Mál nr. 72/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 72/2024

A

gegn

B og  C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B og C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða fyrir flutningsþrif á hinu leigða og fyrir hreinsun á tveimur veggjum aukalega. 

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 11. júlí 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 28. ágúst 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. október 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags.  3. október 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 18. febrúar 2024 til 17. maí 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um ástand hins leigða við skil.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður í ljós hafa komið við skil á hinu leigða að illa hafi verið þrifið á mörgum stöðum í húsinu. Aðeins hafi verið moppað yfir gólf. Þá hafi verið hlandblettir við salerni, slettur á mörgum veggjum, bleikar perlur/glimmer og matarleifar hafi verið í sófasetti og aftan við það, ryðgaður bitahaldari úr borvél hafi verið í frárennslisrauf á þvottavél og ryð-taumar verið um alla vélina, náttborð í svefnherbergjum hafi verið óhrein og gólf ekki hreinsuð, matarleifar hafi verið í pottum og bakaraofn verið virkilega óhreinn, svo dæmi séu tekin. Erfiðlega hafi gengið að ná sambandi við varnaraðila sem hafi svo endanlega hætt að svara, þannig að sóknaraðili hafi neyðst til þess að gera kröfu í ábyrgðina. Varnaraðilar hafi verið búnir að samþykkja að greiða fyrir þrif en síðan hætt öllum samskiptum. 

Sóknaraðili fari fram á að varnaraðilar greiði honum fjárhæð sem nemi flutningsþrifum sem og hreinsun á tveimur veggjum. Sóknaraðili hafi fengið tilboð símleiðis frá nokkrum þrifþjónustufyrirtækjum og hafi þau öll verið í kringum 180.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafa þrifið hið leigða áður en þeir hafi skilað húsnæðinu. Þannig hafi til dæmis öll gólf verið ryksuguð og skúruð, að einu herbergi undanskildu sem hafi gleymst. Hið sama eigi við um stiga og mottur sem hafi verið ryksugaðar, ryksugað hafi verið innan úr skápum og þurrkað af. Þá hafi varnaraðilar þrifið ísskáp, frysti og bakaraofn, þrifið spegla og glugga og gler að innan, svo dæmi séu tekin. Varnaraðilar hafni því að illa hafi verið þrifið, utan eins herbergis. Þá hafi engar slettur farið á veggi vegna umgengni á leigutíma. 

Varnaraðilar kveðast hafa svarað sóknaraðila samstundis þegar hann hafi haft samband vegna skilanna. Þeir hafi verið staddir erlendis og ekki átt þess kost að fá hlutlausan aðila til þess að koma og skoða íbúðina. Þá hafi sóknaraðili þegar farið í það að þrífa. Að mati varnaraðila hefði þurft að fá einhvern til að koma og taka út íbúðina í samræmi við leigusamning og húsaleigulög. Varnaraðilar hafi boðist til þess að fá aðila til þess að þrífa en því boði hafi verið hafnað. Þeim hafi orðið ljóst að ekki myndi nást samkomulag um sanngjarna upphæð fyrir þrifum því fjárhæðirnar sem sóknaraðili hafi nefnt passi ekki við þær upphæðir sem varnaraðilar hafi kynnt sér. Auk þess hafi varnaraðilar ekki verið sammála sóknaraðila um að þrifum væri ábótavant nema að sáralitlu leyti líkt og sjá megi af skilaboðum sem liggi fyrir nefndinni. Krafan hafi síðan hækkað og sé í engu samræmi við það sem varnaraðilar hafi samþykkt, þ.e. að þrífa eitt herbergi betur.

Varnaraðilar hafi gert tímabundinn leigusamning til þriggja mánaða og yfirgefið húsnæðið að morgni 9. maí eða átta dögum áður en leigusamningurinn hafi runnið út, sem sóknaraðili hafi verið upplýstur um og samþykkt. Þá hafi varnaraðilar skilað öllum lyklum í lyklabox að beiðni sóknaraðila og þangað hafi sóknaraðili ætlað að nálgast lyklana. 
Að mati varnaraðila sé ljóst að hægt hefði verið að fá úttekt á húsnæðinu hefði þess verið óskað. Þá sé að mati varnaraðila spurning hvort einhver annar hafi farið inn í húsnæðið þennan tíma. Auk þess séu engar myndir sem sýni húsnæðið fyrir upphaf leigutímans. Varnaraðilar hafni með öllu kröfu sóknaraðila.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það séu ósannindi að allt húsið hafi verið þrifið að undanskildu einu herbergi. Þann19. maí hafi varnaraðilar sent skilaboð um að þau ætluðu að finna aðila til þess að þrífa húsið. Þar sem varnaraðilar hafi verið erlendis á þeim tíma hafi sóknaraðili sýnt því skilning að þetta gæti tekið nokkra daga. Sóknaraðili hafi þó ekki getað beðið með þrif þar sem hann sé með lítil börn á heimilinu og því hafi ekki gengið að hafa t.d. óhreinindi á gólfum, auk þess sem þetta hafi borið upp á langri helgi. Það hefði getað dregist á langinn að fá þrif af hálfu varnaraðila og reyndist það vera raunin. Síðustu skilaboð sóknaraðila til varnaraðila hafi verið send 5. júní og höfðu þá engin svör borist um hvað þau hygðust gera. Sóknaraðili hafi beðið og verið skilningsríkur um að þau væru í fríi erlendis en aldrei hafi fengist nein niðurstaða í þetta frá þeirra hlið og hafi í raun ekki enn komið þar sem varnaraðilar hafi hætt að svara skilaboðum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að húsið hafi vissulega verið þrifið. Þá segir að lyklum hafi verið skilað 9. maí 2024 en sóknaraðili komið til baka í húsið 17.–18. maí. Á þeim tíma hefði sóknaraðili getað sent einhvern til þess að taka húsið út. Þegar eftir að sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila hafi varnaraðilar boðist til þess að útvega þrif, enda hafi þeim þótt ljóst að ekki yrði um mikið verk að ræða. Sóknaraðili hafi fyrst sent skilaboð laugardaginn 18. maí 2024. Daginn eftir hafi þau verið í samskiptum og varnaraðilar boðist til þess að finna einhvern til að þrífa en fengið þau svör að sóknaraðili væri langt kominn með þrifin. Þá hafi komið fram í skilaboðunum að þrif á þessari stærð af húsnæði kostaði á bilinu 63.000-129.000 kr. hjá þeim þrifaþjónustum sem sóknaraðili hefði kannað. Sóknaraðili væri aftur á móti tilbúinn til þess að koma til móts við varnaraðila og krefja þau um helming þeirrar upphæðar. Þó hafi engin upphæð komið fram svo að varnaraðilar hafi þurft að fá svör við því enda sé mikill munur á 63.000 kr. og 129.000 kr. Varnaraðilar taka fram að þeir hefðu verið sáttari hefði sóknaraðili í raun og veru fengið einhvern til að þrífa en ekki séð um það sjálf. Fjárhæðin hafi verið sett fram 24. maí og hljóðað upp á 40.000 kr. sem varnaraðilum þyki ósanngjörn upphæð.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. við upphaf leigutíma. Leigutíma lauk 17. maí 2024 en varnaraðilar yfirgáfu hið leigða 9. sama mánaðar. Sóknaraðilar gerðu kröfu að fjárhæð 40.000 kr. í tryggingu þeirra með tölvupósti 24. maí 2024 vegna kostnaðar við þrif á hinu leigða. 

Um skil leiguhúsnæðis er fjallað í XIII. kafla húsaleigulaga. Í 63. gr. laganna kemur fram að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi ber óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. 

Aðilar deila um hvort þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Sóknaraðili leggur fram myndir málatilbúnaði sínum til stuðnings en um er að ræða gögn sem hann aflaði einhliða við lok leigutíma samkvæmt leigusamningi. Myndirnar sýna að þrifum hafi að einhverju leyti verið ábótavant. Á hinn bóginn gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma líkt og ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir. Af samskiptum aðila má sjá að varnaraðilar buðust til þess að finna þrifaþjónustu til að þrífa hið leigða en sama dag upplýsti sóknaraðili að hann væri langt kominn með þrif. Var varnaraðila því ekki gefinn kostur á úrbótum í samræmi við 2. mgr. 71. gr. laga nr. 36/1994. Þá byggir krafa sóknaraðila ekki á útlögðum kostnaði við þrif heldur á þrifum sem hann sjálfur innti af hendi. Að framangreindu virtu verður að hafna kröfu sóknaraðila hér um.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson