýlishúsum heldur væri það forgangsverkefni að skoða fyrirmæli laganna um hundahald með tilliti til leiðsögu- og hjálparhunda. Í öllum meginatriðum væru fyrirmæli og reglur frumvarpsins í samræmi við gildandi reglur eins og þær hafi verið skýrðar og túlkaðar.

Um er að ræða fjöleignarhúshús með sameiginlegan inngang. Íbúðir hússins eru einnig með svalahurðir og á íbúðum jarðhæðar ganga þær hurðir beint út á sameiginlega lóð. Byggir gagnaðili á því að sú hurð á íbúð hennar sé alfarið notuð til að fara inn og út í íbúðina með hundinn og telur hún því ekki þörf á samþykki meðeigenda. Til álita kemur því hvort umrædd hurð geti talist sérinngangur í skilningi 33. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt gögnum málsins er aðalinngangur að íbúðinni sameiginlegur með öðrum íbúðum hússins. Telur kærunefnd að skýra verði ákvæði 33. gr. eftir orðanna hljóðan þannig að við mat á því hvort á íbúð sé sameiginlegur inngangur fari eftir teikningu hússins og hvort aðalinngangur íbúðar sé sameiginlegur með öðrum íbúðum en ekki hvort unnt sé að komast inn og út úr íbúðinni með öðrum hætti, svo sem í gegnum svalahurð eða hurð sem opnast út á sérafnotaflöt. Þannig geta væntanlegir kaupendur séð af teikningum og gögnum um húsið hvort til greina komi að halda þar hunda og ketti, án samþykkis annarra eigenda. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til þess að gert sé ráð fyrir því að umrædd hurð sé notuð sem inngangur að íbúðinni og gagnaðili hefur ekki mótmælt þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að hún hafi breytt læsingu á hurðinni sem upphaflega hafi aðeins verið hægt að opna innan frá. Telur kærunefnd því að hún geti ekki talist sérinngangur í skilningi 33. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar af leiðandi ber gagnaðila að afla samþykkis annarra eigenda fyrir hundahaldi í íbúð hennar, sbr. 33. gr. a laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að óheimilt sé að halda hund í íbúð gagnaðila án samþykkis húsfélagsins í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. 

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson