Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 48/2021 -Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2021

Endurgreiðsla virðisaukaskatts. Nýir eigendur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 26. apríl 2021, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. maí 2021, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur keyptu íbúð 0101 af gagnaðila með kaupsamningi, dags. 2. júní 2017, en eru búin að selja hana þriðja aðila í dag. Ágreiningur er um hvor aðila eigi rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna framkvæmda sem áttu sér stað á húsinu á árunum 2016-2017 er gagnaðili átti íbúðina en sótt var um endurgreiðsluna eftir að álitsbeiðendur urðu eigendur.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur eigi rétt á endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna viðgerða sem framkvæmdar voru að húsinu árin 2016-2017, sem greiddur var á bankareikning húsfélagsins árið 2018 þegar álitsbeiðendur voru þinglýstir eigendur.

Í álitsbeiðni kemur fram að árin 2016-2017 hafi verið framkvæmdar viðgerðir á húsinu. Á þeim tíma hafi gagnaðili verið eigandi íbúðar 0101. Húsfélagið hafi greitt 20.640.335 kr. fyrir framkvæmdirnar. Álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta 0101 af gagnaðila með kaupsamningi, dags. 2. júní 2017, en afsalið hafi verið gefið út 3. október 2017. Vorið 2018 hafi óháður aðili verið fenginn til að framkvæma úttekt á viðgerðunum. Í kjölfarið hafi nokkrar lagfæringar verið gerðar og lokagreiðsla farið fram 19. júlí 2018, en samkvæmt samkomulagi í söluyfirliti eignarinnar ásamt yfirlýsingu húsfélagsins hafi gagnaðili greitt lokagreiðsluna.

Árið 2019 hafi húsfélagið sótt um endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna framkvæmdanna sem hafi numið 2.035.784 kr. Í kjölfarið hafi verið ákveðið að greiða fjárhæðina til eigenda en hlutur íbúðar 0101 hafi verið 904.593 kr. Á þeim tíma sem sótt hafi verið um endurgreiðsluna og hún borist húsfélaginu sem og ákveðið hafi verið að greiða eigendum endurgreiðsluna, hafi álitsbeiðendur verið þinglýstir eigendur íbúðarinnar.

Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hvíli skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem sé eigandi hennar á hverjum tíma. Í 3. mgr. sömu greinar segi að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma og sé húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum. Í 10. gr. sömu laga segi að séreignarhlutum fylgi réttindi og skyldur til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi, þar sem öllum sameiginlegum málefnum skuli til lykta ráðið. Þessi réttindi og skyldur séu órjúfanlega tengd séreignum og verði ekki frá þeim skilið. Þetta eigi líka við um hússjóð, úr honum verði ekki greitt nema í undantekningartilvikum og með samþykki allra. Hússjóður fylgi séreignum við sölu og fylgi ekki eigendum þegar séreignarhlutar séu seldir. Þá hafi ekki verið samið um endurgreiðsluna í kaupsamningi eða afsali en gagnaðili hefði getað sett ákvæði í kaupsamninginn og/eða afsal þess efnis að ákveði hússjóður að greiða út endurgreiðsluna til eigenda myndi hún renna til fyrri eigenda. Það hafi þó ekki verið gert.

Þá komi fram í e. lið 1. mgr. 23. gr. laga um fjöleignarhús að inneign í hússjóði falli undir fylgifé fasteignar. Óumdeilt sé að hússjóður sé verkkaupi og endurgreiðslan renni í hússjóð þegar hún fáist endurgreidd. Þeir sem hafi rétt til hússjóðar og beri réttindi og skyldur gagnvart húsfélaginu séu þinglýstir eigendur sem á þeim tíma sem endurgreiðslan hafi borist hússjóði hafi verið álitsbeiðendur.

Í greinargerð gagnaðila segir að málsatvikalýsingu álitsbeiðenda sé mótmælt að svo miklu leyti sem hún stangist á við lýsingu gagnaðila á atvikum málsin. Öllum röksemdum álitsbeiðenda sé einnig mótmælt.

Á þeim tíma sem gagnaðili hafi verið eigandi íbúðarinnar hafi framkvæmdir átt sér stað á húsinu. Það hafi orðið að samkomulagi milli eigenda á þeim tíma að húsfélagið myndi sjá um reikningshald vegna viðgerðarinnar, þar með talið vegna bílskúrs sem hafi verið séreign miðhæðar. Framkvæmdum hafi lokið 2016/2017 og gagnaðili greitt fyrir viðgerðina í gegnum húsfélagið í réttu hlutfalli við eignarhluta sinn. Það hafi svo verið í höndum formanns húsfélagsins að sækja um endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á byggingarstað, enda allir reikningar gerðir á húsfélagið.

Eftir að viðgerðum hafi lokið hafi gagnaðili selt eignarhlut sinn til álitsbeiðenda. Samhliða sölu eignarinnar hafi álitsbeiðendur verið upplýstir um viðgerðina og að eigendur hefðu staðið straum af kostnaði við hana, þar með talið gagnaðili vegna miðhæðar. Til marks um það sé tölvupóstur formanns húsfélagsins til fasteignasalans sem hafi séð um sölu miðhæðarinnar, dags. 29. september 2017, en afrit tölvupóstsins hafi jafnframt verið sent álitsbeiðendum. Í honum komi fram að lokauppgjör við verktaka vegna viðgerðarinnar færi fram 12. september 2017 og að gagnaðili fái til baka afslátt af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað.

Húsfélagið hafi greitt gagnaðila þann hluta endurgreiðslu virðisaukaskattsins sem hafi tilheyrt honum 25. janúar 2021 og greiðslan numið 904.593 kr. Gagnaðili þekki ekki hvenær endurgreiðslan hafi borist húsfélaginu eða ástæður þess að greiðslan hafi borist til gagnaðila svo löngu eftir að viðgerðir hafi farið fram og greitt hafi verið fyrir þær.

Óskað sé frávísunar málsins á þeirri forsendu að samkvæmt orðalagi 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús geti eigendur sama eignarhluta, hvor á sínum tíma, ekki beint erindi til nefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreining þeirra á milli.

Samkvæmt 1. gr. laga um fjöleignarhús geymi lögin reglur um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsi. Ákvæði laganna hafi þannig að geyma reglur um sambúð mismunandi eigenda á þeim tíma sem eignarhald þeirra vari. Með öðrum orðum sé ekki kveðið á um réttindi og skyldur aðila fyrir og eftir aðilaskipti að eignarhlutum í fjöleignarhúsi. Með hliðsjón af þessu sé vandséð að kærunefnd geti gefið álit sitt á ágreiningi sem verði á milli eigenda að sama eignarhlut í fjöleignarhúsi, eins og eigi við í máli þessu.

Í athugasemdum með frumvarpi því sem hafi orðið að lögum nr. 26/1994 komi fram að með frumvarpinu sé lagt til að sett verði á fót kærunefnd með líku sniði og gert sé ráð fyrir að verði í húsaleigumálum samkvæmt fyrirliggjandi frumvarpi til húsaleigulaga. Ákvæði 85. gr. þeirra laga, nr. 36/1994, hafi upphaflega mælt fyrir um að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, geti þeir snúið sér til kærunefndar húsaleigumála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Þannig hafi verið gert ráð fyrir því að kærunefndin fjallaði um ágreining leigusala og leigutaka á hverjum tíma, en ekki fyrri og seinni leigutaka eða fyrri og seinni leigusala, svo dæmi sé tekið. Ef leggja eigi að jöfnu við kærunefnd samkvæmt lögum nr. 26/1994 blasi við að ekki sé unnt að leggja fyrir nefndina ágreining á milli fyrri og seinni eigenda eignarhluta í fjöleignarhúsi.

Þá hafni gagnaðili því að honum beri að greiða álitsbeiðendum þann hluta virðisaukaskatts sem hafi fengist endurgreiddur vegna vinnu á byggingarstað. Þau ákvæði laganna sem álitsbeiðandi vísi til veiti ekki skýlausan rétt til fjárins. Óumdeilt sé að gagnaðili hafi greitt fyrir framkvæmdirnar, enda hafi verið ráðist í þær á þeim tíma sem hann hafi verið eigandi íbúðarinnar. Í þessu sambandi skipti ekki máli á hvaða tímapunkti hafi verið sótt um endurgreiðsluna eða hvenær hún hafi verið innt af hendi til húsfélagsins.

Samkomulag hafi verið á milli eigenda hússins á þeim tíma sem viðgerðin hafi farið fram að endurgreiðsla virðisaukaskatts, sem síðar kynni að koma til, yrði skipt á milli eigenda og því hafi legið fyrir frá upphafi að gagnaðili myndi njóta góðs af endurgreiðslunni. Álitsbeiðendur hafi verið upplýstir um samkomulagið og viti gagnaðili ekki til þess að þau hafi gert athugasemdir við tilhögun ráðstöfunar endurgreiðslunnar. Þeim hefði verið í lófa lagið að gera athugasemdir, sérstaklega eftir að formaður húsfélagsins hafi sent þeim tölvupóst 28. september 2017 í aðdraganda að útgáfu afsals fyrir eignarhlutanum.

Við úrlausn málsins verði að líta til þess að gagnaðili hafi greitt fyrir viðgerðirnar, ásamt öðrum eigendum, en ekki álitsbeiðendur. Fái álitsbeiðendur greiðsluna í sinn hlut myndi það leiða til þeirrar sérstöku niðurstöðu að þeir væru að auðgast á ólögmætan hátt á kostnað gagnaðila. Ekki fáist séð að rök standi til þeirrar niðurstöðu. Þaðan af síður leiði þessi niðurstaða af ákvæðum laga nr. 26/1994 og vandséð að ákvæðum þeirra laga sé ætlað að vernda hagsmuni af þessu tagi.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa, sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð. Gagnaðili telur að með orðalagi ákvæðisins sé átt við aðila sem séu eigendur hvors eignarhluta í fjöleignarhúsi. Þannig geti eigendur sama eignarhlutans, hvor á sínum tíma, ekki beint erindi til nefndarinnar. Kærunefnd telur að þar sem ágreiningur aðila snýr að réttindum eigenda samkvæmt ákvæðum laganna geti hann hlotið efnislega úrlausn nefndarinnar, enda verður það ekki útilokað samkvæmt orðalagi ákvæðisins að tilvik sem þessi þar sem fyrri eigendur greina á um réttindi sín á grundvelli laganna, falli þar undir skilgreiningu á eigendum.  

Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem er eigandi hennar á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé eign í fjöleignarhúsi seld skuli seljandi tilkynna húsfélagi þess sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar. Þá segir í 3. mgr. að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma og sé húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum.

Óumdeilt er að ráðist var í framkvæmdir á húsinu á árunum 2016 og 2017 og umsamið að gagnaðili myndi standa straum af öllum kostnaði vegna þeirra, þrátt fyrir sölu á eigninni til álitsbeiðenda 2. júní 2017. Í samræmi við það innti hann lokagreiðsla af hendi 19. júlí 2018.

Álitsbeiðendur byggja kröfu sína á því að húsfélagið sé að greiða eigendum úr hússjóði þeirra og inneign í hússjóði sé fylgifé fasteignarinnar. Gögn málsins styðja aftur á móti ekki að greiðsla fyrir framkvæmdina hafi komið frá hússjóði. Í því sambandi verður að líta til þess að þó að húsfélag taki að sér að annast um uppgjör og greiðslu á framkvæmdum er ekki þar með sagt að greiðslan komi úr hússjóði. Sama gildir um aðild að verksamningi. Algengt er, og til hægðarauka, að húsfélag sé tilgreint sem verkkaupi í framkvæmdum við fjöleignarhús en það merkir ekki endilega að greiðsla fyrir verkið komi úr hússjóði. Fellst kærunefnd þannig ekki á með álitsbeiðendum að greiðsla fyrir verkið hafi komið úr hússjóði og að endurgreiðsla af virðisaukaskatti vegna framkvæmdanna hafi runnið í hússjóð þó að hún hafi verið greidd inn á reikning húsfélagsins, sem endurgreiddi þeim sem fyrir verkið greiddu, svo sem fram kom í tölvupósti frá formanni húsfélagsins. Ekki verður séð hvernig álitsbeiðendur hafi getað öðlast rétt til þeirrar greiðslu. Kröfu þeirra er því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.

 

Reykjavík, 31. ágúst 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira