Mál nr. 8/2019

Árið 2020, 27. janúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 8/2019 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 23. október 2019, kærði X, kt. [], [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 26. júlí 2019, þar sem kveðið var á um að fasteignamat fasteignar kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík, fnr. [], [], [], [], [] og [] vegna tímabilsins 1. október 2015 til 30. nóvember 2018, skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.

Með bréfum, dags. 31. október 2019 og 1. nóvember 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst yfirfasteignamatsnefnd með bréfi, dags. 28. nóvember 2019, og umsögn Reykjavíkurborgar með tölvubréfi, dags. 3. desember 2019.

Þann 4. desember 2019 voru fyrrgreindar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 17. desember 2019.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 7. janúar 2020 og skoðaði fasteignina að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík í fylgd kæranda og fulltrúa frá Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg.

Með tölvubréfi, dags. 10. janúar 2020, leitaði yfirfasteignamatsnefnd eftir frekari upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands vegna málsins. Umbeðnar upplýsingar bárust 16. janúar 2020 og voru þær sendar kæranda til kynningar.

Málið var tekið til úrskurðar 20. janúar 2020.

1. Málavextir

   Fasteign kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, samanstendur af nokkrum byggingum eða eignarhlutum (fastanúmer [], [], [], [], [], [], [] og []). Byggingarnar eru niðurgrafnar og hafa lengst af verið þekktar sem [] eða []. Byggingarnar eru samliggjandi með steinsteyptri plötu og veggjum en þak þeirra er úr bognu bárustáli. Sjálfstæði hverrar byggingar felst í því að bogalaga þak hverrar byggingar hvílir á steinsteyptum veggjum en 20 cm bil er á milli veggja þeirra.

   Á árinu 2007 var matsstigi fimm eignarhluta fasteignarinnar, þ.e. matshlutar með fastanúmerin [], [], [], [] og [], breytt þegar þeir voru færðir úr matsstigi 7 (fullbúið) í matsstig 9 (í endurbyggingu). Engin breyting var gerð á eignarhluta með fastanúmerið [] og var sá eignarhluti því áfram skráður á matsstig 7 (fullbúið). Eignarhlutar með fastanúmerin [] og [] voru þá skráðir á matsstigi 4 (fokhelt) en á árinu 2011 var matsstigi þeirra breytt og þeir færðir niður í matsstig 3 (burðarvirki reist) og voru þá án húsmats. Starfsmenn Þjóðskrár Íslands skoðuðu fasteignina að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík í september 2012 vegna beiðni þáverandi eiganda um endurskoðun á fasteignamati eignarinnar með tilliti til ástands hennar og fyrirliggjandi leigusamninga. Var þá ákveðið að lækka fasteignamat eignarhlutanna sex án þess að matsstigi þeirra væri breytt. 

   Þann 20. mars 2015 festi kærandi kaup á fasteigninni að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík. Að sögn kæranda áttu kaupin sér nokkurn aðdraganda, en hann hafði í febrúar 2010, vegna hugsanlegra kaupa á eigninni, fengið byggingaverkfræðing til að skoða og meta ástand bárustáls í burðarvirki tveggja syðstu bygginganna. Sú úttekt leiddi í ljós að ráðast þyrfti í umfangsmiklar lagfæringar og endurbætur á burðarvirki bygginganna auk framkvæmda vegna raka- og lekavandamála. Vegna eðlis og hönnunar bygginganna var ljóst að framkvæmdin yrði flókin, tímafrek og kostnaðarsöm.

   Skömmu eftir að kærandi fékk fasteignina afhenta var ráðist í nauðsynlegar framkvæmdir til að tryggja stöðugleika bygginganna, þar sem viss hætta var á hruni þeirra. Framkvæmdir við viðhald og endurbætur á byggingunum hófust í apríl 2016 en þær reyndust mun flóknari, tímafrekari og umfangsmeiri en áætlað hafði verið í upphafi. Framkvæmdum lauk að mestu í nóvember 2018. Að sögn kæranda var ekki hægt að nýta byggingarnar, hvorki til eigin nota né útleigu, frá 1. október 2015 og þar til framkvæmdum lauk í nóvember 2018. 

   Með erindi til Þjóðskrár Íslands, dags. 30. apríl 2019, óskaði kærandi eftir því að fasteignamat eignarhluta með fastanúmerin [], [], [], [], [] og [] fyrir tímabilið 1. október 2015 til og með 30. nóvember 2018 yrði leiðrétt og fært niður til samræmis við raunverulegt byggingarstig bygginganna á fyrrgreindu tímabili, þ.e. byggingarstig 3. Taldi kærandi að byggingarstig þessara bygginga hefði farið niður fyrir fokheldisstig á áðurnefndu tímabili. Jafnframt óskaði kærandi eftir því að fasteignamat eignarinnar yrði endurmetið miðað við núverandi ástand, þar sem engin starfsemi væri enn hafin í byggingunum og þær skiluðu því engum tekjum.

   Þjóðskrá Íslands kvað upp úrskurð þann 26. júlí 2019 vegna erindis kæranda. Var það niðurstaða Þjóðskrár Íslands að ekki væri tilefni til matsbreytinga og því skyldi fasteignamat fyrrgreindra eignarhluta fasteignarinnar vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.

   Með tölvubréfi, dags. 1. ágúst 2019, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Þjóðskrá Íslands vegna fyrrgreindrar ákvörðunar. Umbeðinn rökstuðningur var veittur með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 19. ágúst 2019.

   Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

    

2. Sjónarmið kæranda

   Kærandi gerir aðallega þá kröfu að staðfest verði að Þjóðskrá Íslands beri að fella niður að fullu húsmat fasteigna hans að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík, með fastanúmerin [], [], [], [], [] og [], fyrir tímabilið 1. október 2015 til og með 30. nóvember 2018. Til vara gerir kærandi kröfu um að staðfest verði að Þjóðskrá Íslands beri að færa niður húsmat eignarhluta með fastanúmerið [] til samræmis við húsmat eignarhluta með fastanúmerin [], [], [] og [] frá 1. október 2015. Til þrautavara gerir kærandi kröfu um að húsmat eignarhluta með fastanúmer [] verði lækkað til samræmis við núverandi húsmat eignarhluta með fastanúmerin [], [], [] og [] frá og með 1. janúar 2019. 

    

   Til stuðnings kröfum sínum vísar kærandi m.a. til þess að þegar hann hafi fengið byggingarnar afhentar í mars 2015 hafi ástand þeirra verið mjög bágborið. Þak þeirra hafi lekið og viss hætta verið á hruni bygginganna. Vegna ástands eignanna hafi hann ákveðið að segja upp þeim tveimur leigusamningnum sem þá voru í gildi til að hægt væri að hefja sem fyrst vinnu við nauðsynlegar lagfæringar á byggingunum. Útleigu bygginganna lauk í lok september 2015. Úttekt burðarþols-sérfræðings frá árinu 2010 hafi gefið til kynna að ráðast þyrfti í flóknar og kostnaðarsamar framkvæmdir til að lagfæra skekkju sem hafði myndast í bogaþaki endabyggingarinnar að sunnanverðu. Til að hægt væri að lagfæra skekkjuna hafi þurft að fjarlægja jarðveginn ofan af þeirri byggingu auk þess sem fjórar syðstu byggingarnar voru stífaðar af með stálbitum svo þær hreyfðust ekki þótt jarðvegurinn væri fjarlægður meðan unnið væri við lagfæringar á bogastálinu. Þegar viðhaldsframkvæmdir við syðstu bygginguna hófust þurfti að taka ákvörðun um hvernig ætti að þétta hana svo og allar hinar byggingarnar utanfrá, þar sem boltafestingar og samskeyti höfðu á sínum tíma verið þétt með miklu magni af tjöru sem var orðin stökk og hörð og vatnsverja þaksins því orðin ónýt. Þetta reyndist meiriháttar framkvæmd þar sem heilklæða þurfti þak allra bygginganna með nýrri vatnsvörn og leiða regnvatn út af þeim í sérstakan regnvatnsbrunn við norðurenda bygginganna. Þessar framkvæmdir reyndust mun flóknari, umfangsmeiri og tímafrekari en áætlað hafði verið. Ekki var því hægt að nýta byggingarnar eða hafa af þeim tekjur frá 1. október 2015 og þar til framkvæmdum lauk að mestu í nóvember 2018.

   Kærandi bendir á að samkvæmt skilgreiningu Þjóðskrár Íslands á matsstigum fasteigna teljist bygging fokheld þegar þak hennar hefur verið klætt vatnsverju. Kærandi telur að með tilliti til sérstöðu bygginganna, leka frá þaki þeirra vegna ónýtrar vatnsverju, skemmda á innréttingum vegna leka og þeirra áhrifa sem ástand syðstu byggingarinnar gat haft á hinar byggingarnar, þá hafi byggingarstig eignarhluta með fastanúmerin [], [], [], [], [] og [], farið niður fyrir fokheldisstig á því tímabili sem framkvæmdir við endurbætur og viðhald á byggingunum stóðu, þ.e. frá 1. október 2015 til og með 30. nóvember 2018. Kærandi bendir einnig á að byggingarnar séu óhefðbundnar og að þessar umfangsmiklu og kostnaðarsömu framkvæmdir hafi fært þær niður á byggingarstig 3 með augljósum áhrifum á nýtanleika þeirra.

   Til stuðnings aðalkröfu sinni vísar kærandi fyrst og fremst til þess að byggingarstig fyrrgreindra eignarhluta hafi farið niður fyrir fokheldi og nýtingar- og tekjumöguleikar eignarhlutanna hafi því engir verið. Gerð hafi verið ítarlega grein fyrir þeim framkvæmdum sem nauðsynlegt hafi verið að ráðast í sem hafði þau áhrif að byggingarnar urðu með öllu óleiguhæfar á því tímabili sem framkvæmdir stóðu yfir.

   Kærandi bendir jafnframt á að Þjóðskrá Íslands hafi í rökstuðningi fyrir ákvörðun sinni vísað til 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, þar sem fram komi að miða skuli matsverð fasteigna við mögulega nýtingu þeirra á hverjum tíma. Nýtingarmöguleikar þeirra eignarhluta sem hér um ræðir voru engir á því tímabili sem framkvæmdirnar stóðu yfir og þeir því engum tekjum skilað. Engu að síður hafi húsmat eignarhlutanna hækkað verulega á sama tímabili og framhjá þessum veigamiklu þáttum sé algjörlega litið í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands.

   Þá bendir kærandi á að þrátt fyrir að eignarhlutar með fastanúmerin [] og [] séu á matsstigi 3, og því ekki með húsmat, sé fermetrafjölda þessara tveggja eignarhluta bætt við fermetrafjölda þeirra eignarhluta sem endurmatsbeiðni kæranda taki til og meðalfermetraverð reiknað út frá heildarfermetrafjölda allra bygginganna á lóðinni.

   Kærandi telur jafnframt að engin lagarök hafi verið færð fram fyrir þeirri staðhæfingu Þjóðskrár Íslands að fasteign sem einu sinni hafi fengið fullt byggingarstig geti ekki lækkað síðar vegna gæða eða ástands.

   Kærandi vísar til úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar frá 7. ágúst 2019 í máli nr. 4/2019, þar sem fram komi að Þjóðskrá Íslands hafi á síðustu árum beitt svonefndri tekjuaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Talið sé að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015. Á þeim tíma sem framkvæmdir stóðu yfir á byggingum kæranda voru engir tekjumöguleikar af þeim og enn hafi engir leigusamningar verið gerðir um nýtingu þeirra. Samkvæmt fyrrgreindum úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar byggir tekjuaðferðin á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skili. Telur kærandi að þeir leigusamningar sem hann yfirtók vegna bygginganna á árinu 2015 gefi góða vísbendingu um söluverðmat seljanda eignanna á þeim tíma. Vegna athugasemda Þjóðskrár Íslands um að hann hafi ekki upplýst um kaupverð eignanna á sínum tíma verði að líta til þess að kaupin voru liður í uppgjöri og lokum málaferla milli hans og seljanda eignanna og í kaupsamningi um eignina hafi verið ákvæði sem bannaði aðilum að upplýsa um kaupverð eignanna nema annað leiddi af lögum.

   Til stuðnings varakröfu sinni vísar kærandi til þess að eignarhluti með fastanúmerið [] sé nákvæmlega jafn stór og á allan hátt sambærilegur þeim eignarhlutum sem eru með fastanúmerin [], [], [] og [], bæði hvað varðar útlit og ástand, og að allar innréttingar, bæði gegnheilt parket, teppi og gipsveggir, í þessum eignarhluta hafi gjöreyðilagst vegna raka. Þrátt fyrir það sé fasteignamat þessa eignarhluta u.þ.b. 500% hærra en fasteignamat annarra eignarhluta.

   Kærandi vísar til sömu forsendna og röksemda til stuðnings þrautavarakröfu sinni og hann hefur fært fram fyrir varakröfu sinni.

    

3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

   Í umsögn Þjóðskrár Íslands frá 28. nóvember 2019 er vísað til þess að samkvæmt 32. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, skuli árlega endurmeta fasteignamat allra fasteigna. Skráð matsverð fasteigna skuli vera gangverð þeirra umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Í 2. mgr. 27. gr. laganna komi fram að sé gangverð fasteigna ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð fasteigna. Fyrrgreind atriði séu ekki tæmandi talin en byggja skuli á því sem gefi gleggstu myndina af gangverði fasteignar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, s.s. stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv. og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Tölfræðilegir útreikningar og ályktanir á grundvelli þeirra gagna skulu vera ráðandi við matið en huglægu, órökstuddu mati skal ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ við ákvörðun á matsverði eignar.  Samkvæmt framansögðu hafi Þjóðskrá Íslands víðtækar heimildir til að ákvarða gangvirði fasteigna með hliðsjón af fyrrgreindum ákvæðum 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

   Vakin er athygli á því að kærandi hafi ekki upplýst um kaupverð fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík, þrátt fyrir fyrirspurn Þjóðskrár Íslands þar um. 

   Þjóðskrá Íslands bendir á að engin úttekt eða tilkynning hafi borist frá Reykjavíkurborg um að byggingarstig eignarinnar hafi verið fært niður og þá hafi heldur engin beiðni borist frá sveitarfélaginu um að færa ætti niður matsstig fasteignar kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík. Þjóðskrá Íslands hafi hins vegar á árinu 2012 fært niður matsstig eignarhluta með fastanúmerin [], [], [], [] og [] þar sem þáverandi eigandi eignarinnar hafi upplýst að til stæði að fara í miklar endurbætur á byggingunum. Þar sem eignarhluti með fastanúmerið [] hafi á þeim tíma verið í útleigu hafi ekki verið talin ástæða til færa matsstig þess eignarhluta niður og voru ekki gerðar athugasemdir við þá ákvörðun af hálfu þáverandi eiganda eignarinnar. Matsstig fyrrgreindra eignarhluta var fært niður í matsstig 9, þ.e. í endurbyggingu, sem jafnast á við matsstig 4, sem miðast við fokheldi. Þegar endurbyggingu er lokið, sem Þjóðskrá Íslands hafi ekki verið tilkynnt um, þá er viðkomandi bygging færð aftur upp í fullt matsstig. Byggingarstig fasteigna sé á ábyrgð viðkomandi byggingarfulltrúa en matsstig fasteigna sé hins vegar á ábyrgð Þjóðskrár Íslands. Þegar eldri fasteignum er breytt eða þær endurbyggðar er það að jafnaði byggingarfulltrúi viðkomandi sveitarfélags sem sendir Þjóðskrá Íslands sérstaka tilkynningu um endurbyggingu fasteignar enda þarf viðkomandi eigandi að fá byggingarleyfi fyrir endurbyggingu. Þegar Þjóðskrá Íslands fær slíka tilkynningu er viðkomandi fasteign færð á matsstig 9 sem gerir það að verkum að fasteignamat eignarinnar verður tímabundið, meðan á endurbyggingu stendur, líkt og eignin sé fokheld. Húsmatið hverfur hins vegar ekki, en til þess að svo verði þurfi að liggja fyrir stöðuúttekt byggingarfulltrúa og staðfesting um að hann hafi fært byggingarstig viðkomandi eignar niður í byggingarstig 3 og óski jafnframt eftir því að Þjóðskrá Íslands færi matsstig viðkomandi eignar niður fyrir fokheldi. Þjóðskrá Íslands sé ekki kunnugt um að ósk þar um hafi nokkurn tímann borist frá byggingarfulltrúa sveitarfélags vegna bygginga sem verið sé að endurbyggja.

   Að mati Þjóðskrár Íslands er fasteign kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík afar óhefðbundin bygging sem útilokað sé að bera saman við hefðbundið verslunarhúsnæði á því tímabili sem beiðni kæranda um endurmat tekur til. Matsaðferðir Þjóðskrár Íslands miði að því að finna gangverð fasteigna lögum samkvæmt. Það ræðst af fyrirliggjandi gögnum hvaða matsaðferð verði fyrir valinu hverju sinni. Ekki sé horft til einstakra leigusamninga þegar tekjuaðferðinni er beitt, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015. Höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði er það svæði þar sem verð sambærilegra fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst því m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Breyting á fasteignamati milli ára sé mismunandi eftir matssvæðum og einnig eftir tegundum atvinnuhúsnæðis innan sömu matssvæða. Ekki sé því rétt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna getur eðli málsins samkvæmt verið mjög misjafnt eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

   Bent er á að heildarfasteignamat bygginga með fastanúmerin [], [], [], [], [] og [] við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, sé kr. 104.950.000.- eða kr. 91.571.- á hvern fermetra, en sé miðað við alla eignarhlutana við Rafstöðvarveg [] sé heildarfasteignamatið kr. 148.980.000.- eða kr. 57.181.- á hvern fermetra. Meðalfasteignamat á hvern fermetra í verslunarhúsnæði í Reykjavík fyrir árið 2019 sé kr. 282.923.- og miðgildið kr. 277.531.- en sé eingöngu horft til þess matssvæðis sem fasteign kæranda tilheyri er meðalfasteignamat á hvern fermetra kr. 195.362.- og miðgildið kr. 209.651.-. Ljóst sé af þessum samanburði að fasteignamat fasteignar kæranda við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, sé afskaplega lágt.

   Þjóðskrá Íslands telur samkvæmt framansögðu að fasteignamat eignarinnar sé réttilega ákvarðað fyrir tímabilið 1. október 2015 til 30. nóvember 2018 þegar það er haft í huga að endurbyggingu var á þeim tíma ekki lokið. Þjóðskrá Íslands vekur jafnframt athygli á því að kærandi hafi fyrst á árinu 2019 gert athugasemdir við fasteignamatið. Kærandi hafi ár hvert frá því að hann eignaðist fasteignina á árinu 2015 haft tækifæri til að gera athugasemdir við fasteignamat hennar þegar hið árlega endurmat stofnunarinnar fór fram en kærandi hafi ekki nýtt sér það.

    

4. Sjónarmið Reykjavíkurborgar

   Í tölvupósti Reykjavíkurborgar til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 3. desember 2019, er bent á að sækja þurfi um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa vegna byggingarleyfisskyldra eða tilkynningaskyldra framkvæmda samkvæmt byggingarreglugerð.

   Samkvæmt upplýsinga- og málaskrá byggingarfulltrúans í Reykjavík verði ekki séð að umsókn hafi borist byggingarfulltrúa vegna breytinga eða endurnýjunar á burðarvirki bygginganna við Rafstöðvarveg [], Reykjavík, en slík umsókn sé forsenda þess að byggingarfulltrúi færi niður byggingarstig húsa vegna endurbyggingar, sem sé leyfisskyld framkvæmd.

   Með hliðsjón af skráðu byggingarstigi húss hjá byggingarfulltrúa geti húseigandi síðan sótt um endurmat fasteignamats og brunabótamats hjá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands.

    

5. Athugasemdir kæranda vegna umsagna Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborgar

   Með bréfi, dags. 17. desember 2019, gerði kærandi athugasemdir við umsagnir Þjóðskrár Íslands og Reykjavíkurborgar.

   Vegna umsagnar Reykjavíkurborgar bendir kærandi á að í b-lið greinar 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 komi fram að undanþegnar byggingarleyfi séu framkvæmdir sem lúta að viðhaldi bygginga að utan, s.s. endurnýjun þakklæðninga, þakkanta, veggjaklæðninga og glugga, þegar notað sé eins eða sambærilegt efni og frágangur sé þannig að útlit bygginga sé ekki breytt eða breyting sé óveruleg. Kærandi telur að þær framkvæmdir sem hann stóð fyrir á Rafstöðvarvegi [] á árunum 2015 - 2018 hafi eingöngu verið viðhaldsframkvæmdir sem líkja megi við endurnýjun á þaki hefðbundinnar byggingar. Eini munurinn sé sá að þær byggingar sem hér um ræðir séu jarðhús sem séu einangruð með miklu magni af jarðvegi. Ekki hafi verið gerðar breytingar á burðarvirki bygginganna heldur lagfærð skekkja sem hafði myndast vegna jarðvegsskriðs. Upphafleg þakklæðning bygginganna, þ.e. vatnsverja þaksins, hafi verið orðin stökk og þarfnaðist endurnýjunar og því hafi verið sett ný þakklæðning undir efsta lag jarðvegarins og þakið tyrft að nýju.

   Kærandi kveðst hafa verið í sambandi við byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar á árinu 2011 og óskað eftir fundi með honum og fulltrúa Þjóðskrár Íslands þannig að þeir gætu staðreynt að þök bygginga með fastanúmerin [] og [] hefðu ekki verið klædd vatnsverju. Þessi ósk hafi verið sett fram til að hægt væri að leiðrétta ákveðinn misskilning sem leitt hafi til rangrar skráningar á fyrrgreindum byggingum. Byggingarfulltrúinn hafi hins vegar hafnað beiðni kæranda um fund og vísað á Þjóðskrá Íslands. Fulltrúi Þjóðskrár Íslands hafi skoðað byggingarnar og í framhaldi af þeirri skoðun hafi byggingarstig þessara tveggja eignarhluta verið fært af byggingarstigi 4 (fokhelt) í byggingarstig 3 (burðarvirki reist). Ekki þurfi því að leita lengra eftir fordæmum um að byggingarstig eigna sem skráðar hafi verið fokheldar séu færðar niður á byggingarstig 3 með aðkomu Þjóðskrár Íslands.

   Kærandi kveðst hafa upplýst byggingarfulltrúa Reykjavíkur í janúar 2011 um þá hættu sem stafaði af skekkju í burðarvirki bygginganna og til hvaða aðgerða þyrfti að grípa í því sambandi. Byggingarfulltrúi hafi hins vegar ekki svarað erindi hans en kærandi telur að þær framkvæmdir sem ákveðið hafi verið að fara í vegna þessa hafi verið undanþegnar byggingarleyfi með vísan til áðurnefnds b-liðar 2.3.5. greinar byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

   Vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands þá telur kærandi það rangt er þar kemur fram að forsaga málsins verði rakin til beiðni þáverandi eiganda í ágúst 2012 um endurmat á öllum eignarhlutum fasteignarinnar við Rafstöðvarveg [], og það sé einnig rangt að þá hafi allar byggingarnar verið auðar nema eignarhluti nr. [], sem hafi verið í útleigu. Kærandi telur að þó svo að fyrri eigandi hafi ekki gert athugasemdir við fasteignamat eignarhluta með fastanúmerið [], sem hafi verið 500% hærra en annarra jafnstórra eignarhluta, geti sú afstaða ekki skuldbundið kæranda. Gögn málsins gefi til kynna að allar innréttingar í fyrrgreindum eignarhluta hafi eyðilagst vegna raka meðan á framkvæmdum stóð. Þá sé með öllu óútskýrt hvers vegna fasteignamat þessa tiltekna eignarhluta hafi hækkað um 43% á framkvæmdatímanum en mat annarra eignarhluta fasteignarinnar hafi hins vegar hækkað um 61% á sama tímabili. Kærandi segir að í ágúst 2012 hafi fimm eignarhlutar fasteignarinnar verið í útleigu og vísar kærandi í því sambandi til tveggja leigusamninga sem hann hafi yfirtekið við kaup á eigninni í mars 2015.

   Kærandi telur ljóst að sökum ástands bygginganna hafi nýtingar- og tekjumöguleikar þeirra engir verið á þeim tíma sem viðhaldsframkvæmdirnar stóðu yfir. Þjóðskrá Íslands staðfesti það í umsögn sinni að matsverð eigna samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 skuli miða við mögulega nýtingu á hverjum tíma auk þess sem staðfest hafi verið í úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt gildandi lögum.

   Vegna athugasemda Þjóðskrár Íslands um að kærandi hafi fyrst á árinu 2019 gert athugasemdir við fasteignamat fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi [], en ekki nýtt sér tækifæri til þess að gera athugasemdir við árlegt endurmat bendir kærandi á að upphaflega hafi verið ráðgert að ljúka framkvæmdum á árinu 2016 og koma byggingunum þá í rekstur. Endurbætur á þaki bygginganna hafi hins vegar reynst margfalt flóknari, tímafrekari og kostnaðarsamari en ráð var fyrir gert og það hafi tafið framkvæmdirnar. Þá hafi kærandi ekki vitað af rétti sínum í þessum efnum fyrr en hann hafi fengið ábendingu þar um frá fjármálastjóra Reykjavíkurborgar fyrr á þessu ári.

   Vegna fullyrðinga Þjóðskrár Íslands um að matsstig fasteigna sem einu sinni hafi verið skráðar fokheldar hafi aldrei verið fært niður á matsstig 3 þá vísar kærandi til þess að Þjóðskrá Íslands hafi fært matsstig eignarhluta með fastanúmerin [] og [] að Rafstöðvarvegi [], niður á matsstig 3 á árinu 2011 eftir að byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar hafi vísað málinu frá sér og vísað alfarið á Þjóðskrá Íslands.

6. Frekari athugasemdir Þjóðskrár Íslands

   Í tölvupósti Þjóðskrár Íslands til yfirfasteignamatsnefndar þann 16. janúar 2019 kom fram að það hafi verið í upphafi ársins 2007 sem matsstigi fasteignar kæranda hafi verið breytt en ekki á árinu 2012 eins og áður hafi komið fram í umsögn Þjóðskrár Íslands.

   Á árinu 2012 hafi fasteignin verið skoðuð af starfsmönnum Þjóðskrár Íslands í kjölfar erindis frá þáverandi eiganda fasteignarinnar um að fasteignamat eignarinnar yrði endurskoðað með tilliti til ástands hennar og fyrirliggjandi leigusamninga. Að lokinni þessari skoðun var ákveðið að samræma fasteignamat eignarhluta fasteignarinnar og lækka fyrirhugað fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013. 

    

7. Niðurstaða

I.

Kröfur kæranda í máli þessu lúta að lækkun á fasteignamati fasteignar kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík frá því sem áður hefur verið ákveðið af Þjóðskrá Íslands. Aðalkrafa kæranda snýr að lækkun á fasteignamati sex eignarhluta fasteignarinnar fyrir tímabilið 1. október 2015 til 30. nóvember 2018 en vara- og þrautavarakrafa kæranda lúta eingöngu að lækkun á fasteignamati eignarhluta með fastanúmerið [], í varakröfu er krafist lækkunar frá 1. október 2015 en í þrautavarakröfu frá 1. janúar 2019.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember ár hvert skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Þjóðskrá Íslands skal eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi næsta 31. desember. Af ákvæðinu má ráða að komi engar athugasemdir fram innan frestsins taki fasteignamatið gildi.

Samkvæmt 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001, getur aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til yfirfasteignamatsnefndar. Með breytingum sem gerðar voru á lögum nr. 6/2001 með lögum nr. 83/2008 var lögfest að eigandi fasteignar hafi rétt til að skjóta öllum ákvörðunum um endurmat matsverðs til æðra stjórnvalds í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þannig sæta allar ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um endurmat hvort heldur um er að ræða endurmat samkvæmt 1. mgr. 31. gr. eða 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001, kæru til yfirfasteignamatsnefndar samkvæmt 1. mgr. 34. gr. sömu laga.

Ráða má af fyrirliggjandi gögnum að engar athugasemdir hafi borist frá kæranda innan þess frests sem hann hafði til að gera athugasemdir við árlegt endurmat Þjóðskrár Íslands samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 vegna fasteignamats fasteignar hans að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík, fyrir árin 2015 - 2018. Þegar kærandi sendi erindi til Þjóðskrár Íslands þann 30. apríl 2019 þar sem óskað var eftir lækkun á fasteignamati sex eignarhluta fasteignarinnar, var lögbundinn frestur kæranda til að gera athugasemdir við áður kynnt fasteignamat eignarinnar fyrir fyrrgreind ár löngu liðinn.

III.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur í fyrri úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að lög nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku mála, þ.m.t. samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda sé fullnægt lagaskilyrðum til að mál geti verið endurupptekin, sbr. úrskurðir yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 7/2014, 9/2014 og 16/2015.

Með hliðsjón af því að Þjóðskrá Íslands ákvað að taka erindi kæranda frá 30. apríl 2019 til efnislegrar meðferðar verður ekki annað séð en að Þjóðskrá Íslands hafi metið það svo að fullnægt væri lagaskilyrðum til endurupptöku á fyrri ákvörðunum stofnunarinnar varðandi fasteignamat fasteignar kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík. Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 26. júlí 2019 gefur það jafnframt til kynna að stofnunin hafi metið það svo að við endurupptöku málsins hafi ekkert komið fram sem gæfi tilefni til breytinga frá fyrri ákvörðunum Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat eignarinnar. Var það því niðurstaða Þjóðskrár Íslands að fasteignamat þeirra eignarhluta fasteignarinnar sem kærandi krafðist lækkunar á skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafi verið ákveðið. Af fyrrgreindum úrskurði og eftirfarandi rökstuðningi Þjóðskrár Íslands er einnig ljóst að ekki var fallist á sjónarmið kæranda um að ástand umræddra eignarhluta hafi verið með þeim hætti að matsstig þeirra hafi átt að vera annað en raunin var meðan unnið var að nauðsynlegum viðhaldsframkvæmdum á fasteigninni. 

IV.

Við ákvörðun á fasteignamati hefur Þjóðskrá Íslands m.a. stuðst við svokölluð matsstig fyrir fasteignir. Matsstig er metið byggingarstig fasteigna af Þjóðskrá Íslands og getur það verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Þannig getur Þjóðskrá Íslands skráð framvindu mannvirkjagerðar með hliðsjón af gangverði þeirra eigna sem verið er að byggja en ekki einungis út frá því hvort stöðluð framkvæmdarviðmið séu uppfyllt.

Matsstig Þjóðskrár Íslands eru alls níu auk matsstiga N og U. Þegar fasteign er á matsstigum 1 - 3 er fasteignamatið það sama og lóðarmat en frá og með matsstigi 4 samanstendur fasteignamat viðkomandi mannvirkis af húsmati og lóðarmati. Fasteignamat breytist síðan í samræmi við þær breytingar sem gerðar eru á matsstigi viðkomandi eignar allt þar til viðkomandi mannvirki telst fullbúið enda er gengið út frá því að gangverð mannvirkis hækki eftir því sem framkvæmdum við það miðar fram. Samkvæmt skilgreiningu Þjóðskrár Íslands er mannvirki skráð á matsstig 3 þegar burðarvirki þess hefur verið reist og á matsstig 4 þegar mannvirkið er fokhelt, þ.e. þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokuð. Það er fyrst þegar mannvirki er komið á matsstig 4 (fokhelt) sem verðmæti þess er reiknað inn í fasteignamat sem húsmat. Þegar mannvirki er fullgert er það skráð á matsstig 7 en mannvirki í endurbyggingu er skráð á matsstig 9.

V.

Fasteign kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík samanstendur af átta eignarhlutum (fastanúmer [], [], [], [], [], [], [] og []). Kærandi hefur gert athugasemdir við fasteignamat sex þessara eignarhluta fyrir tímabilið 1. október 2015 til og með 30. nóvember 2018. Fimm þessara eignarhluta ([], [], [], [], []) hafa allt frá árinu 2007 verið skráðir á matsstig 9 (í endurbyggingu), er þeir voru færðir af matsstigi 7 (fullbúið). Einn eignarhluti (fnr. []) er hins vegar á matsstigi 7 (fullbúið) en engar breytingar voru gerðar á matsstigi þess eignarhluta á árinu 2007. Matsstig allra eignarhlutanna sex hefur verið óbreytt frá árinu 2007.

Ekki verður séð af gögnum málsins hvað hafi ráðið þeirri breytingu sem gerð var á matsstigi fyrrgreindra fimm eignarhluta á árinu 2007 en ætla má að ástand þeirra og fyrirhuguð áform um nauðsynlegar endurbætur og lagfæringar á fasteigninni hafi legið þar til grundvallar. Á árinu 2012 var óskað eftir endurskoðun á fasteignamati eignarinnar með tilliti til ástands hennar og fyrirliggjandi leigusamningum. Þá var fasteignin skoðuð af starfsmönnum Þjóðskrár Íslands og í kjölfar þess var ákveðið að lækka fasteignamat eignarhlutanna sex án þess að matsstigi þeirra væri breytt. Gögn málsins gefa jafnframt til kynna að fasteignamat fyrrgreindra sex eignarhluta fasteignarinnar hafi í árslok 2012 og 2013 nánast verið það sama þegar miðað er við fermetrastærð þeirra, þrátt fyrir mismunandi matsstig. Svo virðist sem á árinu 2014 hafi verið ákveðið að hækka verulega fasteignamat eignarhluta með fastanúmerið [] en lækka á sama tíma fasteignamat hinna fimm eignarhlutanna, án þess þó að breytingar væru gerðar á matsstigi eignarhlutanna. Ekki verður séð af gögnum málsins hvað hafi ráðið þeim breytingum sem gerðar voru á fasteignamati fyrrgreindra eignarhluta fasteignarinnar á árinu 2014.

VI.

Kærandi hefur til stuðnings aðalkröfu sinni um að Þjóðskrá Íslands verði gert að fella niður að fullu húsmat sex eignarhluta í fasteign hans að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík fyrir tímabilið 1. október 2015 til og með 30. nóvember 2018, vísað til þess að vegna framkvæmda á fasteigninni, sem nauðsynlegt hafi verið að ráðast í, hafi mats- og byggingarstig fyrrgreindra eignarhluta farið niður fyrir fokheldisstig (matsstig 4). Telur kærandi að fyrrgreindir eignarhlutar fasteignarinnar hafi í raun verið á matsstigi 3 (burðarvirki reist) meðan á þessum framkvæmdunum stóð.

Ráða má af gögnum málsins að farið var í umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir á fasteign kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík á árunum 2015 - 2018. Þær breytingar snéru m.a. að því að lagfæra skekkju á burðarvirki syðstu bygginganna auk þess sem þak bygginganna allra var heilklætt með sérstökum rakavarnardúk til að koma í veg fyrir viðvarandi leka- og rakavandamál í byggingunum. Vegna sérstöðu bygginganna liggur það fyrir að um tímafrekar og vandasamar framkvæmdir hafi verið að ræða. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður við ákvörðun á matsstigi bygginganna meðan á þessum framkvæmdum stóð m.a. að líta til þess að þessar framkvæmdir, bæði lagfæringar á skekkju í burðarvirki og endurbætur á þaki voru í sjálfu sér eðlilegar viðhaldsframkvæmdir þegar tekið er tillit til aldurs og eðlis bygginganna. Þá verður ekki talið að leka- og rakavandamál í byggingunum og nauðsynlegar framkvæmdir af þeim sökum hafi haft það í för með sér að fasteignin eða einstakir eignarhlutar hennar hafi ekki verið fokheldir meðan á þessum framkvæmdum stóð. Yfirfasteignamatsnefnd telur því að matsstig fyrrgreindra eignarhluta fasteignarinnar hafi ekki farið niður fyrir matsstig 4 (fokhelt), en fyrir liggur að matsstig 9 (í endurbyggingu) samsvarar matsstigi 4 (fokhelt) hvað varðar fjárhæð húsmats í þessu tilliti. Vegna athugasemda kæranda um að ekki hafi verið hægt að leigja eignina né hafa af henni tekjur er til þess að líta að ætla verður að matsstig 9 (í endurbyggingu) taki mið af þeim staðreyndum. Fasteignamat eignarhluta með fastanúmerin [], [], [], [], [] miðaðist við matsstig 9 á þessu tímabili og verður ekki annað séð en að það hafi verið réttilega ákvarðað af Þjóðskrá Íslands vegna áranna 2015 - 2018 og í samræmi við ákvæði 27. gr. laga nr. 6/2001. Því til viðbótar verður heldur ekki séð að fasteignamat þessara eignarhluta fasteignarinnar hafi verið í ósamræmi við annað atvinnuhúsnæði á sama matsvæði að teknu tilliti til ástands og sérstöðu þeirra bygginga sem hér um ræðir.

Matsstigi eignarhluta með fastanúmerið [] var ekki breytt á árinu 2007 eins og gert hafði verið varðandi fimm aðra eignarhluta í fasteigninni. Fyrrgreindur eignarhluti var því áfram á matsstigi 7 (fullbúið) meðan hinir eignarhlutarnir fimm voru færðir á matsstig 9 (í endurbyggingu). Ekki liggur fyrir hvaða ástæður lágu að baki þeirri ákvörðun að halda matsstigi áðurnefnds eignarhluta óbreyttum en mögulegar ástæður þess kunna m.a. að hafa verið þær að eignarhlutinn hafi á þeim tíma verið í öðru og betra ásigkomulagi en aðrir eignarhlutar fasteignarinnar. Gera verður ráð fyrir því að Þjóðskrá Íslands hafi talið umræddan eignarhluta að einhverju leyti frábrugðinn öðrum eignarhlutum fasteignarinnar þegar kom að ákvörðun á fasteignamati eignarinnar. Það vekur þó athygli að fasteignamat þessa eignarhluta var þrátt fyrir annað matsstig að öllu leyti sambærilegt fasteignamati hinna matshlutanna fimm á árunum 2007 - 2014. Það virðist síðan hafa verið á árinu 2014 sem ákveðið var að hækka fasteignamat eignarhluta með fastanúmerið [] verulega eða úr kr. 12.880.000.- (áramótastaða 2013) í kr. 26.500.000.- (áramótastaða 2014) en á sama tíma var fasteignamat annarra eignarhluta lækkað umtalsvert.  Að mati yfirfasteignamatsnefndar hafa þessar breytingar á fasteignamati eignarhluta með fastanúmerið [] ekki verið skýrðar með fullnægjandi hætti af hálfu Þjóðskrár Íslands.

Þá er einnig til þess að líta að ekki er útilokað að þær viðhaldsframkvæmdir sem fram fóru á fasteigninni á árunum 2015 – 2018 hafi gefið tilefni til endurskoðunar á fasteignamati og matsstigi fyrrgreinds eignarhluta. Þá verður að telja að sá mikli munur sem er á fasteignamati þessa eignarhluta og þeirra fimm eignarhluta sem voru á matsstigi 9 á sama tímabili gefi tilefni til að skoðað verði sérstaklega hvort fasteignamat eignarhlutans sé að öllu leyti í samræmi við þau sjónarmið er fram koma í ákvæðum 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og fasteignamat sambærilegra eigna á sama matssvæði. Samkvæmt framansögðu er lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka til meðferðar að nýju erindi kæranda varðandi fasteignamat eignarhluta með fastanúmerið [] vegna þess tímabils sem kærandi gerir athugasemdir við og þá með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem vikið er að hér að framan.

VII.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 26. júlí 2019 varðandi fasteignamat fasteignar kæranda að Rafstöðvarvegi [], Reykjavík fyrir árin 2015 – 2018 staðfestur hvað varðar þá eignarhluta sem eru með fastanúmerin [], [], [], [], [].  Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju hvað varðar fasteignamat þess eignarhluta fasteignarinnar sem er með fastanúmerið [] vegna fyrrgreinds tímabils.

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 26. júlí 2019 varðandi fasteignamat Rafstöðvarvegar [], Reykjavík, er staðfestur hvað varðar þá eignarhluta sem eru með fastanúmerin [], [], [], [] og []. Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju varðandi fasteignamat þess eignarhluta fasteignarinnar sem er með fastanúmerið [] vegna tímabilsins 1. október 2015 til 30. nóvember 2018.

__________________________________

Björn Jóhannesson

       ______________________________                              ______________________________

                 Áslaug Árnadóttir                                                                   Axel Hall