Mál nr. 8/2020
Árið 2020, 19. október, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 8/2020 kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Með erindi, dags. 27. júlí 2020, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X, kt. [], Fossaleyni [], Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 29. apríl 2020, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2020 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.
Með bréfi, dags. 12. ágúst 2020, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Þjóðskrá Íslands vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 18. september 2020.
Með tölvubréfi, dags. 18. september 2020, var fyrrgreind umsögn send kæranda og honum gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 6. október 2020.
Málið var tekið til úrskurðar 19. október 2020.
I. Málavextir
Í júní 2019 tilkynnti Þjóðskrá Íslands um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landi fyrir árið 2020 sem taka ætti gildi 31. desember 2019. Þann 30. desember 2019 kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum við fyrirhugað fasteignamat fasteignar hans að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], vegna ársins 2020 þar sem hann taldi m.a. að fasteignamat eignarinnar væri of hátt og endurspeglaði ekki raunverulegt verðmæti hennar. Eingöngu væri um lóðarmat að ræða og stæðu byggingaframkvæmdir yfir á lóðinni. Fasteignamat eignarinnar hefði hækkað um 4,9% frá fyrra ári og hefði hækkun á fasteignamati lóðarinnar síðastliðin ár verið úr allri hömlu. Lóðarmat eignarinnar á árunum 2016 – 2018 hefði verið á bilinu 91,6 – 101,0 milljón króna en á árinu 2018 hafi fasteignamatið verið hækkað í kr. 457.550.000.- með þeim rökum að nýtingarhlutfall hefði fengist á lóðina, sem að mati kæranda væri ekki rétt, þar sem einungis hefði verið um lítillega breytingu að ræða á nýtingarhlutfallinu. Þrátt fyrir ábendingar kæranda hefði Þjóðskrá Íslands hækkað fasteignamat ársins 2019 um 41% frá árinu 2018 eða í kr. 644.050.000.- og síðan hefði fasteignamatið hækkað í kr. 675.550.000.- fyrir árið 2020. Fasteignamat lóðarinnar hefði þannig sjöfaldast á tveimur árum, sem væri glórulaust auk þess sem það væri úr takt við fasteignamat nærliggjandi lóða. Að mati kæranda væri ekkert sem réttlætti slíkt fasteignamat.
Þann 29. apríl 2020 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda við fasteignamat eignarinnar. Niðurstaða úrskurðarins var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2020 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hefði verið ákveðið. Kom fram í úrskurðinum að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar gæfi ekki tilefni til matsbreytinga, en fasteignamat 2020 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteigna miðað við verðlag í febrúar 2019, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Með gangverði fasteigna væri ekki átt við söluverð einstakra fasteigna eða hvað einstakir leigusamningar um fasteignir gæfu af sér, né heldur verðmat fasteignasala, heldur almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði.
Með tölvupósti, dags. 30. apríl 2020, óskaði kærandi eftir rökstuðningi frá Þjóðskrá Íslands vegna fyrrgreinds úrskurðar með vísan til 21. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þjóðskrá Íslands veitti umbeðinn rökstuðning með bréfi, dags. 18. maí 2020. Í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands kom m.a. fram að árlegt endurmat á fasteignamati eigna byggði á öllum þeim gögnum sem aðgengileg væru hverju sinni. Lög nr. 6/2001 kveði á um það að fasteignamat á hverjum tíma skuli endurspegla markaðsverðmæti (staðgreiðsluverð) fasteignar, sbr. 27. gr. laganna. Vísað var til þess að kærandi hefði áður kært til yfirfasteignamatsnefndar ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Korngarða [], Reykjavík vegna fyrri ára og hefðu ákvarðanir Þjóðskrár Íslands verið staðfestar af yfirfasteignamatsnefnd. Fasteignamat ársins 2020 hefði verið reiknað út með nákvæmlega sama hætti og tekist hefði verið á um fyrir yfirfasteignamatsnefnd vegna fasteignamats eignarinnar fyrir árið 2019. Engin breyting hefði orðið á formúlum eða aðferðarfræði við fasteignamatið og þá væri sú hækkun sem orðið hefði milli áranna 2019 og 2020 sambærileg hækkun annarra eigna á matssvæðinu.
Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hann til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir aðallega þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 29. apríl 2020 um fasteignamat fasteignar hans að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2020, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.
Kærandi telur að fasteignamat eignarinnar sé alltof hátt og ekki lögmætt. Bendir kærandi á að hann hafi áður átt í töluverðum samskiptum við yfirfasteignamatsnefnd vegna fasteignamats Korngarða [], Reykjavík. Rétt sé að taka fram að fasteignamat eignarinnar byggi enn á lóðarmati en á lóðinni standi nú yfir byggingaframkvæmdir. Á árunum 2016 – 2018 hafi fasteignamat lóðarinnar verið ákvarðað á bilinu 91,6 - 101,0 milljón króna, en með ákvörðun Þjóðskrár Íslands árið 2018 hafi fasteignamat eignarinnar verið endurmetið og ákvarðað kr. 457.550.000.-. Þótt Þjóðskrá Íslands hafi verið komin út fyrir lögbundinn frest til að endurmeta eignina á árinu 2018 og forsendur að baki fyrrgreindri ákvörðun verið rangar hafi ákvörðunin engu að síður verið staðfest af yfirfasteignamatsnefnd og tekið fram að ekki skipti máli þótt stjórnvöld færu fram yfir lögbundna fresti. Bendir kærandi á að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 að afloknu endurmati hafi verið kr. 457.550.000.-, kr. 644.050.000.- fyrir árið 2019 og kr. 675.550.000.- fyrir árið 2020. Á tímabilinu 2017 til 2020 hafi fasteignamat eignarinnar þannig hækkað um 603% en milli áranna 2019 og 2020 hafi hækkunin verið 4,9%.
Kærandi telur þetta furðu sæta þar sem fasteignamarkaðurinn hafi verið erfiður á fyrrgreindu tímabili þar sem hægst hafi á markaðnum sem og í fjármögnun fasteignaverkefna. Í ársbyrjun 2020 hafi skollið á ein dýpsta efnahagslægð í manna minnum í kjölfar Covid-19 faraldursins. Það blasi við að faraldurinn muni hafa mikil áhrif á verð fasteigna. Það eina sem virðist ekki breytast sé að fasteignamat eignarinnar hækki og virðist engu skipta hvað gangi á í þjóðfélaginu á sama tíma. Fasteignamat eignarinnar sé óraunhæft og alltof hátt að mati kæranda. Fyrrgreind hækkun fasteignamats lóðarinnar á undanförnum árum standi engan veginn undir sér og afar ólíklegt að lóðin seljist á þessu verði.
Kærandi telur að ákvörðun Þjóðskrá Íslands á fasteignamati eigna byggi á afar ógagnsæju kerfi. Erfitt sé fyrir eigendur fasteigna að átta sig á því hvaða kraftar búi að baki breytingum á verðmyndun eigna. Af rökstuðningi Þjóðskrár Íslands að dæma virðist sem keyrsla úr gagnagrunni sé hinn eini rétti mælikvarði á verðmæti eignar en ekki sé beitt annars konar mati. Ljóst sé að útreikningar stofnunarinnar séu langt frá því að vera óskeikulir og megi í því sambandi vísa til dóms Hæstaréttar Íslands frá 25. febrúar 2016 í máli nr. 477/2015.
Kærandi bendir á að hafa verði í huga að ákvörðun um fasteignamat sé grunnur að skattlagningu þar sem fasteignaeigendur greiða fasteignagjöld. Allur grundvöllur skattlagningar verði að byggja á lögum sbr. 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar og í samræmi við lagaáskilnaðarreglu stjórnarskrárinnar þurfi lagaheimildin og ákvörðun skattstofna að vera skýr en verulega skorti á slíkt í tilfelli þeirrar ákvörðunar sem hér um ræði.
III. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2020 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2019. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.
Í samræmi við ákvæði 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna skuli matsverð fasteigna vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma. Í 2. mgr. sömu lagagreinar komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði eru ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laganna skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Þjóðskrá Íslands hafi samkvæmt framansögðu nokkuð rúmar heimildir til að finna út gangvirði eigna með hliðsjón af 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.
Þjóðskrá Íslands bendir á að fasteign kæranda að Korngörðum [], Reykjavík sé 16.680 fermetra hafnarlóð á besta stað við Sundahöfn og hafi verið veitt heimild fyrir samtals 15.055 fermetra byggingu á lóðinni. Verðmæti lóðar ráðist að miklu leyti af því hvað megi byggja á henni og hversu mikið. Þann 12. janúar 2018 hafi Þjóðskrá Íslands borist skráningargögn frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík þar sem m.a. hafi komið fram leyfilegt byggingarmagn á lóðinni. Þá fyrst hafi nýtingar-hlutfall lóðarinnar orðið þekkt og mögulegt að meta lóðina til verðs miðað við fengnar upplýsingar.
Vegna þeirra röksemda kæranda að Þjóðskrá Íslands megi ekki byggja mat sitt á stuðlum og reikniformúlum er vísað til ákvæða 28. gr. laga nr. 6/2001 þar sem fram komi að við ákvörðun matsverðs skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir og skuli sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Ljóst sé að tölfræðilegum aðferðum verði ekki beitt nema með útreikningum og þá formúlum. Þá sé jafnframt ljóst að til að finna tölfræðilega fylgni þurfi að beita formúlum og stuðlum þegar komi að staðsetningu. Lagaheimildin liggi því fyrir og sé skýr og hafi yfirfasteignamatsnefnd kveðið á um réttmæti slíkra útreikninga, t.d. í máli nefndarinnar nr. 17/2012.
Þjóðskrá Íslands bendir á að lóðarmat sé hlutfall af grunnmati en hversu stórt hlutfallið sé ráðist af staðsetningu lóðarinnar. Dýrari svæði hafi hærri lóðarstuðul sem þýði að á dýrari svæðum ráðist hlutfallslega stærri hluti verðmætis af lóðarmati en á ódýrari svæðum. Grunnmatið sé þannig viðmiðunarverð fyrir lóðarmat, en grunnmatið tryggi að breytur háðar byggingum, s.s. aldur og ástand hafi ekki áhrif á lóðarmatið. Lóðarmat sé það sama og grunnmat margfaldað með lóðarstuðli viðkomandi svæðis.
Fasteign kæranda að Korngörðum [], Reykjavík sé á matssvæði 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey). Svæðisstuðull eignarinnar sé 1,4136 og lóðarstuðull matssvæðisins 0,1608. Meðal lóðarmat á fermetra miðað við byggingarmagn á matssvæði 5 fyrir árið 2020 sé kr. 46.060.- en lóðarmat Korngarða [] á hvern fermetra miðað við skráð byggingarmagn sé kr. 44.871.-. Bent sé á að fasteignamat fyrrgreindrar fasteignar kæranda hafi verið ákvarðað með sama hætti og sambærilegar fasteignir á sama matssvæði. Fasteignamat eignarinnar sé að mati Þjóðskrár Íslands réttilega ákvarðað og í fullu samræmi við gangverð sambærilegra fasteigna á matssvæðinu
Þjóðskrá Íslands bendir á að yfirfasteignamatsnefnd hafi áður úrskurðað um fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 8/2018 og 2/2019. Framkvæmd fasteignamats fyrir árið 2020 hafi verið óbeytt frá fyrra mati, stuðst hafi verið við sömu aðferð milli ára og ekkert sem gefi tilefni til að ætla að núverandi fasteignamat sé ekki réttilega metið samkvæmt matslíkani. Telur Þjóðskrá Íslands að kæran sé tilhæfulaus enda yfirfasteignamatsnefnd nýlega búin að fella úrskurð um fasteignamat eignarinnar fyrir árin 2018 og 2019 þar sem ítarlega hafi verið farið ofan í málið og matsforsendur skoðaðar.
IV. Athugasemdir kæranda
Kærandi bendir á að samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 beri að meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma og nánar sé kveðið á um í þeim lögum. Ákveðin rannsóknarskylda hvíli á Þjóðskrá Íslands sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 auk þess sem stofnunin hafi heimildir til að afturkalla ákvarðanir sínar ef íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin, sbr. 2. tl. 24. gr. sömu laga. Ákvörðun um fasteignamat sé grundvöllur að álagningu fasteignagjalda og telst ákvörðun um hækkun fasteignamats því íþyngjandi ákvörðun fyrir kæranda.
Kærandi vekur athygli á því að verð atvinnuhúsnæðis hafi lækkað verulega vegna þeirrar efnahagslægðar sem nú gangi yfir og rekja má til Covid-19 farsóttarinnar. Í því sambandi megi m.a. vísa til umfjöllunar í riti Seðlabanka Íslands um fjármálastöðugleika frá 1. júlí 2020 þar sem fram komi að verðvísitala atvinnuhúsnæðis hafi lækkað um tæp 12% að raunverði milli ára á fyrsta ársfjórðungi þessa árs og vænta megi frekari verðlækkana á árinu. Það vekji því athygli að Þjóðskrá Íslands skuli í engu hafa brugðist við málsástæðu kæranda varðandi fyrrgreinda efnahagslægð sem hafi í för með sér verulega lækkun á atvinnuhúsnæði og lóðum.
Að mati kæranda er afar erfitt að átta sig á þeirri flokkun sem Þjóðskrá Íslandi beiti við ákvörðun á lóðarmati fasteignar kæranda að Korngörðum []. Þau gögn sem fylgdu umsögn Þjóðskrá Íslands varpi ekki ljósi á málið en þar eru tilgreindur fjöldi eigna sem sagðar séu á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey). Af þeim 335 eignum sem þar eru tilgreindar séu rúmlega 100 þeirra staðsettar í Örfirisey, þar sem þróað hefur verið hverfi veitingastaða, verslana og skrifstofueigna í nálægð við miðbæ Reykjavíkur en á hinn bóginn séu eignir við Korngarða í allt annars konar hverfi. Óljóst sé á hvaða lagagrundvelli þessi flokkun í matssvæði sé byggð og hafi sú ákvörðun aldrei verið kynnt kæranda og hann því ekki notið andmælaréttar í skilningi 13. gr. stjórnsýslulaga þegar ákvörðun hafi verið tekin um matssvæði. Þá sé einnig mjög erfitt að átta sig á því hvað ráði fyrrgreindri flokkun Þjóðskrár Íslands sem sé bæði ógagnsæ og óskiljanleg.
Þá bendir kærandi á að svo virðist sem Þjóðskrá Íslandi byggi alla útreikninga sína á lóðarmati á því að reikna fermetraverð lóðar miðað við stærð fasteignarinnar á lóðinni. Sem dæmi megi taka lóðina við Sundagarða 2, Reykjavík sem sé 60.938 fermetrar að stærð, en á henni standi byggingar sem séu samtals 25.389 fermetrar að stærð. Lóðarmat fasteignarinnar sé þannig kr. 45.386.- á hvern fermetra þegar miðað sé við stærð þeirra bygginga sem eru á lóðinni en kr. 19.078.- sé miðað við stærð lóðarinnar. Lóðarmat fasteignar kæranda að Korngörðum [] sé hins vegar kr. 40.501.- sé miðað við stærð lóðarinnar. Verulegur munur sé á þessum tveimur lóðum varðandi byggingarmagn, þar sem byggingarmagnið á lóðinni við Sundagarða 2 sé 42% miðað við stærð lóðarinnar en 90,2% hvað varðar lóðina við Korngarða []. Þjóðskrár Íslands hafi vísað til þess að verðmæti lóðar hljóti að miklu leyti að ráðast af því hvað og hversu mikið megi byggja á henni, en sú röksemd gangi illa upp þar sem lóðarverð ráðist af fjölmörgum þáttum, t.d. staðsetningu, legu, útsýni auk fleiri þátta. Þjóðskrá Íslands byggi eingöngu á byggingarmagni við mat á meðalverði en í tilviki fasteignar kæranda sé ekki enn sem komið er skráð fasteign á lóðinni.
Kærandi telur að þeir tuttugu kaupsamningar frá árunum 2017 – 2019 sem Þjóðskrá Íslands hafi vísað til í umsögn sinni gefi ekki rétta mynd af verðmæti eigna á þessu matssvæði, en um 60% kaupsamninganna séu vegna eigna í Örfirisey auk þess sem þær eignir sem hér um ræði séu á engan hátt samanburðarhæfar við fasteign kæranda. Kaupsamningarnir taki ekki eingöngu til lóða og því séu þeir afskaplega veikur grundvöllur fyrir ákvörðun á lóðarmati á fasteign kæranda við Korngarða, sem sé þar að auki í öðru hverfi. Mun nær væri að taka mið af lóðarstærðum og lóðarmati í nágrenni við fasteign kæranda. Ekki verði séð að uppfylltar séu skyldur stjórnvalds samkvæmt 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að leggja fullnægjandi rökstuðning að ákvörðunum sínum.
Þá vísar kærandi til þess að í umsögn Þjóðskrár Íslands sé sama rangfærslan og áður, þ.e. að það hafi fyrst verið 12. janúar 2018 sem í ljós hafi komið hvað og hversu mikið mætti byggja á lóðinni. Þessar upplýsingar hafi legið fyrir mörgum árum áður eins og margoft hafi verið bent á. Sú breyting á lóðarmati sem þá var ranglega ákvörðuð af Þjóðskrá Íslands hafi auk þess ekki verið framkvæmd innan þess frests sem stofnunin hafi lögum samkvæmt til að tilkynna breytingar og sé þar af leiðandi ólögmæt.
V. Niðurstaða
Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 29. apríl 2020 um fasteignamat fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2020, verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.
Kærandi kærði til yfirfasteignamatsnefndar ákvörðun Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat þeirrar fasteignar sem hér um ræðir fyrir árið 2019, sbr. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 2/2019. Þær röksemdir sem færðar voru fram að hálfu kæranda í fyrrgreindu máli eru að hluta til þær sömu og kærandi teflir nú fram til stuðnings kröfum sínum í því máli sem hér um ræðir. Yfirfasteignamatsnefnd komst að þeirri niðurstöðu í fyrrgreindu máli að með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði væri ekkert fram komið sem benti til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2019 væri of hátt eða ofáætlað. Var í áðurnefndum úrskurði m.a. vísað til þess að við samanburð á fasteignamati lóða innan hvers matssvæðis yrði að taka tillit til þeirrar staðreyndar að lóðarmat tæki að stórum hluta mið af stærð og gerð þeirra mannvirkja sem reist hafi verið á viðkomandi lóðum eða sem fyrirhugað væri að byggja þegar um óbyggðar lóðir væri að ræða.
Að mati yfirfasteignamatsnefndar er ekkert fram komið í málinu sem gefur tilefni til að ætla að fasteign kæranda sé ekki sambærileg við aðrar atvinnueignir sem tilheyra matssvæði 5 (Garðar, Vogar, Örfirisey) hvað varðar verð og aðra þætti sem líta ber til við ákvörðun á fasteignamati samkvæmt þeirri matsaðferð sem beitt er. Þá verður heldur ekki séð að þeir kaupsamningar, sem m.a. hefur verið vísað til af hálfu Þjóðskrár Íslands, gefi ranga mynd af verðmæti eigna á viðkomandi matssvæði.
Gögn málsins gefa til kynna að sú 4,9% hækkun sem varð á fasteignamati fasteignar kæranda að Korngörðum [], Reykjavík milli áranna 2019 og 2020 hafi að öllu leyti verið í samræmi við þá meðaltalshækkun sem varð á fasteignamati iðnaðarhúsnæðis á matssvæði 5 (Garðar, Vogar og Örfirisey) milli sömu ára og gildir það sama þó eingöngu sé miðað við fasteignir sem tilheyra „Görðum“ innan fyrrgreinds matssvæðis. Sú hækkun grundvallast á þeim matsforsendum sem eru að baki tekjuaðferðinni við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis.
Kærandi hefur í rökstuðningi sínum vísað til þess að fasteignamat fasteignar hans að Korngörðum [], Reykjavík sé óraunhæft og afar ólíklegt sé að fasteignamatið endurspegli gangverð eignarinnar. Í því sambandi hefur kærandi sérstaklega vísað til þess að samdráttur hafi verið á fasteignamarkaði og verð fasteigna hafi verið að lækka. Þá blasi við enn frekar lækkun á verði fasteigna sem rekja megi til þeirrar efnahagslægðar sem blasi við vegna Covid-19 farsóttarinnar. Vegna tilvísunar kæranda til þess efnahagslega samdráttar sem sannanlega hefur orðið hér á landi á árinu 2020 sökum Covid-19 verður ekki litið framhjá því að samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Þannig kveða lögin á um það að fasteignamat ársins 2020 skuli taka mið af ætluðu gangverði fasteigna í febrúar 2019. Sú efnahagslega óvissa sem nú ríkir og rekja má til farsóttarinnar Covid-19 kann að óbreyttu að hafa áhrif á gangverð fasteigna. Munu áhrif farsóttarinnar í fyrsta lagi koma fram í fasteignamati eigna vegna ársins 2021.
Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignanefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2020, sé of hátt eða að ekki hafi verið rétt að málum staðið.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er aðalkröfu kæranda hafnað um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 29. apríl 2020 varðandi fasteignamat Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Varakröfu kæranda um að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju, er einnig hafnað.
Úrskurðarorð
Úrskurður Þjóðskrár Íslands, dags. 29. apríl 2020, varðandi fasteignamat Korngarða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2020, er staðfestur.
___________________________
Björn Jóhannesson
___________________________ __________________________
Axel Hall Valgerður Sólnes