Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 112/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 112/2019

 

Stjórn húsfélags. Ákvarðanataka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. desember 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur er eigendur íbúðar á miðhæð. Ágreiningur er um kosningu til stjórnar gagnaðila, heimild eiganda íbúðar á jarðhæð til að taka þátt í atkvæðagreiðslu, búsetu eigenda og lögmæti ákvörðunartöku á aðalfundum.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

  1. Að viðurkennt verði að eigendur íbúðar á jarðhæð og efri hæðar séu ekki stjórnarmenn í húsfélaginu og kosning til stjórnar á aðalfundi á árinu 2019 sé ógild.
  2. Að viðurkennt verði að þinglýstur eigandi samkvæmt kaupsamningi íbúðar á jarðhæð hafi þurft umboð meðeigenda sinna, sem séu þinglýstir eigendur íbúðarinnar, til að greiða atkvæði á aðalfundi 2019.
  3. Að viðurkennt verði að sá félagsmaður sem sé formaður húsfélags eða sjái um verkefni húsfélagsins þurfi að vera með lögheimili í húsinu og búa þar.
  4. Að viðurkennt verði að allar ákvarðanir sem teknar hafi verið á aðalfundinum séu ógildar.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundum árin 2018 og 2019 hafi eigendur efri hæðar og þinglýstur eigandi samkvæmt kaupsamningi íbúðar á jarðhæðar sjálf greitt sér atkvæði í kosningu til stjórnar gagnaðila til að ná einföldum meirihluta við kosninguna samkvæmt 5. tölul. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem fjalli um reglur um töku ákvarðana við kosningu stjórnar húsfélags og annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.

Álitsbeiðendur telja að þau hafi verið vanhæf til að greiða sjálfum sér atkvæði á aðalfundi árið 2018 þar sem þau hafi haft sérstakra persónulegra hagsmuna að gæta að komast í stjórnina. Það séu persónulegir hagsmunir að kjósa sjálfan sig. Þau hafi einnig staðið í stríði við álitsbeiðendur sem hafi séð um húsfélagið samkvæmt 2. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús.

Eigendur íbúðar á efri hæð og jarðhæð séu öll í stjórn húsfélagsins, þ.e. formaður, gjaldkeri og varamaður í stjórn. Í 5. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segi að stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri megi ekki taka þátt í afgreiðslu mála sem hann hafi sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er hafi orðið að lögum nr. 26/1994 segi: „Í þessari grein eru ákvæði um skyldur og verkefni stjórnar og framkvæmdastjóra o.fl. Þá eru ákvæði um vanhæfi stjórnarmanna og framkvæmdastjóra sem eru hliðstæð ákvæðum 65. gr. og má að því leyti vísa til athugasemda við þá grein.“ Eigendur íbúðar á efri hæð og jarðhæð hafi átt persónulegra hagsmuna að gæta til að ná einföldum meirihluta í húsfélaginu með því að taka þátt í atkvæðagreiðslu um að kjósa sig sjálf og séu því öll vanhæf.

Þinglýstur eigandi samkvæmt kaupsamningi íbúðar á jarðhæð sé ekki þinglýstur eigandi íbúðarinnar. Hún búi ekki í íbúðinni heldur sé með lögheimili skráð annars staðar. Íbúðin hafi staðið tóm í tvö ár. Hún hafi sett myndavélakerfi í eina vél í eldhúsglugga þar sem hún fylgist með íbúum hússins og fólki sem gangi fram hjá því á almannafæri. Tvær vélar séu framan á húsinu sem fylgist með öllum gangi um garðinn og tvær vélar sem myndi bakgarðinn. Þannig fylgist hún með íbúum hússins með ólöglegu rafrænu fjareftirliti þótt hún sé ekki einu sinni íbúi hússins og því síður þinglýstur eigandi, án afsals. Hún sé ekki með þinglýstan kaupsamning en hún hafi ekki uppfyllt skilyrði samningsins um lokagreiðslu og fái því ekki afsal íbúðarinnar afhent frá seljendum. Á meðan það ástand vari sé hún meðeigandi þinglýstra eigenda. Hún hafi ekki fengið skriflegt umboð frá þinglýstum eigendum íbúðarinnar þegar hún hafi notað atkvæði þeirra til að kjósa sjálfa sig sem formann gagnaðila. Atkvæði hennar ásamt atkvæðum eigenda íbúðar á efri hæð hafi þannig ekki náð einföldum meirihluta.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir nefndina.

Í 66. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stjórn húsfélags skuli kosin á aðalfundi. Í 67. gr. laganna segir að þegar um sé að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Þó er heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á. Ákvæði þessi girða ekki fyrir að kosnar séu stjórnir í húsfélögum með sex eignarhlutum eða færri, þótt það sé ekki skylt. Í því sambandi bendir kærunefndin á að í athugasemdum við 67. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til 15. liðar almennra athugasemda við lagafrumvarpið þar sem segir meðal annars: „Þá fara eigendur saman með stjórnunarmálefni, en einnig má fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í því efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum.“ Af þessu verður ráðið að ætlun löggjafans hafi verið sú að slaka á kröfum um formfestu varðandi stjórnkerfi smærri húsa án þess þó að útiloka að áfram yrði heimilt að hafa þar stjórnir, kysu eigendur svo.

Við kosningu stjórnar húsfélags þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, sbr. 5. tölul. C liðar 41. gr laga um fjöleignarhús. Samkvæmt fundargerð aðalfundar sem haldinn var 2. maí 2019 voru eigendur íbúðar á efri hæð og jarðhæðar mættir. Á fundinum var kosin stjórn gagnaðila þar sem eigandi íbúðar á jarðhæð var kosin formaður og eigendur íbúðar á efri hæð gjaldkeri og varamaður í stjórn með samhljóða atkvæðum fundarmanna.

Álitsbeiðendur telja að framangreindir eigendur hafi verið vanhæfir til að kjósa sjálfa sig í stjórn með vísan til 65. gr. laga um fjöleignarhús. Í ákvæðinu segir að enginn megi sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Kærunefnd telur að réttur eigenda til þátttöku í atkvæðagreiðslu við kosningu stjórnar í húsfélögum eigi ekki undir ákvæði þetta enda ekki um það að ræða að þeir eigi persónulega eða fjárhagslega hagsmuni að gæta umfram aðra eigendur. Kröfu álitsbeiðenda um ólögmæti kosningar til stjórnar húsfélagsins á þeirri forsendu sem þau krefja er því hafnað.

Álitsbeiðendur gera kröfu um viðurkenningu á því að þinglýstur eigandi samkvæmt kaupsamningi íbúðar á jarðhæð hafi þurft umboð seljenda íbúðarinnar til að greiða atkvæði á aðalfundinum. Álitsbeiðendur lögðu fram í málinu afrit af kaupsamningi, dags. 27. október 2017 og þingl. 7. nóvember sama ár, sem varðar umrædd kaup á jarðhæð hússins. Fram kemur að afhendingardagur sé 20. febrúar 2018.

Í 2. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 47. gr. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi séu órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Í 2. mgr. 47. gr. kemur fram að sé eign í fjöleignarhúsi seld skuli seljandi tilkynna húsfélagi þess sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar. Þá segir í 3. mgr. 47. gr. segir að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma og sé húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskipti hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum.

Með kaupsamningi sem þinglýst hefur verið öðlast kaupandi fasteignar skilyrtan eignarrétt yfir henni. Þá telur kærunefnd að það sé almenn venja í fasteignaviðskiptum að við afhendingu eignar taki kaupandi við réttindum og skyldum seljanda gagnvart húsfélagi, þótt afsal hafi ekki verið gefið út á því tímamarki. Kærunefnd telur að kaupandi jarðhæðarinnar hafi tekið við réttindum og skyldum tengdum íbúðinni í tengslum við afhendingu hennar og gögn málsins bera ekki með sér að vanrækt hafi verið að tilkynna húsfélaginu um eigendaskiptin, þó að afsal hafi ekki verið gefið út. Að því virtu telur kærunefnd að hún eigi atkvæðisrétt á húsfundum.

Álitsbeiðendur fara fram á að viðurkennt verði að sá félagsmaður sem sé formaður húsfélags eða sjái um verkefni húsfélagsins sé með lögheimili og búi í húsinu. Um kjörgengi til stjórnar húsfélags er fjallað í 2. mgr. 66. gr. laga um fjöleignarhús. Þar segir að kjörgengir til stjórnar séu félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar. Þá skulu stjórnarmenn vera lögráða. Engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús gera ráð fyrir því að eigendur sem séu formenn húsfélags eða sjái um verkefni þess þurfi sjálfir að vera búsettir í húsinu eða vera með lögheimili þar. Þegar af þeirri ástæðu eru engin efni til að fallast á þessa kröfu álitsbeiðenda.

Þá óska álitsbeiðendur viðurkenningar á því að allar ákvarðanir sem hafi verið teknar á aðalfundi árið 2019 séu ógildar og aðalfundurinn þar með ólöglegur. Ætla má að krafa þessi sé sett fram á þeirri forsendu að eigandi íbúðar á jarðhæð hafi tekið þátt í atkvæðagreiðslu á fundinum en með hliðsjón af framangreindu verður ekki á það fallist. Þá hefur ekkert komið fram í máli þessu sem gefur tilefni til að ætla að aðalfundurinn hafi verið ólögmætur. Kröfu álitsbeiðanda hér um er því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kosning til stjórnar á aðalfundi húsfélagsins 2019 sé gild.

Það er álit kærunefndar að kaupsamningshafi íbúðar á jarðhæð hafi ekki þurft umboð meðeigenda sinna til að greiða atkvæði á aðalfundi 2019.

Það er álit kærunefndar að sá félagsmaður sem er formaður húsfélags eða sjái um verkefni húsfélagsins þurfi ekki að búa í húsinu.

Það er álit kærunefndar að ákvarðanirnar sem teknar voru á aðalfundinum 2019 séu gildar.

 

Reykjavík, 16. mars 2020

 

Þorsteinn Magnússon

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira