Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 107/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 107/2021

 

Frávísun: Málið skuli fyrst afgreitt innan húsfélagsins.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2. nóvember 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. janúar 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 42 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 9 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um forgangsröðun verkefna við endurbætur og viðhald hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila beri að sinna nauðsynlegu viðhaldi hússins. Einnig að viðurkennt verði að hún eigi rétt á bótum vegna tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna vanrækslu húsfélagsins á viðhaldi.

Í álitsbeiðni kemur fram að í rúmlega þrjú ár hafi álitsbeiðandi reynt að fá þakleka viðgerðan. Hún hafi orðið fyrir miklu álagi vegna þessa og verið hundsuð af stjórn gagnaðila. Hún greiði háa fjárhæð mánaðarlega fyrir hita, viðhald og endurbætur á húsinu en ekkert hafi verið gert og enginn hiti verið í íbúð hennar.

Lekinn hafi verið til staðar frá því að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína fyrir þremur árum. Frá þeim tíma hafi hún árangurslaust leitað til stjórnar gagnaðila. Í eitt skipti hafi henni verið sagt að það þyrfti að skipta þakinu út í heild sinni. Álitsbeiðandi hafi þurft að hafa fötu undir lekanum frá upphafi. Lekinn sé ofan við rafmagnsinnstungu sem stofni þannig öryggi hennar í hættu. Nú vaxi þar mygla sem ógni heilsu hennar. Bóla í loftinu sé að versna og mikil rakalykt sé á baðherberginu.

Ekki sé hiti í íbúðinni og því sé kalt þar. Stjórn gagnaðila hafi ekki enn leyst þann vanda, þrátt fyrir kvartanir. Ástandið hafi varað í rúmt ár en allan þann tíma hafi álitsbeiðandi greitt kostnað vegna hita. Fleiri íbúar hafi kvartað vegna þessa.

Stjórn gagnaðila skorti færni í stjórnun. Svalaframkvæmdir hafi átt sér stað án samþykkis og stjórnin þannig farið illa með fjármuni húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi greitt tæplega 38.000 kr. mánaðarlega í hússjóð í húsi sem ekki sé viðhaldið. Engin þrif eigi sér stað, endurbætur liggi niðri og hitun sé léleg. Geymslur í kjallara séu óhreinar, engin öryggisgæsla sé til staðar en brotist hafi verið inn í geymslurnar. Útihurð hafi ekki verið lagfærð. Það sé engin öryggisgæsla í húsinu og allir geti gengið inn. Bílastæðið við húsið sé ekki vaktað. Stundum hafi álitsbeiðandi ekki fengið stæði en hún sem eigandi ætti að hafa að minnsta kosti eitt stæði fyrir sig.

Stjórn gagnaðila hafi sagt að fundur yrði haldinn til að ræða þetta. Stjórnin hafi sagt að verið væri að leita að tillögum og svo framvegis en ekkert hafi gerst. Þá séu aðalfundur haldnir á íslensku. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að þeir yrðu haldnir á ensku eða að þeir yrðu þýddir en því verið neitað og hún mætt dónaskap.

Þegar gluggaframkvæmdir hafi staðið yfir á húsinu hafi álitsbeiðandi ekki verið upplýst um hvernær skipt yrði um glugga í íbúð hennar heldur hafi verið ruðst inn án hennar leyfis og skemmdir orðið á veggjum hennar.

Álitsbeiðandi greiði ekki lengur í hússjóð þar sem stjórn gagnaðila sé að stela þessum fjármunum. Hún hafi verið að greiða fyrir hitun án þess að fá hitun. Allir vegghitarar hennar séu kaldir. Um sé að ræða nýja vegghitara sem hafi áður virkað. Hún sé búin að loftæma þá en það hafi ekki virkað. Álitsbeiðandi hafi fengið fagmenn til að kíkja á þetta og þeir upplýst að þetta væru ekki vegghitararnir heldur væri vandamál með aðalkerfið í húsinu þar sem það væri enginn vatnsþrýstingur.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundi og hafi alfarið rangt fyrir sér um að þeir fari ekki jafnframt fram á ensku. Þeir fundir sem formaður gagnaðila hafi mætt á, en hann hafi verið formaður frá mars 2021, hafi farið fram á íslensku og ensku. Það sé ólaunað starf að vera formaður gagnaðila en svo virðist sem álitsbeiðandi haldi að hann sé húsvörður í fullu starfi hjá henni. Enginn í stjórninni sé með aðgang að bankareikningum og fari allt í gegnum Eignaumsjón hf.

Sumarið 2020 hafi verið gerð tilraun til að laga lekann á þakinu fyrir álitsbeiðanda en það virðist ekki hafa borið árangur. Þegar formaður gagnaðila hafi komist að því að þakið hjá henni læki hafi hann aflað tilboða til þess að skipta út þakinu þar sem búið hafi verið að eyða tíma og fjármunum í árangurslausar viðgerðir. Upphæð tilboðanna hafi verið á bilinu sextán til tuttugu milljónir, auk virðisaukaskatts. Þessir fjármunir hafi ekki verið til. Þrátt fyrir það hafi formaður gagnaðila samið við lægstbjóðanda. Þá hafi formaðurinn lánað gagnaðila fyrir mismuninum til þess að skipta um þakið og þá aðallega með velferð álitsbeiðanda í huga. Þakinu hafi verið skipt út í október 2021.

Formaður gagnaðila hafi heyrt af vandamáli vegna hitunar í mars 2021. Það séu einhverjar íbúðir að lenda í þessum vanda sem hafi verið til staðar til lengri tíma. Pípari hafi ítrekað komið til þess að bæta þrýstinginn á kerfinu en hann falli alltaf aftur niður. Þrýstingurinn haldi ekki í meira en viku eða svo eftir að búið sé að bæta á kerfið. Það þurfi að fara yfir þetta og finna út úr því hvers vegna þetta gerist. Þessi aðgerð geti verið mjög kostnaðarsöm og þar sem gagnaðili sé í raun í mínus vegna skuldar við formann gagnaðila þá sé ekki til fjármagn til þess að laga þetta. Þetta vandamál sé efst á blaði eftir að þakið hafi verið lagað. Það eigi eftir að sækja tilboð í þetta verk. Hvort hægt sé að gefa tilboð eða hvort það þurfi að vinna þetta í tímavinnu verði að koma í ljós.

Það sé rangt að ekkert viðhald hafi átt sér stað. Sem dæmi megi nefna að öllum gluggum hafi verið skipt út árið 2021, framhlið hússins hafi verið máluð, ruslatunnuskýli verið byggt, rusli úr geymslurými hafi verið fargað og byrjað hafi verið á því að setja upp svalalokur til þess að koma í veg fyrir leka frá svölum niður á næstu hæð. Ekki sé búið að klára þá framkvæmd þar sem í ljós hafi komið að viðeigandi leyfi lægi ekki fyrir en það sé í ferli.

Stjórn gagnaðila geti ekki borið ábyrgð á því að útidyrahurðir séu ólæstar. Um þetta hafi verið rætt á húsfundum en fólk virðist taka úr lás án þess að setja aftur í lás. Geymslugangur sé læstur á stigagangi í húsi nr. 7 en sé alltaf opinn á stigagangi í húsi nr. 9. Þetta sé mál sem þurfi að halda áfram að berja á, en það sé erfitt viðureignar þar sem 42 íbúðir séu í húsinu.

Sameignin eigi að vera þrifin einu sinni í mánuði en mánaðarlega greiði húsfélagið reikning vegna þrifa sem nemi rúmlega 40.000 kr. Umgangur íbúa sé til háborinnar skammar og þá sérstaklega þegar komi að geymslunum. Einhverjir hafi tekið sig til í gegnum tíðina og farið ruslaferðir með drasl sem hafi verið komið fyrir þarna og enginn vilji kannast við. Engin einkastæði séu við húsið og séu bílastæðin því ekki seld með íbúðunum. Ólíklegt megi telja að húsfélögum beri að vera með sérstaka vöktun á bílastæðum.

