Mál nr. 56/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 56/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 112.000 kr. vegna tímabilsins 10.-30. nóvember 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. 

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 4. júní, 6. júní og 10. júlí 2024
Greinargerð varnaraðila, dags. 29. júlí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. ágúst 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 17. september 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 8. janúar 2025, við fyrirspurn kærunefndar.
Svar sóknaraðila, dags. 10. febrúar 2025, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2020 til 30. apríl 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í Grindavík. Aðilar framlengdu síðan leigusamninginn munnlega. Ágreiningur snýst um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 10.-30. nóvember 2023 en 10. nóvember var íbúum Grindavíkur gert að yfirgefa heimili sín samkvæmt ákvörðun Lögreglustjórans á Suðurnesjum sem tekin var í samráði við Almannavarnir sem samhliða lýstu yfir neyðarstigi á grundvelli laga um almannavarnir. Einnig er ágreiningur um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt frá Grindavík 10. nóvember 2023, en tæmt íbúðina í maí 2024 þegar tímabundin dvöl hafi verið leyfð þar. Varnaraðili hafi fengið sendar myndir af húsnæðinu líkt og hann hafi farið fram á. Varnaraðili hafi ekki sætt sig við ástand íbúðarinnar og neitað að endurgreiða tryggingarféð. Sóknaraðili hafi jafnframt greitt leigu fyrir nóvember 2023 en tíunda þess mánaðar hafi hann flutt úr íbúðinni enda hafi ekki verið mögulegt að búa í Grindavík næstu mánuðina vegna eldgoss. Varnaraðili hafi hætt að svara tölvupóstum og lokað á sóknaraðila á spjallþráðum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Eigandi varnaraðila kveður sóknaraðila hafa verið starfsmann í fjölskyldufyrirtæki hans og að starfsmenn fyrirtækisins hafi átt forgang að leigu íbúðarhúsnæðis hjá varnaraðila. Grindavík hafi verið rýmd og fólk þurft að yfirgefa svæðið. Uppsagnarfresti sóknaraðila hjá fyrrnefndu fyrirtæki hafi lokið í apríl. Ekki sé vitað hvar sóknaraðili hafi verið þann tíma en erfitt hafi verið að ná sambandi við hann og varnaraðili ítrekað reynt að fá lykil af íbúðinni og farið fram að hún yrði tæmd. Íbúðin hafi ekki verið tæmd fyrr en í maí 2024. Íbúðin hafi verið læst og sóknaraðili verið með lykilinn. Búslóðin hafi verið í íbúðinni allan tímann. Það sé ósanngjarnt að sóknaraðili geti haldið íbúðinni í sex mánuði og varnaraðili misst af tækifæri til að leigja hana út að nýju.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi verið með lykla að íbúðinni, enda þurft að vera með varasett sem eigandi. Sóknaraðili hafi viljað skila lyklunum í janúar en varnaraðili neitað því. Sóknaraðili hafi beðið um aðgang að íbúðinni til að geta þrifið hana þar sem varnaraðili hafi verið með lykilinn. Sóknaraðili hafi ekki verið beðinn um að flytja út. Varnaraðili verði að færa á það sönnur haldi hann því fram að hafa krafist þess að sóknaraðili flytti út. Aðilar hafi samið um að sóknaraðili flytti út þegar eldgosið kæmi til með að róast. Sóknaraðili hafi lagt til dagsetningu sem varnaraðili hafi samþykkt. Sóknaraðili hafi yfirgefið landið í maí eftir að hafa tæmt íbúðina en fram að því hafi hann búið í öðru bæjarfélagi. Sóknaraðili hafi verið starfsmaður fyrrnefnds fyrirtækis í átta ár og leigt íbúð af varnaraðila þann tíma. Frá rýmingunni í nóvember hafi yfirvöld ákveðið að leigusalar geti ekki innheimt leigu. Það sé því rangt að varnaraðili hafi orðið fyrir tjóni fyrir það að hafa ekki getað leigt íbúðina út að nýju. Sérstaklega í því ljósi að hann hafi ekki sýnt fram á það að hann hafi krafist þess að íbúðin yrði rýmd fyrr.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé rangt að hann hafi verið með lykla að íbúðinni. Aðalatriðið sé að sóknaraðili hefði getað verið búinn að tæma íbúðina mun fyrr eins og aðrir leigjendur varnaraðila hafi gert. Sóknaraðili hafi verið uppfullur af því að varnaraðila væri óheimilt að krefjast leigu þar sem ríkið hafi sagt það. Ríkið eigi aftur á móti ekki íbúðirnar og sóknaraðili hafi því ekki getað verið með búslóð sína í íbúðinni í skjóli þess.

VI. Niðurstaða

Þegar tímabundnum leigusamningi aðila lauk 30. apríl 2021 komust þeir að munnlegu samkomulagi um framhald leigunnar. Þar með var kominn á ótímabundinn leigusamningur þeirra á milli, sbr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og var hann í gildi er eldgos hófst í Grindavík 10. nóvember 2023.

Sérstökum ákvæðum var bætt við húsaleigulög nr. 36/1994 með breytingalögum nr. 94/2023 um sértækan húsnæðisstuðning vegna náttúruhamfara í Grindavíkurbæ, þar með talinn 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sem heimilar leigjanda að rifta leigusamningi í tilviki þar sem hann missir afnot af hinu leigða húsnæði um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæðið stendur, og 35. gr. sem kveður á um að leigusali skuli bæta leigjanda með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi þann afnotamissi sem leigjandi verður fyrir í slíkum aðstæðum. Breytingalögin tóku gildi 19. desember 2023, eða eftir gildistöku leigusamnings aðila og eftir að atvik málsins voru um margt um garð gengin. Til þess ber þó að líta að í nefndaráliti við meðferð frumvarpsins á Alþingi segir að efnisreglurnar sem lagðar séu til megi þegar leiða af almennum reglum kröfuréttar, en að breytingar séu lagðar til á lögunum til að skerpa á réttarstöðu leigjanda og leigusala við þær aðstæður þegar hið opinbera hefur gefið út fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði standi. Þótt ákvæðunum verði ekki beinlínis beitt með afturvirkum hætti um atvik sem voru um garð gengin þegar þau tóku gildi verður höfð hliðsjón af þeim eftir því sem tilefni er til, í ljósi þess að þau hafa að geyma áréttingu á gildandi rétti. Þá telur nefndin að nýmæli og reglur breytingarlaganna taki samkvæmt efni sínu til þeirra atvika sem áttu sér stað eftir gildistöku þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 1/2024.

Lögreglustjórinn á Suðurnesjum rýmdi Grindavíkurbæ í samráði við Almannavarnir 10. nóvember 2023 vegna jarðhræringa og samhliða því var neyðarstigi lýst yfir. Samkvæmt tilkynningunni, sem væntanlega byggðist á 23. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir, var íbúum skylt að rýma hús sín og yfirgefa bæinn. Almannavarnastig var svo fært yfir á hættustig 22. sama mánaðar þannig að íbúum Grindavíkur var veitt rýmri heimild til að gæta að verðmætum og huga að eignum sínum. Frárennsli var ekki virkt í bænum og ekkert rennandi vatn. Samkvæmt tilkynningu 24. nóvember 2023 voru heimildir íbúa í Grindavík rýmkaðar til flutninga á munum sínum, þar sem unnt var að fá heimild fyrir flutningabíl til að flytja eigur en sækja þurfti um það sérstaklega. Einnig var mögulegt að fá aðstoð við að nálgast og flytja eigur, bæði var boðið upp á flutningabíla og mannskap til aðstoðar. Neyðarstigi var síðan aftur lýst yfir 18. desember 2023 vegna eldgoss við Sundhnjúka sem var fært niður á hættustig 22. sama mánaðar. Í tilkynningu Almannavarna 30. desember 2023 segir að Lögreglustjórinn á Suðurnesjum hafi ákveðið að banna ekki dvöl í Grindavík en að hann legðist engu að síður gegn henni. Þá var tilkynnt 13. janúar 2024 að embætti ríkislögreglustjóra hafi ákveðið að beita heimild skv. 24. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir er varði fyrirmæli um brottflutning íbúa frá Grindavík og banna alla dvöl og starfsemi þar. Gert var ráð fyrir að fyrirmælin giltu næstu þrjár vikurnar. Almannavarnastig var svo fært á ný yfir á neyðarstig 14. janúar 2024 vegna eldgoss á Reykjanesi. Samkvæmt tilkynningu Almannavarna 25. janúar 2024 var unnið að skipulagi svo íbúar Grindavíkur gætu vitjað eigna sinna. Fram kom að næsta dag yrði lagt mat á hvort íbúar vestan Víkurbrautar gætu vitjað eigna sinna. Vegna veðurs töfðust áform um að hleypa íbúum í bæinn en tekið var fram að áfram yrði unnið að því að skipuleggja framkvæmdina með það að markmiði að íbúar fengju jöfn tækifæri til að huga að eignum sínum, athuga með skemmdir og sækja nauðsynjar. Með tilkynningu 28. janúar 2024 var upplýst að aðgengi að bænum yrði stýrt og að þegar allir íbúar hefðu fengið færi á að vitja eigna sinna kæmi sá tími sem íbúar hafi innan bæjar til með að lengjast og yrði þá einnig hægt að sækja um að fara með stærri bíla og flutningabíla inn á svæðið samkvæmt skipulagðri dagskrá. Með tilkynningu 12. febrúar var upplýst að niðurstaða áhættumats væri sú að hægt yrði að opna fyrir aukið aðgengi að Grindavík. Fyrirmælum um brottflutning var síðan aflétt 19. sama mánaðar og tilkynnt að Grindvíkingum og þeim sem starfi í Grindavík væri heimilt að dvelja þar og starfa allan sólarhringinn á eigin ábyrgð og með vitneskju um ástand bæjarins sem var nánar útlistað í tilkynningunni.

Ljóst er af því sem rakið hefur verið hér að framan að atvik sem komu til eftir gerð leigusamnings aðila komu í veg fyrir umsamin afnot sóknaraðila af hinu leigða. Af málsgögnum verður ráðið að sóknaraðili hafi yfirgefið húsnæðið 10. nóvember 2023 og að hann hafi verið búinn að tæma það og þrífa 11. maí 2024.

Vegna kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á leigu vegna tímabilsins frá 10.–30. nóvember 2023 telur kærunefnd að hafa beri hliðsjón af því að frá 10. nóvember var sóknaraðila ómögulegt að nýta húsnæðið vegna þeirra atvika sem lýst hefur verið hér að framan og varði afnotamissirinn um langan tíma. Af sömu ástæðum gat varnaraðili hvorki tekið vörslur húsnæðisins og hagnýtt það, né leigt það út til annarra. Verður því ekki séð að hagsmunir varnaraðila fari forgörðum ef fallist er á að greiðsluskylda sóknaraðila falli með öllu niður á umræddu tímabili. Sama niðurstaða leiðir af 35. gr. húsaleigulaga, sem í núverandi horfi tók gildi eftir umþrætt tímabil en fól í sér áréttingu á gildandi rétti um að leigjandi þurfi ekki að greiða húsaleigu á meðan umsamin afnot eru með öllu ómöguleg. Jafnframt má leiða þessa niðurstöðu af dómi Hæstaréttar í máli nr. 33/2023 þar sem segir að verði leiguhúsnæði ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika falli skylda leigjanda til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er húsnæðið verður ónothæft. Einnig er tekið fram í dómnum að leigusali eigi ekki rétt á leigugjaldi fyrir þann tíma sem leigjandi hefur ekki haft not af hinu leigða af framangreindum sökum. Er því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða honum leigu vegna tímabilsins 10.–30. nóvember sem hann hafði þegar innt af hendi þegar Lögreglustjórinn á Suðurnesjum tók ákvörðun um rýmingu. Krafa sóknaraðila vegna þessa nemur 112.000 kr. og verður því fallist á að varnaraðila beri að endurgreiða honum þá fjárhæð.

Kemur þá til skoðunar hvort varnaraðila sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. við upphaf leigutíma, en sú fjárhæð nam leigugreiðslu fyrir einn mánuð. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt því sem rakið er hér að framan voru í gildi ýmist opinber fyrirmæli um að óheimilt væri að dvelja í bænum yfir höfuð, heimilt væri að dvelja þar í skemmri tíma til að huga að eignum eða að heimilt væri að dvelja í bænum en að yfirvöld mæltust engu að síður gegn því, frá því að bærinn var rýmdur 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024. Þessi fyrirmæli eiga stoð í lögum nr. 82/2008 um almannavarnir og er öllum skylt að hlíta þeim. Að öllu þessu virtu telur nefndin að forsvaranlegt hafi verið af hálfu sóknaraðila að hefja ekki rýmingu húsnæðisins fyrr en eftir 19. febrúar 2024 en frá þeim tíma var íbúum heimilt að dvelja og starfa í bænum á eigin ábyrgð. Aftur á móti rýmdi sóknaraðili ekki húsnæðið fyrr en í maí 2024. Telur nefndin því að varnaraðila sé stætt á því að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á leigu, en tryggingarféð nam leigugreiðslu fyrir einn mánuð. Ekki verður talið að á þessu mánaðartímabili hafi skapast skylda fyrir varnaraðila, á grundvelli gagnkvæmrar tillitsskyldu sem gilt getur að loknum samningstíma, að grípa til aðgerða og rýma húsnæðið á kostnað sóknaraðila. Er kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 112.000 kr. 

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjár er hafnað.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson