Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 87/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 87/2020

 

Ákvörðunartaka. Kostnaðarþátttaka. Gluggaskipti. Vanhæfi formanns húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. ágúst 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. ágúst 2020, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 9. september 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. september 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku gagnaðila vegna gluggaskipta í íbúð álitsbeiðenda.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

  1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna nýs glugga í íbúð álitsbeiðenda.
  2. Verði ekki fallist á kröfu I sé farið fram á að viðurkennt verði að ekki hafi heldur legið fyrir samþykki um aðra nýja glugga í gluggahópi I (b. og c.) og gagnaðila sé því óheimilt að taka þátt í kostnaði við þá.
  3. Að viðurkennt verði að nýir gluggar í gluggahópi II (d., e., f. og g) hafi ekki fengið löglegt samþykki á húsfundi og gagnaðila sé því óheimilt að taka þátt í kostnaði við þá.
  4. Að viðurkennt verði að formanni gagnaðila hafi vegna vanhæfis verið óheimilt að taka þátt í umfjöllun sem leiddi til þess að gagnaðili neitaði álitsbeiðendum um greiðslu.

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða fjöleignarhús með tveimur stigagöngum, byggt árið 1972. Í hvorum stigagangi séu tvær hæðir og kjallari. Í hvorum stigagangi séu fjórar stórar íbúðir og fjórar litlar og í húsinu öllu séu 16 íbúðir, átta stórar og átta litlar. Stór íbúð sé með um 20% eignarhluta í stigagangi og um 10% í öllu húsinu; litlu íbúðirnar séu hver fyrir sig með um 5% eignarhlut í stigagangi og um 2,5% af heildareigninni. Í nokkur skipti hafi álitsbeiðendur óskað eftir áliti kærunefndar vegna ólögmæts framferðis í húsinu, sbr. mál nr. 74/2017, 67/2018 og 7/2020.

Fundargerðir gagnaðila hafi verið afhentar seint og illa en þær skilað sér í einhverri mynd í tölvupósti 19. júlí 2020. Beðið hafi verið um þær að hluta 24. júní 2020 og óskað eftir restinni 7. júlí 2020. Engin fundargerð sé til vegna húsfundar um framkvæmdir 25. október 2018. Gagnaðili hafi ekki byrjað að nota löglega fundargerðarbók fyrr en 29. janúar 2020 en fram að því hafi fundargerðir verið ritaðar á laus vinnubókarblöð og eftir það vanti upp á að tölusettar síður í fundargerðarbók séu samfelldar.

Engar fundargerðir virðast vera til af stjórnarfundum en sérstaklega hafi verið beðið um þær. Ekki sé heldur að sjá í fundargerðum að nefnt hafi verið að til samþykktar framkvæmda hafi þurft aukinn meirihluta, sbr. 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Framkvæmdir fyrir um 40.000.000 kr. gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Engin gögn eða fylgiskjöl séu með fundargerðunum til að sýna hvað kunni að hafa verið samþykkt á hverjum tíma og lítt vísað til slíkra gagna í fundargerð.

Vegna umfjöllunar um framkvæmdir sé hentugast að skipta þeim gluggum sem hafi verið skipt um í húsinu í tvo gluggahópa:

Gluggahópur I:

  1. Einn stofugluggi D
  2. Tveir stofugluggar D. 0202
  3. Tveir gluggar D 5 íb. 0003

    Gluggahópur II:

  4. Einn eldhúsgluggi D 5 íb. 0202. Þetta sé þriðji glugginn í þessari íbúð en hinir séu í gluggahópi I undir b.
  5. Einn gluggi D íb. 0001
  6. Tveir gluggar D íb. 0002
  7. Einn stofugluggi D íb. 0202

Þegar framkvæmdir hafi verið ræddar vorið 2018 hafi verið ljóst að skipta þyrfti um járn á þaki, fara í umfangsmiklar sprunguviðgerðir og lagfæringar vegna leka, laga glugga eða skipta um þá og mála húsið að lokum. Tiltekið fyrirtæki og eigandi þess hafi komið nokkuð við sögu í undirbúningi vegna eftirlits með framkvæmdum.

Fyrirtækið hafi unnið ítarlega matsgerð í júní 2018. Við vinnslu matsgerðarinnar hafi álitsbeiðendur sent eiganda fyrirtækisins og formanni gagnaðila 13. maí 2018 athugasemdir um viðhald á eign þeirra og tiltekið stofugluggann sérstaklega sem ónýtan. Í matsgerðinni segi: „Vilji er hjá einhverjum til að skipta um glugga hjá sér.“ Álitsbeiðendur hafi verið í þeim hópi.

Í útboðslýsingunni virðist ekki hafa verið gerð krafa um að eigendur skipti endilega við verktakann sem gagnaðili hafi leitað til en í henni segi: „Í íbúð 0202 í húsi nr. 5 er verið að kanna verð á gluggaskiptum“. Það sýni fram á að ekki hafi verið krafist af eigendum að verktaki gagnaðila myndi skipta um gluggana og að eigendur íbúðar 0202 hafi á þessum tíma verið taldir ráða sjálfir hvort þeirra gluggaskipti færu fram í gegnum valdan verktaka eða ekki. Einnig sýni  þetta fram á að eftir samþykkt tilboðs hafi gluggaskipti ekki verið bindandi í tilboðinu og ekki hafi verið kominn á samningur um að þessi verktaki sæi um gluggaskipti í séreign. Gluggahópur I hafi allur verið talinn upp en enginr gluggar í gluggahópi II hafi verið nefndir. Gagnaðili hafi þannig greinilega ekki litið svo á að útboðslýsing fæli í sér bindandi og ófrávíkjanlega talningu á gluggum fyrir verktaka.

Kostnaður vegna nýrra glugga skiptist jafnt á milli húsfélags og eigenda, séreignar og sameignar. Ljóst megi vera að niðurstaða útboðs um verð gluggaskipta sé háð samþykki eigenda en þess hafi aldrei verið aflað.

Í fundarboði húsfundar 29. október 2019 hafi b liður hljóðað svo: „Atkvæðagreiðsla um framkvæmdir.“ Á fundinum hafi framkvæmdir, sem taldar hafi verið upp í útboðslýsingu, verið samþykktar sem heild og samþykkt tilboð í þá liði sem hafi verið taldir upp í henni. Á þeim fundi hafi álitsbeiðendur fengið upplýsingar um að upphæð tilboðs í gluggaskipti þeirra væri 565.000 kr. og þeirra hlutur væri 50%, eða 282.500 kr.

Á húsfundinum hafi verið samþykktur verktaki í samræmi við útboðslýsingu og því teljist gluggar, sem taldir hafi verið upp í henni, samþykktir af húsfundi.

Samkvæmt fundarboði húsfundar sem haldinn hafi verið 29. janúar 2020 hafi efni hans að hluta verið tilgreint: „skipting á kostnaði milli séreignar og sameignar í þeim liðum sem það á við í tilboði E vegna viðhaldsframkvæmda sem fyrirhugaðar séu.“ Í fundargerð segi: „Séreignarkostnaður lendir á 3 íbúðir sem ætla að skipta og borga séreignarhluta sinn.“ Umræddar þrjár íbúðar hafi verið þær sömu og tilteknar séu í gluggahópi I en engin íbúðanna í gluggahópi II hafi komið við sögu á þessum fundi.

Þann 30. janúar 2020 hafi þáverandi formaður með tölvupósti sent skjal: „Framkvæmdir 2020 – 1 áfangi – kostnaðarskipting – innheimtuáætlun“. Skjalið sjálft hafi borið yfirskriftina 1. og 2. áfangi. Í fylgiskjali I hafi verið tveir dálkar sem hafi varðað smíðavinnu, annar fyrir sameiginlegan kostnað og hinn fyrir séreignarkostnað. Í síðari dálknum hafi aðeins verið tölur fyrir gluggahóp I, enda höfðu aðrir eigendur ekki enn lýst yfir áhuga á gluggaskiptum. Tölurnar hafi komið á óvart, enda hafi verið búið að gefa upp að verktakinn myndi skipta um glugga a. í gluggahópi I fyrir 565.000 kr. alls og álitsbeiðendum bæri að greiða 285.500 kr. Talan í dálkinum hafi verið tvöfalt hærri eða 562.000 kr. Álitsbeiðendur hafi óskað skýringa á þessu með tölvupósti. Formaður gagnaðila hafi svarað 7. febrúar 2020 og sagt: „Í töflunni hér að neðan eru verkþættir smíðavinnu, þar sem séreignarkostnaður liggur. Skv. útboðsgögnum voru gluggaskipti 2.8.1.1. í ykkar íbúð sem og glerskipti (liður 2.8.4). Liðir 2.8.2, 2.8.3, 2.8.3.2 og 2.8.6 skipt í samræmi við gluggaskiptin, þ.e. 1 stk á hver skipti.“ Eins og tafla sem hafi fylgt tölvupóstinum hafi borið með sér virðist gagnaðili hafi bætt við séreignarkostnaðinn upphæð sem hafi verið sú sama og myndi kosta að skipta um gluggana frá grunni.

Með vísan til framangreinds, þar með talið matsskýrslu og útboðslýsingar, eigi að vera augljóst að álitsbeiðendur hafi aðeins viljað láta skipta um einn glugga í íbúðinni og ekki viljað meiri smíðavinnu. Í ljósi þess að þau hafi átt að greiða aukalega 292.500 kr. í formi vinnu sem ekki hafi átt að inna af hendi hafi þeim orðið ljóst að stjórn gagnaðila hefði þar með „skattlagt“ gluggaskipti í húsinu. Þau sætti sig ekki við að greiða þessa fjárhæð, enda ekki heimild fyrir því í lögum um fjöleignarhús. Krafa álitsbeiðanda samsvari því að álitsbeiðendur, sem hafi ætlað að skipta um glugga, hefðu fyrst greitt fyrir að glugginn yrði lagaður og settur í toppstand. Síðan væri hann rifinn úr, hent og nýr settur í staðinn.

Álitsbeiðendur hafi með tölvupósti 9. febrúar 2020 sagt að vegna brostinna forsendna hafni þau tilboði verktakans um að greiða 562.000 kr. vegna séreignarkostnaðar. Þau hafi ætlað aðra leið sem hafi reynst töluvert ódýrari en talan frá verktakanum/gagnaðila.

Formaður gagnaðila hafi sent tölvupóst 11. febrúar 2020 þar sem hann hafi sagt að hann bæri einn ábyrgð á villunni en aldrei skýrt hvaða villa hafi verið á ferð. Einnig hafi hann ítrekað í tölvupóstinum að þeir sem ætli í gluggamál staðfesti það sem allra fyrst, verktakinn væri mættur á svæðið. Þann 4. mars 2020 hafi formaðurinn sent tölvupóst þar sem hann hafi meðal annars sagt að þetta væru eiginlega síðustu forvöð að taka ákvörðun hjá þeim sem ætli að skipta um gler og glugga. Verktakinn hafi sent álitsbeiðendum tölvupóst sama dag og spurt hvort þau ætli að vera með í gluggaskiptunum og þau sagst ætla að sjá um þau sjálf.

Gluggahópur II hafi alfarið komið til eftir húsfund 29. janúar 2020 og aldrei verið fjallað um þá glugga á húsfundi. Næsti húsfundur hafi verið haldinn 18. júní 2020 og þá hafi löngu verið búið að skipta um gluggana í hópi II.

Borist hafi tölvupóstur frá gjaldkera gagnaðila 10. júní 2020 og álitsbeiðendur orðið undrandi að sjá engin merki þess að „gluggaskiptaskattur“ hefði verið greiddur af ísettum gluggum og að ekki hafi verið gert ráð fyrir greiðslu gagnaðila í gluggum þeirra. Glugginn hafi verið settur í 30. júní 2020. Álitsbeiðendur hafi krafist skýringa en ekki fengið.

Aðalfundur hafi verið haldinn 18. júní 2020 og álitsbeiðendur spurt gjaldkera gagnaðila hvers vegna kostnað vegna glugga þeirra hafi vantað. Hann hafi svarað því til að reikningurinn yrði greiddur þegar hann bærist. Reikningurinn hafi borist og hann verið sendur gjaldkeranum. Álitsbeiðendur hafi krafið gagnaðila um 207.609 kr. með vsk í stað 282.500 kr. Engin greiðsla hafi borist. Nýr formaður gagnaðila hafi sent tölvupóst 6. júlí 2020 og sagt að þar sem tilboð sem álitsbeiðandi hafi sent reikninginn vegna hafi ekki verið lagt fyrir húsfund liggi ekki fyrir samþykki gagnaðila. Greiðslu reikningsins hafi því verið hafnað. Sá misskilningur sé hjá formanninum að tilboð hafi verið gert í gluggaskipti álitsbeiðenda en verkið hafi verið unnið í tímavinnu. Augljóst sé að ekki sé hægt að samþykkja endanlega upphæð fyrir verk fyrir fram sem sé unnið í tímavinnu.

Æðsta vald í málefnum húsfélags sé hjá húsfundi. Hlutverk stjórnar sé tilgreint í 69. og 70. gr. laga um fjöleignarhús. Að undanskildum daglegum rekstri og minniháttar viðhaldi séu valdheimildir stjórnar litlar sem engar og samkvæmt 3. mgr. 70. gr. beri henni að bera allt annað undir húsfund. Ljóst sé að ákvarðanir varðandi framkvæmdir í gluggahópi I, sem teknar hafi verið á húsfundi 29. október 2020, hafi ekki verið hægt að draga til baka nema á öðrum húsfundi. Enginn vafi sé á því að stjórn gagnaðila hafi talið glugga álitsbeiðenda vera löglegan og rétt samþykktan þegar greiðsluáætlun hafi verið lögð fram 30. janúar 2020. Hafi stjórn gagnaðila talið að kostnaðurinn og neitun álitsbeiðenda á að greiða hann hefði breytt einhverju þar um hefði stjórninni borið að gera tvennt. Í fyrsta lagi að tilkynna þeim það án tafar og í öðru lagi að halda þá þegar fund og ræða stöðuna. Hvorugt hafi verið gert. Með því að halda ákvörðun um meint ólögmæti samþykktar um glugga álitsbeiðenda leyndri í fimm mánuði hafi stjórn gagnaðila toveldað mjög að þau gætu neytt réttar, annaðhvort samkvæmt 38. eða 2. tölul. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Íbúð þeirra hafi legið undir skemmdum vegna leka frá ónýtum glugga og einnig íbúðin sem sé beint fyrir neðan stofuglugga þeirra.

Gluggaskipti álitsbeiðenda hafi verið brýn ráðstöfun til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón í íbúð þeirra og í íbúðinni fyrir neðan. Samþykki fyrir gluggaskiptum hafi verið í umsjón og á forræði gagnaðila og hafi honum borið að sjá til þess að rétt væri staðið að málum. Álitsbeiðendum hafi verið heimilt að skipta um verktaka þegar sá fyrri, hvers tilboð sem þau hafi aldrei samþykkt, hafi fyrirvaralaust nær tvöfaldað tilboð sitt með í samráði við gagnaðila.

Þá segja álitsbeiðendur að núverandi formaður gagnaðila hafi verið kosinn formaður á aðalfundi 18. júní 2020. Á fundinum hafi einnig verið farið fram á að eigendur tveggja íbúða, þar á meðal formaðurinn, þyrftu ekki að taka þátt í kostnaði vegna gluggaframkvæmdanna þar sem þegar hefði verið skipt um glugga í þeim íbúðum á kostnað eigenda þeirra. En samkvæmt áliti nefndarinnar í máli nr. 74/2017 hafi nefndin komist að niðurstöðu um að framkvæmdir við gluggaskiptin hefðu ekki verið rétt framkvæmdar. Ekki hafi verið samþykkt að þeir væru undanskildir greiðsluþátttöku í fyrirhuguðum framkvæmdum. Að lokinni afgreiðslu erindisins hafi núverandi formaður gagnaðila sagt að máið færi til lögmanns þegar næsta dag. Álitsbeiðendur telji að þessi neitun húsfundar á beiðni formannsins og það að vera með lögmann í deilu við gagnaðila leiði til þess að hann sé vanhæfur til að fjalla um gluggamál í húsinu og greiðslur gagnaðila vegna þeirra, sbr. 5. mgr. 69. gr laga um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila segir að á húsfundi 26. apríl 2018 hafi verið samþykkt að fara í heildarúttekt á ástandi hússins og samið við tiltekið fyrirtæki um það verk. Skýrslu þar um hafi verið skilað 20. júní 2018 sem hafi verið áframsend á íbúa. Málið hafi aftur verið tekið upp á húsfundi 24. janúar 2019 þar sem farið hafi verið yfir efni skýrslunnar og hvaða möguleikar væru í stöðunni. Á þeim fundi hafi verið samþykkt að fara með málið lengra og fara fram á að tiltekið fyrirtæki myndi gera útboðsgögn og bjóða verkið út. Seinna sama ár hafi verkið verið boðið út og því skipt í tvo áfanga. Á húsfundi 29. október 2019 hafi verið samþykkt að ganga að tilboðum tiltekinna verktaka vegna beggja áfanga verksins. Tiltekið fyrirtæki hafi séð um verkeftirlit og á umræddum fundi hafi starfsmaður þess verið viðstaddur. Auk þess hafi útboðslýsing og tilboð legið fyrir og það borið upp ásamt því sem starfsmaðurinn hafi svarað spurningum sem hafi snúið að útboðslýsingu, upplýsingum um verktaka og fyrirliggjandi tilboð. Íbúum hafi verið í sjálfvald sett hvort farið yrði í gluggaskipti á íbúðum þeirra. Kysi eigandi að taka ekki þátt í samþykktri framkvæmd væri hann þó ekki undanskildur þeirri meginreglu að leggja tilboð í verk til samþykktar á löglega boðuðum húsfundi, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 74/2017. Þá sé ljóst að álitsbeiðendur hafi ekki farið að samþykktri útboðslýsingu við gluggaframkvæmdina, en það hefði ekki gerst hefðu þau farið að lögum og aflað samþykkis fyrir verkinu.

Næst hafi verið haldinn húsfundur 29. janúar 2020 þar sem til umræðu hafi komið hlutfall séreignar og sameignarkostnaður í þeim liðum það hafi átt við í fyrsta áfanga verksins. Þar til grundvallar hafi legið tillaga frá verktakanum. Niðurstaða þess fundar hafi verið sú að allar tillögur hans hafi verið samþykktar að einni undanskilinni, þ.e. að liðurinn „skipt um opnanlegt fag“ væri 100% séreign, en ekki 50%. Fimm dögum fyrir fundinn hafi verklýsingar útboðsgagna verið sendar eigendum til glöggvunar. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við einstaka liði verklýsingarinnar, hvorki á þeim fundi né öðrum fundum.

Í kjölfar fundarins 29. janúar 2020 hafi verið sent út skjal með áætluðum kostnaði hverrar íbúðar miðað við þær forsendur sem fyrir hafi legið. Þrjár íbúðir í húsi nr. 5 höfðu á þeim tíma farið fram á framkvæmdir á gluggum. Við vinnslu skjalsins hafi formaður gagnaðila gert þá villu að gera ráð fyrir að þær magntölur sem fram hafi komið í tilboðsskrá útboðsgagna væru staðfestar og ættu allar við um þá glugga sem búið hafi verið að staðfesta. Þar af leiðandi hafi áætlaður kostnaður vegna allra glugganna verið ofmetinn sem því hafi numið. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemd við skjalið í tölvupósti 6. febrúar 2020 og honum verið svarað næsta dag þar sem skýrt hafi komið fram á hvaða forsendum byggt hafi verið í umræddu skjali. Þann 9. febrúar 2020 hafi álitsbeiðendur sent tölvupóst á alla eigendur þar sem hann hafi meðal annars hafnað gluggaskiptum og vísað í rangar kostnaðartölur. Formaður gagnaðila hafi svarað samdægurs og bent á að þar sem magntölur vegna gluggaskipta væru áætlaðar væri réttara að bíða með að stilla upp kostnaði við þær að svo stöddu. Uppfærð innheimtuáætlun hafi verið send út þar sem liðir tengdir gluggaskiptum höfðu verið teknar út. Álitsbeiðendur hafi ekki verið sáttir við það svar og haldið áfram og 10. febrúar 2020 hafi álitsbeiðendur og verktakinn skipst á tveimur póstum. Eins og skýrt komi fram í þeim samskiptum hafi álitsbeiðendum verið gert ljóst að um misskilning hafi verið að ræða og þeir upplýstir um rétta upphæð. Þann 11. febrúar 2020 hafi bréfaskiptin haldið áfram og álitsbeiðendur þar upplýst að þeim virtist þeir hafa skilið upphaflega svarpóstinn frá 7. febrúar 2020 og stillt upp dæmi í samræmi við það. Þeir hafi þó gert reiknimistök sem hafi valdið því að þeir hafi ekki komist að sömu niðurstöðu og formaður gagnaðila. Formaðurinn hafi svarað samdægurs og bent álitsbeiðendum á villuna sem hafi falist í því að hann hafi notað ranga magntölu í einn verkliðinn.

Opnanleg fög á gluggum þeim sem álitsbeiðendur hafi sett í á eigin vegum sé ekki í samræmi við samþykkta útboðslýsingu. Skýrt komi fram í útboðslýsingunni að stærðir opnanlegra faga skuli miðast við íbúð 0101 í D. Álitsbeiðendum hafi verið fullkunnugt um samþykkta útboðslýsingu en ekki farið eftir henni.

Álitsbeiðendur hafi vísað til þess að nauðsyn hafi verið að skipta um gluggann vegna leka. Aftur á móti sé augljóst við lestur matsgerðarinnar að þar hafi verið lagt til að þétta gömul undirstykki með inndælingu. Einnig hafi komið skýrt fram í athugasemd skoðunarmanns að eigandi hafi viljað gluggaskipti en það sé ekki álit matsgerðarinnar. Álitsbeiðendur hafi þó dregið þá ákvörðun þeirra formlega til baka 9. febrúar 2020.

Ljóst megi vera samkvæmt útboðslýsingu og við samþykkt tilboða að gluggaskipti séu samkvæmt mælingu en ekki föst tala. Einnig sé ljóst að kostnaður sem falli annars vegar á séreign og hins vegar á sameign geti því breyst af þeim sökum. Eigendum allra íbúða hafi verið gefinn frestur til þess að ákveða hvort þeir vildu taka þátt í samþykktri framkvæmd á forsendum útboðsins. Álitsbeiðendur hafi ákveðið að taka þátt sem útskýri að þeirra gluggi hafi verið inni í upphaflegri áætlun en þau svo formlega dregið til baka þátttöku sína með tölvupósti 9. febrúar 2020. Þeim hafi verið fullfært að óska eftir fundi til að leggja fram tilboð og verklýsingu til samþykktar frá þeim tíma og fram að þeim tíma sem þau hafi skipt um stofuglugga á eigin forsendum, en kosið að gera það ekki.

Það að eigandi íbúðar 0202 í húsi nr. 5 hafi kannað verð á gluggaskiptum áður en ákvörðun hafi verið tekin um að vera með í samþykktri framkvæmd sé ekki merki um annað en að viðkomandi hafi viljað kynna sér einingarverð hjá söluaðilum. Það losi hvorki viðkomandi né aðra frá þeirri kvöð að leggja annað tilboð og verklýsingu, eins og til dæmis um stærðir opnanlegra faga í þeirri framkvæmd, undir löglega boðaðan húsfund til samþykktar hafi viðkomandi eigandi kosið að fara þá leið.

Álitsbeiðendur virðast gera sér grein fyrir því að um tvær aðskildar ákvarðanir sé að ræða og vísi til þess í álitsbeiðni sinni að það sé önnur ákvörðun að velja einhvern til að vinna verkið, en þá ákvörðun hafi þau ekki lagt til samþykkis fyrir aðra eigendur eins og lög geri ráð fyrir. Gagnaðili hafði samþykkt ákveðið verk, unnið af ákveðnum verktökum, byggt á tilboðum í samræmi við útboðslýsingu sem og undir eftirliti. Álitsbeiðendur geti ekki samþykkt tilboð í verk fyrir hönd annarra hagsmunaaðila og sér í lagi ekki þegar ekki sé farið eftir útboðslýsingu.

Því sé alfarið hafnað að gjaldkeri gagnaðila hafi á aðalfundi 18. júní 2020 staðfest að umræddur reikningur fyrir gluggaskiptum þeirra yrði greiddur og sjálfsagt mál væri að afla vitnisburðar fundarmanna um það sérstaklega, yrði þess óskað. Einnig sé vísað til fundargerðar en þar hafi álitsbeiðendur gert athugasemd og viljað láta 20.000 kr. á hverja íbúð í áætlaðan kostnað vegna gluggaskipta álitsbeiðenda.

Reikningi, sem álitsbeiðendur hafi lagt fram vegna gluggaskipta þeirra, sé hafnað. Þau hafi ekki fylgt samþykktri útboðslýsingu, ekki fallið undir eftirlit sem samþykkt hafði verið og höfnuðu að taka þátt í framkvæmdunum. Villa í reikningsskjali sem útskýrð hafi verið losi þau ekki frá þeirri kvöð að fá framkvæmd sem þau hafi lagt í á eigin forsendu samþykkta af öðrum eigendum á löglega boðuðum húsfundi.

Samþykkt hafi verið á löglega boðuðum húsfundi að fara í framkvæmdir miðað við útboðslýsingu og fyrrliggjandi tilboð verktaka. Löglega hafi verið staðið að öllum framkvæmdum og hafni gagnaðili því alfarið að ekki liggi fyrir löglegt samþykkt aðalfundar um kostnaðarþátttöku eigenda þeirra íbúða sem hafi valið að taka þátt í þeim.

Þá eigi núverandi formaður gagnaðila ekki í neinum málaferlum við gagnaðila. Umrætt mál hafi verið skoðað og sé eingöngu á milli seljanda og kaupanda umræddrar íbúðar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að gluggafög á bakhlið hússins séu alls 28 og séu nú frá um 23 cm beið og upp í 55 cm breið. Haustið 2017 hafi verið skipt um glugga í tveimur íbúðum í húsi nr. 5, alls fjögur fög, og séu þau um 33 cm breið. Einnig hafi seinna verið skipt um glugga í einni íbúð og sett 55 cm breitt fag. Síðastliðið sumar hafi verið skipt um 14 lóðrétt fög og séu þrjú þeirra um 33 cm breið, eitt sé 37 cm breitt og 10 nýju faganna séu 40 cm breið.

Skipt hafi verið um stofuglugga með opnanlegu fagi í íbúð álitsbeiðenda. Opnanlega fagið, sem fyrir hafi verið, hafi mælst 37 cm breitt og þau látið það halda sér til samræmis við aðra glugga á bakhlið hússins. Á þeim tíma hafi þeim verið ókunnugt um að stuttu áður hafi sams konar gluggi næst fyrir ofan verið endurnýjaður með mjórra fagi en fyrir hafi verið, þannig að fagið hafi farið úr 37 cm í 33 cm. Beint fyrir neðan glugga álitsbeiðenda sé 55 cm fagið.

Efast sé um að gagnaðili hafi heimild til að skipta sér af breidd opnanlegra faga á meðan þau séu innan marka samþykktra teikninga. Þrátt fyrir það telji gagnaðili að samþykkt hafi verið að takmarka stærð opnanlegra faga í húsinu við 33 cm. Við nánari athugun málsins og ítarlega skoðun á fyrirliggjandi gögnum komi í ljós að svo sé ekki. Gagnaðili hafi ekki látið álitsbeiðendur vita af athugasemd við breidd fagsins fyrr en með tölvupósti 5. ágúst 2020.

Því sé mótmælt að útboðslýsing hafi legið fyrir á húsfundi 29. janúar 2020. Útboðslýsingin hafi fyrst verið send eigendum með tölvupósti formanns gagnaðila 24. janúar 2020. Hún hafi hvorki verið lögð fram né samþykkt á téðum húsfundi. Þar sem útboðslýsingin hafi ekki verið samþykkt á húsfundi hafi hún ekki getað heft frelsi eigenda.

Beðist sé forláts á þeim misskilningi í álitsbeiðni að hafa heimfært á gjaldkera gagnaðila það sem talsmaður hans hafi sagt í hans stað á fundinum 18. júní 2020. Af hjóðritun af fundinum megi ráða að gagnaðili hafi enga annmarka séð á samþykki eða lögmæti gluggans í stofunni. Á þeim fundi hafi gagnaðili ætlað að borga sinn hlut í glugganum, enda hafði ekki farið fram umræða um annað samkvæmt orðum gjaldkera og talsmanns hans og þegjandi samþykki annarra stjórnarmanna.

„Gluggaskiptaskatturinn“ sé engin villa. Bak við hann hafi legið mikil vinna og útreikningar sem virðast beinast að því að hafa fé af eigendum eða ógna þeim með svimandi háum og tilhæfulausum fjárkröfum. Eingöngu ábendingar álitsbeiðenda og tölvupóstar til annarra hafi fengið formann gagnaðila og aðra stjórnarmenn ofan af þeirri fjáröflunarleið að leggja hann á en það hafi þau ekki vitað fyrr en með uppgjörinu sem hafi borist 10. júní 2020.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að vakin sé athygli á því að framlögð hljóðupptaka af húsfundinum hafi hvorki verið tekin með vitneskju né heimild fundarmanna og teljist því brot á persónuverndarlögum. Óskað verði eftir úrskurði Persónuverndar vegna þessa.

Samkvæmt fundargerð húsfundar 29. janúar 2020 hafi það verið þar sem ákveðið hafi verið að skipting kostnaðar vegna opnanlegra faga ætti að breytast úr upphaflegri tillögu um 50% séreign í 100% séreign. Tillaga um þessa breytingu hafi ekki komið frá formanni gagnaðila. Aðalástæða fundarins hafi verið að ræða kostnaðarskiptingu vegna smíðavinnu. Það sé augljóst að ekki hafi verið hægt að stilla upp heildarkostnaðarskiptingu fyrr en niðurstaða fengist þar um. Það skýri hvers vegna umrætt skjal hafi verið sent út daginn eftir fundinn en ekki fyrir hann.

Upphafleg fög séu til staðar í gluggum sem ekki hafi verið skipt út. Ný stærð opnanlegra faga hafi verið ákveðin í útboðslýsingu og staðfest með samþykkt tilboða í framkvæmdir sem hafi byggt á henni. Kjallaragluggar hafi stærri opnanleg fög til að uppfylla kröfur um flóttaleiðir.

Athugasemdir sem hafi verið sendar álitsbeiðendum um gluggastæðir 5. ágúst 2020 hafi átt sér þann aðdraganda að þau höfðu farið í einkaframkvæmd við gluggaskipti á íbúð þeirra, stjórn gagnaðila hafi nokkru síðar borist ábending um að opnanlegt fag á þeim glugga væri ekki í samræmi við samþykkta útboðslýsingu og í kjölfarið hafi eftirlitsaðili verksins verið beðinn um að staðfesta að svo væri ásamt því að lýsa í hverju frávikið fælist. Í kjölfar skýrslu eftirlitsaðila hafi stjórn gagnaðila ákveðið að upplýsa álitsbeiðendur um þá niðurstöðu með tölvupósti. Þá sé ítrekað að útboðsskýrslan hafi legið fyrir á húsfundinum 29. október 2019.

Eftir niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 74/2017 hafi verið haldinn húsfundur 26. apríl 2018 og tekin ákvörðun um útlitsbreytingu á opnanlegum fögum sem hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema álitsbeiðenda.

Fullyrðingar um að gagnaðili hafi ætlað að greiða fyrir einkaframkvæmd álitsbeiðenda sé röng og um sé að ræða útúrsnúning á orðum gjaldkerans.

Það að eigendum hafi verið í sjálfvald sett hvort farið yrði í gluggaskipti á þeirra íbúðum í þeirri framkvæmd sem hafi staðið yfir hafi eingöngu náð yfir þau tilboð sem samþykkt hafi verið á fundi og hafi eigendum verið gefinn rúmur frestur til að tilkynna um þátttöku innan þeirra tilboða sem samþykkt hafi verið. Það hafi á engan hátt gengið gegn 39. gr. laga um fjöleignarhús, enda ákveðið á löglegum húsfundi sem hafi tekið ákvörðun með fullri vitund um að kostnaður vegna þeirrar framkvæmdar gæti verið á ákveðnu bili, þ.e. engin gluggaskipti upp í að allar íbúðir ákveði gluggaskipti ásamt því að stór hluti vinnu sé háður mælingu, eins og fram hafi komið í útboðslýsingu og tilboðum.

Aðferð álitsbeiðenda að telja fram tvo gluggaskiptahópa sé þeirra hugarburður. Þegar tilboð hafi verið samþykkt á húsfundi 20. október 2019 hafi legið fyrir að allir eigendur gætu tekið ákvörðun um gluggaskipti á sínum íbúðum innan þeirra tilboða, verkýsinga og eftirlits sem hafi verið samþykkt. Engin flokkun hafi átt sér stað og byggi álitsbeiðendur tvær af kröfum sínum á skiptingu sem eingöngu hafi verið sett fram af þeim og eigi sér enga stoð í gögnum málsins, útboðslýsingu eða öðrum upplýsingum sem liggi fyrir.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr. laganna, beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Aftur á móti telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. sömu laga fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 29. október 2019, var rætt um tilboð í framkvæmdir við húsið og að verkið yrði unnið í tveimur áföngum. Samþykkt var tillaga um að ráðast í framkvæmdir en í þeim fólust meðal annars gluggaskipti hjá þeim eigendum sem það kusu. Rétt er að vekja athygli á að eitt meginhlutverk húsfélags er að sjá um viðhald og endurbætur sameignar, þar með talið á ytri gluggaumbúnaði. Verður að skoða þessa ákvörðun í því ljósi að ekki hafi verið þörf á viðhaldi hjá öllum eigendum fremur en að telja að slíkt viðhald hafi verið hverjum eiganda í sjálfsvald sett.

Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að útboðsskýrsla frá ágúst 2019 hafi legið fyrir og verið kynnt eigendum fyrir nefndan húsfund. Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 29. janúar 2020, var rætt um kostnaðarliði vegna framkvæmda við glugga, gluggaskiptin og hvað teldist til séreignar og sameignar.

Óumdeilt er með aðilum að tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um gluggaskipti, þar á meðal í íbúð álitsbeiðenda, á húsfundi 29. október 2020. Aftur á móti telur gagnaðili að þar sem álitsbeiðendur hafi tekið þá ákvörðun eftir húsfundinn að skipta um gluggann á eigin vegum sé heimild gagnaðila til þátttöku í kostnaðinum ekki fyrir hendi. Gagnaðili byggir á því að á við ákvörðunartöku um framkvæmdina á húsfundi hafi legið fyrir að tiltekinn verktaki ynni verkið og að álitsbeiðendur þurfi samþykki húsfundar fyrir því að leita til annars verktaka um verkið. Þá vísar gagnaðili til þess að röng stærð sé á opnanlegu fagi í nýjum glugga álitsbeiðenda.

Kærunefnd tekur undir með gagnaðila að samþykki húsfundar þurfi til að eigandi geti neitað að taka þátt í skiptingu á gluggum sem þarfnast endurnýjunar og stofnað til kostnaðar sem húsfélag þarf að taka þátt í. Aftur á móti virðast atvik nokkuð sérstök í því tilviki sem hér um ræðir. Í tölvupósti álitsbeiðenda 9. febrúar 2020 segir að vegna brostinna forsendna hafni þau tilboði verktakans um að greiða 562.000 kr. vegna séreignar. Einnig tóku álitsbeiðendur fram að þau hefðu í huga mun betri leið sem leiði til þess að kostnaður álitsbeiðenda verði lægri og gagnaðila sömuleiðis. Í svarpósti formanns gagnaðila 10. febrúar 2020 segir að álitsbeiðendur hefðu hafnað gluggaskiptum en hann velti því upp hvort síðustu vendingar hefðu breytt þeirri skoðun. Þá liggja fyrir tölvupóstsamskipti álitsbeiðenda og verktakans sem vann verkið fyrir hönd gagnaðila, dags. 2. mars 2020, þar sem verktakinn spyr hvort álitsbeiðendur ætli að vera með í gluggaskiptum og svöruðu þau því þá til að  þau ætluðu að skipta um gluggann en teldu þau mál betur komin í eigin höndum.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélagsins á milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda.

Við úrlausn þessa máls telur kærunefnd að líta beri til þess að samþykki húsfundar lá fyrir gluggaskiptum í íbúð álitsbeiðenda og kostnaður þar um tilgreindur sérstaklega í tilboði verktaka. Þar sem álitsbeiðendur töldu áætlaðan kostnað verktaka gagnaðila of háan leituðu þau tilboða hjá öðrum verktaka sem skipti svo um glugga í íbúð þeirra. Með því lækkaði greiðsla gagnaðila til verktaka húsfélagsins sem nemur kostnaði við gluggaskipti hjá álitsbeiðendum. Hlutdeild gagnaðila í gluggaskiptum álitsbeiðanda er lægri en sem nemur þeirri fjárhæð sem gagnaðili sparaði sér með því að álitsbeiðandi kaus að nota ekki verktaka gagnaðila.

Samkvæmt framangreindu ákvæði 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélagsins á milli funda. Að virtum framangreindum tölvupóstsamskiptum var stjórn gagnaðila það ljóst að álitsbeiðendur hygðust fara aðra leið við gluggaskiptin og verður ekki ráðið að stjórn gagnaðila hafi upplýst þau um að þetta gæti haft áhrif á kostnaðarþátttöku gagnaðila í verkinu. Að þessu framkomnu telur kærunefndin að álitsbeiðendur hafi verið í góðri trú um að þau gætu leitað til annars verktaka í þeim tilgangi að lækka kostnað við verkið, án þess að það hefði áhrif á kostnaðarþátttöku gagnaðila í því. Hvað varðar sjónarmið gagnaðila um að opnanlegt fag í nýjum glugga álitsbeiðenda sé ekki af sömu stærð og í öðrum nýjum gluggum hússins, sem séu í samræmi við þá stærð sem var ákveðin í útboðslýsingu, telur kærunefndin að rétt hefði verið að aðilar hefðu verið í nánara samráði við gluggaskiptin í íbúð álitsbeiðenda. Hér telur nefndin því að horfa verði til þess að svo virðist sem stjórn gagnaðila hafi látið gluggaskiptin afskiptalaust fara fram en hefði þetta atriði átt að koma í veg fyrir kostnaðarþátttöku gagnaðila hefðu álitsbeiðendur þurft að vera upplýstir um það. Að öllu því virtu sem að framan er rakið er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna gluggaskipta í íbúð þeirra. Aftur á móti bendir nefndin á að þrátt fyrir að stærð opnanlega fagsins hafi ekki áhrif á kostnaðarþátttöku gagnaðila við gluggaskiptin sé unnt að taka þetta atriði sérstaklega til úrlausnar á húsfundi, þá með tilliti til sjónarmiða um samræmt útlit hússins. Kærunefnd bendir á að af öðru jöfnu sé slíkt ekki á forræði einstakra eigenda, enda væri það ósanngjarnt gagnvart öðrum, til dæmis að eigandi jarðhæðar teldi sig komast betur af með að láta vinna gluggaskipti á íbúð sinni sjálfur og spara sér kostnað við stillansa vegna gluggaskipta á efri hæðum.

Þar sem kærunefndin hefur fallist á kröfu álitsbeiðenda í lið I kemur krafa í lið II ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar.

Álitsbeiðendur vísa til þess að á húsfundinum 29. október 2019 þar sem ákvörðun var tekin um gluggaskiptin, hafi legið fyrir samkvæmt útboðslýsingu að skipta ætti um tiltekna fimm glugga. Við verkið hafi þó bæst skipti á fimm gluggum sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í útboðslýsingunni. Telja álitsbeiðendur að þörf sé á samþykki húsfundar fyrir þessari viðbót við framkvæmdina.

Ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina, bæði innan húss og utan. Fundargerð húsfundar er fáorð og ekki fulljóst af lestri hennar hvað samþykkt var. Gagnaðili kveður að samþykkt hafi verið að allir eigendur gætu tekið ákvörðun um gluggaskipti á sínum íbúðum innan þeirra tilboða, verklýsinga og eftirlits sem hafi verið samþykkt. Fær sú fullyrðing stoð í því að formaður gagnaðila sendi tölvupóst á alla eigendur í febrúar þar sem hann fór fram á að eigendur myndu staðfesta það sem allra fyrst hvort skipta ætti um glugga í þeirra íbúðum. Þess utan er kveðið á um í 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús að húsfélag geti bætt úr annmarka sem þessum, teljist framkvæmdin ekki löglega samþykkt á húsfundi, eftir á með nýjum húsfundi þar sem tillaga er borin undir atkvæði en af gögnum málsins að ráða hafa aðrir eigendur í húsinu ekki gert athugasemdir hér um. Telur kærunefnd því ekki óvarlegt að leggja til grundvallar að samþykki hafi verið fyrir téðum gluggaskiptum. Ber því að hafna kröfulið III.

Að lokum óska álitsbeiðendur viðurkenningar á því að formanni gagnaðila hafi vegna vanhæfis verið óheimilt að taka þátt í umfjöllun sem leiddi til þess að gagnaðili neitaði álitsbeiðendum um greiðslu.

Í 5. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri megi ekki taka þátt í ákvarðanatöku og afgreiðslu mála sem hann hafi sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í.

Álitsbeiðendur byggja kröfu sína á því að formaðurinn standi í málaferlum gegn gagnaðila í tengslum við gluggaskiptingar sem áttu sér stað í íbúð hans í tíð fyrri eiganda íbúðarinnar. Þessu hefur gagnaðili neitað og telur kærunefndin gögn málsins ekki benda til þess að tilefni sé til að rengja það. Þá telur kærunefndin að um sé að ræða tvö aðskilin mál og aðskildar framkvæmdir og að ekkert bendi til þess að formaðurinn hafi haft sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta þegar tekinn var til afgreiðslu reikningur álitsbeiðenda vegna vinnu við gluggaskiptingu í íbúð þeirra. Þessari kröfu álitsbeiðenda er því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna skipta á glugga í íbúð álitsbeiðenda.

Öðrum kröfum álitsbeiðenda er hafnað.

 

Reykjavík, 15. febrúar 2021

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira