Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 45/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2021

 

Kostnaður vegna eitrunar í íbúðum fjöleignarhúss.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. apríl 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. maí 2021 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. maí 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 43 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 7. hæð hússins en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða reikning vegna eitrunar fyrir meindýrum í sextán íbúðum hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða reikning vegna eitrunar í sextán íbúðum hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigjandi íbúðar álitsbeiðanda hafi gengið mjög illa um íbúðina og sóðaskapur verið mikill. Það hafi tekið langan tíma að losna við leigjandann og íbúðin verið verulega óhrein og skemmd þegar henni hafi loks verið skilað. Þá hafi flugur verið á sveimi inni á baðherbergi. Svo virðist sem einhverjum íbúum hússins hafi þótt liggja vel við höggi að kenna íbúð álitsbeiðanda um meindýr sem þau hafi talið vera í sínum híbýlum og hafi verið eitrað fyrir í sextán íbúðum í janúar 2020 samkvæmt ósk þeirra íbúa. Reikningur sá sem álitsbeiðandi hafi fengið sendan sé aftur á móti dagsettur í janúar 2021, ári síðar. Fyrir liggi listi yfir þær íbúðir sem hafi verið eitrað í og megi þar jafnframt sjá hversu dreifðar íbúðirnar séu í húsinu. Eitrað hafi verið dagana 23., 24. og 27. janúar 2020. Samtenging milli íbúða sé svo til engin en hún takmarkist við loftræstistokk sem baðherbergi tengist við með rist. Sorplúga sé frammi á gangi.

Vandséð sé því hvernig hægt sé að fullyrða að þau meindýr sem ákveðið hafi verið að eitra fyrir séu tilkomin vegna aðstæðna í íbúð álitsbeiðanda. Ekki hafi verið neins konar samanburður gerður á flugum í íbúðinni og meindýrum þeim sem hafi átt að eitra fyrir í hinum íbúðunum. Einnig megi nefna að í ástandsskýrslu fyrir hús nr. 2, 4 og 6 frá október 2020 segi meðal annars að skoðunarmaður vilji benda á að skordýranet vanti í einhverjar af loftunartúðum þaksins, en þær séu efst á útveggjum hússins. Þetta geti valdið því að ýmis skordýr geri sér bústað inni á þaki hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að á árinu 2018 hafi álitsbeiðandi leigt út íbúð sína. Fljótlega eftir að leigjandinn hafi flutt inn hafi farið að bera á verulegum óþrifnaði sem hafi stafað frá honum og öðrum íbúum íbúðarinnar. Sorp hafi ekki verið fjarlægt úr íbúðinni, salerni hafi verið brotið og í ólagi og íbúar hafi safnað drasli í svarta ruslapoka sem hafi legið um íbúðina. Að lokum hafi óþrifnaðurinn verið orðinn yfirþyrmandi. Hann hafi lýst sér í stækum daun sem hafi lagt yfir alla sameignina og inn í séreignarhluta. Honum hafi fylgt skordýr, þ.e. flugur, meðal annars klóakflugur og silfurskottur. Leigjandinn hafi flutt út upp úr miðju ári 2020.

Bæði á meðan leigjandinn hafi búið í íbúðinni og eftir að hann hafði flutt út hafi formaður gagnaðila verið í sambandi við álitsbeiðanda og gert kröfu um að hún myndi sjá um að fá meindýraeyði til að eitra fyrir skordýrum þar sem þess væri þörf í fjöleignarhúsinu til að vinna bót á því ástandi sem leigjandi hennar hefði skapað. Álitsbeiðanda hafi verið bent á að hún sem eigandi íbúðarinnar bæri fulla ábyrgð á því ástandi sem hefði skapast vegna umgengni leigjandans.

Álitsbeiðandi hafi ekki orðið við kröfum gagnaðila og því hafi það verið neyðarúrræði hjá honum að fá meindýraeyði til að eitra fyrir skordýrum í fasteigninni. Afleiðingar umgengni leigjandans hafi þá verið orðnar svo víðtækar að eitrað hafi verið fyrir skordýrum í um 20 íbúðum af 40 í stigahúsinu.

Brýnt hafi verið að kalla til meindýraeyði til að koma í veg fyrir frekara tjón íbúa og um leið tryggja að ekki kæmi til frekari röskunar fyrir íbúa en þegar hefði orðið. Álitsbeiðanda hafi ítrekað verið gefinn kostur á að fá meindýraeyði til verksins en hún hafi hafnað því. Sú skylda hafi hvílt á henni að bæta úr því tjóni sem umgengni leigjandans hafði orsakað. Greiðsluskylda vegna vinnu meindýraeyðis við að uppræta og eyða skordýrum úr fjöleignarhúsinu hafi hvílt á álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að tekin hafi verið ákvörðun um að eitra í sextán íbúðum án vitundar, samráðs og samþykkis álitsbeiðanda.

Gagnaðili hafi haldið aðalfund 10. febrúar 2020, þ.e. eftir að búið hafði verið að eitra. Undir lið 2 í fundargerð hafi meðal annars komið fram að boðið hefði verið upp á að láta eitra hjá þeim sem það vildu vegna meindýranna og að fimmtán eigendur hefðu þegið það. Rætt hefði verið um hver ætti að greiða fyrir eitrunina. Þetta sýni hvort tveggja að ekkert samráð hafi verið haft við álitsbeiðanda varðandi þessa eitrun.

Það sé engin launung að vond lykt og slæm umgengni leigjanda hennar hafi oft verið rædd við hana og/eða sambýlismann hennar, svo og leiðir til að koma leigjandanum úr íbúðinni.

III. Forsendur

Í 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélagið eða menn á þessum vegum skuli, ef nauðsyn krefur, hafa rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu tilliti til viðkomandi. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið valdi verulegum ama eða rýrnun á verðmæti annarra eigna, geti aðrir eigendur (húsfélagið) eftir að minnsta kosti eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Sé eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Þá segir í 51. gr. laganna að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins vegna fjártjóns sem verður á eigum þeirra sem stafar meðal annars af vanrækslu á viðhaldi séreignar.

Fyrir liggur reikningur að fjárhæð 178.857 kr. vegna eitrunar í sextán íbúðum í fjöleignarhúsinu í janúar 2020. Óumdeilt er að umtalsverður óþrifnaður fylgdi leigjanda álitsbeiðanda í íbúð hennar en hann flutti inn á árinu 2018 og lauk leigutíma um mitt ár 2020. Rusl safnaðist fyrir í íbúðinni sem var ekki þrifin og mikil ólykt stafaði frá henni.

Með bréfi lögmanns, fyrir hönd gagnaðila, dags. 28. nóvember 2019, til álitsbeiðanda kom fram að borið hefði á því að meindýr, meðal annars silfurskottur, hefðu leitað í íbúðir í kringum íbúð hennar. Tekið var fram að rökstuddur grunur væri um að uppruna þeirra væri að finna í íbúð hennar. Einnig að samkvæmt upplýsingum gagnaðila hefði hún synjað um aðgengi að íbúð sinni og þannig komið í veg fyrir að hægt væri að ganga úr skugga um hvort meindýr væri þar að finna og þá um leið hvort unnt væri að eitra fyrir þeim. Vísað var til 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús í þessu tilliti. Skorað var á álitsbeiðanda að veita gagnaðila og meindýraeyði aðgengi að íbúð sinni en að öðrum kosti yrði gagnaðili knúinn til að taka ákvörðun um að leggja bann við búsetu álitsbeiðanda í íbúðinni, sbr. 1. mgr. 55. gr. sömu laga. Þá segir gagnaðili í greinargerð sinni að flugur, meðal annars klóakflugur, og silfurskottur hafi borist frá íbúðinni í gegnum loftstokka og stamma um sameign og inn í aðra séreignarhluta.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar 10. febrúar 2020 segir að mikill óþrifnaður hafi komið upp í kringum íbúð álitsbeiðanda og vart hafi orðið við meindýr sem séu talin stafa frá þeirri íbúð. Tekið var fram að boðið hefði verið upp á að láta eitra hjá þeim sem það hafi viljað vegna meindýranna og að það hefði verið gert í janúar 2020. Þessi umfjöllun kom fram í umræðum um skýrslu stjórnar.

Álitsbeiðandi bendir á að í ástandsskýrslu fyrir húsið frá október 2020 komi fram að  skordýranet vanti í einhverjar af loftunartúðum þaksins, en þær séu efst á útveggjum hússins. Þetta geti valdið því að ýmis skordýr geri sér bústað inni á þaki hússins. Einnig er tekið fram í ástandsskýrslunni að leki sé í einhverjum íbúðum.

Eitað var í húsinu í janúar 2020 og  leigjandinn flutti út um mitt það ár. Íbúð álitsbeiðanda er á 7. hæð og var ekki eitrað í nærliggjandi íbúðum heldur í þremur íbúðum á 3. og 4. hæð og síðan tveimur íbúðum á 1., 2., 5. og 6. hæð en sex íbúðir eru á hverri hæð í átta hæða húsi. Samkvæmt framangreindri 1. mgr. 26. gr. ber eigendum að veita húsfélagi aðgengi að séreign sinni þegar nauðsyn krefur til eftirlits með ástandi hennar og meðferð. Gagnaðili óskaði eftir aðgengi að íbúð álitsbeiðanda vegna meindýra í nærliggjandi íbúðum en hún varð ekki við því. Stjórn gagnaðila tók síðan ákvörðun um að láta eitra fyrir meindýrum í íbúðum hjá þeim eigendum sem það vildu og sendi álitsbeiðanda reikning vegna þeirrar framkvæmdar. Óumdeilt er að ekkert samráð var haft við álitsbeiðanda vegna þessa og ákvörðun hér um var ekki tekin á húsfundi. Samkvæmt fyrrnefndri 4. mgr. 26. gr. er húsfélagi heimilt að láta framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað eiganda séreignar sem sinnir ekki nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu hennar þannig að sameign eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna. Ekki er um að ræða heimild til að krefja íbúðareiganda um bætur sem nema reikningi við viðgerðir sem af aðgerðarleysi hans stafar. Kemur þá til álita hvort gagnaðili eigi skaðabótakröfu á hendur álitsbeiðanda sem svarar þeirri fjárhæð sem gagnaðili greiddi fyrir að láta eitra fyrir meindýrum í 16 íbúðum í húsinu. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi ekki veitt aðgengi að íbúð sinni hafi gagnaðili ekki sýnt fram á að umhirða í íbúð hennar hafi leitt til þess að meindýr, svo sem silfurskottur, gerðu vart við sig í öðrum íbúðum. Engin gögn styðja það að þörf hafi verið á eitrun vegna meindýra í téðum íbúðum vegna umhirðu íbúðar álitsbeiðanda. Þess utan þrífast silfurskottur  í raka en ekki endilega þar sem óþrifnaður er mikill, auk þess sem ekkert liggur fyrir um ástand þeirra íbúða sem eitrað var í. Telur kærunefnd að gagnaðili hafi þannig ekki sýnt fram á að vanrækslu á umhirðu íbúðar álitsbeiðanda verði kennt um tjónið og fellst á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna eitrunar í fjöleignarhúsinu sé ekki sérkostnaður álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 31. ágúst 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira