Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Mál nr. 55/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. janúar 2025

í máli nr. 55/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar úr tryggingu varnaraðila samtals 31.537 kr. vegna útlagðs kostnaðar sem hann hafði endurgreitt henni vegna veggs sem hún hafi málað og kostnaðar sem hann hafi borið af því að mála aftur tvo veggi sem sóknaraðili hafi án leyfis málað í dökkum lit á leigutíma, að leigutíma loknum

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 4. júní 2024. 
Greinargerð varnaraðila, dags. 16. júní 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. júní 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags.  4. júlí 2024.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 9. júlí 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að fá greiddar 31.537 úr tryggingafé varnaraðila vegna útlagðs kostnaðar við málun veggja eftir að leigutíma lauk.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa gert breytingar á húsnæðinu án hans samþykkis. Í gr. 4.1. í leigusamningi aðila sé kveðið á um að óheimilt sé að framkvæma breytingar eða endurbætur á húsnæðinu eða búnaði þess, eða setja upp naglfastar innréttingar, skipta um læsingar eða annað fylgifé, nema með skriflegu samþykki leigusala.

Varnaraðili hafi óskað eftir því við sóknaraðila að fá heimild til þess að mála vegg í svefnherbergi íbúðarinnar í svipuðum lit og verið hafði þar sem veggurinn hafi verið orðinn sjúskaður. Sóknaraðili hafi heimilað þetta en óskað þess að varnaraðili málaði vegginn í sama lit, sem sóknaraðili hafi talið að héti málarahvítt. Sóknaraðili hafi tjáð varnaraðila að vildi varnaraðili mála vegginn í þeim lit kæmi sóknaraðili til með að endurgreiða efniskostnað vegna þess. Varnaraðili hafi staðfest að hún myndi reyna að velja sambærilegan lit. Við skil á íbúðinni hafi komið í ljós að tveir veggir, annars vegar í stofu og hins vegar í svefnherbergi, alls u.þ.b. 20 fermetrar að stærð, höfðu verið málaðir með dökkgrárri og hrjúfri málningu sem hafi ekki verið í samræmi við það sem gefið hafi verið tilkynna í samskiptum aðila. 

Af þeim sökum geri sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila sem samsvari þeirri fjárhæð sem sóknaraðili hafi greitt í efniskostnað, auk dráttarvaxta frá greiðsludegi til loka leigusamnings, 1, apríl 2024, alls 10.742 kr. Auk þess geri sóknaraðili kröfu vegna beins efniskostnaðar við endurmálun umræddra veggja í upprunalegan lit, alls 20.795 kr. 

Segir í kæru að sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila um kröfu sína í trygginguna 26. apríl 2024. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 20. maí s.á. Samskiptin hafi farið fram í gegnum ábyrgðarþjónustu vegna húsaleigusamninga sem hafi veitt leigusala bankaábyrgð leigjanda og hafi það annast samskipti þeirra á milli um þetta ágreiningsefni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa, með skilaboðum 15. ágúst 2022, beðið sóknaraðila um heimild til þess að mála herbergi fyrrum meðleigjanda sem hafði flutt út. Þegar rýnt sé í skilaboðin megi sjá að um alla veggi hafi verið að ræða, en ekki bara einn eins og sóknaraðili segi, sbr. orðalag úr skilaboðum varnaraðila til sóknaraðila: „…ég hef tekið eftir að amk 1 veggur inni hjá fyrrum meðleigjanda er smá sjúskaður og ég vildi athuga hvort ég mætti fá leyfi til að mála veggina? (líklega svipaðan lit og er nú þegar eða ljós grár)…“

Með þessu sé ljóst að átt sé við að mála herbergið í heild sinni sem hafi orsakast af því að einn veggurinn hafi verið sérstaklega illa farinn. Sóknaraðili hafi svarað þremur dögum seinna, eða 18. ágúst 2022, þar sem hann hafi m.a. sagt: 

„… bara flott ef þú vilt mála vegginn, ég myndi helst kjósa að hann væri í sama lit sem er held ég „málarahvítt“ svo ef þú málar herbergið í þeim lit skal ég endurgreiða þér efniskostnað, sendu mér bara kvittun“.

Að mati varnaraðila beri að skilja orðalag þessara skilaboða á þá leið að heimild hafi verið gefin fyrir því að mála herbergið og að gefinn hafi verið kostur á því að fá endurgreiddan efniskostnað fyrir veggi sem málaðir yrðu í litnum málarahvítt, en hvergi hafi verið sett skilyrði um að heimildin næði einungis til þess að málað yrði í málarahvítu. Augljóst sé að endurgreiðsla fengist ekki fyrir efniskostnaði á vegg sem ekki yrðu málaður í málarahvítu. Varnaraðili hafi málað þrjá af fjórum veggjum í málarahvítu og sent kvittun fyrir efniskostnaði við að mála þrjá veggi. Varnaraðili hefði aldrei málað vegg í umdeilda dökkgráa litnum hefði það verið skýrt tekið fram að óheimilt væri að mála í öðrum lit en hafi verið þar áður, eins og það sé orðað í kröfu sóknaraðila. Í kröfunni reyni hann að hagræða sannleikanum sér í hag, en ljóst sé að aldrei hafi verið sett þau skilyrði að málað yrði í sama lit og hafi verið fyrir. Það sé á ábyrgð leigusala að setja skýr skilyrði séu leyfi fyrir framkvæmdum og endurbótum þeim háð. Í ljósi þessa hafi sóknaraðili engan rétt til þess að krefjast endurgreiðslu á efniskostnaði.

Þá hafi sóknaraðili ekki framvísað kvittunum fyrir beinum kostnaði í kröfu sinni né skýringum á upphæð, en þar sé m.a. krafist greiðslu fyrir 15.990 kr. vegna kaupa á votrýmismálningu/baðherbergismálningu. Það sé almennt óþarfi að nota slíka málningu til að mála stofu og svefnherbergisveggi. Málningin sem sóknaraðili ætlist til að varnaraðili greiði fyrir sé lýst sem baðherbergismálningu á vef söluaðila. Varnaraðili bendi á að málningin sem hún hafi notað til þess að mála þrjá veggi í málarahvítu kosti nú á sömu vefsíðu 3.595 kr., en hafi á sínum tíma kostað 3.095 kr. og hafi hún dugað til að mála þrá veggi. Það sé augljóst að sóknaraðili hafi gefið upp verð fyrir dýrari vöru til að reyna að sækja hærri kröfu í trygginguna. Segir í greinargerð varnaraðila að ljóst sé af ljósmyndum sem hún hafi sent kærunefnd að mála þurfi baðherbergisloftið. Að mati varnaraðila sé um að ræða tilraun sóknaraðila til að fá varnaraðila til að greiða fyrir það. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga sé það kostnaður sem ætti að falla á leigusala, en í kröfunni hafi sóknaraðili reynt að lauma þeim kostnaði inn með því að hafa borið fyrir sig tvo veggi sem málaðir hafi verið eftir veitingu leyfis.

Hvað varði kröfu sóknaraðila um að ganga að tryggingu fyrir kaupum á pensli, límbandi, rúllu og bakka megi gera ráð fyrir að sóknaraðili hafi málað alla íbúðina til að uppfylla skyldur sínar, sbr. 19. gr. húsaleigulaga, áður en hún yrði leigð út í ný. Því megi gera ráð fyrir að leigusali hafi þessar vörur nú þegar til taks og hafi ekki þurft að kaupa þær sérstaklega til að mála hina tvo umþrættu veggi, jafnvel þó veggirnir hefðu verið málaðir án leyfis. Því sé sóknaraðili að mati varnaraðila að gera tilraun til að fella kostnað á varnaraðila sem sóknaraðili ætti sjálfur að greiða.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann sé ósammála túlkun varnaraðila á þeim skriflegu samskiptum sem hafi farið þeim á milli 15. ágúst 2022. Það sé hafið yfir allan vafa að með skilaboðunum hafi hann ekki veitt heimild fyrir því að veggur í svefnherbergi og veggur í stofu yrðu málaðir með hrjúfri dökk-grárri málningu. Aldrei hafi verið rætt um umræddar breytingar.

Vilyrði sóknaraðila fyrir því að endurgreiða kostnað við að lagfæra a.m.k. einn vegg með málum í sama lit og fyrir sé, hafi ekki falið í sér almenna og víðtæka heimild varnaraðila til að mála aðra veggi í öðrum litum sem varnaraðila hafi hugnast. Varnaraðili hafi þegið greiðslu frá sóknaraðila fyrir kostnaði vegna málningar í hvítum lit, hafi sent svar um að hún myndi reyna að velja sambærilegan lit en ekki gert neina tilraun til að fá staðfest að hún hefði þar með heimild til að mála aðra veggi í svefnherberginu, sem og öðrum herbergjum í þeim litum sem henni hafi hugnast. Þá hafi varnaraðili ekki gert neina tilraun til að spyrjast fyrir um eða gera samkomulag við sóknaraðila um að skila eigninni í öðru ásigkomulagi/útliti en við upphaf leigutíma. Sóknaraðili geri ekki athugasemd við að þrír af fjórum veggjum í svefnherbergi hafi verið í sama lit og við afhendingu íbúðarinnar árið 2021. Raunar telji hann að hvítu veggirnir hafi verið málaðir með sömu málningu og við afhendingu þar sem ómögulegt sé að einn líter af málningu hefði dugað fyrir 3 veggi, en varnaraðili hafi innheimt kostnað vegna eins líters líkt og sjá megi af greiðslukvittun. Krafa sóknaraðila byggi á því að þeir fjármunir sem hann hafi greitt til varnaraðila vegna lagfæringa á einum vegg í svefnherbergi hafi verið notaðir til þess að mála í heimildarleysi hina umþrættu veggi í dökkgráum lit í stað lagfæringanna.

Þá hafni sóknaraðili því að krafa upp á 20.795 kr. vegna beins efniskostnaðar við málun á hinum umþrættu veggjum sé óhófleg. Hann hafi fyrst leitað tilboðs málarameistara í verkið og hafi óformlegt tilboð hljóðað upp á 185.000 kr. auk virðisaukaskatts, fyrir þrjár umferðir sem talið hafi verið nauðsynlegt þar sem um dökkgráa og hrjúfa veggi væri að ræða. Með hófsemdarsjónarmið að leiðarljósi hafi sóknaraðili ákveðið að framkvæma verkið sjálfur og einungis gert kröfu vegna beins efniskostnaðar. Lengd beggja veggja sé 4,23 m og hæð 2,65 og því sé flatarmál veggjanna alls 22,4 m2. Samkvæmt upplýsingum á heimasíðu söluaðila málningarinnar sé áætlað að einn líter af málningu dugi á 8-10m2 flöt, eina umferð. Sé miðgildi valið þurfi því 2,5l af málningu fyrir hverja umferð. Sóknaraðili hafi þurft að mála þrjár umferðir og áætlist nauðsynlegt magn málningar 7,5 lítrar. Þá hafi sóknaraðili notað afgangsmálningu frá viðhaldsvinnu í annarri íbúð í sinni eigu fyrir hluta af málningarvinnu og ákveðið að gera ekki kröfu um endurgreiðslu vegna þeirrar málningar. Krafan byggi því einungis á því magni sem upp á hafi vantað, 2,7 lítra. Notast hafi verið við Aqua Lady málningu samkvæmt ráðleggingum frá starfsmanni söluaðilans þar sem hún henti í rýmum sem mikið mæði á. 

Hefði sóknaraðili notað málninguna sem varnaraðili hafi bent á í greinargerð sinni, hefði efniskostnaður, í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda þeirrar málningar, orðið 37.160 kr., eða um 78% hærri en krafa sóknaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi ýmsar athugasemdir við framkomu sóknaraðila og telur hann hafa gert sér far um að áreita sig. 

Varnaraðili segi að sóknaraðili hafi oft komið í íbúðina og séð hina umþrættu veggi en aldrei gert athugasemd við þá. Það hafi varnaraðila fundist í samræmi við sinn skilning að leyfi væri fyrir umræddum breytingum. Sóknaraðili hafi haft mörg tækifæri til að gera athugasemdir við veggina, sem hann hafi aldrei gert en hefði hann gert það hefði varnaraðili reynt að koma til móts við hann. Varnaraðili hafi haft heimild til að mála herbergið og hafi hún notað meirihlutann af málningunni sem sóknaraðili hafi greitt til þess. Hún hafi fengið ráðleggingar frá söluaðila málningarinnar og hafi málningin dugað. Áhöld sem notuð hafi verið á hina umþrættu dökkgráu veggi hafi hún sjálf kostað. Sóknaraðili geti ekki gert kröfu um endurgreiðslu á 10.742 kr. þar sem fjármunirnir hafi verið notaðir eins og sóknaraðili hafi beðið um.

Þá sé sóknaraðili að ýkja magnið af málningu sem hann hafi notað á hina umþrættu dökkgráu veggi eða sé að misreikna. Þá hafi varnaraðili ekki framvísað neinum kvittunum sem sýni upphæðina sem hann geri kröfu um, eða 20.795 kr. Sóknaraðili hafi vísað í hærri upphæðir til þess að láta kröfu sína hljóma réttmæta.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 422.468 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu í trygginguna að fjárhæð 10.742 kr. vegna greiðslu sem hann hafði innt af hendi til sóknaraðila vegna efniskostnaðar hennar við að mála þrjá veggi í svefnherbergi og 20.795 kr. vegna efniskostnaðar hans við að endurmála tvo veggi sem varnaraðili málaði dökkgráa á leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Leigutíma lauk 1. apríl 2024. Sóknaraðili tilkynnti varnaraðila um kröfu í trygginguna þann 26. apríl s.á. í gegnum ábyrgðarþjónustu og hafnaði varnaraðili kröfunni 20. maí s.á. Kærunefnd barst kæra sóknaraðila 4. júní 2024 og þar með innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Í 39. gr. húsaleigulaga segir að áður en afhending húsnæðis fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum. 

Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum.

Í ákvæði 63. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að, að leigutímaloknum skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi .

Fyrir liggur að með aðilum komst á samkomulag um að varnaraðili myndi mála vegg í svefnherbergi og skyldi sóknaraðili greiða efniskostnað við hann, sem hann gerði með millifærslu að fjárhæð 8.279 kr. Gerir hann nú kröfu um að varnaraðili endurgreiði sér téðan kostnað auk dráttarvaxta, alls kr. 10.742, sem varnaraðili hefur hafnað. Gögn málsins styðja ekki að greiðsla sóknaraðila hafi verið innt af hendi með skilyrðum sem ekki hafi verið uppfyllt.  Að auki er kveðið á um í 39. gr. húsaleigulaga að tryggingafé sé ætlað til tryggingar á réttum efndum á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á. Krafa varnaraðila hér um varðar hvorki leigugreiðslur né skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða og byggir þess utan ekki á leigusamingi aðila. Er því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila. 

Óumdeilt er að varnaraðili málaði tvo veggi í íbúðinni með dökkgrárri málningu. Aðilar deila aftur á móti um hvort samþykki sóknaraðili hafi legið fyrir þeirri ráðstöfun. Rafræn samskipti aðila styðja fullyrðingu sóknaraðila um að hann hafi aðeins veitt samþykki fyrir því að veggir yrðu málaðir í sambærilegum lit og þar var fyrir. Að mati kærunefndar verður ekki af þeim samskiptum lesið víðtækara samþykki, og fellst kærunefnd því ekki á með varnaraðila að hún hafi málað hina umþrættu veggi dökkgráa með samþykki sóknaraðila. Var umrædd breyting því í andstöðu við 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga sem og 4.1 gr. leigusamnings aðila. Fyrir liggur að sóknaraðili hefur málað vegginn á nýjan leik í ljósari lit. Krafa sóknaraðila vegna þessa liðar er að fjárhæð 20.795 kr. en hann hefur ekki lagt fram kvittun fyrir kostnaðinum. Þykir kærunefnd því rétt að ákveða bætur að álitum, sem eru hæfilega ákveðnar 10.000 kr.  í þessu tilviki. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 10.000 krónur úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 23. janúar 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Ef um er að ræða áríðandi erindi til borgaraþjónustu utanríkisráðuneytisins þá skal senda póst á [email protected]

Upplýsingar um netföng, símanúmer og staðsetningu ráðuneyta