Vegna COVID-19 hafi ekki verið mikið um fundahöld frá því að núverandi formaður hafi tekið við. Stjórn sé kosin á aðalfundi og framkvæmdaáætlun samþykkt sem stjórnin vinni eftir. Sé ætlunin að fara út fyrir ramma áætlunar þurfi að halda fund og kjósa um það, en það hafi ekki verið gert fyrir utan þakið sem hafi verið talið nauðsynlegt viðhald og ekki þörf á samþykki allra. Næsti fundur sem verði haldinn verði aðalfundur þar sem kosin verði ný stjórn. Enginn í stjórn gagnaðila sé með aðgang að fjármunum gagnaðila, einungis Eignaumsjón hf. sé með þá heimild.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir eini fundurinn sem hún hafi ekki mætt á hafi verið haldinn síðasta ár þar sem hún hafi talið það vera sóun á tíma. Það sé því rangt að hún hafi ekki mætt á neina fundi. Álitsbeiðandi hafi ítrekað haft samband við Eignaumsjón hf. og stjórn gagnaðila og spurt hvort fundirnir gætu einnig verið á ensku en fengið þau svör að ekki sé skylda að halda þá á ensku og að álitsbeiðandi yrði að fá einhvern með sér til að þýða eða að hún gæti greitt einhverjum fyrir það. Það sé rangt að fundir hafi verið haldnir á ensku.

Vegna fjármuna gagnaðila hafi Eignaumsjón hf. sagt að stjórn gagnaðila réði yfir þeim og stjórnin segi öfugt. Þá eigi hver sem er ekki að geta tekið að sér störf stjórnar en það ætti fremur að vera í höndum fagmanns með þekkingu.

Vegna þaklekans hafi álitsbeiðandi reynt að laga hann í þrjú ár. Hann hafi stöðvast eftir að nýtt þak hafi verið sett. Álitsbeiðandi hafi ekki átt að þurfa að berjast fyrir því í þrjú ár að hann yrði lagaður. Hún hafi ekki farið fram á að þakinu yrði skipt út heldur aðeins að lekinn yrði lagaður. Hún hafi þurft að búa með hangandi fötu á baðherbergi sínu, skemmt loft, rakalykt, myglu og ótta við raflost.

Stjórn gagnaðila hafi ekki getu til að forgangsraða mikilvægum verkefnum. Það sé óásættanlegt að hitunin sé ekki löguð. Í bílastæðum hússins hafi tvær bifreiðar verið í langan tíma. Bílastæðin séu of fá fyrir húsið. Þá læsi enginn hurðinni í húsi nr. 9 þar sem erfitt sé að opna hana. Þess vegna sé hún látin standa opin. Álitsbeiðandi geri kröfu um að ráðist verði í framangreind verk. Samskipti séu léleg. Verkefnum gagnaðila þurfi að sinna rétt og með faglegum hætti en það sé ekki raunin hjá gagnaðila.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að í álitsbeiðni skuli skilmerkilega gera grein fyrir ágreiningi aðila. Gera skuli skýrar kröfur fyrir nefndinni og skuli rökstyðja þær með eins ítarlegum hætti og unnt sé.

Álitsbeiðandi greinir frá ýmsum athugasemdum við stjórn gagnaðila þar sem hún lýsir því að nauðsynlegt viðhald sé vanrækt. Einnig eru gerðar ýmsar athugasemdir, til að mynda vegna vöntunar á vöktun hússins og bílastæða sem og ráðstöfun bílastæðanna. Gögn málsins benda ekki til þess að um þessi málefni hafi verið rætt á húsfundi, til að mynda um vanda vegna hitunar í húsinu sem og nýtingu á bílastæðum hússins, en það er réttur vettvangur til þess áður en ágreiningur kemur til kasta nefndarinnar, sbr. fyrrnefnd 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019. Í þessu tilliti bendir kærunefnd á að í 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega og/eða rafrænt með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þess í fundarboði. Telur nefndin því rétt að álitsbeiðandi fari fram á að atkvæðagreiðsla fari fram innan húsfélagsins vegna viðhalds á hitakerfi hússins og ber stjórn gagnaðila þá skylda til að leggja málefnið fyrir húsfund.

Málatilbúnaður álitsbeiðanda ber með sér að hún fari fram á viðurkenningu á því að gagnaðila beri að greiða henni bætur þar sem það hafi tekið hann langan tíma að gera við leka frá þaki. Kröfu álitsbeiðanda hér um er vísað frá enda, engin gögn sem sýna fjártjón álitsbeiðanda vegna skorts á viðhaldi.

Kærunefnd bendir á að verði ágreiningur til staðar eftir úrlausn málsins innan húsfélagsins er unnt að leggja ágreiningsefnið fyrir nefndina að uppfylltum skilyrðum um málatilbúnað, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Málinu er vísað frá kærunefnd.

 

Reykjavík, 15. febrúar 2022

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Aldís Ingimarsdóttir

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira