Mál nr. 15/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 15/2024

Bílastæði. Leiga á sameign. Aðgangsstýring að bílakjallara. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 22. febrúar 2024, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, húsfélag bílakjallara D, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 19. mars 2024, lögð fyrir nefndina. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E alls 232 eignarhluta, þar af 212 íbúðir. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta í D en gagnaðili er húsfélag bílakjallara D. Ágreiningur er um ákvörðun húsfundar frá 19. desember 2023 um að gera þriggja ára leigusamning við fyrirtæki á sviði bílastæðalausna, hér eftir P, um leigu á hluta bílastæða í bílakjallaranum og setja upp og stýra bílastæðakerfi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir ákvörðun um að fela stjórn húsfélagsins að ganga til samninga um útleigu á hluta bílastæða í bílakjallara sem tilheyra eigendum í D í óskiptri sameign og að sett verði upp aðgangsstýring með gjaldtöku við kjallarann.

Í álitsbeiðni segir að á aðalfundi húsfélagsins þann 6. mars 2023 hafi fyrst verið borin upp sú tillaga að stjórn húsfélagsins myndi ganga til viðræðna við F um að setja upp aðgangsstýringu að bílakjallara hússins og leigja út tiltekinn fjölda bílastæða. Ástæðan var m.a. sögð vera sú að fjöldi einstaklinga sem ekki ættu heima í húsinu leggðu bílum sínum í stæðin, bílastæðin væru notuð til að geyma bíla óviðkomandi aðila o.fl. Tillagan var samþykkt á aðalfundi en vegna mótmæla hafi verið settur sá fyrirvari við samþykktina að leitað yrði álits óháðs aðila á því hvort um væri að ræða óverulegan hluta sameignar eða ekki, þ.e. hvort leita þyrfti samþykkis allra eigenda eða hvort samþykki 2/3 hluta dygði fyrir ákvörðuninni. Það álit hafi ekki skilað afdráttarlausri niðurstöðu.

Á húsfundi 12. desember 2023 hafi tillaga húsfélagsins verið borin upp en á fundinum hafi legið fyrir drög að leigusamningi við F. Samkvæmt fundargerð hafi verið mætt fyrir 80 eignarhluta af 232 og stjórn húsfélagsins talið að 2/3 eigenda þyrftu að greiða atkvæði með tillögunni fyrir samþykki hennar auk þess sem helmingur eigenda þyrfti að vera á fundinum. Að mati húsfélagsins hafi tillagan verið samþykkt af 2/3 mættra en þar sem fundarsókn hafi ekki verið nægjanleg hafi verið haldinn annar fundur um sama efni 19. desember 2023 þar sem tillagan hafi verið samþykkt á nýjan leik. Álitsbeiðendur uni ekki niðurstöðunni og að þeirra mati feli tillaga stjórnar húsfélagsins í sér verulega breytingu á hagnýtingu sameignar og skiptingu bílastæða sem útheimti samþykki allra eigenda.

Í greinargerð gagnaðila segir að á húsfund 12. desember 2023 hafi verið mætt fyrir 80 eignarhluta af 232 og hafi samtals 68 eignarhlutar og E sem eigi 50 bílastæði greitt atkvæði með tillögunni en 11 á móti. Þar sem fundarsókn hafi ekki verið nægjanleg skv. 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús en tillagan þó verið samþykkt með 2/3 hlutum atkvæða miðað við fjölda og eignarhluta hafi verið haldinn nýr fundur. Á húsfundi 19. desember 2023 hafi verið mætt fyrir 86 eignarhluta og fyrir E sem eigi 50 bílastæði og hafi samtals 68 eignarhlutar og E greitt atkvæði með tillögunni en 17 á móti.

Að mati gagnaðila hafi samþykki 2/3 hluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, nægt fyrir ákvörðuninni. Um sé að ræða leigu á óverulegum hluta sameignar í skilningi ákvæðisins. Samtals séu 270 ómerkt bílastæði í bílakjallaranum og um hann gildi þinglýst eignaskiptayfirlýsing frá 1975. Í henni komi fram að skipting bílastæða sé þannig að eitt bílastæði fylgi hverri íbúð, sem hafi verið 209 þegar yfirlýsingin hafi verið gerð, 11 bílastæði fylgi verslunum og 50 bílastæði G. Eignarhlutdeild sé jöfn og eigendur greiði jöfn hússjóðsgjöld.

Þar sem ætlunin sé að leigja þau stæði sem séu laus en ekki tiltekin bílastæði sé tekið fram í leigusamningnum að í stað þess að afmarkað sé hvaða bílastæði séu leigð sé gert ráð fyrir að um leigu á óverulegum hluta sé að ræða eða sem nemi að jafnaði innan við 20% bílastæða. Á þeim tíma sem gjaldskylda sé hafi hver íbúð rétt til að leggja einum bíl gjaldfrjálst í bílageymsluna og þurfi eigendur að upplýsa hvaða bílnúmer það séu. 

III. Forsendur

Samkvæmt ákvæði 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús verður sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þó sé heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því meðmæltir. Byggir þetta ákvæði á því, skv. athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi til laga um fjöleignarhús, að húsfélagið eigi ekki sameignina heldur eigendur eftir hlutfallstölum. Eignarréttur eigenda sé beinn og milliliðalaus. Því gildi almennt að húsfélag geti ekki ráðstafað eign, sem það á ekki. Ákvæði 2. mgr. ákvæðisins er undantekningarregla um að húsfélagi verði játað, innan vissra þröngra marka, heimild til að selja eða leigja óverulega hluta sameignar. Það geti í undantekningartilvikum staðið til þess gild rök og réttmætar ástæður sem rétt sé að virða framar þeim sjónarmiðum sem að framan eru rakin.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að bílastæði á lóð fjöleignarhúsum séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Í ákvæðinu er þó gerð undantekning á þessari reglu vegna uppsetningar hleðslubúnaðs fyrir rafbíla, en eigendur fjöleignarhúsa sem afnot hafa af sameiginlegum og óskiptum bílastæðum geta í samræmi við 33. gr. b., sbr. 2. mgr. 33. gr., farið fram á að þar verði komið upp hleðslubúnaði fyrir rafbíla og er húsfélagi og öðrum eigendum skylt að verða við slíkri kröfu, en um slíka kröfu er ekki fjallað í máli þessu.

Í eignaskiptayfirlýsingu frá 1975 kemur fram að hverju húsnúmeri fylgi ákveðinn fjöldi bílastæða. Hins vegar er ekki kveðið á um að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum eignarhlutum. Er umræddur bílakjallari því í óskiptri sameign eigenda.

Þar sem bílastæðum verður ekki skipt upp nema með samþykki allra telur kærunefnd að samþykki allra þurfi til að skipta sameiginlegum bílastæðum hússins þannig að allt að 1/5 þeirra verði í útleigu. Ákvörðun um að setja upp aðgangsstýringu að bílastæðakjallara hússins, án sérstrakrar gjaldtöku, er aftur móti ákvörðun sem unnt er að taka á húsfundi með samþykki einfalds meirihluta atkvæða miðað við hlutfallstölur, sbr. D. liður 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda um að samþykki allra þurfi til að leigja út hluta bílastæða til F.

Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur þurfi fyrir ákvörðun um að setja upp aðgangsstýringu að bílakjallara hússins.

Reykjavík, 23. janúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                    Eyþór Rafn Þórhallsson